Comment réduire les frais de notaire ?

Dans la signature de certains contrats, la présence d’un notaire est indispensable ou bien même obligatoire. Sa présence et son sceau attestent la valeur du papier et de son contenu. D’ailleurs le recours à un notaire est souvent imposé par la loi pour certaines démarches.

Le notaire, comme n’importe quel travailleur dans un domaine précis, reçoit un salaire. Bien qu’étant une fonction juridique, il reçoit des frais à chaque mission effectuée. Ces frais sont variables en fonction des missions.

La tâche du notaire est ainsi variable selon la charge se référant à l’authentification des documents. Parfois les frais de notaire sont assez importants. Comment faire alors pour réduire ces frais ?

Le notaire c’est qui ?

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Ici on ne parle pas de n’importe quel notaire mais du notaire public. Ce dernier est un officier public intervenant dans les affaires internationales et étrangères dans le but d’accomplir certaines formalités.

Bien que souvent considérée comme une fonction à part entière, être notaire ne constitue qu’une fonction accessoire. Il n’est donc pas question d’une profession en soi mais plutôt d’une charge à part. La fonction la plus commune du notaire est l’authentification de documents.

Mais il peut constituer ou préparer des dossiers selon des démarches administratives précises.
En effet, le notaire est un juriste de droit privé et officier public. Il est nommé par l’autorité publique pour instrumenter des actes juridiques de juridiction non-contentieuse pour lesquels la forme authentique est prescrite par la loi ou requise par les parties.

Composition des frais de notaire

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Nous parlons sans cesse de frais de notaire mais de quoi sont-ils composés exactement ?

Les frais de notaire comprennent :

  • Les taxes de nature différente. Elles sont reversées aux collectivités locales mais aussi à l’État pour servir de part par la personne. Ces droits représentent parfois la presque totalité des frais de notaire.
  • Les émoluments du notaire qui peuvent varier en fonction de la vente. Contrairement aux taxes, on peut en « quelque sorte » négocier les émoluments. On peut, en effet, faire comme objet de discussion les émoluments. Les émoluments sont aussi les honoraires du notaire. Les honoraires sont calculés en fonction du barème réglementé. On prend en compte le montant du bien en plus du TVA. On peut négocier les honoraires du notaire étant donné qu’on ne peut pas du tout toucher aux taxes étant imposées par l’État.
  • Les débours, qui sont des formalités et frais divers engagés par le notaire en votre nom. Il s’agira alors principalement des démarches administratives.

Concrètement, les frais de notaire sont tous ces éléments que l’on vient de mentionner. Le notaire ne travaille pas seul dans la réalisation de plusieurs tâches. Il fait intervenir d’autres personnes qui seront rémunérées.

Les autres frais servent donc de rémunération pour les intervenants qui se chargent de la réalisation des actes et documents divers. Ceux-ci sont inhérents à toutes les transactions immobilières. Les frais proprement dits du notaire sont donc composés par les honoraires et émoluments du notaire.

La rémunération du notaire

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Elle peut être :

Réglementée : les notaires sont soumis à une grille tarifaire nationale, qui fixe les « émoluments » du notaire pour les prestations pour lesquelles le notaire a un monopole (ventes immobilières, contrats de mariage, déclarations de succession…). Ces émoluments sont soit fixes, soit proportionnels à la valeur du bien en jeu ;

Libre : pour les prestations sur lesquelles le notaire n’agit pas en sa qualité d’officier ministériel, le notaire fixe librement ses prix. Il s’agit des « honoraires ».

Le client doit en être préalablement averti par écrit.

Cette rémunération libre s’applique plus particulièrement en matière de baux commerciaux, de droit des sociétés, de fonds de commerce…

Voici les coûts des principales prestations du notaire :

Donation entre époux : 370 € ;

Acte de notoriété : 200 € ;

Acte de notoriété avec option (acte qui permet la reconnaissance de la qualité d’héritier et l’option pour une quote-part de l’héritage) : 280 € ;

Testament olographe (écrit, daté et signé de la main du testateur puis déposé chez un notaire) : 50 € ;

Testament authentique (dressé devant deux notaires ou un notaire et deux témoins) : 200 € ;

Contrat de mariage : 380 € ;

Pacs : 400 € ;

Adoption : 500 €.

Le notaire perçoit pour le compte du Trésor public des droits et des taxes, qu’il a en charge de reverser. Ces droits et ces taxes varient selon deux principaux paramètres : la nature de l’acte et la nature du bien.

Le notaire remplit un rôle de véritable collecteur d’impôt : le paiement de ces droits et taxes doit passer nécessairement par lui. Il a l’obligation de percevoir ces sommes avant de recevoir et d’authentifier les actes en question.

Outre cette collecte de droits et taxes sur les actes reçus et authentifiés, le notaire doit aussi reverser à l’État la TVA au taux de 20 % sur les émoluments qu’il perçoit.

