Comment vivre sur une péniche à Paris ?

Ras-le-bol des prix élevés et du manque de surface dans la grande ville ? Envie de vous éloigner un minimum du stress de la grande ville ? Envie de vous lancer dans un style de vie assez original, mais confort, sans trop vous éloigner de Paris ? Pourquoi ne pas vivre sur une péniche ?

Une tendance qui commence à peine à se faire connaître, vivre sur péniche semble intéresser de plus en plus de monde en France. C’est le cas notamment dans la capitale, mais aussi dans quelques autres régions de France. Mais vivre sur une péniche à Paris séduit dans les dizaines de milliers de particuliers en Ile de France, ce style de vie est désormais très réglementé par les autorités en place.

Vous avez envie de vivre sur une péniche à Paris ? Retour sur ce que vous devez savoir pour y parvenir.

Les avantages de vivre sur une péniche

En 2017 notamment, à peu près 1 800 bateaux sont devenus des lieux d’habitation en Ile de France. Presque toutes les rivières et les voies d’eau de la capitale peuvent vous proposer des places pour vous permettre de devenir simplement des « pénichards ». Il faut dire que ce mode de vie peut présenter quelques avantages.

– Un prix plus intéressant par rapport à l’immobilier dans la capitale

Ce n’est plus une nouveauté ! Le prix de l’immobilier dans la capitale en laisse plus d’un perplexe. Et avec le m2 qui se négocie désormais à 10 000 euros en moyenne dans la capitale, les particuliers sont toujours à la recherche d’une nouvelle alternative afin de bien se loger, sans pour autant débourser une somme importante.

Par rapport à l’envolée des prix, vivre sur une péniche à Paris semble être une bien meilleure alternative. Dans ce cas, pour 120 000 euros, vous pouvez devenir propriétaire d’une surface de 150 m2. Ce qui est pour le moins très intéressant. Sans compter que les taxes d’habitation pour ce genre de résidence seront moindres.

– Une surface confortable dans une habitation indépendante

Vous profiterez d’une habitation indépendante, et ce, pour presque 8 % de moins que le prix d’un bien immobilier classique. Les courtiers peuvent vous proposer différentes alternatives afin de garantir votre confort et une surface habitation idéale pour vous accueillir avec votre famille.

Vivre sur une péniche, vous facilite notamment la recherche d’une maison indépendante au cœur de la ville. Les offres d’habitation indépendante sur terre ferme se font rares dans la capitale. Et vivre en copropriété, outre d’imposer des charges supplémentaires, n’est pas toujours facile.

– Un bon environnement où vivre

Même si vous vous trouvez au cœur de la capitale, en vivant sur une péniche, vous profiterez tout de même d’un bon environnement où vivre. Le cadre est dépaysant. Ce qui vous permettra aussi de vous éloigner un minimum du stress.

– Des places de stationnement accessibles

Et les péniches sont plus pratiques et plus accessibles. Généralement, elles se trouvent à proximité de places de parking pour moto et de voiture pour ceux qui disposent de leur propre moyen de locomotion. De quoi aussi garantir la sécurité de vos biens.

– Loin du stress de la grande ville, sans trop s’éloigner

En choisissant de vivre sur une péniche à Paris, vous vous permettez un cadre de vie exceptionnel, tout en restant dans la capitale. Ce qui peut être nécessaire pour votre emploi.

Les inconvénients de vivre sur une péniche

Il n’en demeure toutefois pas moins que vivre sur une péniche peut présenter quelques inconvénients. C’est un mode de vie pour le moins exigeant et coûteux qui ne s’adresse qu’à certaines élites de la société.

– Un entretien compliqué et obligatoire

En premier lieu, contrairement à une maison classique, vous ne pouvez pas repousser, ni minimiser l’entretien de votre péniche. C’est une démarche obligatoire qui peut non seulement impacter sur votre confort, mais aussi sur votre sécurité ainsi que celle de tous les autres habitants de la péniche.

On parle ici de l’entretien de la coque, de l’isolation, des systèmes d’éclairage et de canalisation ainsi que de toute la structure et des éléments de votre péniche. Les réparations et les rénovations doivent se faire au minimum tous les ans.

– Des charges mensuelles importantes

En outre, vivre sur une péniche à Paris peut entraîner des charges mensuelles assez importantes. Avec les droits, les frais et les taxes en tout genre, vous pouvez débourser dans les 2 000 euros en moyenne par mois dont 500 à 1 000 euros uniquement pour l’amarrage de votre péniche.

Le coût d’une vie sur une péniche varie selon la taille de l’embarcation et sa qualité.

– Les risques de vivre sur une péniche

Et bien évidemment, vous ne devez pas minimiser les risques d’un tel style de vie. Non seulement vous serez soumis aux bons vouloirs de la mairie, mais vous serez également soumis à l’imprévisibilité du climat et des crues.

Vivre sur une péniche à Paris : comment faire le bon choix ?

À l’instar de n’importe quel autre placement immobilier, vivre sur une péniche n’est pas une décision qui se prend aux hasards. Vous devez prendre le temps de bien étudier toutes les options avant de vous installer. Il en va de votre confort et donc de la réussite de l’expérience. Mais comment faire le bon choix en la matière ? Voici quelques points importants.

– Quel emplacement ?

Le premier point est le choix de l’emplacement de votre péniche. Tout est une affaire de goût. Tout dépend en effet de l’environnement dans lequel vous souhaitez évoluer et du cadre dont vous avez envie.

Mais le choix de l’emplacement doit aussi être pratique, notamment pour ceux qui travaillent encore. En effet, vivre sur une péniche à Paris n’est plus uniquement réservé aux retraités. Vous devez donc prendre en compte aussi la facilité d’accès et la proximité de votre lieu d’habitation de votre lieu de travail ou du moins des services de transport public. À cela s’ajoutent bien évidemment les différentes infrastructures à proximité qui vous garantissent une vie agréable : marchés, commodités en tout genre, pharmacies, etc.

Pour information, l’emplacement le plus prisé actuellement se trouve sur La Seine. Le marché des péniches y coûte un peu plus cher qu’ailleurs.

– Quelle surface ?

Comme pour le choix d’un bien immobilier classique, pour bien vivre sur une péniche à Paris, vous devez aussi choisir la superficie idéale dans votre embarcadère. En moyenne, les péniches vous proposent dans les 100 m2. Mais cela peut aller jusqu’à 150 m2.

La taille est le gage du confort de votre péniche, surtout si vous ne comptez pas y vivre seul. La loi sur l’habitation saine continue ici de s’appliquer. Vous devez respecter le nombre d’habitants maximum autorisé d’une superficie à une autre.

– Quel budget ?

Le prix d’une péniche dépend de sa taille, sa qualité, son standing et des différentes caractéristiques de cette dernière. Ce genre d’habitation originale peut vous coûter entre 120 000 et le million d’euros.

Pour bien choisir votre péniche, vous devez avoir un plafond de budget à ne pas dépasser. Ceci vous facilitera les offres. Pour acheter comme pour louer, vous pouvez vous adresser aux courtiers immobiliers de la capitale qui vous proposeront différentes alternatives adaptées justement à vos besoins et à vos possibilités.

– Quel style de péniche ?

Plutôt classique ou moderne, de luxe ou simple, de grande ou de petite taille : les péniches peuvent de nos jours se décliner en différents styles. Ce sont des bateaux qui peuvent s’étaler sur plusieurs mètres de long et de largeur. En outre d’être une question de goût, la taille de la péniche doit notamment être adaptée à la largeur de la voie dans laquelle vous allez l’installer. Ce sera plus pratique si vous avez envie de naviguer et que vous avez les permis pour ce faire.

Focus sur la réglementation en vigueur

Pour choisir votre péniche, vous devez également vous référer à la réglementation en vigueur. Chaque emplacement peut imposer en effet des limites de taille, et la loi sur l’urbanisme peut imposer un certain style de bateau sur telle ou telle place pour ne pas entacher le cadre proposé dans la ville.

Vivre sur une péniche à Paris : vous préparez au coût

Comme susmentionné, il faut un certain budget pour pouvoir vivre sur une péniche à Paris. Outre le prix de vente de ce genre d’embarcation, il y a les charges imposées par la municipalité. Dans les faits, combien peut couter le fait de vivre sur un bateau dans la capitale ? Le point.

– Le prix d’achat de la penche

En fonction de la qualité de la péniche, de l’espace disponible et de différentes caractéristiques, le prix de ce genre d’habitation peut avoisiner les centaines de milliers d’euros. On est loin certes de la tension immobilière, mais cela reste un investissement assez important.

Il faudra compter dans les 120 000 à 230 000 euros pour les péniches de moyenne gamme et dans les 800 000 euros pour les habitations de luxe. Tout dépend aussi de l’emplacement de votre péniche. Dans les zones très prisées comme la Seine, les péniches peuvent coûter un peu plus cher.

– La redevance pour amarrer votre bateau

Pour amarrer votre bateau, vous devez également régler une redevance de 10 000 euros environ par an. Les tarifs peuvent varier d’un emplacement à un autre.

– La vignette

À cela s’ajoute la vignette de 45 euros par jour. C’est le coût du stationnement et de l’habitation sur l’eau. Vous pouvez la régler par mois auprès des autorités compétentes.

– L’aménagement de votre péniche

Puis, vous allez débourser quelques centaines d’euros dans l’aménagement de votre péniche. La loi impose en effet des normes assez strictes pour vous permettre de vivre dans ce genre d’espace. Notamment, l’isolation est un point important à ne pas minimiser. Il en va de votre confort, mais aussi de votre sécurité en hiver. En moyenne, rien que pour l’isolation d’une péniche, vous allez devoir débourser dans les 15 000 euros.

– L’entretien de votre péniche

L’entretien de votre péniche n’est pas conseillé, mais obligatoire. Il en va de votre sécurité, car les habitations sur l’eau peuvent rouiller et exigent des réparations ponctuelles pour éviter tout incident.

Certains pénichards se sont sentis obligés de devenir des bricoleurs pour minimiser justement le coût de ce style de vie. En effet, aucune réglementation ne vous impose de passer par des professionnels pour l’entretien de la péniche pour peu que vous puissiez garantir la qualité des installations et des réparations.

– Les taxes foncières

Et contrairement aux idées reçues, vivre sur une péniche à Paris vous expose aussi à des taxes foncières. Il s’agit d’une propriété immobilière comme tant d’autres : un investissement intéressant.

Les taxes varient en fonction de la taille et de l’emplacement de votre péniche. Vous pouvez vous informer directement auprès de la contribution à laquelle sera rattachée votre péniche pour en savoir davantage.

Comme d’habitude, vous devrez régler la taxe foncière tous les ans.

– Les assurances habitations obligatoires

Enfin, vous devez aussi souscrire à une assurance habitation si vous comptez vivre sur une péniche à Paris. Pour ce genre de résidence, cette étape est obligatoire.

Disponible auprès des entreprises spécialisées pour 750 euros en moyenne, l’assurance habitation couvre les dégâts et les risques que vous prenez en vivant sur l’eau : inondation, incendie, etc.

En moyenne et en tout, pour vivre sur une péniche à Paris, vous devez débourser à peu près 2 000 euros par mois. C’est l’un des inconvénients de ce style de vie : il vous coûte assez cher.

– Les amendes

Et si vous ne respectez pas les réglementations en vigueur, vous pouvez avoir une amende de 150 euros forfaitaires. Ce genre de pénalités est le plus souvent appliqué après la visite de contrôle qui, soit dit en passant, se fait tous les 10 ans.

Malgré que vous respectiez toutefois toutes les règlementations et que vous payiez toutes les charges, vous ne serez jamais aussi à l’abri d’une demande de déménagement de la part de la Mairie, et ce, pour une raison ou une autre.

Vivre sur une péniche : les bons à savoir

Même si les stationnements sauvages commencent à prendre de plus en plus d’ampleur tant dans la capitale que dans les autres régions, vivre sur une péniche à Paris ne se fait pas sur un coup de tête. Il y a quelques démarches que vous devez faire afin de garantir un minimum de sécurité à votre habitation.

– Choisir la zone d’emplacement de votre embarcadère

En Ile de France, vous avez l’embarras du choix pour ce qui est des zones d’emplacement de votre embarcadère. Outre d’impacter sur votre confort, ce choix peut aussi avoir des incidences sur le prix de votre permis et d’achat ou location de péniche.

Parmi les emplacements très en vogue depuis quelques années, on peut citer La Seine, le bassin de la Villette ou encore Saint-Martin, Saint-Denis et le canal de l’Ourcq. Tout dépend de vos envies et de votre budget. Mais attention, les réglementations pour vivre sur une péniche à Paris peuvent changer d’une région à une autre. Aussi, vous devez vous renseigner auprès des autorités avant de vous lancer.

– Une autorisation de stationner

Vous devez obtenir un permis pour pouvoir vivre sur une péniche à Paris. Cette autorisation est à renouveler tous les 5 ans auprès de la mairie et sous réserve uniquement de payer les taxes qui s’imposent.

Mais une autorisation de stationner ne vous sera pas accordée aux petits bonheurs de la chance. Vous devez respecter certaines normes, notamment dans l’aménagement de la péniche, pour ce faire : isolation, canalisation, etc. Une visite des lieux sera organisée par les autorités après une demande. En outre, le permis n’est accordé qu’aux péniches qui disposent d’une coque de 3,9 mm d’épaisseur.

– Demander un raccordement électrique : une démarche qui prend du temps

Au-delà de l’aménagement simple de votre péniche, qui n’est au final qu’une question de choix personnel, vous devez demander aussi le raccordement électrique de votre nouvelle habitation. Et c’est une démarche pour le moins compliquée. Les services publics tardent en effet à répondre aux demandes de ce genre et discriminent volontairement les habitations sur embarcation au profil des maisons sur terre classique. D’autre part, pour espérer que votre demande ne soit prise aux sérieux, vous devez avoir un permis de stationnement en bon et due forme. Et bien évidemment, le raccordement est payant. Le devis varie en fonction de l’emplacement et la longueur du câble nécessaire pour assurer la distribution électrique dans votre péniche.

Une autre solution plus rapide et tout aussi efficace afin de vous fournir en électricité dans votre péniche serait d’installer des panneaux solaires. Mais encore une fois, il faudra compter quelques centaines d’euros pour ce faire. En outre, bien que les accessoires écologiques soient efficaces, ils prennent tout de même de l’espace.

– Demander un raccordement à l’eau

Quand bien même vous seriez installé sur l’eau, vous devez aussi passer par les services publics pour demander un raccordement à l’eau de votre péniche. Il en va aussi de son confort et de sa fonctionnalité en tant qu’habitation. Et encore une fois, la demande peut prendre énormément de temps. Seule solution pour les pénichards, avoir un grand réservoir pour faire des réserves et passer régulièrement auprès des réseaux de distribution publics. Vous pouvez également faire installer un système de recyclage et de traitement des eaux usées, en plus de respecter l’obligation d’installer une cuve de rétention des eaux usées dans votre bateau. Protection de l’environnement oblige.

Vivre sur une péniche à Paris : les avantages de la location

Outre de privatiser un bateau uniquement pour vous et d’investir des centaines de milliers d’euros dans ce genre de projet, vous pouvez aussi opter pour la location de péniche. C’est une petite tendance de nos jours.

– Location de péniche : moins cher

Les courtiers immobiliers peuvent vous proposer des offres de location de péniche qui vous coûteront moins cher. Outre les charges classiques et les petites réparations, vous n’aurez à régler que quelques centaines d’euros par mois pour ce genre de transaction. Les grandes réparations et les taxes en tout genre ne seront pas de votre ressort, mais de la prérogative des propriétaires.

Mais attention, le prix des loyers peut varier en fonction de l’emplacement et du standing de la péniche de votre choix. Comme pour toute offre de mise en location, certains propriétaires peuvent être ouverts à la discussion pour ce qui est du prix de la location. Vous devez simplement proposer une offre et patienter.

– Aucune formalité administrative à faire

La location s’avèrera également plus facile. Vous n’aurez pas énormément de formalités administratives à faire. Vous laissez ces dernières aux propriétaires : demande de permis et renouvellement, etc. Vous devez simplement vous suffire au respect des conditions de location imposées par le contrat de bail.

En cas de non-respect des formalités administratives pour ce qui est de l’installation d’une péniche sur tel ou tel emplacement, vous n’aurez à régler aucune amende qui sera toujours pour le compte du propriétaire.

– Plusieurs choix de péniches disponibles

En ligne sur les plateformes dédiées comme sur la devanture des agences immobilières spécialisées en la matière, vous avez le choix entre différentes péniches disponibles à la location. Tout est une question de choix et de budget. Prenez le temps de visiter les habitations avant de faire votre choix pour être sûr de faire le bon.

– Un contrat de bail comme les autres

Le contrat de location d’une péniche ressemble à s’y méprendre à n’importe quel type de contrat de bail. Les droits et obligations des deux parties ainsi que les conditions de location de la péniche seront citées dans le contrat qu’il est préférable de relire avant de signer. Pendant une location, les locataires doivent respecter les mensualités et l’habitation au risque de ne plus revoir sa caution.

Est-il intéressant de louer sa cave ?

Tous les moyens honnêtes sont bons pour gagner quelques sous en plus. Telle est la devise de tout homme qui veut arrondir les fins de mois ou encore augmenter les revenus. Et tant qu’à y être autant ne pas chercher loin.
Notre cave est souvent une aubaine pour faire entrer encore plus d’argent. Constituant presque une pièce indépendante des autres pièces de la maison, on peut facilement aménager la cave. De plus, nous sommes nombreux à condamner entièrement cette pièce. Souvent elle ne sert que d’entrepôt pour les objets usés ou encore quelques bricoles. Cependant la cave peut être une source de revenue sûre en passant tout simplement par la location.

 Imaginée globalement, l’idée est plaisante car en louant la cave, on peut toucher une certaine somme. Mais en prenant en compte d’autres critères, louer sa cave est-il vraiment intéressant ?

Les avantages de la location

Depuis quelques années, la location de sa cave est un business assez florissant. Une raison pour laquelle de plus en plus de particuliers s’y mettent vraiment. Outre le fait de gagner de l’argent, louer sa cave peut présenter aussi d’autres avantages notables.

Faire louer sa cave est une bonne manière de la valoriser. En effet, possédant des espaces de vie plus importants, nous avons toujours tendance à négliger la cave. La preuve : nous n’y laissons que les affaires dont on n’a pas besoin. C’est pour cela que cette pièce est poussiéreuse et se retrouve parfois dans un mauvais état. La location permet alors de valoriser cette pièce. D’ailleurs cela permet aussi d’attirer rapidement les locataires. Et avec une cave bien aérée et propre peut vous rapporter gros en une année seulement.

Faire louer sa cave renforce aussi la confiance entre particuliers. La cave est une pièce rattachée à la maison. En la louant, vous faites donc confiance à votre locataire même s’il s’agit d’une tierce personne que vous n’avez jamais rencontrée auparavant. Le locataire disposera alors d’une clé de la pièce qui fait partie de votre maison. Et vous, en tant que propriétaire, vous allez garder chez vous les affaires d’une personne étrangère. D’où l’intérêt de construire une relation de confiance mutuelle.

Un gagne-pain légal : la location de cave constitue une source de revenus légale. En effet, elle n’est pas du tout interdite par la loi. Toutefois, il faut que vous rédigiez un contrat de bail, respectez les droits des locataires et déclarez vos revenus. Ce sont des démarches simples et facilement réalisables. Louer sa cave est alors une bonne option même pour les plus paresseux à chercher du travail.

Les problèmes d’impayés réglés : dans le cas de la location, le problème qui survient le plus ce sont les loyers impayés. En effet, avec un niveau de vie souvent assez bas, nombreux sont les gens qui ont du mal à payer les loyers mensuels. Les propriétaires des caves n’auront pas à se soucier de ce genre de problème. Car la location de la cave est relativement abordable. La location varie entre 5 et 24 euros le mètre carré. Ce sont les grandes villes qui détiennent les plus hauts tarifs. Pour autant ce prix reste toujours accessible pour une grande partie de futurs locataires.

Aucun risque de détérioration : contrairement à un logement ou un appartement, la cave mise en location est destinée pour le costockage. Elle n’est donc pas occupée par des personnes. Ce qui réduit considérablement les risques de détérioration. Et c’est une bonne nouvelle pour votre portefeuille car vous n’aurez pas à faire des travaux de réparation ou de rénovation. Cela tout en percevant de l’argent mensuellement tout de même.

Une solution efficace par rapport aux gardes meubles : les gardes meubles étant aussi des lieux de stockage pour divers objets. Le souci avec ces gardes meubles c’est l’absence de réciprocité entre les personnes concernées. Parfois l’on tombe aussi sur des gérants négligents et la sécurité n’est pas toujours plaisante. De plus, les caves louées affichent des tarifs de loin plus intéressants que les gardes meubles. A noter que pour un garde meuble, on peut payer jusqu’à 140 euros par mois. Une grande différence que recherchent de plus en plus les particuliers.

