Comment faire l’estimation d’un loyer ?

Se lancer dans un investissement locatif est aujourd’hui très tendance. C’est l’une des solutions afin de rentabiliser rapidement votre propriété.

En outre, mettre en location votre bien vous permet d’être éligible aux différents dispositifs de défiscalisation du marché. Ce peut être la loi Pinel, Marlaux, Mézard ou bien d’autres encore.

Mais attention, cela ne signifie pas que ce genre de projet vous sera facile à réaliser. Outre de devoir gérer les besoins et les demandes des locataires, d’assurer la prospection de votre bien et les visites, de tout mettre en œuvre pour éviter les carences locatives, vous devez aussi faire une estimation de loyer.

Ce sont les bases de la réussite de votre investissement locatif. Mais heureusement, il existe de nos jours différents techniques afin de réussir notamment la dernière étape. Le point.

Pourquoi bien estimer votre loyer ?

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Mais pourquoi bien estimer votre loyer ? Pourquoi est-ce si important de ne pas proposer des mensualités aux hasards ? Quel impact peut avoir l’estimation de loyer dans la réussite de votre investissement ? Le point.

  • Pour tirer le maximum possible de votre investissement locatif

Une bonne estimation de loyer est la base pour réussir un investissement locatif. En effet, sans passer par cette étape, vous risquez de proposer à perte ou un peu trop cher votre propriété ou appartement. Ce qui aura des conséquences sur la lenteur des transactions, mais également sur votre situation financière.

  • Pour faciliter la prospection et la mise en location de votre bien

Une bonne estimation de loyer peut faciliter la mise en location du bien. Vous pourriez notamment tirer davantage d’une propriété obéissante aux normes et qui propose une grande surface habitable. Les biens avec une performance énergétique optimale se louent et se vendent également plus cher à cause de leur confort. Ce sont entre autres des propositions de travaux à faire pour assurer la visibilité de votre bien sur le marché, le mettre en location rapidement et à bon prix.

Le prix du loyer tend à mettre en confiance les potentiels locataires et à faciliter les transactions. Quand vous proposez un bon rapport qualité-prix, et ce, dans tous les domaines, les opérations se déroulent plus simplement et en un rien de temps.

  • Pour vous assurer une certaine stabilité financière

Le loyer sera aussi le gage de votre stabilité financière. En effet, de lui dépende les revenus que vous pouvez dégager de votre propriété. C’est un détail qui se fixe pour de nombreuses années.

En effet, vous ne pouvez généralement pas augmenter le prix du m2 de votre appartement ou maison durant un bail, sauf conditions contraires dans le contrat.  Et encore, il faudra donner un préavis aux locataires avant de ce faire. Autant donc bien estimer votre loyer d’emblée.

  • Fixer le bon loyer pour votre assiette fiscale

Le loyer est le revenu officiel de votre bien et fera aussi partie de vos revenus mensuels. Il peut avoir un impact sur votre niche fiscale. D’où l’importance de bien l’estimer d’emblée.

C’est d’autant plus nécessaire si vous êtes éligibles aux dispositifs de défiscalisation en tout genre. Mais pour ce genre d’investissement, il y a encore des règles spécifiques quant à la fixation du prix du loyer.

Les principes de la loi Carrez

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Pour bien estimer votre loyer, la première technique conseillée est la loi Carrez. Applicable aussi pour la vente de maison, il s’agit d’une approche qui permet de définir la taille précise en m2 d’une maison. De ce détail dépendra en effet le prix du loyer dans sa grande globalité.

  • Le loyer par m2 pour bien valoriser la maison

En fixant votre loyer au m2, vous mettez davantage en valeur votre maison. Bien évidemment, dans votre annonce, il ne faudra pas proposer ce prix au m2 pour faciliter les négociations et le décryptage de vos propositions. Il faudra faire la multiplication des deux valeurs : la taille de la maison et le prix du m2 sur le marché, et proposer un loyer net par mois.

Sachez toutefois que ce prix peut encore être sujet à discussion. Vous pouvez donc vous permettre de prendre une certaine marge dans la fixation de vos loyers.

  • Comment faire une estimation Carrez ?

Mais qu’est-ce qu’une estimation carrez ? Comment réaliser ce genre de démarche ? Focus.

Il ne faut pas être un professionnel immobilier pour se lancer dans le calcul du m2 Carrez. Il s’agit d’une technique qui vous permet de trouver la superficie habitable réelle de votre maison. Pour ce faire, vous devez simplement prendre les dimensions de chaque pièce et déduire la taille des radiateurs, cages d’escalier, portes et autres équipements fixes qui peuvent réduire l’espace utilisable.