Honoraires notaires et loi Macron

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Le décret et l’arrêté du 26 février 2016 ont fixé un nouveau tarif des notaires jusqu’au 28 février 2018. Ce nouveau tarif est prorogé jusqu’au 29 février 2020, en application d’un arrêté du 27 février 2018.

Voici les principaux points à retenir :

  • Ce qui ne change pas : la rémunération du notaire reste encadrée par un tarif défini dans le décret et son arrêté (proportionnalité en fonction du montant des capitaux, ou forfait pour les actes relatifs à la famille) ; les actes de société donnent toujours lieu à une rémunération librement convenue entre le notaire et son client ;
  • Ce qui change : le tarif subit une baisse générale et, en ce qui concerne les mutations immobilières, le montant des émoluments ne peut plus dépasser 10 % de la valeur du bien objet de la mutation (avec un plancher de 90 €) ;

Enfin, désormais chaque notaire peut appliquer une remise à son client, mais cette possibilité est toutefois très encadrée. En effet, elle n’est possible que pour les prestations qui font l’objet d’une rémunération proportionnelle, et ne s’applique que pour les différentes tranches d’assiette supérieures à 150 000 €. De plus, la remise ne peut pas dépasser 10 % de ces tranches d’assiette.

Est-il obligatoire de passer par un notaire ?

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Non, il n’est pas toujours obligatoire de passer par un notaire. Mais il est conseillé de faire appel à un notaire. Le notaire fait valoir le document notarié. Mais vous êtes libres de faire votre choix. Si vous ne passez pas par un notaire alors il sera question de contrat sous seing privé.

C’est-à-dire que le contrat sera effectivement effectué mais seulement entre les deux parties sans aucun autre témoin. Seuls les deux signataires seront présents lors de la rédaction de l’acte. Le problème c’est que le document n’aura pas une très grande valeur comparée à un document notarié.

Dans certains cas, il est obligatoire de passer par un notaire pour faire valoir un document. Le notaire est celui qui confère un caractère authentique et incontestable aux actes. Les documents nécessitant l’intervention d’un notaire sont l’achat, la vente, donation, contrat de mariage, rédaction de testament authentique, divorce et succession.

Le sceau du notaire faisant foi, les actes notariés s’en sortent plus facilement lors de litiges contrairement aux documents sous seing privés.

Dans le secteur immobilier, passer par le notaire est obligatoire. Le notaire, dans sa position, intervient parce qu’il est dans l’obligation d’alimenter son fichier immobilier.

Il doit collecter des impôts et taxes pour l’administration fiscale. Et il est aussi dans l’obligation d’aider à lutter contre le blanchiment d’argent. Il ne s’agit pas alors seulement d’une obligation seulement pour l’acheteur et le vendeur mais aussi pour le notaire en question.  Dans la question de la vente et de l’achat, le recours à un notaire est obligatoire.

Car prenons par exemple le cas de la vente immobilière dont la publication n’est possible sans l’acte de vente présentée sous sa forme authentique. Faire appel à un notaire permet aussi de donner une date certaine à la vente tout en donnant à l’acquéreur l’assurance de la propriété de son bien.

Dans le cadre de la succession le notaire tient aussi une place importante. Et cela dans les cas suivants : si le legs inclut un bien immobilier nécessitant l’attestation de propriété immobilière qui constate le changement de propriétaire.

Le cas l’est aussi en cas de contrat de mariage. Le notaire doit être présent si le défunt a rédigé un testament authentique ou si l’héritier est de nationalité étrangère.

Son intervention est aussi requise dans les situations suivantes : le défunt possède un coffre-fort à la banque, l’actif est plus de 5000 euros, la succession est complexe.

Pourquoi opérer des réductions ?

Un des buts les plus communs dans la vie est de faire une nouvelle acquisition d’un bien immobilier. En effet, posséder sa propre maison ou investir dans ce genre de secteur représente une certaine sécurité pour l’avenir. Toutefois cette nouvelle acquisition n’est pas toujours évidente. Outre les crédits qui s’accumulent, nous avons aussi des frais qui s’ajoutent.

Pris un par un, ces frais peuvent être minimes mais quand on les additionne, ils représentent tout de même une coquette somme. Et un des frais qui représente un budget plutôt conséquent est le frais de notaire qui peut atteindre jusqu’à 8% du prix d’achat de l’immobilier.

Et cela tout aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Les réductions de frais de notaire sont donc nécessaires pour avoir des charges moins lourdes et mieux réparties.

Les réductions vous aident aussi à éclaircir quelques points. Comme c’est le cas avec la confusion entre frais d’acquisition et frais de notaire.

Mais il y a aussi les frais des agences dans le crédit immobilier qui sont de véritables pièges pour connaitre réellement les frais de notaire.

Les frais d’agence

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Lorsque nous voulons acquérir un bien immobilier, la voie la plus rapide c’est une agence immobilière. Possédant un réseau assez large, elle permet de trouver rapidement le bien adapté à votre budget.

Mais ce que vous ne savez pas c’est ceci : les frais de l’agence sont inclus généralement dans le montant demandé auprès d’un organisme de crédit immobilier.