Les inconvénients de la location

Dans certaines situations, faire louer sa cave peut devenir un sérieux problème. Mais cela si on néglige les points à prendre en compte avant de passer par la location. Certains propriétaires ne prennent pas souvent en compte certains dangers. De plus, ils sont pressés de passer à l’activité sans se préoccuper des autres points à ne jamais négliger. C’est le cas de l’assurance. En ne contractant pas une assurance, rien ne garantit les affaires se trouvant dans la cave. Et le locataire qui s’intéresse à une location sans assurance perd déjà ses affaires d’une certaine manière. Si des incidents surviennent subitement, la totalité des affaires du locataire sera alors remboursée par le propriétaire car il est le garant de la propriété. Il est alors plus profitable de passer par une assurance risques.

Autre point négligé aussi est l’inventaire des affaires du locataire. On doit impérativement le retrouver dans le contrat. Les deux parties font alors connaissance de tous les objets qui seront stockés dans la cave. Cet inventaire est nécessaire en cas de perte qui arrive parfois. Lorsque le locataire perd un de ses objets, il peut accuser à tort le propriétaire sans pour autant avoir de preuves concrètes. La seule raison de cette accusation est souvent parce que ce dernier possède aussi la clé de la cave. Sans prendre les mesures adéquates, faire louer sa cave peut ainsi devenir un vrai cauchemar éveillé.

Il existe aussi des contraintes par lesquelles on doit passer pour pouvoir louer sa cave à une tierce personne. C’est la rénovation ou la remise à neuf de la cave. Parfois au fil des années, notre cave subit des dommages assez importants. C’est surtout le cas des vieilles maisons dont la cave n’est jamais entretenue. Nous sommes alors obligés de passer par des rénovations qui peuvent revenir très onéreuses avec tous les travaux à effectuer. Dans ce cas, assurez-vous que cela ne vous coûte pas un bras au risque de vraiment le regretter. En effet, les locations de la cave durant quelques années ne peuvent pas parfois indemniser toutes vos dépenses. Pour avoir une petite idée de ce qui vous attend, établissez toujours un diagnostic complet. C’est à travers cela que vous allez aussi découvrir le potentiel de votre cave.

Une bonne affaire pour les investisseurs

Louer sa ou ses caves demeure toujours une bonne affaire en général. En quelque temps toutefois, cette location est devenue un business très lucratif pour les investisseurs. On ne parle plus ici des particuliers qui veulent gagner quelques revenus de plus. Il est ici question de vrais magnats de l’immobilier qui veulent s’enrichir le plus rapidement possible. Car il existe des investisseurs qui achètent d’autres caves pour pouvoir les louer tout simplement à des particuliers comme espace de stockage. Et l’affaire marche avec un rendement de 5%. D’ailleurs la location de caves dépasse largement la location de parkings. Tout simplement parce qu’elle solutionne un problème récurrent : le manque d’espace. Plus on dispose de l’espace, plus on s’enrichit. Et les investisseurs l’ont rapidement compris. Selon les arrondissements, le rendement peut augmenter encore plus.

La croissance à trois chiffres

Pour faire de bonnes affaires dans le secteur immobilier, il faut toujours se baser sur la loi de l’offre et de la demande. Et plus la demande est élevée, plus vous avez de la chance de rentabiliser la location de votre cave. Sur certains sites, comme JeStocke.com, les caves proposées en location affichent une augmentation de 163%. Un chiffre impressionnant mais qui est battu par une demande de 190%. Et cela seulement en trois mois. Ce qui prouve indéniablement le fait que les caves constituent de très bons investissements. Mais il faut surtout s’attaquer au marché parisien qui est le plus prometteur sur ce point. Car certains arrondissements affichent un taux qui peut aller jusqu’à 700%. C’est la croissance à trois chiffres par excellence et tous ceux qui possèdent des caves peuvent vite sauter sur l’occasion.

Dans les grandes villes comme Paris, la rentabilité n’est jamais inférieure à 5%. Mais ce chiffre peut varier en fonction du marché immobilier. Il faut alors avoir l’œil pour repérer les bons filons. En notant ces rentabilités élevées, les investisseurs peuvent passer aussi à la chasse aux caves. L’idée est alors d’en acheter plusieurs dans le but de les louer. Mais avec ce genre d’investissement, il faut voir loin pour éviter les investissement à long terme à perte.

Une aubaine pour les jeunes étudiants

Dans les grandes villes comme Paris par exemple, chaque mètre carré compte. Et souvent on a du mal à avoir quelques mètres carrés de plus. Les étudiants sont les victimes les plus courantes. Avec des loyers en hausse et des universités prisées en centre ville, impossible de trouver un logement spacieux à moindre prix. Pour un petit studio, il faut compter entre 600 et 800 euros voire plus. Or la plupart de ces étudiants ne disposent pas de la somme nécessaire pour investir dans ce type de location. Même s’il est question d’une petite pièce, ils sont alors obligés de passer par la case de la colocation. Ce qui n’est pas évident. Car à deux dans une petite pièce, la place manque surtout avec les affaires. Et avec un cursus qui dure des années, on se casse facilement la tête pour ce qui est du rangement au quotidien. D’où l’intérêt de passer par les caves pour y stocker ses affaires. Et c’est une véritable aubaine surtout si la cave est celle de la voisine d’à côté. Les jeunes étudiants n’auront pas à parcourir une longue distance. Ce qui est très avantageux autant sur le plan financier que dans la gestion du temps en question. En louant votre cave, vous aidez aussi d’une certaine manière d’autres personnes.

La cave destinée seulement pour le costockage ?

La cave, si elle est louée, est souvent destinée pour le costockage. Le costockage peut être défini comme la consommation collaborative à travers laquelle les consommateurs partagent sous une forme payante l’usage d’un bien en question. En effet la cave est une pièce souvent mal éclairée et peu aérée. Elle est alors idéale pour que l’on y stocke quelques affaires ou des marchandises. Mais on peut aussi faire de la cave une petite pièce de vie pour les personnes. Certaines maisons disposent de caves à surface plus importante comparée à d’autres caves. Elles représentent donc une opportunité importante pour un investissement qui rapporte encore plus. Les caves peuvent alors être louées comme un appartement. Cela inclut donc le fait qu’une personne va y vivre durant une période déterminée. On peut alors effectuer des travaux pour que l’on puisse y vivre. Notez alors que les démarches seront alors les mêmes que si vous allez louer un appartement. Il faut également que la pièce suive bien les normes afin qu’une personne puisse y vivre sans problèmes.

L’assurance de la cave

Comme la maison, la cave doit être assurée. Mais étant donné qu’elle sera occupée par une tierce personne ou les affaires de cette dernière alors il s’agira d’une assurance juste pour la cave. Comme pour la maison, la cave est constamment exposée aux risques. On ne peut pas toujours prévoir certains dangers alors autant contracter une assurance. D’ailleurs les locataires devraient toujours vérifier ce point avant de passer par une location. En cas de sinistre, les locataires pourront alors être remboursés entièrement selon le désastre survenu. A noter que l’assurance de la cave n’est pas obligatoire mais elle est tout de même fortement recommandée. Les biens seront alors assurés dans le cas de vol, inondation ou encore explosion.

Conseils pour le locataire

Vous êtes à la recherche d’une cave. Mais avant de partir à la chasse aux trésors, il faut prendre en compte quelques points. Pensez tout d’abord aux choses que vous allez stocker dans la cave. Ensuite vérifiez les conditions d’hygrométrie ou encore les températures de la pièce. Une température inadéquate ou la présence d’humidité peuvent être néfastes à vos affaires alors il faut faire très attention. Pour ce qui est de l’hygiène en général, n’hésitez jamais à demander tous les détails au propriétaire. C’est en faisant une visite directe de la cave que vous serez en mesure de faire un bon jugement.

Avant de louer sa cave

Avant de passer par la location de sa cave, il est tout de même important de bien la préparer. L’idée est alors de réaliser certaines actions autres que le fait de se débarrasser tout simplement de toutes les affaires qui trainent. Dans la perspective de louer sa cave, il faut que cette pièce soit agréable à vivre. Souvent c’est une pièce sombre et poussiéreuse alors il faut y remédier le plus vite possible. De ce fait, il est conseillé de faire un diagnostic de l’état des lieux. Il se peut par exemple que votre cave manque d’aération ou qu’elle soit trop humide. Bien que la cave soit assez différente d’un appartement ou d’un studio, il est toujours conseillé de l’assainir. Ceci dans le but d’éviter à ce que son occupant tombe malade à cause de l’environnement local. Notons que si on loue la cave, ce n’est pas souvent pour qu’une personne y habite.
Certaines personnes louent des caves pour y entreposer des affaires ou des vins par exemple. C’est en fonction de l’utilisation de la pièce que vous allez effectuer les travaux nécessaires. Pour les travaux importants et complexes, faites toujours appel aux services de professionnels. Sinon, si vous en êtes capables, vous pouvez les effectuer vous-mêmes dans la mesure des réalisables.

Les locataires potentiels

Souvent négligée, cette étape est pourtant très importante. Trouver des locataires n’est pas souvent une mince affaire. Et c’est une fois les travaux terminés que vous allez chercher vos locataires. Ce sont souvent les personnes qui ont des affaires en plus qui louent des caves : des personnes qui viennent de déménager ou encore votre voisin qui cherche un endroit où il peut entreposer quelques bricoles. On retrouve également des personnes qui cherchent des pièces où ils peuvent déposer des marchandises qu’ils ne peuvent pas garder chez eux. Il existe aussi des personnes qui cherchent de petites pièces qu’elles peuvent transformer en atelier. Et les caves constituent souvent des pièces idéales et où on est sûr de ne pas être dérangé. Pour trouver des locataires potentiels, il faut tout simplement faire des annonces de location. Il existe des sites spécialisés dans la location de cave pour qu’on y stocke des objets et marchandises. Visitez ces sites pour faire des annonces. Dans votre annonce, détaillez autant que possible votre cave avec les caractéristiques nécessaires qui pourront intéresser les locataires. Insistez sur les

principaux atouts et n’oubliez jamais de joindre une belle photo qui montre l’état réel de la cave. Tout cela sans oublier à quel prix vous allez louer votre cave.

Organisation des visites

Les photos c’est une bonne idée mais rien n’est plus appréciable qu’une visite des lieux. Les personnes peuvent être intéressées mais elles le seront d’autant plus en visitant la cave en question. En faisant une annonce sur un site, il se peut qu’une personne soit intéressée par votre cave. C’est l’occasion de lui proposer une visite des lieux. En voyant de près la cave, la personne va savoir si la cave correspond réellement à ses besoins et attentes. Si l’affaire est concluante, n’oubliez jamais de faire un inventaire des biens afin d’éviter les litiges tout en faisant signer un contrat. Si la personne est prenante de la cave, en tant que propriétaire, il ne faut jamais hésiter à évoquer les conditions d’accès à votre cave. L’accès à votre cave est un détail très important. Les personnes privilégient ainsi les caves faciles d’accès en voiture et celles dotées d’escalier large.

Une cave fonctionnelle

Pour appâter les locataires et avoir une cave qui rapporte plus au niveau du loyer, il faut avoir une cave fonctionnelle. L’idéal est de passer par une transformation sur mesure. Et l’avantage avec tout cela c’est que la cave est souvent petite et on peut la transformer en 48 heures seulement. On peut alors transformer ces caves en espaces de vie agréables. Contrairement à ce que l’on pense, on peut jouir d’un confort sous terre sans aucune ouverture sur l’extérieur. Cela dépend seulement de l’ingéniosité dont feront preuve les personnes qui vont faire la rénovation. Pour profiter d’un moment calme, on peut jouir de cette nouvelle cave pour prendre quelques verres par exemple. Ce qui prouve que la cave peut être louée d’une autre manière. Avec une cave bien refaite et dont les décors sont attrayants, une surface de six mètres carrés peut être louée 2000 euros par an. Ce qui est une somme non négligeable pour arrondir les revenus.

La rédaction du bail pour la cave

La cave est louée au même titre qu’un appartement, un logement ou un parking de voitures. Il faut donc rédiger un bail. Mais la cave est local libre c’est-à-dire qu’elle est louée indépendamment des autres pièces de la maison. De ce fait, la rédaction du bail n’est soumise à aucune réglementation. Dans un bail classique, on retrouve donc les informations sur les parties concernées (bailleur et locataire), désignation du bien, clauses résolutoires, conditions financières, durée de location, obligations du locataire et condition de résiliation.

En fin de compte, louer sa cave est très intéressant. Mais elle l’est surtout si on habite des départements où les demandes sont en hausse. Louer sa cave est aussi rentable surtout pour les logements neufs. En effet, les dégradations sont moins notables et on n’est pas obligé de passer par la case de la grande rénovation. Source de revenus sûre, la location de la cave demeure un bon plan pour toutes les personnes qui veulent arrondir les fins de mois. Mais tout cela en s’assurant de bien prendre les précautions nécessaires.

Tout savoir sur la prime d’Etat et PEL

Ce qu’est le plan d’épargne logement

Le plan d’épargne logement ou PEL est un produit d’épargne logement exclusivement français. Ce dispositif fonctionne comme un plan d’épargne logement basique. A la suite d’une épargne effectuée, la personne peut alors procéder par la demande d’un prêt d’épargne et de l’obtenir si toutes les conditions sont remplies. Le prêt ne peut être effectué que par la personne titulaire du compte. Le taux de ce type de prêt est variable selon les conditions dans lesquelles il a été créé. Le prêt est alors octroyé pour l’achat d’un logement pour habitat principal de l’intéressée ou encore de la famille de ce dernier.

Les caractéristiques du plan d’épargne logement ou PEL

Le plan d’épargne logement n’est comparable aux autres systèmes d’épargne en les points suivants :

– Le plan pour un prêt est adressé à une seule et unique personne. Et comme la plupart des plans d’épargne, le titulaire peut être une personne majeure ou mineure. Si la personne possède un CEL, son PEL doit être dans le même établissement.

– L’ouverture s’effectue avec un compte minimum de 225 euros. Une somme minimum est de suite refusée.

– A la différence des autres épargnes, le versement est obligatoire pour le PEL. De ce fait, le titulaire est tenu de verser une somme minimale de 540 euros par an. Par semestre, la somme revient à 270 euros par semestre et 45 euros par mois. Ces versements seront variables en fonction des conditions mentionnées dans le contrat. Il est possible que la personne ne puisse effectuer aucun versement au cours de l’année pour des raisons variables. Toutefois aucune excuse n’est prise en compte et le plan est immédiatement mis en dépôt. Cela signifie que le titulaire ne peut plus effectuer de versement dans ce compte.

– Le plafond de dépôt est fixé à 61200 euros. Ce plafond, une fois atteint, est impossible a dépassé, il n’y a donc plus de virement possible. Si la personne manque à cette règle, la phase d’épargne sera écourtée.

– Le taux de rémunération est à 1%.

Le compte devra être ouvert pendant quatre ans. Si une clôture est effectuée avant cette échéance alors cette action entraînera des pénalités.

Les avantages d’un plan d’épargne logement

Le plan d’épargne logement est avantageux dans le sens où la personne titulaire du compte peut effectuer un prêt. A spécifier ainsi que l’obtention du prêt d’épargne logement n’est pas automatique. Le prêt octroyé doit être utilisé à des actions précises. En effet, l’argent ne peut être utilisé par la personne de n’importe quelle façon. La personne devra ainsi viser un logement situé en France ou des parts dans une SCPI ou société de placement immobilier. Les prêts ne seront autorisés que si la personne a pour but d’effectuer de l’acquisition, amélioration ou agrandissement de sa résidence principale ou encore dans le but de faire une nouvelle acquisition. Le cas est également possible dans la construction d’une nouvelle résidence secondaire.

Le plan d’épargne logement constitue une sorte d’assurance pour les titulaires. Dans un sens où ce dernier peut obtenir de l’argent sans souci. Dans un avenir proche, quand la personne a besoin d’argent dans la rénovation ou l’achat d’un logement à son compte alors il peut effectuer un emprunt. On peut alors dire qu’il est question d’investissement dans le domaine immobilier.

Le montant de l’emprunt n’est pas fixé à une même somme étant donné que l’emprunt est calculé en fonction des intérêts acquis. Et cela durant toute la phase d’épargne.

Mais outre tous ces points, le plan d’épargne logement c’est aussi :

Le droit à une prime d’Etat dans les cas on l’utilise pour contracter un prêt immobilier. Ceci dans la perspective de faire des achats ou encore d’effectuer quelques réhabilitations. Car il faut noter que la souscription à un PEL est très encouragée par l’Etat. Si une personne disposant du PEL fait un emprunt bancaire d’au moins 5 000 euros alors il bénéficie d’une prime d’Etat de 1 525 euros. Et il faut noter que cette somme est la bienvenue quand on a un grand projet en tête. D’une manière, cela incite alors les personnes à opter de plus en plus pour le PEL.

– L’autre avantage en liaison avec le premier c’est qu’avec le PEL, la personne aura une connaissance en avance des intérêts de la banque. Une bonne option pour les investisseurs car le taux d’intérêt de la banque est fixé à 2,20 %.

– Les intérêts générés par le PEL sont capitalisables et le plan en question est entièrement exonéré d’impôt. Cela jusqu’à la douzième année.

– Une constitution dans la durée et sans risques. Car selon cette perspective, il est idéal pour une épargne régulière.

A retenir qu’il ne faut pas confondre Compte épargne logement ou CEL et le plan épargne logement PEL. La différence se situe au niveau du fait que sur le compte épargne logement, les retraits sont libres alors que pour le PEL c’est une épargne entièrement bloquée.

Le versement

Lors de l’ouverture du compte épargne, la première somme est alors de 225 euros. C’est la somme minimum à respecter. La personne titulaire du compte peut effectuer des versements selon ses désirs à condition de compléter les conditions imposées dont la plus importante étant un versement annuel obligatoire de 540 euros par an. Dans ce cas la personne est tenue de faire au moins deux versements. Le plafond étant limité à 61 200 euros. Et ce plafond étant applicable que pour les 10 premières années. Au-delà de cela, la personne ne peut plus effectuer de versements. Toutefois, le plan continue à produire des intérêts. Pour que le compte puisse être toujours fonctionnel, le plafond ne devra pas être dépassé.

Les retraits

Toute personne possédant un plan d’épargne logement peut faire des retraits. A partir du moment où un tiers entame un retrait, le plan est immédiatement résilié. Ce qui veut dire alors qu’il est impossible de faire des retraits partiels. Toutefois, il convient de distinguer des cas particulier selon la durée des comptes :

– Un compte entre 0 et 2 ans : étant donné qu’il s’agit d’un compte récent, le retrait entraîne à l’instant des droits acquis et de la prime d’Etat.

– Entre 2 et 3 ans : le cas est le même avec le premier cas mentionné.

– Entre 3 et 4 ans : les droits et intérêts acquis à la fin de la troisième année seront conservés. Toutefois, la prime d’Etat perçue est réduite de moitié.

Peu importe la période, tout retrait entraîne le calcul et la retenue des prélèvements sociaux sur les intérêts générés depuis l’ouverture.

Obtention du prêt

Une fois que la personne a effectué une épargne PEL alors elle sera en mesure d’obtenir un prêt en remplissant les conditions nécessaires. La personne a la possibilité d’ajouter à ses droits à prêt issus de la PEL les droits d’un membre de la famille de cette personne, légalement. Cela afin de vous permettre d’obtenir un montant plus élevé. Les droits de cette personne peuvent aussi être cédés à un membre de sa famille qui possède un PEL ouvert depuis au moins trois ans.

Durée du plan d’épargne logement

Techniquement la durée du plan est de dix ans. Mais pour ce qui est de la base de ce plan, la durée théorique est de 4 ans. En se basant sur cette durée et en remplissant toutes les conditions indispensables pour avoir une prime optimale d’Etat. En dépassant la base de 4 ans, la personne peut prolonger le plan jusqu’à 10 ans. A partir de la dixième année, le titulaire du compte ne peut plus effectuer de versements sur le plan. Toutefois le capital généré continuera de produire des intérêts durant cinq ans.

Le cas du décès du titulaire

Il arrive souvent que des moments tragiques surviennent ou pour des raisons de santé ou autres, le titulaire du plan vienne à décéder subitement. Ici on ne prend alors que le cas des plans qui ne sont pas parvenus à terme alors que le titulaire décède. Dans ce cas, l’héritier du défunt a plein droit de reprendre la totalité du plan. Mais cela en respectant toutefois les conditions requises en ce qui concerne les engagements du défunt. Si l’héritier dispose du même plan alors il est en droit de conserver le plan du défunt. Un cas récurrent existe : aucun héritier ne reprend le PEL. Dans ce cas alors, ce plan est immédiatement clôturé après constat de ce fait.

Un compte inactif

Nombreuses sont les personnes qui sont disposées à ouvrir un plan d’épargne logement. Malheureusement avec le temps, certaines ne parviennent plus à effectuer les actions requises pour que le compte demeure actif. Si aucune opération n’a été effectuée dans les cinq années consécutives (c’est-à-dire qu’il n’y a eu aucun versement) alors le compte est déclaré comme inactif. De son côté, l’établissement sera chargé d’informer chaque année le titulaire si des opérations n’ont pas été effectuées. Au bout de 20 ans, si aucune manifestation n’est notable, les fonds du compte seront obligatoirement transférés à la CDC ou caisse des dépôts et consignations. S’ajoutent alors 20 ans de plus pour que les réclamations puissent être effectuées par le titulaire ou un de ses ayants-droits. Au terme de cette période, si aucune réclamation n’a eu lieu, alors l’Etat conserve entièrement les fonds.