  • Les avantages de la loi Carrez

Utiliser la technique de la loi Carrez présente des avantages.

  • La précision

Entre autres, cette technique est beaucoup plus précise. Ce qui vous permet non seulement d’avoir une estimation de loyer objective et simple, mais aussi de mettre en valeur la superficie réelle de votre bien.

Évidemment, cela impacte aussi sur le revenu de votre propriété. Si vous avez un appartement de petite taille, vous ne pourriez pas en tirer beaucoup.

  • La facilité d’adaptation

Cette technique s’adapte facilement pour une location que pour une vente. Et elle peut se faire autant dans un appartement que dans des résidences de luxe. Le prix du loyer variera en conséquence. Pour ceux qui sont notamment bons en maths, la démarche se fera en quelques minutes.

  • La simplicité

A la portée de tout le monde, et notamment des propriétaires, la technique de la loi Carrez est simple et modique, mais ultra efficace. Même si vous n’avez pas les plans de la maison, il est possible de se faire. Vous devez simplement prendre un mètre à ruban et mesurer chaque pièce et chaque élément de la maison. Ce qui devrait vous prendre un peu plus de temps, mais qui sera tout aussi efficace.

Se fier à la loi du marché

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En outre, vous pouvez aussi simplement vous fier sur la valeur du marché pour fixer le bon loyer pour votre maison. En effet, pour être concurrentiel et attirer la clientèle, vous ne devez pas proposer des prix trop élevés par rapport à la moyenne du marché.

  • Les principales difficultés de cette technique

Bien que très prisée par les propriétaires, pour être concurrentielle notamment sur le marché et trouver rapidement des locataires, cette technique montre quelques inconvénients.

  • La bulle immobilière change fréquemment

En premier lieu, vous devez savoir que la bulle immobilière change fréquemment. Le prix du marché dépend de la demande. D’ailleurs en Europe, une nouvelle tension immobilière se fait de nos jours ressentir. La valeur du m2 tend à augmenter. Et pour cause, les investissements en la matière et les demandes augmentent. Ce qui pousse notamment les propriétaires à proposer leur bien plus cher. Le prix de vente des biens immobiliers aura aussi des incidences sur le prix de location. En effet, pour un retour sur investissement rapide, les investisseurs ont tendance à baser leur estimation de loyer sur les dépenses qu’ils ont engagées dans l’achat et la réhabilitation des maisons et appartements.

  • Le prix des biens varie d’un quartier à un autre et selon les caractéristiques des biens

En outre, les loyers peuvent varier selon plusieurs détails : l’emplacement de votre bien, le quartier, la taille, le nombre de pièces,  les normes respectées, la performance énergétique et bien d’autres caractéristiques physiques de ladite propriété.

Les biens dans les quartiers en vogue coutent indubitablement plus cher. Ce peut être des quartiers résidentiels ou des centres-villes, etc. En outre, malgré la généralisation de la tension immobilière en France, les prix pratiqués changent d’une région à une autre.

Bien évidemment, les petits appartements couteront moins chers qu’une résidence de luxe. Le prix du loyer dépendra également de la différence entre une location meublée, qui sera plus chère, ou une location simple.

  • Visiter une autre propriété du même style pour s’inspirer

Pour faire une bonne estimation de loyer en fonction du prix du marché, un conseil ! Prenez le temps de visiter d’autres biens du même style que le vôtre et qui se trouve dans le même quartier. Cela vous permettra de vous faire rapidement et facilement une idée sur les moyennes de prix pratiqués dans votre quartier.

Faire estimer son loyer par des professionnels

Pour avoir plus d’objectivité et être sûr de définir le bon loyer pour votre maison, vous pouvez également demander l’intervention d’un professionnel.

  • Un diagnostic de maison : kézako

Les courtiers et les professionnels immobiliers peuvent vous proposer un diagnostic maison. C’est un accompagnement personnalisé pour chaque propriétaire qui souhaite mettre en location leur bien et qui a du mal à faire une bonne estimation de loyer. Les professionnels usent alors de tout leur savoir-faire pour vous proposer une fourchette de prix. Ils s’inspirent pour ce faire de la tendance du marché, mais pas uniquement. À l’aide d’appareils spécifiques, ils font le tour de la maison et font une véritable analyse en profondeur de différentes caractéristiques du bien. Les résultats de ces estimations se concentreront sur ce qu’on appelle la “valeur vénale de la propriété” ou dit plus simplement, sa valeur réelle et nette sur le marché.

