La gestion locative regroupe l’ensemble des opérations liées à la mise en location d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un local commercial. Elle comprend un certain nombre d’étapes clés, dont la préparation du bien et sa mise en location, ainsi que la gestion des aspects financiers et administratifs pendant la location, et la gestion du départ du locataire. 

Découvrez en détail chacune d’elles pour mieux comprendre ce qu’est la gestion locative. 

Les connaissances nécessaires pour assurer une bonne gestion locative 

La première étape de la gestion locative débute avant même de trouver un locataire. Elle consiste à préparer le bien pour la location, à le promouvoir sur le marché locatif et à sélectionner soigneusement le locataire.

Voici les principales tâches associées à cette étape, que vous décidiez de confier la gestion locative de votre bien à un professionnel, ou de vous en occuper vous-même.  

Des connaissances juridiques  

La gestion locative nécessite une compréhension des lois et règlements relatifs à la location immobilière. Cela inclut la législation sur le logement, les contrats de location, les droits et devoirs des locataires et des propriétaires, ainsi que les lois fiscales liées aux revenus locatifs. 

Des compétences en marketing immobilier  

La gestion locative requiert un savoir-faire reconnu dans la mise en valeur d’un bien pour attirer des locataires de qualité. Cela comprend la rédaction d’annonces attrayantes, la publication de photos de qualité professionnelle, et la mise en valeur des caractéristiques du bien. 

Des compétences en communication  

Une communication claire et efficace est essentielle tout au long de la gestion locative. Elle garantit une bonne entente avec les locataires, les prestataires de services comme les artisans pour les réparations, et les autorités fiscales ou locales. 

Des connaissances en gestion financière  

Pour gérer efficacement la location d’un bien, il faut maîtriser les aspects financiers de l’opération. Cela permet de gérer correctement les loyers, les charges, les impôts et les dépenses, et d’effectuer de manière précise les déclarations fiscales. 

Des connaissances techniques  

Des connaissances de base en matière de maintenance et de rénovation de biens immobiliers sont requises afin de résoudre rapidement les problèmes techniques dans la gestion locative. La sécurité des locataires sera ainsi garantie. 

Un sens de l’organisation  

La gestion locative implique la maîtrise des diverses tâches relatives, notamment des documents administratifs et des délais. Il faut être très organisé pour éviter les retards et les erreurs qui peuvent s’avérer coûteux.  

De l’éthique et de l’empathie  

De l’éthique et de l’empathie envers les locataires sont de mise, de la part des propriétaires ou des professionnels qui assurent la gestion locative de biens. Cela permet de résoudre les problèmes émotionnels qui peuvent survenir.  

Les différentes étapes de la gestion locative 

La gestion locative se déroule concrètement en trois étapes : avant l’arrivée du locataire, pendant la location, et au départ du locataire. Chaque étape entraîne des responsabilités distinctes. 

La gestion du bien avant l’arrivée d’un locataire 

Publication et mise en valeur du bien  

La première étape consiste à préparer le bien pour la location. Cela signifie le nettoyer, réaliser les réparations nécessaires et le décorer de manière attrayante. Les photos publiées dans les annonces doivent être de qualité, donc prises par des photographes professionnels.  

La recherche de locataire  

Une fois le bien prêt à être loué, le propriétaire ou le gestionnaire doit trouver des locataires potentiels. Il peut le faire via des annonces en ligne, des agences immobilières ou d’autres canaux. 

L’organisation des visites  

Les visites sont planifiées pour permettre aux locataires potentiels de voir le bien en personne. Le propriétaire ou son représentant doit être disponible, afin de montrer le bien et répondre aux questions des éventuels locataires. 

La sélection du bon candidat  

Le propriétaire ou le gestionnaire examine les dossiers des potentiels locataires pour s’assurer qu’ils répondent bien aux exigences de la location et aux caractéristiques du bien. Cela inclut la vérification de leur solvabilité, des références de leurs précédents bailleurs, et d’autres pièces justificatives. 

La rédaction du contrat de bail  

Une fois le locataire trouvé, la rédaction du contrat de bail commence par définir les droits et responsabilités de chaque partie. Ce document doit être conforme à la législation locale en vigueur.  

L’état des lieux d’entrée  

Avant que le locataire n’emménage, il faut procéder à un état des lieux pour documenter l’état du bien. Cela permet de résoudre d’éventuels litiges concernant les dommages à la fin du bail. 

Les garanties et l’assurance loyers impayés  

Le propriétaire peut demander un dépôt de garantie au locataire, pour couvrir les éventuels dommages du bien ou les loyers impayés. Le bailleur peut également souscrire à une assurance loyers impayés pour se protéger contre les défauts de paiement. 

La gestion du bien durant la location 

Percevoir les loyers et les charges  

Le propriétaire ou le gestionnaire doit percevoir les loyers et les charges à la date convenue dans le contrat de bail. Cela nécessite un suivi précis des paiements. 

L’envoi des quittances de loyer  

Il doit ensuite envoyer une quittance de loyer au locataire en guise de preuve de paiement.  

Déclaration fiscale des revenus locatifs 

À lui également de déclarer aux autorités fiscales les revenus issus de la location, conformément à la législation en vigueur. 

L’apurement de charges  

Le bailleur ou le gestionnaire doit évaluer et répartir entre les locataires s’il y en a plusieurs, les charges liées au bien, comme les frais d’eau et de gaz.  

Le paiement des charges de copropriété  

Si le bien se trouve dans une copropriété, le propriétaire ou son représentant gère le paiement des charges de copropriété, tout comme les rapports avec le syndic de copropriété. 

La gestion technique  

Les réparations et la maintenance du bien doivent être effectuées en temps voulu, pour assurer la sécurité et le confort des locataires. 

La gestion du bien au départ du locataire 

L’état des lieux de sortie 

À la fin du bail, un nouvel état des lieux est effectué pour évaluer l’état du bien par rapport à l’état initial : cela permet de déterminer s’il y a des dommages à réparer, ou des coûts à réduire au niveau du dépôt de garantie. 

La remise du dépôt de garantie  

Si tout est en ordre, le dépôt de garantie est restitué au locataire, conformément aux termes du contrat de location. 

Les différents types de gestion locative 

Il existe également trois principaux types de gestion locative, chacun ayant ses avantages et ses inconvénients : 

La gestion locative autonome 

Dans ce cas de figure, le propriétaire assume lui-même toutes les tâches liées à la gestion locative du bien. Cela signifie qu’il se charge de la recherche des locataires, de la perception des loyers, de l’entretien du bien et de toutes les autres responsabilités relatives. Cette approche offre un contrôle total, mais peut être chronophage et éreintante. 

La gestion locative déléguée 

La gestion locative déléguée signifie que le propriétaire confie l’ensemble de la gestion du bien immobilier à une agence immobilière professionnelle. Cette option lui permet de se décharger de la plupart des responsabilités, cependant elle entraîne des frais de gestion. 

La gestion locative semi-déléguée 

La gestion locative semi-déléguée est un compromis entre les deux options précédentes. Le propriétaire confie une partie de la gestion du bien à une agence immobilière, tout en conservant certaines responsabilités comme la recherche de locataires ou la gestion financière. Cette approche offre une certaine flexibilité, mais nécessite une coordination étroite avec l’agence.