Articles se référant aux intérêts des PEL à la contribution sociale

Article L136-7

Modifié par LOI n°2013-1203 du 23 décembre 2013 – art. 9 (V)

Modifié par LOI n°2018-1203 du 22 décembre 2018 – art. 26 (V)

Modifié par Ordonnance n°2019-766 du 24 juillet 2019 – art. 4

I.-Lorsqu’ils sont payés à des personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du code général des impôts, les produits de placements sur lesquels sont opérés les prélèvements prévus aux 1 ou 2 du II de l’article 125-0 A, aux II et III de l’article 125 A et au I de l’article 125 D du même code, ainsi que les produits de placements mentionnés au I des articles 125 A et 125-0 A du même code retenus pour l’établissement de l’impôt sur le revenu lorsque la personne qui en assure le paiement est établie en France, sont assujettis à une contribution à l’exception de ceux ayant déjà supporté la contribution au titre des articles L. 136-3 et L. 136-4 du présent code ou des 3° et 4° du II du présent article.

Sont également assujettis à cette contribution :

1° Lorsqu’ils sont payés à des personnes physiques fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du code général des impôts, les revenus distribués sur lesquels est opéré le prélèvement prévu à l’article 117 quater du même code, ainsi que les revenus distribués mentionnés au 1° du 3 de l’article 158 du même code dont le paiement est assuré par une personne établie en France et retenus pour l’établissement de l’impôt sur le revenu, à l’exception de ceux ayant déjà supporté la contribution au titre des articles L. 136-3 et L. 136-4 du présent code. Le présent 1° ne s’applique pas aux revenus perçus dans un plan d’épargne en actions défini au 5° du II du présent article ;

2° Les plus-values mentionnées aux articles 150 U à 150 UC du code général des impôts ;

3° Lorsqu’ils sont versés à des personnes physiques fiscalement domiciliées en France, au sens de l’article 4 B du code général des impôts, les revenus soumis à l’impôt sur le revenu en application de l’article 125 ter du même code, à l’exception de ceux ayant déjà supporté la contribution au titre du présent I.

3° Les rentes versées au titre de la liquidation des droits constitués dans un plan d’épargne retraite correspondant aux versements mentionnés au 1° de l’article L. 224-2 du code monétaire et financier n’ayant pas fait l’objet de l’option prévue au deuxième alinéa de l’article L. 224-20 du code précité, pour la fraction mentionnée au 6 de l’article 158 du code général des impôts.

I bis. – Sont également soumises à la contribution les plus-values imposées au prélèvement mentionné à l’article 244 bis A du code général des impôts lorsqu’elles sont réalisées, directement ou indirectement, par des personnes physiques.

I ter. – Par dérogation aux I et I bis, ne sont pas redevables de la contribution les personnes qui, par application des dispositions du règlement (CE) n° 883/2004 du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 sur la coordination des systèmes de sécurité sociale, relèvent en matière d’assurance maladie d’une législation soumise à ces dispositions et qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale français.

L’établissement payeur mentionné au 1 du IV ne prélève pas la contribution assise sur les revenus de placement dès lors que les personnes titulaires de ces revenus justifient, selon des modalités définies par décret, des conditions définies au premier alinéa du présent I ter.

En cas de prélèvement indu par l’établissement payeur, ce dernier peut restituer le trop-perçu à la personne concernée et régulariser l’opération sur sa déclaration ou la personne concernée peut solliciter auprès de l’administration fiscale la restitution de la contribution prélevée par l’établissement payeur.

La contribution assise sur les plus-values mentionnées au 2° du I n’est pas due dès lors que les personnes titulaires de ces plus-values justifient, selon des modalités définies par décret, des conditions définies au premier alinéa du présent I ter.

II. – Sont également assujettis à la contribution selon les modalités prévues au premier alinéa du I, pour la part acquise à compter du 1er janvier 1997 et, le cas échéant, constatée à compter de cette même date en ce qui concerne les placements visés du 3° au 9° ;

1° Les intérêts et primes d’épargne des comptes d’épargne logement visés à l’article L. 315-1 du code de la construction et de l’habitation ouverts jusqu’au 31 décembre 2017, à l’exception des plans d’épargne-logement, respectivement lors de leur inscription en compte et de leur versement ;

2° Les intérêts des plans d’épargne-logement, exonérés d’impôt sur le revenu en application du 9° bis de l’article 157 du code général des impôts :

a) A la date du dixième anniversaire du plan pour les plans ouverts du 1er avril 1992 au 28 février 2011 ou, pour ceux ouverts avant le 1er avril 1992, à leur date d’échéance ;

b) Lors du dénouement du plan, pour les plans ouverts du 1er avril 1992 au 28 février 2011, si ce dénouement intervient antérieurement au dixième anniversaire ou antérieurement à leur date d’échéance pour ceux ouverts avant le 1er avril 1992 ;

c) Lors de leur inscription en compte, pour les intérêts courus sur des plans de plus de dix ans ouverts avant le 1er mars 2011 et sur les plans ouverts à compter de cette même date ;

2° bis Les primes d’épargne des plans d’épargne-logement lors de leur versement ;

3° Les produits attachés aux bons ou contrats de capitalisation, ainsi qu’aux placements de même nature mentionnés à l’article 125-0 A du code général des impôts, quelle que soit leur date de souscription, à l’exception des produits attachés aux contrats mentionnés à l’article 199 septies du même code :

La prime d’Etat

Les personnes souscrivant à un PEL bénéficient souvent de primes d’Etat pour les encourager dans cette voie. Cette notion est alors plus importante ce qui convient de l’expliquer. Tout cela en prenant en compte les points avancés en ce qui concerne le PLE.

La prime d’Etat c’est quoi ?

Avec une définition d’une des plus claires, la prime d’Etat s’apparente à une récompense de l’Etat en réponse à une bonne action effectuée par une personne. Dans le contexte du PLE, la prime d’Etat c’est un bonus. C’est une somme que l’Etat débloque une fois qu’une personne titulaire d’un PLE signe un crédit immobilier. Mais seulement dans le cas où le montant du PLE atteigne les 5 000 euros. La prime n’est pas fixée car elle varie en fonction de l’affectation du prêt, des intérêts accumulés et de la date de souscription. Mais dans tous les cas, elle ne doit jamais dépasser les 1525 euros. Cette somme est seulement valable pour le cas de l’acquisition d’un logement à faible consommation. Si ce n’est pas le cas, le plafond de la prime est fixé à 1000 euros. A noter que ces primes ne concernent que les personnes ayant ouvert un compte PLE avant le 1er janvier 2018.

Comment alors obtenir la prime d’Etat ?

Pour bénéficier de la prime d’Etat, il faut que la personne se situe périodiquement en ce qui concerne l’ouverture de son PLE :

Les PLE ouverts avant le douze décembre 2012 : la prime d’Etat est toujours versée en respectant les conditions mentionnées. Et cela même en absence de crédit immobilier. Dans ce premier cas, la prime est versée en même temps que les intérêts.

Les PLE ouverts entre 13 12 2002 et 28 01 2011 : la prime est versée seulement dans le cas où la personne a obtenu un prêt lié au PEL. Dans ce second cas, le versement de la prime n’intervient que durant l’obtention du prêt lié au PEL.

Les PLE ouverts à partir du 1er mars 2011 : la prime n’est obtenue que si le prêt lié à l’épargne logement est octroyé. A raison d’un montant minimum de 5 000 euros. Pour l’obtention de la prime maximale, des conditions sont à remplir. La prime est versée à condition que le PEL donne lieu à un prêt immobilier d’un montant minimum de 5 000 euros.

Aucune prime n’est versée si la personne n’a pas touché de prêt.L’obtention de la prime d’Etat prend également en considération d’autres conditions. Pour que la personne soit sûre de toucher une prime, elle doit faire une demande au préalable. Pour que le projet immobilier soit réalisable, la personne doit aussi emprunter une somme minimum. Ce qu’il faut retenir alors c’est que pour toucher une prime, il faut effectuer un prêt.

Victime de nuisances sonores, que faire

La vie entre voisins en immeuble ou en maison n’est pas forcément paisible. Que ce soit de la musique à plein tube, les bruits de talon, le chien qui aboie sans arrêt, le chat qui miaule, les coupes de marteau, la tronçonneuse, en effet, 86 % des Français affirment qu’ils sont victimes de nuisances sonores à leur domicile. Ces différents troubles perturbent la tranquillité et sont souvent la source des conflits. Alors, comment solutionner ses problèmes de nuisances sonores avec votre voisinage ? Les réponses dans cet article.

Qu’est-ce qu’une nuisance sonore ?

Généralement, ce sont tous les bruits qui troublent la sérénité d’autrui ainsi que la bonne santé de l’homme. En droit français, il est considéré que la vie en collectivité est la source de troubles au quotidien. Seulement, lorsque les pollutions sonores provoquées par n’importe quelles activités humaines dépassent un certain seuil d’innocuité vis-à-vis de l’acuité auditive, des écosystèmes ou encore de la santé, on parle de nuisance sonore.

Les bruits ou nuisances domestiques provoquant les tapages peuvent avoir différentes sources, ils peuvent résulter :

–d’un animal (aboiement continu du chien, le chant du coq à tue-tête, miaulement instantané du chat, etc.)

–d’une chose ou d’un objet (instrument de musique, chaîne hi-fi, tondeuse, climatiseur, machine à laver, TV, pompe à chaleur, etc.)

–d’une personne (dispute et hurlement, travaux de réparation, talons de chaussures, chanteur qui exerce sa voix, soirée entre amis, enfants qui jouent et courent bruyamment, etc.)

–les bruits de feux d’artifices et de pétards

Ainsi, quand la nuisance sonore affecte la tranquillité et le bien-être des tiers, elle est automatiquement sanctionnée par la loi. D’ailleurs, elle est punissable, si elle résulte d’une activité professionnelle, sportive ou culturelle à condition qu’elle dépasse la limite fixée par la loi. Par contre, aucun seuil n’est établi pour les autres types de nuisances. La nuisance sonore peut se manifester de jour comme de nuit.

Que dit la loi à propos des nuisances sonores ?

Les législations nationales imposent des seuils limites d’exposition de la population et de l’environnement au bruit à cause de ses impacts négatifs. La première loi contre le bruit et les nuisances sonores a été promulguée en 1992. Au fil du temps, elle a été renforcée et différentes dispositions de cette loi ont été intégrées dans le Code de la santé publique et celui de l’environnement.

En août 2006, le code de la santé publique a fixé la réglementation en ce qui concerne l’atteinte à la tranquillité et à la santé engendrée par les bruits des voisins. Il y a trois critères bien distincts qui entrent en jeu pour constituer un tapage :

– la répétition

– l’intensité

– la durée du bruit.

Si l’un de ces trois critères apparaît, cela suffit amplement pour constituer une nuisance sonore, que ce soit dans un cadre public ou privé. La règle fondamentale concernant les nuisances sonores est contenue dans l’article R 1334-31 du Code de la santé publique : « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé ».

En outre, les pouvoirs publics ont établi un plan national contre les bruits afin de combattre les nuisances sonores. Ce programme prévoit trois principaux axes en matière d’isolation, d’acoustique, d’aménagement urbain et de préservation des zones silencieuses.

Intensité et horaires des nuisances sonores

N’importe quel trouble anormal du voisinage qui intervient en journée peut être classé de : tapage diurne. Seulement, il faut qu’il soit intensif, répétitif et durable dans le temps. La législation fixe un seuil horaire entre 7 h et 22 h, selon l’article R.1336-7 du Code de la santé publique. Pour être classés comme nuisance sonore, les bruits devront être supérieurs à 5 décibels pondérés. À cela s’ajoutent les mesures correctives en fonction de la durée du tapage.

En ce qui concerne les bruits qui interviennent dans la nuit c’est-à-dire entre 22h et 7 h du matin, il n’y a pas de règles précises à propos de la répétition et de l’intensité. Toutes les sonorités peuvent constituer ce que l’on appelle : un tapage nocturne à condition qu’il crée réellement un trouble. Par conséquent, l’auteur du bruit doit être réellement conscient de ce qu’il fait et ne rien mettre en œuvre pour y mettre fin.

Par ailleurs, en dehors du régime des bruits de voisinage, il existe aussi d’autres activités génératrices de nuisances sonores qui sont réglementées par le Code de l’environnement, à savoir les articles L.571-1 et suivants : infrastructures de transport, aviation, etc.

Les recours à entreprendre contre les troubles de voisinage

Voici les démarches à entreprendre si vous êtes victime de tapage de jour comme de nuit, tout au long de la semaine :

La résolution à l’amiable

La première chose à faire est d’essayer de trouver un terrain d’entente en discutant avec votre voisin. Rien ne remplace le dialogue d’autant plus que le seuil de tolérance des troubles varie d’une personne à une autre. Tentez par différents moyens de mettre en place une conciliation. Expliquez-lui des nuisances sonores dont il est l’auteur afin qu’il puisse comprendre les désagréments qu’il cause. Suggérez-lui des solutions comme mettre un casque lorsqu’il enchaîne les films la nuit. Dites-lui qu’il ne doit pas jouer avec la perceuse à partir de 20h.

Si vous habitez en copropriété, il doit y avoir un règlement clair qui stipule une limite ou une interdiction du bruit ou d’activités générant du bruit. Pour faire respecter ces prescriptions, n’hésitez pas à faire appel au syndic de copropriété. Vous pouvez même voir le maire pour savoir s’il existe un arrêté réglementant le bruit. L’utilisation de la tondeuse à gazon peut être interdite les dimanches ou limitée à des heures fixes.

S’il n’y a aucune amélioration de la situation, écrivez-lui une lettre qui indique :

– le rappel de votre discussion

– la gêne que vous subissez tous les jours

– la nécessité qu’il arrête tout de suite ses bruits sans oublier de lui indiquer ses obligations légales

Sans réponse de sa part, envoyez-lui un second courrier en recommandé avec A/R en lui rappelant toujours la réglementation en vigueur.

Les recours aux forces de l’ordre

Avant d’aviser la police ou les gendarmes, il est conseillé de faire constater les nuisances sonores par un huissier de justice. Vous devez prouver l’existence du préjudice en réunissant toutes les preuves dont vous disposez à savoir :

– les courriers échangés avec le responsable des troubles

– le constat d’huissier

– les témoignages des voisins

– un certificat médical si les bruits affectent votre état de santé

Si l’infraction existe vraiment, les forces de l’ordre pourront lui infliger une amende forfaitaire de 68 euros, majorée à 180 euros en cas de paiement au-delà de 45 jours. Cependant, il y a un risque à prendre en compte. En effet, s’il n’y a aucune nuisance sonore avérée, vous risquez d’être sanctionné pour dénonciation calomnieuse. Dans ce cas, vous aurez 5 ans de prison avec une amende de 45 000 euros.

Attention : toutes les preuves doivent être acquises d’une manière loyale. En ce qui concerne les nuisances sonores, il est strictement interdit de filmer votre voisin à son insu.

Saisir les tribunaux

Cette option est la dernière étape à franchir si les tapages persistent. Vous pouvez saisir les tribunaux afin d’obtenir des intérêts et dommages en tant que victime de nuisances sonores. La juridiction compétente pour votre litige va dépendre de la somme en jeu et du préjudice estimé :

– le juge de proximité pour les préjudices inférieurs à 4000 euros

– le tribunal d’instance (TI) pour les préjudices compris entre 4000 et 10 000 euros

– le tribunal de grande instance (TGI) pour les préjudices supérieurs à 10 000 euros.

Le juge condamnera l’auteur des troubles à des dommages et intérêts. Il s’expose aussi à des travaux d’insonorisation de son logement si ce dernier est le propriétaire ainsi qu’à la résiliation du bail si le responsable des nuisances est locataire. L’auteur du tapage risque même une peine d’emprisonnement et 15 000 euros d’amende s’il est réellement prouvé qu’il agit d’une manière volontaire en vue de troubler la tranquillité d’autrui.

Au cas où le juge estime que vous avez saisi le tribunal de manière exagérée et que vous perdez votre procès, vous serez directement condamné pour procédure abusive à condition que le voisin attaqué le réclame. Ce type de sanction entraîne une amende d’environ 3000 euros et le versement de dommages et intérêts à la partie agressée.

L’aboiement de chien

Les aboiements de chien sont souvent la source de conflit entre les voisins. Ils représentent à peu près le tiers des nuisances sonores. En langage juridique, ces aboiements sont assimilés aux bruits de comportement ou aux bruits domestiques. Les règles relatives à ces tapages sont inscrites dans le Code de la santé publique. Selon l’article R 1334-31 : « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité ».

En d’autres termes, les bruits engendrés par l’aboiement des chiens sont assimilables aux troubles du voisinage. Ils sont répréhensibles s’ils durent et ont un caractère intense et répétitif. Si l’un de ces trois critères est rempli, vous pouvez parler de trouble de voisinage.

Ce qu’il faut faire

Bien évidemment, la première démarche consiste à dialoguer avec le propriétaire de l’animal. Il est possible qu’il ne sache pas ce qui se passe étant donné qu’il est toujours absent dans la journée. Sachez que les chiens aboient souvent lorsque leur maître n’est pas à la maison.

S’il refuse de parler et de trouver une entente, adressez-lui un courrier en recommandé qui rappelle la législation en vigueur, conforme à l’article du Code de la santé publique, ainsi que les sanctions possibles qui l’attendent.

Au cas où votre voisin ne réagit pas suite à la réception de ce courrier, vous pouvez contacter les forces de l’ordre à savoir la police nationale, la gendarmerie ou la police municipale. Invitez-les à venir chez vous afin de constater la situation.

Quand l’aboiement du chien est vraiment qualifié de tapage du voisinage, les forces de l’ordre feront un procès-verbal ainsi qu’une mise en demeure adressée au propriétaire du chien. S’il continue à ne pas réagir, il risque une amende qui peut aller jusqu’à 450 euros ainsi que la confiscation de son animal de compagnie. En outre, vous pouvez également saisir le tribunal civil pour réclamer les intérêts et dommages.

Les nuisances olfactives

Le parfum nauséabond d’ordure ou du fumier stocké sur le balcon sont considérés comme un trouble anormal de voisinage. Toutes ces odeurs peuvent donner lieu à des sanctions sévères pour leur auteur.

En ce qui concerne le barbecue, son utilisation occasionnelle n’est nullement classée comme nuisance, même s’il dégage des aromates dérangeants. Toutefois, il peut être à l’origine de certains dommages physiques aux maisons voisines comme : le noircissement de la façade à cause de la fumée et de la projection de cendres.

Les nuisances olfactives sont provoquées par n’importe quel type de voisins comme les particuliers ou les entreprises. Il est très difficile de classifier le seuil à partir duquel il faut considérer une nuisance comme un tapage anormal du voisinage. En effet, cela dépend de l’instance sur l’appréciation du juge. Ce qui est sûr et certain c’est qu’il y a des critères pour les caractériser : l’intensité, la durée, la fréquence, l’environnement et la réglementation en vigueur.

Les règlements de copropriété et règlement sanitaire contre les nuisances olfactives

Comme pour les nuisances sonores, vous devez commencer par vérifier les règles de copropriété concernant ces troubles. Généralement, ce règlement inclut les clauses spéciales encadrant certaines pratiques qui génèrent des nuisances olfactives. Au cas où ces clauses existent, parlez-en au syndic de copropriété pour qu’il puisse établir l’ordre.

Par la suite, vérifier le règlement sanitaire au sein de votre département. Normalement, ce dernier doit contenir les mesures qui encadrent la production de nuisances olfactives. Vous pouvez saisir la direction départementale en charge de la cohésion sociale pour qu’elle donne une solution à votre difficulté. Vous pouvez également prendre contact avec votre mairie. Elle enverra un inspecteur de la salubrité sur place. Dans ce cas, l’auteur de nuisances olfactives fera l’objet d’un rappel un ordre et d’une mise en demeure.

Les recours judiciaires

En l’absence de ces deux règlements ci-dessus, vous avez pleinement le droit de saisir un tribunal d’instance. Mais il faut avoir des preuves légales qui prouvent la réalité des choses et de leur degré (constat d’huissier, pétitions, témoignages, courriers envoyés à l’auteur de troubles, intervention de l’inspecteur communal).

Par conséquent, le juge n’aura pas le choix. Il doit condamner ce dernier au versement de dommages et intérêts. Il peut également ordonner la résiliation du bail par un locataire et la réalisation de travaux voire même la suspension de l’activité produisant des nuisances olfactives.

Nuisances sonores des activités professionnelles

Les activités économiques, industrielles ou encore commerciales sont l’une des sources des nuisances sonores. Les plus fréquents sont :

– les alarmes des magasins

– les systèmes de ventilation

– les extracteurs d’air au sein des restaurants

– les livraisons à domicile.