  • Les différents diagnostics qui peuvent modifier votre loyer

Obligatoire en cas de vente, le diagnostic immobilier s’invite de plus en plus dans la location immobilière.

Il en existe de toutes sortes :

  • Le fameux DPE ou diagnostic de performance énergétique pour voir si la maison est écologique ou non. Les propriétés avec des atouts écologiques se louent plus facilement et généralement à bon prix.
  • Diagnostic plomb
  • Diagnostic insectes et champignons
  • Diagnostics impacts et catastrophes naturels
  • Diagnostic gaz et métaux lourd
  • Diagnostic amiante
  • Diagnostic humidité et étanchéité

Les professionnels utiliseront des appareils spécifiques pour chaque évaluation. Ils feront le tour du propriétaire de la cave au grenier pour vous permettre de trouver le bon loyer. La démarche durera plus ou moins longtemps en fonction de la superficie à couvrir et le professionnalisme dont fait preuve la personne en charge du diagnostic.

  • Une simple fourchette de prix

À la fin de l’évaluation de la maison, les professionnels de l’immobilier vous proposeront une fourchette de prix avec une idée des travaux à faire si vous souhaitez optimiser le prix de la location de votre bien.

Les professionnels ne vous proposent qu’une idée et une moyenne, certes précise et objective, pour l’estimation de loyer. Il vous appartient ensuite de définir le bon chiffre à mettre sur vos annonces immobilières. *

  • Une démarche qui peut vous coûter cher

Si, comme susmentionnés, dans la vente immobilière les diagnostics sont obligatoires, ils étaient auparavant assez rares dans le domaine de la mise en location. La tendance de l’évaluation immobilière par des professionnels est très récente en France sur ce marché. Et pour cause, aucun professionnel ne se déplace pour rien. Une estimation de maison sera une dépense en plus que vous devez d’ailleurs sortir de vos poches pour la préparation de la mise en location de votre bien.

Heureusement, afin de réduire ces dépenses justement, vous pouvez comparer les devis proposés par les courtiers pour leur prestation. Il suffira alors de choisir celui qui proposera le meilleur rapport qualité-prix. Généralement, les courtiers de proximité sont les meilleures alternatives. Ils engagent moins de frais de déplacement. Mais outre ce détail, il faudra aussi vous attarder sur les années d’expérience dont dispose votre prestataire dans l’estimation d’une maison pour être sûr de profiter d’un bon accompagnement.

Les plafonds de loyer : comment ça marche ?

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Depuis quelques années déjà en France, la question du plafond des loyers présente un vrai débat. À qui ça s’applique-t-il ? Quel est l’enjeu du plafonnement des loyers ? Comment cela joue sur votre investissement immobilier ? Le point.

  • Un plafond de loyer uniquement pour les investissements locatifs éligibles aux dispositifs de défiscalisation

Si dans l’ancien projet de loi, le plafond de loyer était censé s’appliquer sur toutes les propriétés immobilières, ce ne fut finalement pas le cas. Les propriétaires ont été nombreux à donner de la voix pour ne pas perdre la liberté de fixer librement leur loyer.

Cependant, il est certains biens qui ne peuvent éluder ce plafonnement. C’est le cas notamment des biens éligibles aux dispositifs de défiscalisation. En effet, visant surtout une meilleure égalité des chances devant la propriété immobilière et afin de faciliter la recherche de maison décente et habitable pour les personnes aux revenus modestes. Aussi, la mise en location se fera sans condition de ressource et en respectant un plafond de loyer qui sera différent d’une région à une autre et en fonction des quartiers.

Le plafond de loyer est une des conditions sine qua non de l’obtention des avantages fiscaux proposés par les lois de défiscalisation. Vous ne pouvez pas y échapper, du moins durant les 6 à 12 années de mise en location du bien.

  • Pourquoi un plafonnement de loyer ?

Le plafonnement de loyer a surtout un enjeu social. C’est un moyen pour assurer l’égalité de tous les ménages. Mais c’est surtout un moyen pour l’état de protéger les locataires des différents abus de propriétaires. Certains abusent en effet de leur liberté et notamment aussi de la crise du logement pour proposer des biens beaucoup trop chers. C’est notamment ce que l’on constate dans la capitale.