Pour vérifier que ces troubles ne dépassent pas les normes autorisées en vigueur, il faut mesurer le bruit et vérifier les horaires pendant lesquelles ils ont lieu. Certaines dispositions locales peuvent contraindre les professionnels à arrêter définitivement leurs activités bruyantes à certains horaires.

Concernant les bruits des transports et des chantiers, ces derniers sont soumis à une réglementation qui fixe leurs niveaux sonores. De plus, il existe des dispositions locales adaptées pour réduire la gêne sonore occasionnée par des périodes d’interdiction. Les pouvoirs publics ont mis en place des plans d’action afin de réduire les bruits causés par les aéroports, le trafic ferroviaire et routier. Ils ont instauré :

– des normes antibruit

– des limitations à l’exploitation des aéroports et du trafic ferroviaire pendant la nuit

– des plans d’exposition au bruit afin de maîtriser l’urbanisation à côté des infrastructures

– des prises en compte du bruit avant de construire une nouvelle infrastructure

– des dispositifs d’aide qui renforce l’isolation acoustique des habitations riveraines

Dans ce genre de situation, les plaintes des particuliers se heurtent à des impératifs économiques. D’ailleurs, la règle de l’antériorité est bien claire : le particulier n’obtiendra aucune chance de gain si le responsable professionnel exerce son activité avant l’arrivée de ce dernier et s’il respecte toutes les dispositions légales en matière de bruit.

Qui est le principal responsable en cas de troubles du voisinage ?

Si l’auteur des nuisances sonores est l’un de vos locataires, il est le seul et unique responsable des troubles du voisinage. Ainsi, les réclamations des personnes victimes s’adressent généralement à ce dernier pour lui demander de cesser les tapages.

Lorsqu’il persiste et ne fait rien, les plaignants se tourneront systématiquement vers vous. Par conséquent, c’est à vous d’intervenir. En effet, le bailleur ou les voisins-locataires ont l’obligation d’assurer à son locataire un environnement paisible et décent au sein de l’établissement. Le propriétaire du logement est entièrement responsable de la tranquillité des locataires.

Seulement, pour que votre responsabilité soit engagée à l’égard de vos locataires, vous devez avoir été mis en demeure et informé officiellement de ce qui se passe dans l’immeuble. En cas de non-respect du règlement de copropriété, ce sont les voisins, les bailleurs ou encore le syndic qui vous enverront un courrier recommandé avec accusé de réception.

Cette mise en demeure doit vous demander de mettre fin aux agissements du responsable des troubles. Cette accusation doit être justifiée par des éléments constatant les nuisances imputables au locataire. Ces derniers peuvent se présenter sous forme de pétitions, de témoignages, un constat d’huissier ou encore un procès-verbal de police.

Les horaires pour réaliser les gros travaux bruyants

Les activités extérieures qui peuvent produire des nuisances sonores sont réglementées en respectant des horaires précis. Les travaux bruyants qui nécessitent l’utilisation des appareils à moteur comme la tondeuse, la débroussailleuse, le taille-haie, le motoculteur, la tronçonneuse, etc., doivent être effectué :

– du lundi au vendredi entre 8 h et 20 h

– les samedis, entre 9 h et 12 h et de 15 h à 19 h

– les dimanches et jours fériés, le matin uniquement entre 10 h et 12 h.

Néanmoins, ces règles varient d’une commune à une autre. Pour trouver ces informations, dirigez-vous auprès de la Préfecture ou de la mairie. Ces derniers définissent des arrêtés préfectoraux et des règles spécifiques à ce sujet.

Le mieux est de se renseigner auprès de ces établissements pour connaître les plages horaires précises de sa commune, concernant les nuisances sonores extérieures comme les travaux de bricolage et de jardinage des particuliers. Les émissions sonores importantes hors de ces créneaux peuvent faire l’objet de sanctions et de plaintes.

Les créneaux horaires pour les travaux internes

N’importe qui est autorisé à réaliser des travaux au sein de son logement. Seulement, il faut respecter certaines conditions et contraintes, notamment celle d’estimer les horaires autorisés. Pour éviter les conflits entre voisins, le Conseil national du bruit a établi des tranches horaires précises permettant d’encadrer la durée des travaux. Le but est que votre voisinage bénéficie de moments de tranquillité. Si vous comptez faire des travaux lourds tels que la rénovation complète de votre établissement, vous devez interrompre ces travaux aux heures suivantes :

– du lundi au samedi entre 20 h et 7 h

– toute la journée les dimanches et jours fériés.

Par contre, si vous voulez faire des travaux de bricolage légers, ils pourront se faire entre :

-8 h à 12 h et 14 h à 19 h 30 pendant les cinq jours de la semaine

-9 h à 12 h et 15 h à 19 h les samedis

-10 h à 12 h les dimanchesLa majorité des collectivités encadrent les bruits dus aux travaux en se basant sur les horaires. D’autres décident de les adapter vis-à-vis d’un arrêté préfectoral. Avant d’entamer les recours, pensez à vous renseigner sur les horaires qui s’appliquent à votre commune.

Nos conseils pour gérer un immeuble locatif

En quelques années, l’immobilier connaît un tel engouement que de nombreux particuliers et encore plus de professionnels veulent investir en tout temps. Cependant, le marché immobilier est un secteur à constante variation. C’est un facteur clé engageant les investisseurs à des risques notables. Mais outre ces problèmes, il y a aussi la gestion du bien. Cela est d’autant plus problématique lorsqu’il est question d’un immeuble locatif. Un immeuble est souvent occupé par plusieurs résidents dont tous des locataires et non des propriétaires. La gestion devient alors au centre des préoccupations. Le propriétaire se retrouve souvent dans une situation délicate étant donné que la gestion d’un tel patrimoine n’est pas toujours évidente. Nous vous conseillons sur les points à considérer dans la gestion d’un immeuble locatif.

L’accord verbal

Dans certaines situations, nous louons un immeuble tout simplement à travers un accord verbal. C’est-à-dire que cet accord est effectué entre le propriétaire et le locataire seulement à travers des mots. Techniquement, on peut appeler cet accord un contrat verbal. Or, dans le secteur immobilier, l’accord verbal est entièrement interdit. C’est le premier point principal à considérer pour une bonne gestion d’un immeuble locatif. Il est indispensable, de ce fait, de rédiger un contrat écrit. Cela représente une preuve tangible pour que l’accord soit entièrement valide. De plus, un contrat écrit permet d’éviter tout malentendu entre les personnes concernées. Dans des situations extrêmes, les litiges peuvent causer de gros problèmes. Lors d’un accord verbal, l’une des deux personnes peut prétendre n’avoir pas compris l’une des conditions mentionnées. Cette personne peut même prétendre n’avoir jamais entendu les clauses. Si l’affaire est présentée devant la Justice, le juge ne peut rien faire car aucune preuve n’existe. Il ne peut alors trancher sur la véracité des faits car l’accord n’est que verbal. Et c’est pour éviter ce genre de problème qu’il faut à tout prix rédiger un contrat écrit. Le cas du contrat verbal est très courant quand le propriétaire va louer un logement dans l’immeuble à une de ses connaissances. A prendre en compte cependant que peu importe à quel point la personne est proche de vous, un contrat verbal va toujours vous exposer à des difficultés notables. Pour éviter ces difficultés, il faut toujours rédiger un contrat.

Pour que la gestion ne rencontre aucun problème, le contrat de bail doit être aussi précis que possible. On doit alors retrouver les éléments suivants :

– Détails sur la taille de l’appartement loué,

– Son état et sa configuration

– Montant du loyer fixé par les deux personnes

– L’échéance pour régler le loyer

– Les droits et devoirs de chaque personne durant toute la location

– Les sanctions appliquées si les clauses ne sont pas respectées.

Dans ce contrat , il est également conseillé de préciser s’il est question d’un logement meublé ou non. En même temps, les deux parties devront faire un constat de l’état des lieux pour éviter les litiges pouvant survenir à n’importe quel moment. A préciser qu’un immeuble non meublé et celui meublé ne sont pas régis par les mêmes règles. Pour que la gestion ne soit problématique, veillez à ce que le contenu du contrat soit bien clair et qu’il ne présente pas la moindre ambiguïté.

Gestion et mauvais entretien de l’immeuble

Le problème principal de l’immeuble c’est qu’il présente de nombreux logements. L’entretien n’est pas alors évident pour certains propriétaires. Or, un bon entretien est fonctionnel avec un bon entretien. Comme n’importe quel bien locatif, l’immeuble doit être bien entretenu pour que les locataires puissent habiter dans des logements suivant les normes. Une raison pour laquelle un entretien régulier est très conseillé. Des réparations sont parfois obligatoires pour que les logements soient habitables. L’erreur principale que font les propriétaires c’est la négligence surtout s’il s’agit d’un immeuble neuf. Or, cet immeuble neuf va se détériorer avec le temps si on ne l’entretient pas. Et avec les années, l’on obtient un immeuble entièrement délabré et presque inhabitable. Ce qui nuit à l’investissement. En effet, quel locataire voudrait d’un bien qui se trouve dans un mauvais état ? De plus, un immeuble délabré nécessite des réparations coûteuses pouvant valoir une fortune. Et souvent, les rénovations et réparations peuvent revenir plus onéreuses que l’achat d’un nouveau logement. Notre conseil est alors de procéder à une maintenance périodique et en relevant régulièrement les petits problèmes. C’est le cas par exemple pour une petite fissure pouvant avoir une conséquence néfaste pour le mur. Si des réparations sont indispensables, il faut les effectuer le plus vite possible. Car plus on attend, plus les travaux tardent. Et des travaux qui tardent souvent équivalent à d’autres dommages plus graves.

Noter également qu’un immeuble locatif mal entretenu perd de la valeur. Une valeur importante attirera plus les locataires sur le long terme. Si les locataires sont installés dans un immeuble confortable alors ils ne penseront pas quitter l’immeuble dans les plus brefs délais. C’est donc une carte en or pour la fidélisation des clients. Il ne faut pas se montrer radin car au final on en sort souvent gagnant en fidélisant les clients.

Un bon choix des locataires

La plupart des gens pensent qu’une bonne gestion se réfère toujours à de bonnes démarches administratives. Or, cela va bien au-delà des paperasses. Cela comprend également l’immeuble en question et ses occupants. Pour que la gestion se passe bien, il faut passer aussi par un bon choix des locataires. Il faut alors être très sélectif. Car il faut se rappeler que le choix des locataires déterminera la réussite de l’investissement et tout ce qui s’ensuit. L’erreur souvent commise par les propriétaires c’est l’impatience. Dès qu’un locataire se présente, ils ont hâte de conclure sans souvent accorder de l’importance au profil de ce locataire. Or ce locataire peut avoir une répercussion sur la gestion de votre immeuble mais aussi de votre investissement. Lors du choix de son locataire, il faut accorder de l’importance à son identité et à sa capacité à payer le loyer. N’hésitez pas alors à demander des documents susceptibles de corroborer ses déclarations. Généralement les documents indispensables sont : une carte d’identité, une attestation de travail, ses dernières quittances de loyer, son avis d’imposition ainsi que ses bulletins de salaire. Tous ces documents permettent en quelque sorte à ce que vous puissiez couvrir vos arrières. S’il est question de locataire étudiant alors veillez à ce qu’il soit accompagné d’un garant en cas de défaut de paiement. De plus cela servira aussi d’assurance pour le propriétaire.

Le cas des loyers trop élevés

Les propriétaires novices tombent toujours dans le piège. Avec un immeuble neuf à louer, les propriétaires affichent rapidement des loyers trop élevés. Certes, le but est de rentabiliser le plus rapidement possible l’investissement mais il faut toujours se référer au marché. Outre le fait de connaître les besoins du client, vous devez aussi prendre en compte leur capacité à payer. Si vos appartements affichent un loyer élevé alors il vous sera difficile de trouver des locataires dans les délais. Prenez toujours en compte le rapport qualité-prix. Si votre appartement affiche un confort optimal alors c’est normal si vous affichez un prix élevé. L’idéal est de faire appel à un expert pour connaître ce qu’il faut faire. Cet expert vous permettra de fixer le loyer idéal c’est-à-dire ne pas ni sous évaluer et encore moins sur évaluer à l’extrême. Sachez toujours qu’un prix raisonnable attirera toujours facilement les locataires. Sachez également que la gestion de votre immeuble locatif commence déjà par l’achat ou la construction de votre immeuble. Si votre bien vous est revenu onéreux alors vous aurez du mal à rentabiliser rapidement.

Connaissez vos locataires

Généralement un immeuble locatif comporte plusieurs appartements ou logements. Ce qui veut dire que vous aurez plusieurs locataires à la fois. C’est une situation assez contraignante car le propriétaire devra alors se concentrer sur le profil de chaque locataire. Et c’est à ce moment qu’il faut savoir repérer les mauvais payeurs. Ce sont ceux qui sont les plus à craindre dans ce genre de situation. D’ailleurs un locataire qui ne respecte pas ses engagements est très mauvais pour les affaires mais aussi pour sa réputation. Pour une raison ou une autre, un locataire peut présenter une excuse parce qu’il n’est pas en mesure de payer le loyer pour un ou deux mois par exemple. Si vous êtes flexible, il vous sera difficile de gérer les autres locataires. Car vous prenez le risque d’avoir d’autres locataires qui suivront le mauvais exemple. Il vous sera par la suite difficile de vous défaire de ce genre de situation. En tant que propriétaire, il faut alors faire preuve de fermeté et de tact à la fois. Il n’est pas question d’être sans cœur mais de connaître à quel moment il faut imposer telle ou telle décision. Si vous faites la connaissance d’un mauvais payeur, cherchez un accord à l’amiable et connaissez les raisons pour lesquelles il n’arrive pas à payer le loyer. Avant de procéder à une expulsion, trouvez tout d’abord une solution.

La rentabilisation de votre immeuble

Le marché immobilier est un secteur en constante évolution ou régression. Cela dépend du contexte actuel. Si vous envisagez une rentabilité importante au bout d’un an par exemple, alors vous vous trompez. Et ce n’est pas parce que c’est un immeuble que la rentabilité sera rapide. Il ne faut pas se baser sur le nombre d’appartements dans l’immeuble. La rentabilisation ne s’obtient qu’après plusieurs années. Et seulement à condition que tous les appartements comportant l’immeuble soient tous occupés. Les gains qui entrent de façon régulière permettent d’obtenir un calcul de base pour connaître les éventuels plus qui entrent dans votre poche. Et la situation est encore différente si vous avez souscrit à un crédit immobilier. C’est-à-dire qu’une banque vous a octroyé un prêt pour que vous réalisiez votre projet. Avec un crédit sur le côté, il faut attendre 10 ans au minimum pour voir les premières rentabilités. Certains propriétaires investissent dans l’immobilier locatif tout simplement pour que leurs descendants puissent bénéficier des fruits récoltés de longues années plus tard. Alors ceux qui pensent devenir riches en quelques mois, il faut chasser ces pensées dès maintenant. La gestion prend donc en compte tout votre financement, les sommes sortantes mais aussi celles entrantes. Prenez également en compte que les loyers perçus servent aussi au paiement du crédit.

Confier la gestion à une tierce personne

Gérer un immeuble locatif n’est jamais évident. Prenons l’exemple d’un immeuble à étages comprenant environ une dizaine d’appartements. Chaque appartement est occupé par un locataire. Vous devez alors prendre en charge les loyers d’une dizaine d’appartements. Or il faut prendre en compte le cas de chaque appartement mais aussi le cas de chaque occupant. N’oublions pas de ce fait que le propriétaire a aussi ses occupations. La gestion peut alors rapidement devenir très problématique. Car elle peut se révéler fastidieuse et complexe au fil des mois. Il est vrai qu’on n’est jamais mieux servi que par soi-même mais à un certain moment nous ne sommes pas en mesure de tout faire par soi-même. Et cela l’est d’autant plus quand vous n’êtes pas expert en la matière. Confiez de ce fait la gestion à une tierce personne qui est une experte en la matière. Les inconvénients peuvent être toutefois notables : l’expert peut prendre des décisions à votre encontre et confier la tâche à une autre personne, ce qui ne vous permettra pas de comprendre comment se passe une bonne gestion locative. N’oubliez jamais que la gestion locative est comparable à la gestion d’une entreprise, en prenant les mauvaises décisions vous courrez à votre perte. Veillez toutefois à ce que cette personne que vous engagez à vos intérêts à cœur.

La gestion locative et les impôts

La gestion ne concerne pas seulement la prise en compte des loyers et tout ce qui est de l’entretien de l’immeuble. Sachez que tous les gains obtenus via le loyer de votre immeuble sont imposables. C’est-à-dire que vous devez payer des impôts. Tous les loyers que vous recevez doivent être déclarés. Une raison pour laquelle ils sont imposables. A noter que les régimes varient en fonction du type de location que vous proposez : location meublée ou non. S’il s’agit du même type de location, l’impôt peut toujours varier en fonction de la somme perçue par le propriétaire. Il est alors conseillé de bien se renseigner sur le système fiscal pour que vous ne soyez pas victime de pénalisation quelconque. Le propriétaire est dans l’obligation de se plier à toutes les exigences imposées au risque de payer de grosses pénalités qui peut le faire courir à sa perte assez rapidement. Consultez toujours un spécialiste en droit et en impôts pour connaître tous les rouages de ce type d’imposition. Notez qu’en esquivant les règles qui sont des pièges et susceptibles de ruiner votre investissement, la gestion locative d’un immeuble peut vite devenir très rentable. Être averti par un expert permet de prendre des décisions efficaces en ce qui concerne votre gestion et vos revenus imposables. Et c’est seulement à travers de petites tactiques qu’un propriétaire est en mesure de prendre les meilleures décisions pour son immeuble locatif.

Lois à connaître pour une bonne gestion locative

La gestion locative d’immeuble va de pair aussi avec les lois. Elles sont à prendre en compte pour que le propriétaire connaisse ses droits mais aussi ceux des locataires. Cela aide à éviter également les litiges pouvant survenir. Sachez que plusieurs locataires ne prennent pas en compte la force probante des lois. En négligeant telle ou telle loi, on s’expose rapidement à des dangers notables. Rapidement, un propriétaire n’est plus en mesure d’effectuer une bonne gestion. Et une mauvaise gestion équivaut toujours à des pertes conséquentes.

Loi du 22 décembre 2010 N° 2010-1609 Art 4 qui modifie la procédure de reprise de reprise d’un bien abandonné par le locataire. Elle autorise l’huissier à dresser un constat d’abandon des lieux. Le juge constatant la résiliation du bail autorise, le cas échéant dans la même décision, la vente aux enchères des meubles laissés par le locataire.

Loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi Boutin).

Cette loi intervient dans le prolongement de plusieurs réformes récentes visant principalement à favoriser la production de logements ou à lutter contre l’exclusion. Elle indique entre autre :

« Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire”.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

– s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

– si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

La Loi Boutin prévoit dans son article 78 que le contrat de location précise la surface de la chose louée. Cette obligation s’applique depuis le 25 mars 2009 et ne concerne que les nouveaux contrats de locations vides en résidence principale.

Loi n° 2008-111 du 8 février 2008, dite loi sur le pouvoir d’achat, elle a été publiée le 9 février 2008. Elle modifie l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux locations vides et fait passer le montant du dépôt de garantie de deux mois à un mois. Désormais, lors de la conclusion du bail, le bailleur ne peut plus demander un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer hors charges.

Par ailleurs, la nouvelle loi ne concerne que les baux signés à compter de la publication de la présente loi. Par conséquent, les locataires en place ne peuvent pas réclamer le remboursement d’un mois de dépôt de garantie.

L’article 9 introduit le nouvel indice de référence des loyers IRL qui réglemente les augmentations sur les logements d’habitation.

Loi DALO N° 2007-290 du 5 Mars 2007 : Le droit au logement est garanti par l’Etat, dans les conditions prévues par la loi, aux personnes qui ne peuvent accéder par leurs propres moyens à un logement décent et indépendant. Pour celles dont les démarches ont été vaines, la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable a créé deux recours : un recours amiable devant une commission départementale de médiation, puis, en cas de décision favorable non suivie de l’attribution d’un logement ou d’un hébergement (3, 6 mois ou 6 semaines selon le cas), un recours contentieux devant le tribunal administratif, afin de garantir à chacun un droit au logement effectif.

Le recours devant la commission de médiation est possible depuis le 1er janvier 2008. Le recours devant le tribunal administratif est possible à partir du 1er décembre 2008 ou le sera à partir du 1er janvier 2012 selon le cas. Ce recours devant le tribunal administratif doit être formé dans les 4 mois suivants l’expiration du délai de relogement.

Sortie des nouveaux formulaires de recours DALO devant les commissions de médiation (arrêté du 12 novembre 2009 – JO du 18 novembre).

Loi sur les baux étudiants N° 2005-241 du 26 Juillet 2005.

La location du bail meublé étudiant peut être consentie pour une durée de neuf mois, non renouvelable selon les dispositions de l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation modifié par la loi N° 2005-241 du 26 juillet 2005.

Le bail prend fin sans avoir à délivrer un congé au locataire.

Pour une bonne gestion, les lois et décrets suivant sont également à prendre en compte :

– Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent.

– loi SRU : n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

– Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

– Décret du 26 août 1987 N°712 sur les réparations locatives et N° 713 sur les charges récupérables.

– Loi ENL n° 2006-872 du 13 Juillet 2006 (engagement national pour le logement)

– Code de la construction et de l’habitat

Peut-on bénéficier plusieurs fois de l’ANAH ?

Et si on vous disait qu’il était possible de vous lancer dans des travaux d’entretien et d’amélioration de votre maison sans sortir l’argent de votre poche ? En effet, l’État et quelques organisations comme l’Anah proposent des subventions pour les travaux d’amélioration de l’habitat de nos jours. Profitant aussi bien aux propriétaires qu’aux non-propriétaires, ce genre d’accompagnement facilite énormément les chantiers en proposant plusieurs dizaines de milliers d’euros aux ménages, une aide qui variera en fonction de la situation de chaque demandeur.

Un des accompagnements les plus sollicités est par exemple la subvention ANAH. Proposée par l’Agence Nationale de l’Habitat, cette subvention peut, sous certaines conditions, aller jusqu’à 80 000 euros HT et peut être cumulable avec d’autres dispositifs et plans de financement. Mais la question est : peut-on en bénéficier plusieurs fois ? Focus.

Qu’est-ce que la subvention ANAH ?

La subvention ANAH est un plan de financement idéal pour certains travaux d’amélioration et d’entretien de votre bâtiment. Il s’agit d’un programme d’aide proposé par l’association qui porte le même nom et qui s’applique pour différents types de travaux dont la liste est notamment précisée par l’ANAH.

– Une aide plafonnée

La subvention ANAH est avant tout une aide plafonnée. Il s’agit d’une prise en charge d’une partie des travaux d’amélioration et d’embellissement ainsi que de confort d’une ancienne construction. Elle ne dépasse pas les 50 % du devis des travaux en question. Le montant qui vous sera accordé variera en fonction de vos revenus.

Cette aide, contrairement aux emprunts bancaires, vous sera donnée à titre gratuit et ne fera pas l’objet de mensualité. Mais attention, elle ne s’adresse pas à n’importe qui. Il faut respecter des conditions d’éligibilité et des conditions de ressource.

En outre, pour profiter de cette subvention ANAH, vous devez faire une demande auprès du département rattaché à l’ANAH dans votre région. Une commission examinera votre cas et de la nécessité de la subvention. Il convient de dire que toutes les demandes envoyées à l’ANAH ne sont pas automatiquement acceptées. Tout dépend de votre profil.

– À qui s’adresse la subvention ANAH ?

La subvention ANAH s’adresse à tous les utilisateurs de biens immobiliers. Ce peut être ceux qui souhaitent rénover leur résidence principale ou encore leur investissement locatif. Il y a également les syndics de copropriété et ceux qui prêtent à titre gratuit leur logement.

Les conditions d’éligibilité et les formules disponibles varient d’un cas à un autre. Nous verrons plus tard les différentes prestations et accompagnements proposés par l’ANAH.

– Les conditions d’éligibilités pour la subvention ANAH

Peu importe toutefois la formule que vous aurez choisie, il y a des conditions d’éligibilité obligatoire pour profiter de la subvention ANAH. Ce sont notamment :

· Les conditions de ressources : qui varie d’un ménage à un autre et en fonction de l’emplacement du bien. Elles peuvent aller de 20 000 à 48 000 euros pour les biens en Ile de France et les ménages très modestes avec 1 à 5 personnes à charge et de 14 000 à 58 000 euros pour ceux en dehors de l’ile de France. Elles peuvent aller de 24 000 à 58 000 pour les ménages modestes en Ile de France et de 18 000 à 44 000 pour ceux en dehors de l’ile de France. L’ANAH accorde également une prime supplémentaire de 4 000 à 7 000 euros pour chaque personne en charge en plus en fonction des profils des subventionnés.

· Avoir une propriété de plus de 15 ans

· Ne pas avoir déjà profité d’un éco prêt à taux 0 au cours des 5 dernières années

· Utiliser et garder le bien pendant au moins 6 ans après les travaux

Les conditions d’éligibilités en question touchent aussi les travaux à faire :

· Ils doivent toucher uniquement les anciennes constructions

· Ce sont des travaux d’envergure pour le confort et la remise aux normes de l’immeuble et non pas uniquement des décorations

· Ils doivent coûter au minimum dans les 1 500 euros

· Ils n’ont pas encore été entamés

· Ils doivent être confiés à une entreprise certifiée

Les travaux éligibles pour une subvention ANAH

Par ailleurs, la subvention ANAH ne s’applique pas pour tous les travaux. Afin d’éviter notamment les abus, les travaux éligibles sont listés. Ce peut être notamment :

· Les travaux lourds de remises en état des maisons insalubres

· Les travaux d’accessibilité du bâtiment pour les personnes en perte d’autonomie et à mobilité réduite ou les séniors

· Les rénovations énergétiques et travaux écologiques en vue d’améliorer la DPE de la résidence

– Le montant de la subvention ANAH

Le montant de la subvention ANAH varie en fonction des conditions de ressources du demandeur et du type de travaux à faire. Mais en moyenne, vous avez de 20 000 euros jusqu’à 50 000 euros de disponible.

– Subvention ANAH : un remboursement des travaux avec une avance

Attention, il convient tout de même de noter que la subvention ANAH agit comme une sorte de remboursement des dépenses que vous avez entamées pour les travaux. Vous devez donc en amont débourser le capital de votre poche, après avoir obtenu l’aval de l’agence pour l’Habitat.

Il est toutefois possible de faire une demande d’avance afin de faciliter la gestion de votre chantier. Cette avance variera en fonction de vos chantiers et du budget dont vous pourriez profiter. En tous les cas, avec la subvention ANAH, vous n’aurez aucune mensualité à payer.

Plusieurs types de subvention ANAH

Dans les faits, si on creuse, on peut trouver plusieurs types de subventions ANAH, répondant à différentes problématiques des propriétaires ou non-propriétaires.

– Pour les propriétaires et les occupants de l’immeuble

La subvention ANAH s’adresse en amont aux propriétaires et aux occupants de l’immeuble qui sont les premiers touchés par la rénovation et l’embellissement de la propriété. Mais attention, quelques conditions sont nécessaires pour profiter de ce genre de subvention :

· Vous devez y vivre depuis au moins 6 ans pour ce genre d’aide.

· Et vous devez avoir un devis de travaux de 1 500 euros HT minimum.

· La maison doit être âgée de 15 ans minimum

· Les travaux doivent commencer dans les 1 an après l’obtention de la subvention et durer au maximum 3 ans

· Les travaux éligibles sont : la rénovation pour une maison saine, les travaux de sécurité et les transitions énergétiques et écologiques.

· Les travaux doivent être faits par des professionnels

Dans ce cas, l’ANAH peut vous proposer une aide qui couvre de 20 à 70 % de vos travaux.

– Pour les bailleurs

Vous comptez mettre en location votre bien ? Vous pouvez toujours faire une demande de subvention ANAH. Ce genre d’aide s’applique aussi bien pour les loueurs que pour ceux qui prêtent leur appartement ou maison à titre gratuit. Pour être éligible en tous les cas, vous devez faire louer votre bien pendant au moins 9 ans et respecter dans certains cas le plafond de loyer imposé dans votre région.

L’ANAH propose une prise en charge de 15 à 70 % des travaux de rénovation des appartements ou maisons de plus de 15 ans. En fonction des types de travaux, l’agence proposera toutefois un plafond de 1 000 euros/m2 pour les travaux de 80 000 euros maximum par logement et de 750 euros/m2 pour les chantiers de 60 000 euros maximum.

– Pour les copropriétés

Vous avez un bien en copropriété ? La subvention ANAH peut aussi aider dans la réalisation des travaux. C’est le genre de financement qui s’applique notamment pour les syndics professionnels ou non.

Pour ce genre de plan, les travaux éligibles sont :

· Les rénovations énergétiques qui permettront de réduire les consommations de 35 %

· Les travaux de structure

· Les travaux d’aménagement pour l’accessibilité du logement par les personnes à mobilité réduite.

La subvention ANAH est dans ce cas plafonné à 10 000 euros pour :

· Les propriétés construites avant 2001

· Les propriétés dont ¾ sont détenues et occupées par les propriétaires

· Les immeubles avec une étiquette énergétique de D à G

· Les immeubles avec des charges impayées de 8 à 15 % pour les moins de 200 lors et 8 à 25 % pour les plus de 200 lots.

– Pour les SCI

Les SCI ou Société Civile Immobilière, personnelle ou pro, peuvent également profiter des aides de l’ANAH. Mais dans ce cas, les travaux éligibles seront uniquement les travaux pour la consommation énergétique de la maison.

Quelques conditions d’éligibilité sont toujours applicables. On peut citer entre autres :

· Il s’agira d’une résidence principale

· Vous respectez les conditions de ressources

– Pour la transition énergétique

Enfin, vous avez aussi l’aide à la solidarité écologique ou l’ASE pour financer 25 % minimum des travaux de transitions énergétiques de la maison. C’est le genre de subvention ANAH qui s’adresse à la fois aux propriétaires occupants et aux bailleurs ainsi qu’aux syndics. Mais attention, si vous avez touché cette prime, vous devez demeurer dans ledit bien immobilier pendant 6 ans minimum. En outre, parmi les conditions d’éligibilité, vous devez avoir un immeuble de plus de 15 ans.

Les différentes formules de subvention ANAH

En fonction du genre de travaux que vous souhaitez faire, vous pouvez également choisir une des formules proposées par l’association.

– Habiter facile

C’est la formule idéale pour la remise aux normes des immeubles afin qu’ils s’adaptent aux personnes à mobilités réduites et aux séniors.

Avec « habiter facile », vous pourrez profiter d’un plan de financement à hauteur de 35 à 50 % HT des travaux avec un plafond de 20 000 euros HT.

– Habiter mieux

Habiter mieux existe en deux versions : « Habiter mieux sérénité » qui est une nouvelle formule et qui permet de couvrir 50 % des travaux, et « Habiter lieux Agilité » avec une subvention de 35 à 50 % des dépenses et un plafond de prise en charge de 20 000 euros HT.

C’est le genre de plan de financement idéal pour la rénovation énergétique de la maison : isolation des combles, chauffages, rénovation des ouvrants, etc.

– Habiter sain

Avec une prise en charge de 50 % des travaux, soit au maximum 20 000 euros HT, Habiter sain touche les travaux de sécurisation de votre logement. Les travaux éligibles sont notamment : les rénovations pour amiante ou exposition aux gaz, métaux lourds, etc., rénovation éclectique,

rénovation des systèmes de canalisation et de plomberie, travaux de chauffage, mise en terre, et bien d’autres encore.

– Quelle energie

Enfin, il y a aussi la prime « quelle énergie » qui permet une transition écologique facile et modique. C’est une prise en charge pour le changement des systèmes de chauffage et autres en appareils plus verts, sous réserve de respecter les conditions d’éligibilités imposées par la subvention ANAH.

Combien pouvez-vous espérer avec la subvention ANAH ?

Mais si la subvention ANAH vous permet de financer une grande partie de vos travaux de rénovation et d’amélioration immobilière, cette dernière est tout de même limitée. Ce qui explique d’ailleurs la cumulation des aides par certains souscripteurs.

– 20 à 50 % des travaux selon le cas

Le calcul de la subvention ANAH se fait généralement en pourcentage des travaux à faire. L’agence propose notamment différentes formules qui couvrent 20 à 50 % des travaux selon qu’il s’agisse de chantier d’envergure ou non.

Dit autrement, les financements que vous pouvez toucher grâce à la subvention ANAH peuvent varier d’un cas à un autre. Mais attention, l’agence impose tout de même un plafond des apports en euros pour éviter tout abus. Ce dernier varie selon les ressources dont vous disposez et des revenus du ménage ainsi que la formule que vous aurez choisie.

Avec « Habitat serein » par exemple, les aides sont de 50 % aussi bien pour les ménages modestes que les ménages modestes. Il s’agira ici de financer les travaux de réhabilitation des logements trop vétustes et insalubres.

Avec « Habitat sain », vous profiterez aussi d’une prise en charge de 50 % pour l’adaptation du logement aux handicapés et aux séniors.

Avec « Habitat facile », 50 % des travaux peuvent être financés par la subvention pour les travaux de rénovation énergétique.

Avec « Habiter mieux », les ménages modestes peuvent profiter de 50 % de prise en charge et les 35 % pour les ménages très modestes pour la sécurisation du logement.

– 20 000 à 50 000 euros selon les travaux

En moyenne, la subvention ANAH vous propose un capital de 20 000 à 50 000 euros. Tout dépend notamment de si vous avez en tête de réaliser des travaux lourds ou des travaux d’amélioration.

Sachez que la subvention ANAH peut être éligible pour de nombreux travaux :

· Sécurité du bâtiment : rénovation de la toiture, rénovation électrique, plomberie, etc.

· Amélioration et embellissement de l’immeuble

· Des travaux d’accès pour les personnes à mobilité réduite et les séniors en, perte d’autonomie

· Rénovation énergétique pour une maison plus verte et moins énergétique : travaux d’isolation, changement du système de chauffage, etc.

Attention toutefois, les travaux d’aménagement, d’agrandissement et d’embellissement d’une nouvelle construction, aussi importants soient-ils, ne sont pas éligibles à la subvention ANAH.

– Un plafond qui varie aussi selon les qualités du demandeur

Le plafond de la subvention ANAH dépendra aussi de la qualité des demandeurs. Si vous êtes propriétaires occupants notamment, vous pourriez profiter de 50 000 euros pour les travaux d’envergure et 20 000 euros pour les chantiers d’embellissement.

Les propriétaires bailleurs, quant à eux, pourront profiter d’une aide de 80 000 euros HT pour les travaux lourds et 60 000 euros HT pour les petits chantiers d’amélioration.

Et pour ce qui est des syndics, 150 000 euros HT sont disponibles pour les travaux lourds et 20 000 euros par logement pour les petits travaux d’amélioration.

Les subventions ANAH accordées répondent à des normes de conditions de revenus. Il est possible de simuler gratuitement vos aides en ligne de nos jours, et ce, en quelques clics uniquement.

Une subvention ANAH : tous les 5 ans

Mais que vous soyez un propriétaire occupant ou un bailleur, etc., vous êtes sans savoir qu’un bien immobilier s’entretient presque tous les ans, les normes de construction et les conditions d’une habitation saine changent fréquemment en France, ce qui explique notamment cette situation. La question est donc de savoir si vous pouvez faire plusieurs fois une demande de subvention ANAH.

Tout savoir sur l’expropriation

La notion d’expropriation a connu une certaine popularité depuis les cas observés en Chine. En France, cette pratique est extrêmement réglementée. Cela pour éviter tout abus envers les particuliers. Tour d’horizon sur l’expropriation !

Qu’est-ce que l’expropriation ?

On entend par expropriation, une démarche qui autorise une collectivité à obliger une personne privée à lui céder une partie de ses droits immobiliers. Cette demande est moyennée d’une indemnité dite « juste et préalable ». Pour la validité de l’opération, il faut qu’elle soit déclarée d’utilité publique.

La notion d’expropriation tire sa source et sa réglementation dans l’ordonnance n° 2014/1345 du 6 novembre 2014, qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2015. Ce texte énonce une nouvelle codification du Code de l’expropriation, pour cause d’utilité publique.

Le domaine de l’expropriation

Le domaine de l’expropriation est défini dans l’article L1 du Code de l’expropriation. Pour que l’opération d’expropriation soit valable, il faut un résultat d’enquête préalable, qui indique l’utilité publique de l’immeuble. Ce rapport est un élément clé dans la procédure.

Si le domaine de l’expropriation est fortement encadré, c’est parce qu’elle risque d’empiéter sur le droit de propriété qui est qualifié de « droit inviolable et sacré ». Ce principe est en effet prévu par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Il a reçu une valeur constitutionnelle grâce à sa mention dans la Constitution de 1958.

L’expropriation doit contribuer à la réalisation d’infrastructures publiques comme les réseaux d’assainissement, ou encore des travaux d’aménagements urbains.

Généralités sur les procédures

La procédure en vue d’une expropriation est impactée par la notion d’utilité publique. Le projet qui demande l’expropriation est transmis au préfet. C’est à ce dernier de prendre un arrêté qui ouvre droit à une enquête publique. L’enquête est menée par un commissaire enquêteur, par désignation du président du tribunal administratif. Les textes qui régissent cette enquête sont :

– l’article L 121-1 du Code de l’Expropriation pour les modalités générales

– les articles R 111-1 à R 112-27 du Code de l’Expropriation pour les modalités de déroulement

Le résultat de l’enquête publique est rendu au préfet. Si l’intérêt public est justifié, il prononce un arrêté de déclaration d’utilité publique du projet, selon l’article L 121-1 du Code de l’Expropriation.

Suite à cette enquête parcellaire, le préfet prend l’arrêté de cessibilité des parcelles selon l’article L 132-1 du Code de l’Expropriation. Si le propriétaire et la collectivité ne trouvent pas un compromis à l’amiable sur la cession de l’immeuble, le transfert de propriété se fera par voie d’ordonnance du juge de l’expropriation. Cette procédure est énoncée par l’article L 220-1.

Qui peut déclencher une expropriation ?

Seules les personnes publiques et les collectivités publiques peuvent déclencher une expropriation. Pour ce qui concerne les établissements publics, autrefois, il fallait qu’ils aient cette compétence prévue dans leur statut, avant de pouvoir prétendre à une expropriation. Aujourd’hui, un arrêt du Conseil d’Etat du 17 février 1972 leur permet de procéder à l’expropriation. L’année 2002 est marquée par l’entrée de nouvelles catégories de personnes publiques spéciales ayant la faculté d’expropriation. On cite notamment :

– les GIE

– la banque de France

Toutefois, jusqu’ici aucun GIE n’a encore procédé à une expropriation.

Force est de mentionner que ces personnes publiques doivent agir dans le cadre de leur spécialité. Ainsi, les établissements publics doivent évoquer une expropriation pour des raisons fonctionnelles, tandis que les collectivités locales doivent agir dans un but local.

Les personnes morales de droit privé font également partie des personnes pouvant déclencher une procédure d’expropriation. Deux motifs légitimes leur faculté d’expropriation :

– leur action au nom d’un service public

– leur action dans un but d’intérêt général

Par ailleurs, c’est au législateur d’apprécier et d’accorder cette faculté. Il peut le faire par reconnaissance nominale ou par catégorie.

Cas historique sur la reconnaissance nominale

En 1946, la compagnie nationale du Rhône a échappé à la nationalisation de l’électricité. La société s’est vu transmettre la faculté d’exproprier, sous motif d’une mission d’intérêt général. Rappelons que cette compagnie intervient dans la fourniture en électricité ou encore dans la navigation.

Historique concernant l’appréciation par catégorie

Au début, seuls les concessionnaires œuvrant dans les sources thermales avaient droit à la faculté d’utiliser l’expropriation. Cette reconnaissance est ensuite transmise aux concessionnaires de mines d’hydrocarbures, aux concessionnaires de chutes d’eau. Cette faculté s’étend ensuite vers les titulaires d’une autorisation de travail public et aux sociétés d’aménagement qui sont en sous-traitance de la ville.

Il faut toutefois mentionner que, malgré le système de décentralisation effectif sur le territoire, l’Etat garde un certain monopole sur l’expropriation. Deux paramètres sont soulevés pour expliquer cette situation :

– les choses sérieuses : l’Etat ne peut se résoudre au fait de laisser les collectivités agir seules. On parle d’éviter les excès de décentralisation.

– le terrain constitutionnel : l’Etat doit garantir la mise en œuvre de la procédure selon les textes en vigueur.

Les biens susceptibles de subir une expropriation

Il y a cent ans jusqu’à nos jours, seuls les immeubles peuvent faire l’objet d’une expropriation. Il existe toutefois des exceptions, comme l’énonce le décret loi du 30/10/1935. Ce texte indique qu’il est possible d’exproprier certains brevets qui pourraient intéresser la défense nationale.

Dans les détails, l’expropriation peut porter sur la totalité ou une partie de l’immeuble. Il n’est pas à exclure qu’il s’agisse d’un volume sous-jacent de la propriété. C’est le cas par exemple qu’il est obligé d’exproprier un secteur privé, pour son sous-sol, dans le but de créer une ligne de métro.

La législation en vigueur permet également d’exproprier des servitudes. Il faut toutefois noter qu’il n’est pas possible d’exproprier dans le but de créer de servitudes.

Quelles sont les modalités d’indemnisation ?

L’indemnisation d’une personne expropriée a une importance de taille dans l’aboutissement de la procédure. En effet, une expropriation ne peut arriver à son terme en l’absence d’une indemnisation.

C’est ainsi que la Cour de Cassation a soulevé ce point sur l’indemnisation pour une question prioritaire de constitutionnalité. La QPC a précisé les conditions de prise de possession d’un bien dans le cadre d’une expropriation par un arrêt du 16 janvier 2012.