En outre, malgré la construction de logements sociaux, l’État n’arrive pas à proposer assez de logement pour les ménages français. La crise du logement sévit de plus belle dans l’hexagone. Le plafonnement de loyer permet donc de mieux contrôler la situation et de proposer des logements décents et à moindre coût aux familles en difficultés.

  • Comment ce principe peut-il vous affecter en tant que propriétaire ?

Mais la situation ne plaît pas aux propriétaires qui voient leur bénéfice diminuer. Certes, le plafonnement de loyer facilite la fixation du prix de location du bien. Comme son nom l’indique, vous ne devez pas dépasser ce tarif. Il n’en demeure pas moins que vous aurez des manques à gagner, qui peuvent parfois être conséquent.

Le non-respect du plafonnement peut mettre en péril vos droits aux abattements fiscaux. Et non seulement ce peut être considéré comme une atteinte directe à votre droit d’usus et de fructus de sur votre propriété, mais cela peut aussi compliquer d’une certaine manière l’estimation du loyer. En effet, le plafond change d’une propriété à une autre et en fonction des régions.

Vous devez notamment directement vous informez auprès des mairies de votre région pour en savoir davantage et être fixé sur le loyer maximum que vous pourriez tirer de votre bien en location.

Comment tirer le maximum de votre bien immobilier ?

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L’estimation de loyer est au fond une démarche personnelle. Peu importe la technique que vous aurez choisie, vous aurez toujours le dernier mot sur le prix à proposer aux locataires. Bien évidemment, comme susmentionné, vous devez aussi vous baser sur quelques détails pour être sûr de tirer le bon prix pour votre propriété.

Voici notamment quelques astuces pour augmenter le prix de votre loyer :

  • Proposer un bien parfaitement mis en valeur

Pour tirer le maximum de votre propriété, il n’y a rien de tel que l’entretien. Depuis peu, les propriétaires se relâchent un peu sur l’entretien de leur bien entre chaque bail. Et pourtant, ceci peut lourdement affecter le revenu de votre appartement ou maison.  En proposant un bien parfait, vous pourriez augmenter le prix du loyer, sans pour autant risquer la carence locative.

En outre, la loi exige aussi des propriétaires qu’ils respectent les normes en vigueur concernant l’habitation saine. Il faudra dans certains cas vous lancer dans différents travaux de rénovation et de réhabilitation.

  • Optimiser l’espace habitable de votre maison

Comme susmentionné, vous pouvez fixer votre loyer selon le m2 disponible. Aussi, pour augmenter le revenu de votre bien, vous devez aussi songer à optimiser l’espace disponible.

Ce peut être en installant et aménageant une terrasse ou le balcon, voire une véranda dans le jardin. Ce peut également être en créant des espaces sous les escaliers ou encore dans les combles et/ou le sous-sol de la maison.

En fonction des envies et du budget de chacun, mais aussi des résultats attendus, ce genre de projet peut être plus ou moins d’envergure.

Il faudra entre autres faire appel à des professionnels pour l’aménagement des espaces, l’isolation et le chauffage, mais aussi pour l’agencement. Le devis variera selon l’importance des tâches à réaliser.

  • Choisir la bonne formule de location

Outre la location classique, avec un bail de location vide sur plusieurs années, la mise en location d’un bien immobilier peut se passer de nos jours de différentes manières.

Pour ceux qui souhaitent percevoir des revenus conséquents notamment pour la mise en location d’une propriété immobilière, on vous conseille les locations meublées.

C’est une technique de mise en location d’un bien qui consiste aussi à fournir tous les équipements nécessaires pour s’installer confortablement dans une maison.

Très prisée notamment par les jeunes couples qui n’ont pas encore eu le temps d’amasser du mobilier, ce genre de transaction a le vent en poupe en France et dans le reste du monde.

Les propriétaires l’apprécient pour la valeur du loyer optimal qu’ils peuvent proposer dans ce genre de cas.

Mais attention, sachez que plus vous toucher de revenus sur votre propriété, plus les participations fiscales peuvent être importantes.

  • Bien choisir vos locataires

La situation financière de vos locataires peut également avoir des effets sur le revenu moyen de votre bien en location.

En effet, les personnes aux faibles ressources auront tendance à beaucoup négocier sur le prix proposé. Si vous vous adressez cependant à des élites de la société, vous pourriez tirer davantage de votre investissement locatif.

Mais pour ce faire aussi, encore faut-il acheter un bien dans des quartiers résidentiels et très en vogue.

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