En présence d’une situation où les deux parties n’ont pas trouvé un accord amiable, l’indemnité d’expropriation doit être fixée par le juge d’expropriation. Cette décision doit se faire au préalable à la prise de possession du bien. A savoir que le juge d’expropriation est un magistrat du siège du TGI de chaque département français.

Cette procédure d’indemnisation est prévue par les articles R 311-1 et suivants et L 311-1 et suivants du Code de l’expropriation. En principe, c’est à l’expropriant de faire une offre à l’exproprié. Si dans un délai d’un mois, les parties ne conviennent pas d’un montant précis, le juge de l’expropriation peut être saisi. C’est normalement la partie la plus diligente qui procède à cette saisie.

Selon l’article R 311-14 du Code de l’Expropriation, le juge de l’expropriation doit fixer une date pour visiter l’immeuble. Il doit par la suite donner une audition à chaque partie. En général, cette audition se tient sur place. Durant la réunion, le juge fixe une indemnité, qui est composée de deux éléments :

– une indemnité principale, qui est une valeur du bien concerné par l’expropriation

– une indemnité secondaire ou accessoire, qui désigne une indemnité pour dépréciation du bien. C’est notamment le cas lors d’une expropriation partielle.

S’il s’agit d’un bail rural, il est de pratique de se référer au barème d’indemnisation fixé dans chaque département. Cette grille est établie entre les représentants des organisations professionnelles agricoles et l’Administration fiscale.

Rappelons que l’exproprié ne peut occuper les lieux et démarrer le projet d’utilité publique qu’après le versement de l’indemnité.

Comment estimer le bien ?

Il va de soi qu’une expropriation pour cause d’utilité publique ouvre droit à une indemnisation du particulier. Dans la pratique, la somme de l’indemnité est fixée à l’amiable entre l’administration et le particulier. A défaut, c’est le juge de l’expropriation qui détermine à combien s’élève l’indemnisation de l’expropriation. Pour trouver un juste montant, le juge doit se référer au prix du bien immobilier sur le marché. La décision du juge peut toutefois être susceptible d’appel, dans un délai de 15 jours.

Le montant de l’indemnité doit être juste, selon les termes de la loi. Il doit couvrir le préjudice subi par l’expropriant en totalité, incluant les préjudices matériels, directs et certains. Quant aux biens, ils sont évalués selon leur valeur en date de l’ordonnance de transfert de propriété.

En principe, c’est l’administration qui fait une offre pécuniaire au particulier. Une fois l’offre fixée, le particulier a droit à un délai d’un mois pour étudier l’offre. Il peut refuser ou accepter. En cas de refus, l’exproprié doit mentionner au juge la somme que l’expropriant demande. L’expropriant peut également faire une contre-proposition, en appuyant sa démarche.

Dans le cas où l’expropriation ne concerne qu’une partie d’immeuble ou de terrain, opération qui rend l’autre partie inutilisable, l’expropriant peut faire une demande d’emprise totale. Cette démarche doit être effectuée dans les 15 jours suivant la notification de l’offre. L’emprise totale signifie achat total du bien en question.

Une fois le prix fixé, l’expropriant doit recevoir le versement de l’indemnité dans les 3 mois. Au-delà du premier trimestre suivant l’acceptation de l’offre, il peut prétendre au versement d’intérêts de retard.

Phase d’ouverture de l’expropriation

L’ouverture de l’expropriation est la première phase de la procédure. Il s’agit d’une phase administrative. A cette première étape, l’État procède à la réalisation d’une enquête publique. Cette démarche est nécessaire afin de déterminer quels sont les quartiers ou les communes concernés par l’expropriation.

Aux termes de cette enquête, le préfet ordonne l’ouverture d’une enquête parcellaire. Cela définit la liste des immeubles ou des parcelles concernées par l’expropriation. Ce n’est qu’une fois cette enquête terminée que l’autorité administrative délivre la publication sur la déclaration d’utilité publique ou DPU.

Ce n’est qu’une fois la publication délivrée, que le particulier peut entamer une procédure de contestation de la décision administrative. Pour cela, il doit saisir le tribunal administratif. Il faut savoir que le recours pour motif d’excès de pouvoir doit obligatoirement s’effectuer dans les 2 mois suivants l’affichage de la déclaration d’utilité publique ou de l’arrêté de cessibilité.

Enquête préalable à la déclaration d’utilité publique

Une DUP ou déclaration d’utilité publique est conclue par une enquête préalable. Cette dernière permet à l’autorité administrative de connaître tous les éléments nécessaires à l’appréciation de l’expropriation et du bien en question. C’est au commissaire du gouvernement rattaché au tribunal administratif qui se charge de cette opération. Cette enquête doit être supérieure à 15 jours. Le particulier sera tenu informé :

– par publication dans les journaux régionaux ou locaux. Cette publication doit se faire dans une période bien précise : 8 jours avant le début de l’enquête et 8 jours après son ouverture.

– par voie d’affichage, qui doit se faire dès 8 jours de commencement

Tout le monde peut ainsi s’exprimer sur l’utilité du projet en cours. Pour cela, il suffit de remplir les registres laissés spécialement pour cette occasion. Il est également possible d’adresser directement une lettre au commissaire enquêteur ou de prendre rendez-vous pour une information directe.

Une fois qu’il estime que les investigations sont terminées, le commissaire enquêteur est tenu de remettre ses conclusions à la préfecture. Il doit également remettre une copie de son rapport dans les communes concernées par l’expropriation.

Qu’en est-il de l’enquête parcellaire ?

L’enquête parcellaire est l’étape la plus redoutée des particuliers. Par cette investigation, l’administration déterminera les parcelles à exproprier ainsi que l’identité de leurs propriétaires. Le résidant sur la parcelle visée doit obligatoirement être tenu informé de l’enquête. Cela peut se faire soit par l’envoie d’une lettre recommandée avec accusé de réception, soit par voie d’affichage et de publication.

Il arrive que l’occupant de la parcelle à exproprier ne soit pas le propriétaire. Dans ce cas, il est obligé de renseigner les informations nécessaires concernant son bailleur pour faciliter les recherches.

Comme au niveau de l’enquête préalable, l’expropriant peut consigner ses observations concernant les limites éventuelles des biens à exproprier. Il devra marquer cela sur les registres qui sont mis à disposition. Il peut également les envoyer par la poste. Une fois arrivée à l’échéance de l’enquête parcellaire indiquée par arrêté, les registres ne sont plus accessibles. Le maire de la commune concernée y dépose enfin sa signature. Les registres sont ensuite remis entre les mains du commissaire-enquêteur. Pour toutes informations supplémentaires, c’est cette autorité qui se charge des entretiens.

L’avis du commissaire-enquêteur suivi du procès verbal de l’enquête est ensuite remis à l’autorité préfectorale concernée. Après réception des avis de chacun des parties, notamment via le procès verbal et les divers documents annexes, le préfet prononce un arrêté de cessibilité pour les parties. A compter de cette décision, la cession revêt un caractère obligatoire.

Durant cette enquête parcellaire, le commissaire enquêteur peut proposer une modification dans le tracé des surfaces concernées. Pour ce faire, il doit demander l’accord de l’expropriant. Il s’agit ensuite de notifier les propriétaires touchés par ce changement. Ils disposent ensuite de 8 jours pour émettre leurs observations.

La déclaration d’utilité publique ou DUP

La déclaration d’utilité publique ou DUP est un acte par lequel l’autorité administrative déclare la nécessité de la procédure d’expropriation sur un terrain ou un immeuble donné. Il peut s’agir d’un décret, d’un arrêté préfectoral ou d’un arrêté ministériel. Ce texte doit préciser obligatoirement la date limite avant l’exécution de l’expropriation.

Force est de mentionner, que durant le délai précédent l’exécution de la déclaration d’utilité publique, l’expropriant reste propriétaire. Il peut ainsi exercer tous les droits de propriété. Le propriétaire est alors en droit de vendre, de louer ou d’obtenir un permis de construire. Toutefois, il perd tous ses droits au moment du transfert de propriété. Pour toutes transactions, il est toutefois nécessaire d’informer le nouvel acquéreur de la procédure d’expropriation en cours. Un défaut d’information peut faire annuler la vente, pour vice caché.

Expropriation, quels sont les recours ?

Dans le cadre d’une expropriation, il existe deux types de recours :

– le recours contre la déclaration d’utilité publique

– le recours contre l’ordonnance d’expropriation

En ce qui concerne le recours contre la DUP, il faut savoir que le délai est court. La contestation peut concerner le caractère d’utilité publique ou la procédure entreprise. Dans tous les cas, l’expropriant n’a que 2 mois pour former un recours, à compter de la publication de la déclaration. Pour cela, il faut s’adresser au tribunal administratif ou devant le Conseil d’Etat, qui est la plus haute juridiction administrative.

Pour ce qui est du deuxième type de recours, il faut déjà savoir ce qu’est une ordonnance d’expropriation. Il s’agit d’un acte judiciaire qui autorise le transfert de propriété. Dès que l’ordonnance est rendue, le propriétaire perd tous les droits sur sa propriété, sauf la jouissance du bien jusqu’à la réception du versement de l’indemnité. Toutefois, pour un recours contre cette ordonnance, l’expropriant dispose de 15 jours suivant la notification. Il doit aller devant la Cour de cassation, qui est la plus haute autorité judiciaire en évoquant les motifs suivants :

– incompétences

– vice de forme

– excès de pouvoir

La phase judiciaire

Dans le cadre de l’expropriation, la phase judiciaire fait son intervention dans le cas où les deux parties ne se mettent pas d’accord sur la procédure à l’amiable pour déterminer le prix du bien immobilier.

Pour éviter que la procédure ne s’éternise, ce qui risque d’impacter sur la réalisation du projet, c’est au juge de l’expropriation de trancher sur le litige. Pour ce faire, le juge doit d’abord vérifier certains paramètres liés au bien en question. Ainsi, il examine en premier lieu si la déclaration d’utilité publique et l’arrêté de cessibilité sont en bonne et due forme. Ce paramètre doit indiquer leur validité. Lors d’un résultat positif de ce premier examen, le juge rend une ordonnance d’expropriation. Par cette ordonnance, l’expropriant cède son bien immobilier à l’Etat. Dès la notification de l’ordonnance, le particulier perd son droit d’hypothéquer, de vendre ou de léguer son patrimoine immobilier.

Evolution textuelle de l’expropriation

Les textes concernant l’expropriation ont évolué dans le temps. Les bases textuelles débutent dans par les lois libérales de 1833 et 1841. Ces lois portaient sur la procédure et le mode de calcul de l’indemnité. Il faut savoir que le point sur l’indemnisation était déjà un élément crucial pour la pérennité de cette opération. La loi de 1841 avait mis en place la création d’un jury de propriétaire, qui a pour rôle de fixer le montant de l’indemnité. Ce système de jury ne durera pas longtemps et sera dissous en 1935. La raison est qu’à chaque fois qu’il faut faire une opération importante, l’administration crée des procédures spéciales pour contourner les jurys. Ces derniers annoncent en effet des montants trop élevés pour les indemnités.

Parmi les bases textuelles de l’expropriation, on note le décret loi du 8 septembre 1935, qui indique une conception plus large de la notion d’utilité publique. Il apporte également une clause nouvelle, notamment concernant la dissociation entre l’expropriant et le bénéficiaire de l’expropriation.

Force est de constater qu’entre les années 1902 et 1935, le cadre juridique de l’expropriation a connu une ribambelle de textes, créés dans un but d’hygiène. Durant cette même période, les expropriations pour l’extension et l’aménagement des monuments historiques ont été accordées. Ce fut également le cas pour l’extension ou l’établissement des terrains sportifs, des opérations de pures rénovations de la ville ou de construction de logements pour familles nombreuses.

Enfin, l’ordonnance du 23 octobre 1958, en vertu de la Constitution en son article 92, a aujourd’hui une valeur législative

Qui sont les bénéficiaires de l’expropriation ?On estime souvent que les principaux bénéficiaires de l’expropriation sont les collectivités. Et pourtant, ce sont souvent de simples particuliers. D’ailleurs, dans la pratique, le Conseil d’Etat admet qu’en dehors du contexte textuel et constitutionnel, l’expropriation pouvait relever de l’intérêt du secteur privé. En effet, il existe des sociétés privées d’intérêt public. C’est l’arrêt du 20 décembre 1935, « Etablissement VESA » qui a permis à cette institution de lever le voile sur ce nouvel aspect de l’expropriation.

Tapage diurne le dimanche, que faire ?

Vivre en communauté comme dans un appartement comporte certains désagréments. Vos voisins peuvent faire des bruits incessants, des travaux qui s’étalent dans le temps, cela gâche votre quotidien, même le week-end. Les nuisances sonores sont régies par la loi à l’image de l’ensemble des aspects d’une location. Tous les bruits qui interviennent entre 7 h et 22 h sont classés comme tapage diurne. Ils représentent une gêne par leur durée, leur intensité ou encore leur fréquence. Si vous êtes victimes de ce genre de vacarme, vous pouvez entamer des démarches à l’amiable, prévenir les forces de l’ordre et intenter un procès. L’auteur de tapage risque de payer des amendes, des contraventions, des intérêts et dommages.

Qu’est-ce qu’un tapage diurne ?

Le tapage diurne ou bruit de comportement est l’ensemble des aspects d’un contrat de location régi par le cadre légal, notamment par la loi Alur et la loi Elan. Les nuisances sonores de jour comme de nuit sont aussi régies par la loi et sont sévèrement sanctionnées. Le tapage diurne prend la forme de :

— cris d’animaux comme l’aboiement de chiens

— jeux bruyants pratiqués dans les lieux inadaptés comme sous les fenêtres

— activités occasionnelles : fêtes familiales, travaux de réparation

— bruits de chaîne hi-fi, outils de jardinage et bricolage, appareils électroniques

— utilisation de feux d’artifice et pétards

— sons provenant de l’aménagement dégradant l’isolation acoustique

— bruit de certains équipements fixes : climatiseurs, ventilateurs, pompes à chaleur, etc.

–musique et dispute trop forte

Concrètement, ce sont tous les bruits provoqués par une ou plusieurs personnes pouvant constituer un trouble du voisinage.

Que faut-il considérer comme un trouble du voisinage ?

Les troubles du voisinage sont regroupés en différentes catégories : les nuisances olfactives, visuelles et sonores.

Les nuisances sonores

Les bruits de comportement ou nuisances sonores sont provoqués par :

–un objet : appareil électroménager, téléviseur, instrument de musique

— un animal : aboiement, miaulement, grattement

— une personne : marcher avec les talons, cris d’enfants, jet d’objets, chanter, etc.

Les lieux qui diffusent de la musique comme les bars, discothèques et salles de concert ainsi que les activités de loisirs doivent respecter un niveau sonore moyen de 102 décibels, mesuré sur 15 minutes.

C’est équivalent au bruit d’un marteau piqueur ou d’une batterie à une distance d’un mètre. Quand le voisinage est constitué d’enfants de moins de 6 ans, cette limite descend jusqu’à 94 décibels. Au-delà de ce plafond, les nuisances sonores sont considérées comme anormales. D’ailleurs, ces établissements visés doivent afficher en continu les décibels, ces chiffres devront être visibles au public. Ils doivent aussi enregistrer continuellement le son diffusé et conserver les enregistrements en cas de contrôle. Toutefois, les salles d’enseignement artistique et les cinémas ne sont pas concernés.

Les nuisances olfactives

Elles peuvent avoir différentes origines :

–amoncellement d’ordures

— odeurs de barbecue, de cuisson

— odeurs liées au fumier, compost

— odeurs d’excrément des chats

Les nuisances visuelles

Elles touchent principalement :

–installation qui gêne la lumière ou la vue

— l’entreposage d’objets à l’extérieur, notamment dans le jardin.

Vous devez bien faire la différence entre un trouble du voisinage quotidien et une gêne temporaire. Si votre voisin vous prévient qu’il a l’intention d’organiser une fête chez lui le week-end, vous n’avez pas de raison de lui en vouloir, puisque vous êtes déjà prévenu à l’avance. En revanche, si ce dernier organise tout le temps des fêtes tout au long de la semaine et refuse de baisser le son après minuit, vous pouvez prendre des mesures strictes pour troubles du voisinage.

Horaire d’un tapage diurne

Tous les bruits de comportement effectués entre 7 h et 22 h sont considérés comme un tapage diurne à condition qu’ils durent assez longtemps, qu’ils soient très intenses et récurrents. La loi autorise la pratique d’activités de bricolage ou de travaux lourds, mais ils sont encadrés en termes de jours et d’heure. Si vous réalisez des travaux au-delà de ces horaires représentés dans ce tableau ci-dessous, vous vous exposez à des sanctions comme une contravention, par exemple.

Jours Travaux légers Travaux lourds

Du lundi au vendredi 8 h à 12 h/14 h à 19 h 30 7 h à 20 h

Samedi 9 h à 12 h/15 h à 19 h 7 h à 20 h

Dimanche et jours fériés 10 h à 12 h interdit

Comme le tableau l’indique, il n’y a pas de réglementation spécifique les dimanches et les jours fériés concernant le tapage diurne, à l’exception des bruits provenant des travaux lourds. Ces derniers sont totalement interdits. Toutefois, il est autorisé d’effectuer des travaux provenant des bruits légers, mais seulement entre 10 h à 12 h du matin.

Que dit la loi à propos du tapage diurne ?

Le tapage diurne legifrance est régi par l’article R.1336-5 du Code de la santé publique. Il s’applique aux bruits qui troublent la tranquillité entre le lever et le coucher du soleil en principe entre 7h du matin et 22h du soir. D’après cet article, « aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme ».

Cette disposition concerne les bruits perçus sur les voies publiques ainsi que les lieux privés. L’article R. 1334-31 du Code pénal institue une amende de 3e classe c’est-à-dire 450 euros au plus pour réprimer les tapages injurieux et les bruits qui gênent la tranquillité des voisins. En outre, les règles sont identiques si le bruit est provoqué par une personne ou produit par l’intermédiaire d’un autre individu : animal placé sous sa responsabilité, objet bruyant ou réponse bruyante lors d’une dispute. De même l’auteur de tapage nocturne peut aussi être condamné au versement d’intérêts et de dommages.

Clause résolutoire pour nuisances sonores

Il est tout à fait envisageable de rajouter une clause résolutoire au contrat de bail contre les nuisances sonores lorsque vous mettez votre appartement en location. Elle permet à la résiliation du contrat s’il est bel et bien prouvé que le locataire est responsable de bruits fréquents, répétitifs et intenses provoquant un trouble du voisinage. Pour ce faire, le bailleur doit mettre en demeure le locataire de cesser les nuisances sonores puis les troubles doivent être affirmés par un juge.

Le tapage diurne, qui est le véritable responsable ?

Quand le tapage diurne survient lors d’une location, il est essentiel de savoir quelle est la responsabilité du locataire et celle du propriétaire vis-à-vis de la loi. Selon le cadre légal, l’unique responsable est le facteur de trouble lui-même. Son devoir est d’éviter tout type d’abus.

Au cas où le propriétaire ne mène aucune démarche face à la situation, il peut être engagé s’il a été officiellement informé de la situation. Les démarches qu’il peut mener sont les suivantes :

— mettre en demeure le locataire par un courrier recommandé avec un accusé de réception

— faire appel à un conciliateur de justice

— pour un contrat qui contient une clause de résiliation, saisir le tribunal afin de demander une résiliation du contrat de location et l’expulsion du locataire.

L’amende demandée pour un tapage diurne

Il existe plusieurs types de sanctions pour un tapage diurne. Elle dépend de la récurrence des nuisances et des préjudices engendrés par le voisinage. L’objectif premier des forces de l’ordre est de faire cesser le bruit lorsqu’elles arrivent sur place, mais elles peuvent aussi émettre des sanctions au contrevenant en lui demandant une amende immédiate de 86 euros, majorée de 180 euros en cas de non règlement sous 30 jours.

Si le responsable du bruit ne cesse pas son tapage diurne, les forces de l’ordre doivent intervenir à nouveau. Le contrevenant peut se voir verbaliser d’une contravention de 3e classe qui peut aller jusqu’à 450 euros. Les victimes peuvent aussi porter l’affaire devant un juge de proximité. Ainsi, le tribunal d’instance ou le tribunal de grande instance peut demander des intérêts et dommages :

–pour obtenir un juge de proximité, la demande d’indemnisation peut aller jusqu’à 4000 euros

— pour saisir un tribunal d’instance, la demande d’indemnisation est comprise entre 4000 et 10 000 euros

— pour prendre un tribunal de grande instance, la demande d’indemnisation est supérieure à 10 000 euros.

Comment distinguer le tapage de jour et de nuit ?

Lorsque les nuisances se produisent dans la journée, il s’agit de tapage diurne. C’est le cas des bruits répétitif, intensif qui dure tout au long de la matinée. Par contre, si ces mêmes troubles se manifestent durant la nuit, il s’agit de tapage nocturne. Il n’y a pas de plages horaires bien

spécifiques. Contrairement au tapage diurne, le trouble existe même si le bruit n’est pas intense, répétitif ou durable.

Pour faire la différence entre ces deux termes, l’auteur du bruit nocturne doit être conscient de ce qu’il fait et qu’il engendre un trouble gênant. Il ne doit pas avoir pris les mesures nécessaires pour mettre fin à ce phénomène.

Les recours à entreprendre en cas de tapage diurne

Pour mettre fin au tapage diurne qui provient des lieux privés ou publics, il existe différents recours. Les démarches amiables sont la première chose à faire, mais si elles ne sont pas suffisantes, vous pouvez faire appel aux forces de l’ordre pour intervenir et même saisir les tribunaux en fonction du préjudice subi.

Les démarches amiables

Le règlement à l’amiable peut être une alternative suffisante si vous êtes victime de tapage diurne tous les dimanches. Parlez directement à votre voisin afin qu’il comprenne la situation, et de lui faire prendre conscience des désagréments causés.

Au cas où cette prise de contact ne suffit pas à résoudre le problème, vous pouvez lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception. Ces paperasses constitueront des preuves solides quand l’affaire sera portée devant un juge au tribunal.

En même temps, vous pouvez solliciter une tierce personne dans l’immeuble pour essayer de régler le litige. Le syndic de l’immeuble ou le conciliateur de justice peuvent jouer ce rôle important.

Cas d’un locataire bruyant

Qu’il soit le propriétaire ou un simple locataire, un habitant d’un immeuble ne doit en aucun cas perturber la vie quotidienne du voisinage. De plus, s’il y a des conflits entre propriétaires, c’est le rôle du syndic de copropriété de trouver une solution adéquate pour résoudre le problème.

Si l’un des locataires est à l’origine du trouble, bailleur-propriétaire et syndic de copropriété doivent se réunir et régler le conflit. Généralement, lorsque le syndic de copropriété ou un copropriétaire informe le propriétaire des lieux de la situation, ce dernier doit envoyer directement un courrier recommandé à son locataire fauteur. Il doit lui rappeler les règlements intérieurs de la copropriété et l’informer des plaintes des voisins. Sachez que les nuisances sont l’une des clauses valables et largement suffisantes de résiliation du bail par le propriétaire.

En effet, le syndic de copropriété peut rejeter toute la responsabilité sur le propriétaire. Ainsi, ce dernier peut se retrouver à devoir payer les dédommagements aux copropriétaires lésés au cas où l’affaire est portée devant un tribunal de grande instance.

Un courrier d’avocat

Votre voisin ne change toujours pas son comportement et devient encore plus bruyant, vous pouvez faire appel à un avocat. Ce dernier lui adresse une mise en demeure. Ainsi, il sera invité à cesser de troubler la tranquillité d’autrui et la vôtre aussi.

La mise en demeure l’avertit de ce qui pourrait arriver s’il ne cesse pas ces troubles dans les 8 jours. Il sera poursuivi en justice, devra payer des dommages-intérêts et rembourser tous les frais de procédures.

Les recours aux forces de l’ordre

Cette deuxième alternative est recommandée dans le cas où les démarches à l’amiable ne permettent pas de régler la situation. La police ou les gendarmes viendront sur place pour constater les bruits et les faire cesser. Ces autorités ont le pouvoir de sanctionner le contrevenant d’une amende forfaitaire de 68 euros, majorée à 180 euros en cas de paiement au-delà de 45 jours, lors de la première intervention et d’une contravention en cas de récidive.

Faites tout de même bien attention, car cette décision peut entraîner un risque de condamnation pour dénonciation calomnieuse si aucune nuisance n’est constatée lors de l’intervention de la police. Par conséquent, vous pouvez faire 5 ans de prison et payer une amende de 45 000 euros. Soyez donc sûr et certain de la situation avant d’appeler les autorités.

Porter plainte auprès des tribunaux

Si l’intervention des forces de l’ordre n’est pas convaincante pour que vos voisins cessent les nuisances sonores, vous pouvez saisir un juge de proximité, le tribunal de grande instance ou celui d’instance pour

— demander des mesures d’insonorisation de l’appartement

— obliger le fauteur de trouble à laisser tomber les nuisances sonores qu’il émet

— demander le paiement d’intérêts et dommages en réparation du préjudice.

Le juge responsable de l’affaire pourra alors condamner l’auteur du tapage diurne à payer une somme d’argent pour réparer son préjudice. Il aura aussi le pouvoir de décider une résiliation du bail au cas où l’auteur des troubles est un locataire. Cette procédure contentieuse s’avère être longue et parfois coûteuse. Elle doit être considérée comme un dernier recours et autant que possible l’éviter.

Mais avant cela, vous devez réunir toutes les preuves solides de votre préjudice telles que les courriers échangés avec le responsable des tapages, constat d’huissier, procès-verbal, certificat médical, témoignages, etc.

Ces dépositions doivent être acquises loyalement. D’ailleurs, il est strictement interdit de filmer votre voisin à son insu. Si le juge saisi constate que la procédure est abusive, cela peut entraîner une autre amende de 3 000 euros et le règlement de dommages et intérêts à la partie attaquée.

L’aboiement du chien, ce que dit la loi

Les aboiements de chien font partie de la catégorie des nuisances sonores. Ils entraînent toujours des conflits parfois violents au sein du voisinage. Que devez-vous faire face à un chien qui aboie toute la journée ou en pleine nuit ?

En langage juridique, les abois sont assimilés à des bruits domestiques ou bruits de comportement. Dans le Code de la Santé publique, les règles relatives à ce genre de nuisances sont très strictes. L’article R.1334-31 stipule que : « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité ».

Pour être plus clair, les bruits engendrés par l’aboiement des chiens sont assimilables à des troubles du voisinage. Ils sont répréhensibles s’ils ont un caractère répétitif, intense et durable. Il suffit que l’un de ces trois critères soit rempli et vous pouvez catégoriser ces nuisances comme trouble de voisinage. Par exemple : un chien qui aboie par intermittence et de manière puissante ou un autre dont l’aboiement n’est pas puissant, mais continu.

Comment s’y prendre avec l’aboiement du chien du voisin ?

La première démarche est souvent de nature diplomatique. Elle consiste à parler directement au propriétaire du chien et parler du problème. Il est tout à fait possible que ce dernier ne soit pas conscient de la situation et que son chien aboie constamment en son absence. Expliquez-lui dans les détails que l’aboiement trouble le sommeil de votre bébé, par exemple.

Si jamais il refuse de dialoguer et de prendre des mesures adaptées, adressez-lui un courrier recommandé qui rappelle la législation en vigueur (cf. article du Code de la Santé publique) sans oublier de mentionner les sanctions possibles.

S’il continue à ne pas avoir de réaction suite à la réception du courrier, vous devez sans plus attendre appeler les forces de l’ordre (la police municipale, gendarmerie, police nationale). Invitez-les à venir constater sur place les nuisances sonores qui vous gênent. Quand l’aboiement du chien est qualifié de trouble anormal pour autrui, les forces de l’ordre dressent un procès-verbal et une mise en demeure. Ces lettres seront adressées au propriétaire du chien.

Le fauteur risque une amende allant jusqu’à 450 euros s’il ne fait rien. Son chien nerveux pourrait être confisqué par la justice. Votre dernier recours est de saisir le tribunal civil pour réclamer des intérêts et dommages suivant les sommes en jeu

Nuisance olfactive, les conditions et modalités du recours.

Comme son nom l’indique, les nuisances olfactives regroupent toutes les nuisances provoquées par les odeurs. En effet, certaines d’entre elles sont considérées comme un trouble anormal du voisinage. Elles peuvent être provoquées par des particuliers, mais aussi par des entreprises environnantes. L’amoncellement d’ordures, l’utilisation excessive de fumier, un barbecue répétitif, la fumée d’une usine sont considérés comme nuisances olfactives.

Si cette situation apparaît, vous devez d’abord vérifier le règlement de copropriété pour les nuisances provoquées à l’intérieur de l’établissement. Ce règlement inclut des clauses qui encadrent certaines pratiques pouvant générer des nuisances olfactives, comme le cas des barbecues, par exemple. Si ces clauses existent réellement, informer le syndic de copropriété de la situation. Il pourra rappeler ce règlement au responsable de trouble.

Pour être bien sûr et certain que l’odeur ne vient pas de votre appartement, effectuez tout de même une vérification sanitaire de votre département. Sachez qu’il y a des mesures qui encadrent la production de nuisances olfactives. Ensuite, il suffit de saisir la direction départementale en charge de la cohésion sociale. Elle apporte les solutions adéquates au problème. Vous pouvez également prendre contact avec votre maire qui demandera à un inspecteur de la salubrité d’étudier la situation. Ainsi, l’auteur des nuisances olfactives pourra faire l’objet d’un rappel à l’ordre et une mise en demeure.

Les recours judiciaires des nuisances olfactives

Lorsqu’il n’y a pas de règlement de copropriété ou de règlement sanitaire, vous avez pleinement le droit de saisir le tribunal d’instance. Mais, il faut prouver par tous les moyens la réalité des nuisances olfactives ainsi que leur degré en prenant ces mesures ci-dessous :

– des pétitions,

— constat d’huissier,

— témoignages des voisins

— intervention de l’inspecteur communal

— courriers envoyés à l’auteur du crimeLe juge pourra alors condamner le responsable des nuisances olfactives en l’obligeant à faire un versement de dommages et intérêts. Il peut également ordonner la résiliation du bail, si l’auteur est l’un des locataires de l’appartement.Enfin, il peut exiger la réalisation de travaux ou la suspension de l’activité génératrice de nuisance olfactive.

Quelle est la législation pour une maison mitoyenne ?

Les constructions sont celles qui donnent une présentation agréable à une ville ou un village. En arpentant les rues, nous remarquons souvent des structures. Elles sont invariables en allant d’un quartier à un autre ou d’une ville à une autre. Ces structures sont parfois des logements habitables. Mais outre la conception basique de la maison à la façon campagnarde ou très familiale, il y a aussi ce que l’on appelle la maison mitoyenne. Cette appellation est peu connue et pourtant on retrouve cette maison mitoyenne un peu partout. Qu’en est-il de la législation de ce type de maison ? Nous vous avançons toutes les informations nécessaires à ce sujet.

Ce qu’est une maison mitoyenne ?

Une maison mitoyenne est ce qu’on appelle également maison de ville. Généralement on la retrouve donc dans les villes. A la différence des autres logements, la maison mitoyenne adopte une forme rectangulaire. La façade est sur rue et partageant un ou plusieurs murs mitoyens avec les habitations voisines. C’est-à-dire que dans une rue, il est possible que vous tombiez sur plusieurs façades identiques de maisons mitoyennes en arborant souvent les mêmes couleurs. Quand les maisons sont construites en même temps et forment un seul bâtiment alors on peut parler de maisons en bande. Mais dans tous les cas, ce sont toujours des maisons mitoyennes. Ce qui fait la spécificité générale d’une maison mitoyenne c’est qu’elle reste accolée par un mur à une autre maison. Une raison pour laquelle on dit aussi que ce sont des maisons en bande. La façade avant donne sur la rue alors que l’autre façade peut donner sur un jardin ou la cour.

Les avantages d’une maison mitoyenne

Les maisons mitoyennes présentent des avantages notables en ce qui concerne la robustesse de la construction. Etant jumelée, la maison mitoyenne est mieux protégée contre le vent comparé aux autres maisons. De ce fait, elle permet d’économiser en chauffage. Ce qui fait moins de dépense en énergie et un faible cout en facturation. Etant donné qu’il y a accolement entre les maisons, chacune d’elle profite de la chaleur émise par l’autre. Une raison pour laquelle on dit aussi que le mur d’une maison mitoyenne est vecteur de chaleur. D’après les études, la facture de chauffage d’une maison mitoyenne est inférieure de 35% par rapport à une maison individuelle.

Pour ce qui en est de la sécurité, la maison mitoyenne est très avantageuse. En effet, ce type de maison reste en groupe. C’est-à-dire que le long de la rue, on retrouve toujours une bande. La sécurité est alors optimale car la maison est retrouvée en groupe. Pour une maison individuelle, le risque est plus élevé car la maison se retrouve à une distance variable mais notable des autres maisons. Et une maison isolée a de chances très élevées d’attirer l’attention.

Les inconvénients d’une maison mitoyenne

Etant donné que les maisons mitoyennes sont collées les unes aux autres, il est préférable que l’on puisse entretenir de bonnes relations avec le voisinage. En effet, avec des murs collés les uns aux autres, les bruits peuvent vite devenir insupportables. Il n’est pas alors évident de toujours garder son calme suite à quelques bavures par exemple. Les maisons mitoyennes ne sont pas toujours isolées phoniquement. Il est alors fort possible que vous soyez dérangé par les pleurs du bébé d’à côté ou que la musique soit trop fort et vous n’arrivez pas à trouver un peu de calme. Tout cela peut être source de tension et vous serez rapidement énervé. L’autre inconvénient aussi c’est qu’une maison mitoyenne peut manquer de luminosité si elle est située entre deux autres maisons. La seule solution est d’aménager l’intérieur de façon à optimiser la luminosité.

En été, avec une maison individuelle, on peut profiter de son jardin en toute intimité. Ce qui est loin d’être envisageable avec une maison mitoyenne car on ne peut pas profiter de son intimité. Les voisins peuvent vous espionner et regarder tout ce que vous faites. Les bains de soleil et les conversations privées sont alors à éviter.

Les démarches avant d’effectuer une rénovation

A la différence des maisons individuelles, les maisons mitoyennes sont dans l’obligation de suivre certaines contraintes. Les plus importantes étant les démarches à suivre avant de passer par la rénovation. Evidemment les contraintes habituelles s’appliquant à une maison individuelle sont aussi à prendre en compte. Mais s’ajoutent à celles-ci le cas de la proximité directe avec le voisin.

Le plan local d’urbanisme : avant de passer par la rénovation, il faut prendre en compte le plan local d’urbanisme. De ce fait il est important à ce que les rénovations soient en totale harmonie avec les constructions adjacentes. Pour connaitre le plan d’urbanisme au complet de votre commune et de connaitre les règles à respecter, il est conseiller d’aller s’informer auprès de la mairie locale. Si la maison mitoyenne est comprise dans une copropriété alors les règles s’y afférant sont à prendre en compte.

La prise en compte de ses voisins : C’est une des règles principales à respecter lorsqu’on habite une maison mitoyenne. L’autre règle principale à respecter est le code de conduite. Cela dans une perspective à ce que les travaux ne soient pas préjudiciables envers ses voisins. Il est également conseillé de faire appel à un géomètre pour connaitre les délimitations précises de votre terrain. Dans le cas où vous avez pris la décision de faire une ouverture, toujours respecter les distances réglementaires.

Les demandes d’autorisation : dans la plupart des cas, il est toujours conseillé de faire des demandes d’autorisation avant d’effectuer des rénovations. Ceci n’est pas applicable pour les travaux de rénovation d’intérieur.

La séparation pour le cas de la mitoyenneté

Pour le cas de maisons mitoyennes, lorsqu’il est question de séparation, il est indispensable de spécifier sa nature. Et le plus important est de distinguer les murs des autres types de clôture pouvant être des haies, palissades, etc. Un mur n’est jamais à confondre avec une autre clôture dont la nature et la robustesse sont différentes. En effet, selon la jurisprudence, un mur est un ouvrage de maçonnerie devant comporter des éléments scellés au sol. Une raison pour laquelle le mur est reconnu pour sa robustesse. Le mur est ainsi appelé une séparation de caractère durable. Ce qui fait également la différence avec un simple empilement de pierre ou de planches. En érigeant un mur, selon les normes, la hauteur ne doit pas être moins d’un mètre.

Les gens sont souvent perdus lorsqu’il est question de mur mitoyen. Le caractère mitoyen définit que le mur appartient aux deux voisins. Mais par ces termes, on ne veut pas dire que les deux voisins font moitié-moitié. Les deux voisins sont tous les deux propriétaires de la totalité de l’ouvrage. Celui-ci n’est donc pas divisible peu importe le contexte. Il faut donc préciser qu’il ne s’agit en aucun cas d’indivision mais de copropriété. Et les murs concernés sont ceux situés juste à la marge des propriétés. Si l’ouvrage est situé sur une seule propriété alors il s’agit d’un ouvrage entièrement privatif.

Un mur est dit mitoyen seulement jusqu’au somme du bâtiment le plus bas. Au-delà on peut alors dire qu’il est privatif et appartenant au bâtiment plus haut. La nature mitoyenne n’est donc prise en compte que quand les deux propriétés sont concernées.

Les travaux de mitoyenneté

Lorsque l’on veut effectuer des travaux sur les maisons mitoyennes, il y a une règlementation à suivre. Et cela concernant aussi tous les travaux de construction d’un mur ou d’une clôture mitoyenne. Si le cas est celui de la construction d’un mur, il faut se référer aux articles 653 à 665 du Code civil. Pour les autres types de clôture, il faut aller plus loin avec les articles de 666 à 670. A la différence des autres maisons, la maison mitoyenne engage la responsabilité des deux voisins. C’est-à-dire que si l’un veut effectuer des travaux, l’autre est automatiquement engagé dans les travaux. Car il faut préciser que l’intégralité du mur ou de la clôture appartient aux copropriétaires. C’est-à-dire qu’outre les travaux, les entretiens sont aussi à la charge des deux voisins. Et de ce fait, logiquement, les dépenses doivent être divisées par deux. Toutefois, certaines circonstances peuvent modifier cette obligation et la propriété de la clôture. Ainsi, si un propriétaire peut prouver qu’il était seul à assumer l’entretien d’une clôture pendant 30 ans alors le caractère mitoyen disparait totalement. Et de ce fait, il devient le seul et unique propriétaire.

Entretien et réparation : les copropriétaires du mur mitoyen sont dans l’obligation d’assurer aussi bien les réparations que les entretiens. Ces actions sont obligatoires car il faut prendre son de l’ouvrage toute l’année. L’entretien doit être effectué dans le but d’éviter les dégradations et de passer par des réparations onéreuses. Il est donc impossible de faire payer à son voisin la moitié de travaux. Et cela sur le plan esthétique seulement. Etant donné qu’il est question d’un bien appartenant à deux personnes en même temps alors les deux doivent prendre toutes les décisions à deux. Et cela autant sur la nature des travaux que tous les matériaux nécessaires, sans oublier quelle entreprise doit-on choisir. Si quelques différends sont constatés entre les deux personnes alors c’est le tribunal de grande instance qui tranchera.

De ce fait, même s’il est question de travaux importants, rien ne peut se faire sans l’accord de son voisin. Même si on décide de pratiquer des ouvertures. On ne peut également effectuer des travaux s’ils portent préjudice à son voisin. Cela principalement si les travaux peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage. Si le mur est privatif, il est possible de faire une demande à pouvoir acquérir sa mitoyenneté. C’est le cas par exemple si l’on veut y adosser une construction. Le voisin n’est pas en droit de refuser cette demande sauf si le mur est entièrement construit sur son propre terrain. Une cession forcée par le tribunal de grande instance sera effectué en cas de refus.

Articles à prendre en compte

SECTION I. – DU MUR ET DU FOSSE MITOYENS.

Art. 653. Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire.

Art. 654. Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné;

Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.

Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre.

Art. 655. La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

Art. 656. Cependant tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.

Art. 657. Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à cinquante quatre millimètres […] près, sans préjudice du droit qu’a le voisin de faire réduire à l’ébauchoir la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée. <L 15-12-1949, art. 28>

Art. 658. Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen; mais il doit payer seul la dépense de l’exhaussement, les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre l’indemnité de la charge en raison de l’exhaussement et suivant la valeur.

Art. 659. Si le mur mitoyen n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l’excédent d’épaisseur doit se prendre de son côté.

Art. 660. Le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement, peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu’il a coûté, et la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur, s’il y en a.

Art. 661. Tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou moitié de la valeur de la portion qu’il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti.

Art. 662. L’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre.

Art. 663. Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs; la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus; et, à défaut d’usage et de règlement, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l’avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres […] de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres […] dans les autres. <L 15-12-1949, art. 28>

Art. 664. [Abrogé] <L 08-07-1924, art. 2>

Art. 665. Lorsqu’on reconstruit un mur mitoyen ou une maison, les <servitudes> fictives et passives se continuent à l’égard du nouveau mur ou de la nouvelle maison, sans toutefois qu’elles puissent être aggravées, et pourvu que la reconstruction se fasse avant que la prescription soit acquise.

Art. 666. Tous fossés entre deux héritages sont présumés mitoyens s’il n’y a titre ou marque du contraire.

Art. 667. Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d’un côte seulement du fossé.

Art. 668. Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.

La construction d’un mur mitoyen

Il est possible de faire construire un mur mitoyen s’il est question de maison mitoyenne. Cela sous réserve de respecter la réglementation en vigueur. Les deux voisins peuvent alors, d’un commun accord, passer par la construction d’un mur mitoyen. Cela devra s’effectuer en limite de propriété. Etant donné qu’il est question de copropriété, toutes les dépenses seront partagées. Dans certaines villes, une personne peut contraindre son voisin à partager les dépenses pour la construction d’un mur. Cette obligation ne peut se faire que par voie judiciaire. Cette condition n’est à tenir en compte que s’il est question de terrain et qye ces deux terrains comportent chacune une construction.

Bien que le mur mitoyen soit toujours au centre de la plupart des règlements. Les règles qui le concernent sont également à prendre en compte pour les autres formes de clôture. Il faut toutefois spécifier quelques points :

– Un fossé ne disposant que d’un seul rejet de terre appartient au propriétaire du terrain sur lequel a été effectué le rejet.

– Une personne n’est en droit de forcer son voisin de céder la mitoyenneté d’une clôture.

– Si une haie est érigée en tant que clôture et qu’elle dispose d’un arbre de nature privatif, on peut obliger le propriétaire de l’arbre de s’en débarrasser. Seulement si les arbres sont trop encombrants c’est-à-dire d’une très grande hauteur.

– Si la haie mitoyenne est composée d’arbres fruitiers alors les fruits sont partagés par moitié peu importe le côté où tombent les fruits.

La surélévation d’un mur

Le mur mitoyen comme n’importe quel mur doit respecter les règles locales d’urbanisme sur la hauteur. Le copropriétaire dispose de tous les droits de surélever un mur mitoyen sans l’accord de son voisin. Toutefois, même si cette liberté de prise de décision est là, il est toutefois conseillé de prévenir son voisin. Car sans lui en avoir parlé, ce dernier peut engager une action devant le tribunal de grande instance. Mais seulement si ce voisin portant plainte, pense que la surélévation constitue un trouble pour le voisinage. Il est alors en droit de demander des dommages-intérêts pour la réparation du préjudice subi. Si les travaux peuvent menacer la solidité de l’ouvrage alors le voisin peur demander l’arrêt immédiat des travaux. Si la surélévation est accordée alors les dépenses pour les travaux sont toutes à la charge de la personne qui a engagée les travaux. A noter que la partie surélevée appartient à la personne qui a engagée les travaux. La surélévation pouvant être effectuée sur une partie ou toute la largeur du mur.

Les plantations

Les copropriétaires sont en droit de faire des plantations chacun de leur côté. Ils peuvent ainsi effectuer des plantations de nature diverse à condition que la plantation n’abîme pas le mur mitoyen ou ne dépasse pas sa hauteur. La personne effectuant la plantation n’est pas dans l’obligation de respecter les distances minimales légales. Elle peut aussi ne pas demander l’accord du voisin. Il faut prendre en compte la nature des plantes. Car il existe des plantes dont l’enracinement peut nuire aux bases de l’ouvrage. Il faut également éviter certaines plantes grimpantes car elles sont parfois néfastes aux ouvrages au fil des années. En principe, les plantations ne doivent pas dépasser la hauteur du mur.

Renonciation à un mur mitoyen

L’un des copropriétaires est en droit de renoncer à son titre à n’importe quel moment. C’est-à-dire qu’il peut renoncer à la mitoyenneté. De ce fait, il cède ainsi la pleine propriété à son voisin. Il sera alors allégé de toutes les charges liées aux travaux ou à l’entretien du mur. La démarche est simple car il suffit tout simplement d’adresser une lettre recommandée à son voisin. Mais pour une démarche plus légale, il est conseillé de dresser un acte notarié (ayant une force probante) et

Quelle est l’imposition sur un loyer ?

Les revenus tirés d’un bien immobilier en location sont généralement imposés différemment. Qu’il s’agisse d’un bien meublé ou totalement vide, vous devez déclarer les loyers mensuels que vous touchez auprès des impôts. En tant que propriétaire légitime, vous pouvez opter pour un régime simplifié, même si cette opération n’est pas du tout rentable. Ce régime d’imposition dépend du montant de la recette locative que vous gagnez. Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir à propos de l’imposition du loyer.

Définition des revenus fonciers

Les revenus fonciers ou locatifs sont les recettes qu’un particulier retire de la mise en location de son bien immobilier. Le terme « revenu foncier » indique logiquement les loyers payés par un locataire à son bailleur. Mais, la catégorie des revenus fonciers est plus complexe, car il peut s’agir d’une maison, d’un studio, d’un appartement, d’un entrepôt, d’un bureau ou encore d’un local professionnel. Il peut s’agir d’un investissement locatif au sein d’une société foncière ou dans une voiture financière, du genre Société Civiles Immobilières (SCI) ou Fonds de Placements Immobiliers (FPI).

En outre, tous les monuments historiques, la loi Pinel et le dispositif Scellier entrent dans cette catégorie. Les revenus tirés de la location nue des propriétés non bâties ou bâties sont aussi imposables au titre d’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.

Comme toutes les recettes perçues par un contribuable, les revenus fonciers sont des revenus perçus et imposables. Ils figurent comme l’un des huit revenus catégoriels soumis à l’impôt sur le revenu :

– les traitements, pensions, rentes viagères et salaires

– les bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

– les bénéfices agricoles (BA)

– les bénéfices non commerciaux (BNC)

– les revenus mobiliers

– les rémunérations des dirigeants de société

– les revenus mobiliers

– les plus-values immobilières, sur valeurs mobilières, sur biens meubles et professionnelles.

Sur le territoire français, l’impôt sur le revenu repose sur un barème progressif. Il est constitué de tranches et de taux. Ce système s’applique à l’ensemble des contribuables à savoir les auto-entrepreneurs, retraités, salariés, bailleurs, etc.

Les revenus fonciers concernés

Tous les revenus tirés de loyers de propriétés immobilières, qu’elles soient bâties ou non, doivent obligatoirement être déclarés. C’est le cas des

– terrains,

– appartements,

– maisons

– locaux professionnels

– les loyers des toits pour installer les antennes-relais.

Au cas où le bien en question est en indivision, vous devez déclarer les loyers au prorata de votre part du bien. En revanche, s’il s’agit de revenus fonciers de logements meublés, les loyers ne sont pas du tout imposés au titre de l’impôt sur le revenu. Ils sont taxés comme bénéfices industriels et commerciaux.

Le mode de perception des revenus fonciers est également un point important. Ils sont imposables si vous les percevez directement ou si vous les encaissez depuis :

– une Société Civiles Immobilière

– une Société Civile de Placement

– un Fonds de Placement Immobilier

S’ils sont intégrés aux bénéfices d’une entreprise ou d’une exploitation agricole, ils seront imposés et ne comptent pas comme revenus fonciers.

Par ailleurs, les charges locatives n’en font pas partie. Et n’oubliez pas d’inclure les éventuelles recettes exceptionnelles telles que la subvention de l’Agence Nationale de l’Habitat afin de rénover les locaux loués ou encore les indemnités d’assurance.

Les régimes fiscaux pour une location vide

Si vous décidez de louer votre appartement vide, vous avez le choix entre deux impositions sur les loyers perçus. Pour mieux comprendre, il existe deux sortes de loyers : déclarés et imposés. Le premier est celui que vous percevez réellement tandis que le second est celui qui sera retenu par le fisc afin de calculer l’impôt. Plus les loyers imposés sont faibles, plus votre impôt sera également faible.

Le régime micro-foncier ou forfaitaire

C’est un dispositif simplifié de calcul du revenu foncier imposable. Il s’applique uniquement si le revenu en question est inférieur à 15 000 euros/an. Une fois appliquée, l’administration fiscale pratique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos charges inhérentes au bien loué. Le reste sera ajouté aux autres revenus. Il n’y a aucune formalité et de documents à remplir. De plus, le résultat foncier reste excédentaire.

Dans certains cas, cet abattement de 30 % peut être faible et donc inopportun si les logements concernés n’occasionnent pas de frais importants. Pour que ce régime soit avantageux, les charges ne doivent pas excéder les 30 % du revenu foncier. Dans le cas contraire, il faudra adopter un régime réel.

Le régime réel

Cette deuxième alternative comme son nom l’indique est de déduire toutes les charges que vous devez payer sur votre bien sur les loyers que vous touchez. Ici, il faudra déclarer en même temps les loyers perçus et les charges payées. Vous devez aussi prendre en compte la liste des charges déductibles afin de ne pas les oublier. Il s’agit de :

– les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’achat du bien

– l’assurance habitation propriétaire non occupant

– l’assurance emprunteur du prêt et les frais bancaires : frais de dossier, contribution au fonds mutuel de garantie, etc.

– la taxe foncière hors ordures ménagères

– les frais postaux pour la correspondance avec le locataire

– les travaux

—etc.

D’ailleurs, le régime réel est obligatoire si le montant des loyers annuels dépasse les 15 000 euros ou, quel que soit le montant pour un associé de société civile immobilière (SCI) ou de société civile de placement immobilier (SCPI) qui verse des loyers. Il reprend le principe des frais réels pour les salariés. En adoptant cette option, vous n’aurez pas d’abattement forfaitaire. Vous déterminez votre revenu foncier net imposable.

Avant de choisir n’importe quel type de régime, il convient d’étudier la différence entre les deux options. Pour vous aider, l’arbitrage est simple : si vos charges déductibles excèdent les 30 % des loyers, adoptez le régime réel. Si ce n’est pas le cas, le micro foncier est plus intéressant.

Les charges déductibles des revenus fonciers

Pour conserver l’état de la maison, vous êtes souvent contraint à supporter certaines charges. Heureusement, ces dépenses pour l’entretien du bien sont déductibles de vos revenus fonciers. Si vous souhaitez connaître la liste complète des charges éligibles, elle est inscrite dans le Code Général des Impôts (articles 29 et 31). Globalement, il peut s’agir :

– frais de gestion, de procédure, de garde

– dépenses d’amélioration

– dépenses d’entretien et de réparation

– dépenses acquittées pour le compte des locataires qui restent à la charge des propriétaires

– primes d’assurance

– provisions aux charges de copropriété

– impôts et taxes

– intérêt d’emprunt

– indemnités d’éviction et frais de relogement.

Toutefois, les dépenses de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas concernées et déductibles des revenus fonciers. Il s’agit uniquement de dépenses liées à la rénovation, à l’amélioration et tout ce qui concerne les travaux.

Voici un exemple concret pour comprendre la situation. Si vous refaites la toiture pour améliorer la performance énergétique de votre maison, vous pouvez déduire les charges et les devis des professionnels avec vos revenus fonciers. Mais si vous souhaitez faire installer une terrasse ou une piscine dans votre jardin, cela sera à votre charge.

Le logement meublé imposé en BIC

Si vous décidez de mettre en location un bien meublé à titre de résidence principale ou secondaire, vous pourrez bénéficier d’un régime fiscal imposé dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux systèmes sont possibles :

Le régime BIC réel

Le régime BIC réel est obligatoire lorsque le montant des loyers équivaut ou dépasse les 70 000 euros par an contre 32 900 euros auparavant. Au cas contraire, vous pouvez demander à y être soumis. Cette option est alors irrévocable pendant deux années successives. 

Le principe est simple, le propriétaire déduit de ses loyers les charges réelles à savoir : les charges de copropriété, les charges de gestion, les travaux, les intérêts de l’emprunt sans oublier l’amortissement du bien sans creuser de déficit. Cette dernière option est à hauteur de 2 % du prix d’achat. Ici, le revenu fiscal peut être nul, ce qui permet de ne pas payer les prélèvements sociaux et les impôts. Le résultat obtenu s’ajoute aux autres revenus imposables. Dans le cas où un déficit est enregistré, celui-ci peut être imputé sur les revenus des dix années suivantes.

Le régime micro BIC

Pour profiter pleinement du régime d’imposition micro BIC, vous devez vous assurer que le logement est bien une location ou une sous-location meublée. Sachez qu’une maison sans lit, réfrigérateur ou plaque de cuisson ne sera jamais considérée comme meublée. Par la suite, il faut que cette activité de location meublée se fasse à titre habituel et non occasionnel. Ces deux critères sont irréversibles si vous comptez verser les loyers au titre d’une location imposée selon le régime micro BIC.

En outre, il faut éviter que le chiffre d’affaires hors taxes dépasse un plafond annuel de 70 000 euros. Si le bailleur propose diverses prestations facturées en supplément toujours avec la location meublée, ces autres allocations seront aussi imposées au régime micro BIC, mais pas en tant que revenus tirés de la location meublée. C’est le cas d’un petit-déjeuner offert en plus de la location, cette prestation sera imposée comme une activité de restauration. Pour ce faire, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire pour charges de 50 % aux revenus encaissés avec un minimum de 305 euros.

Comment calculer la base d’imposition des revenus fonciers en logement non meublé ?

Voici comment effectuer le calcul des revenus fonciers au sein d’un logement dépourvu de mobilier.

Au régime réel

Le propriétaire est automatiquement inscrit au régime réel une fois que les loyers perçus dépassent les 15 000 euros par an. Si l’argent qu’il touche est au-dessous de ce plafond, il peut demander d’être assujetti sous un autre régime plus simplifié et devra s’y tenir pendant 3 ans. Pour faire le calcul, il faut procéder comme suit :

– additionne la totalité des loyers perçus durant une année. Les 500 euros de loyers bruts par mois correspondent à environ 6000 euros de revenus locatifs dans l’année

– adjoint la totalité des charges telle que : cotisation des assurances, impôts fonciers, charges de copropriété, montant des travaux, autres dépenses relatives à la gestion du logement concerné.

Faites tout de même attention sur un point : au cas où les travaux réalisés sont à plus de 500 euros, ils doivent être amortis sur plusieurs exercices. Par exemple, les travaux d’agencement s’amortissent sur 10 ans (maçonnerie, réparation des locaux) et les activités légères sur 5 ans (peinture, revêtement du sol, papier peint).

–pour déduire la part qui dépasse le montant des loyers, il faut additionner tous les montants des intérêts du prêt immobilier. Ensuite, le propriétaire confronte les recettes ainsi que les dépenses en suivant une formule bien distincte :

(Montant des loyers encaissés) — (montant des charges dépensées) = revenus fonciers imposables.

Le résultat obtenu s’ajoute au revenu du foyer fiscal.

Au régime micro foncier

Comme il a été mentionné précédemment, les revenus locatifs issus d’une location non meublée sont déclarés au régime micro foncier à condition qu’ils représentent une valeur de 15 000 euros par an. L’investisseur gagne un abattement de 30 %. Il suffit de suivre la formule ci-dessous pour le calculer :

(Montant des loyers encaissés) * 0,7 = revenus fonciers imposables.

La somme obtenue va s’ajouter aux revenus du foyer fiscal.

Comment calculer la base d’imposition des revenus fonciers en logement meublé ?

Pour obtenir la base d’imposition des revenus fonciers en logement meublé, il faut procéder comme suit :

Au régime du bénéfice réel

Dès que les revenus locatifs dépassent les 70 000 euros par an, vous serez automatiquement assujettis au régime fiscal du bénéfice réel.

–pour commencer, le propriétaire doit déclarer son choix au centre des impôts avant le 1er février de l’année au cours il souhaite en bénéficier.

–il faut conserver ce régime pendant au moins 2 années successives sauf en cas de changement d’activité.

Le calcul proprement dit s’établit comme suit :

–l’investisseur additionne les loyers perçus. S’il confie l’exploitation du logement à un professionnel, il suffit d’additionner les virements perçus de la part de l’exploitant. En cas de remboursement de la TVA, il doit aussi prendre en compte les loyers hors taxes.

–le propriétaire additionne toutes les charges comme : les montants des travaux, les cotisations des assurances, les impôts fonciers, les charges de copropriété et l’amortissement des murs et des meubles.

–il additionne les intérêts du crédit immobilier en déduisant cette part de ses revenus s’ils sont supérieurs au montant des loyers perçus.

–pour finir, il confronte les recettes ainsi que les dépenses en suivant la formule suivante :

(Montant des loyers perçus) – (montant des charges) = revenus fonciers imposables

Bien évidemment, le montant obtenu s’ajoute aux revenus du foyer fiscal

Au régime micro BIC

Dans ce cas, l’investisseur immobilier bénéficie d’un abattement de 50 % sur les loyers qu’il perçoit. Seulement, il faut que les revenus locatifs ne dépassent pas les 70 000 euros par an. Le calcul se base sur la formule suivante :

(Montant des loyers encaissés) * 0,5 = revenus fonciers imposables

L’argent obtenu s’ajoute aux revenus du foyer fiscal.

Le contrat d’une location vide pour louer une maison

Le bail d’une location vide se fait pour une durée minimale de 3 ans. En cas de rupture, il faut associer un préavis de 6 mois avant échéance quand le bailleur en est à l’initiative. Et il faut 1 à 3 mois pour un locataire qui donne congé du logement.

Dans le cas d’une location vide, le propriétaire doit donner une raison valable pour justifier sa demande de départ du locataire. L’une des raisons les plus courantes est le fait d’habiter lui-même le logement et de le proposer à un membre de la famille ou de le mettre en vente.

Le bail d’une location meublée

Le bail s’étale sur une durée minimale de 1 an, mais elle peut être ramenée à 9 mois quand le locataire est un étudiant. Si vous désirez rompre le bail, il faut associer un préavis de 3 mois avant échéance. Quand l’initiative vient du locataire, la durée est de 1 mois.

La location en meublé est bien plus avantageuse puisqu’elle permet de générer davantage de démarches et d’incertitudes pour le propriétaire. En effet, le logement en question peut faire l’objet d’une période de vacance lors d’un départ rapide du locataire.

De plus, ce type de location demande principalement des démarches administratives par rapport à la location vide. L’investisseur remplit des formulaires qui servent à déclarer son activité commerciale. Après cela, il obtient un numéro SIRET. Certains propriétaires réalisent ce travail administratif en sollicitant l’aide d’une agence immobilière. Seulement, cela représente un coût additionnel.

Comment faire une déclaration des revenus locatifs en tant que particulier ?

Tout d’abord, vous devez remplir l’imprimé 2044 ou 2044-S pour souscrire sous le régime réel locatif. Depuis l’année dernière, la déclaration des revenus doit être déclarée par Internet. Sous le régime réel, l’engagement est de 3 ans après il sera annulé automatiquement.

Par contre, si vous êtes un professionnel, il faudra remplir la déclaration n° 2042 — C-PRO. Ce sera l’administration fiscale qui se charge de faire l’abattement de 50 % sur le montant que vous avez déclaré. Pour un gîte rural, des chambres d’hôtes ou encore un meublé à destination touristique, le revenu locatif annuel ne doit pas excéder les 170 000 euros. Au lieu de 50 %, l’abattement sera de 71 %.

Les avantages tirés d’une location meublée

Il peut avoir plusieurs raisons qui incitent un bailleur à mettre en location son bien immobilier :

Vous avez la possibilité de fixer un loyer plus élevé à cause des prestations supplémentaires et la manière dont le propriétaire aura mis son logement en valeur sans oublier la qualité des équipements fournis

C’est aussi une bonne alternative pour se démarquer de la concurrence, car les locations meublées sont encore minoritaires par rapport aux locations vides. Le bail de location meublée offre une souplesse, ce qui peut intéresser les propriétaires, et ce depuis les nouvelles contraintes imposées par la loi ALUR.

La maison peut être attribuée à l’un de vos proches pour leur permettre d’être logés d’une manière convenable et aisée. De plus, le loyer est attractif.

Un autre atout majeur est le moindre risque de loyers impayés. Effectivement, le bail est plus court et convient parfaitement aux étudiants ou jeunes actifs qui ne sont pas obligés de s’éterniser des années dans le logement loué. Même si le risque d’impayé est toujours envisageable, la durée sur laquelle le conflit perdurera sera plus courte.

Enfin, l’un des avantages principaux à ne pas sous-estimer est la fiscalité spécifique de ce genre de location. Les recettes locatives ne sont pas déclarées comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Les inconvénients de la location meublée

La location meublée comporte également des inconvénients qu’il faut anticiper à l’avance :

La rotation de locataire peut s’étaler sur une durée plus courte et rarement plus d’une année. Ce changement fréquent de locataire signifie consacrer plus de temps pour entretenir les lieux d’entrée et de sortie et de rechercher de nouveau locataire. Il faudra tout le temps faire l’inventaire des mobiliers, ce qui peut être une perte de temps considérable.

Vous risquez aussi d’avoir plus de vacances locatives avec des temps de latence sans percevoir un loyer de plus de deux locataires. Au final, cela affectera votre rendement locatif. Louer une maison meublée demande aussi un entretien régulier voire même un renouvellement des équipements et meubles. Ce sont des frais à prendre en compte et à ne pas oublier. En cas de panne sur tel ou tel appareil, vous devez toujours être présent.

Qui dit meublé, dit investissement de départ supplémentaire. Il faut rajouter quelques milliers d’euros au prix d’acquisition. Vous devez constamment vous assurer d’effectuer une demande de location au sein de la ville où se trouve votre résidence.

Toutefois, ces quelques points négatifs ne doivent en aucun cas vous dissuader de tester ce genre d’investissement à long terme et rentable. Les demandes sur le marché ne cessent d’augmenter. D’ailleurs, il vous sera possible de revenir en location vide quelques mois ou quelques années au cas où le mode de location meublée ne vous convient pas.

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