Or, les frais de notaires sont calculés sur la base de la valeur d’acquisition du bien en question. Donc en toute logique, si vous passez par une agence, vous allez forcément payer des frais de notaire plus élevé. Ce qui n’est pas le cas si vous passez directement par le propriétaire du bien à vendre. L’adjonction des frais d’agence fera alors augmenter les frais de notaire.

Toutefois nombreuses sont les personnes souhaitant passer par une agence faute de temps. Cela leur permet de faire une nouvelle acquisition rapidement et bénéficier d’une garantie. Les biens à vendre respectent les normes et aucun souci n’est détecté.

Pour les frais d’agence alors, il faut que l’acheteur les paie lui-même pour réduire les frais de notaire. Il faut de ce fait que le mandat de vente effectué avec l’agence soit très précis. Les deux parties peuvent alors convenir entre le mandat de recherche et le mandat de vente chargée d’acquéreur.

Ne pas passer par une agence

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Passer par une agence signifie que vous allez payer des frais d’agence. Une agence immobilière est une agence tenue de présenter divers biens aux personnes. Les propriétaires de ces biens versent des frais pour pouvoir présenter ces biens.

C’est une sorte de location de ce fait. Les propriétaires étant très occupés, ils doivent incomber la tâche à d’autres personnes. Et il est dans l’obligation de payer ces personnes. L’avantage c’est qu’il est plus probable de trouver de futurs acheteurs. Les acheteurs trouvent aussi leur compte auprès des agences.

Les biens présentés sont assurés car ils sont éventuellement analysés en détails avant d’être mis en avant. Mais lorsqu’il est question de payer des frais de notaire, il est préférable de ne pas passer par des agences. Ces dernières demandant des frais en plus et sont compris dans les frais d’acquisition.

Ce qui fait que l’on va payer des frais de notaire plus élevés. Pour échapper à ces hausses, le mieux est de ne pas passer tout simplement par les agences. Allez directement vers le propriétaire en question.

De ce fait, on vous conseille spécialement d’aller vers des vendeurs libres c’est-à-dire des vendeurs qui vendent eux-mêmes leurs biens sans passer par n’importe quel intermédiaire. Sans frais d’agence ferez des économies et ne serez pas contraint de verser de supplément.

Biens meublés et séparation des valeurs

Pour des raisons diverses, de plus en plus de personnes cherchent des biens meublés. Il peut alors être question de meubles neufs ou déjà utilisés. Or, un bien meublé revient plus cher qu’un logement vide. Et ce point est à prendre en compte de près.

Nous revenons toujours sur le fait que les frais de notaire sont évalués par rapport à la valeur du bien. Si vous achetez un bien meublé alors vous allez payer des frais de notaire plus élevés. Tout simplement parce que le mobilier a aussi sa valeur nette inclue dans la valeur du bien.

L’astuce est donc de procéder par la séparation des valeurs. Il faut donc séparer le prix du mobilier de l’immobilier. De ce fait commencez par lister tous les équipements de mobilier que l’on retrouve dans l’appartement.

Peu importe si cela prend du temps, cela représentera une véritable économie. Ensuite vous conviendrez du prix des équipements avec le propriétaire. Si ce sont des équipements neufs alors il est possible de demander la facture si le propriétaire le veut bien pour connaitre la valeur exacte.

Si ce sont des équipements déjà utilisés, ajoutez un coefficient pour obsolescence de chaque équipement.
Une fois que vous avez la valeur nette du mobilier, déduisez-la de la valeur de l’immobilier. Attention, n’oubliez pas de mentionner cette séparation des valeurs dans le compromis de vente pour éviter les éventuels litiges.

Une fois cela effectué, vous allez prendre en compte seulement la valeur du bien immobilier pour le calcul des émoluments du notaire. En général, on peut faire quelques centaines d’euros en économie avec ce genre d’astuce.

A noter que la séparation des valeurs est à effectuer en toute honnêteté. Ne vous laissez pas tenter par une surévaluation des biens mobiliers. Un contrôle fiscal est effectué par l’administration pour évaluer le prix des meubles et vous aurez alors de graves problèmes.

Négociation des émoluments

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Pour obtenir une baisse des frais de notaire, on peut passer par la négociation des émoluments qui constituent les frais de notaire. A noter toutefois que presque la totalité de ces frais sont composés de taxes fixes qui sont prélevées par l’État.

En toute logique donc, il est très difficile de faire baisser les frais de notaire. Pour autant ce n’est pas impossible. Les émoluments sont les rémunérations proprement dites du notaire. Ils sont règlementés par l’administration.
L’idée est alors de négocier directement ces émoluments auprès du notaire en question.

De ce fait, il ne faut pas hésiter à consulter plusieurs notaires pour avoir des frais plus bas. La consultation du notaire est entièrement gratuite et cela jusqu’à la rédaction du compromis de vente. Le notaire est en droit d’appliquer une réduction de 10% si la transaction dépasse les 150 000 euros.

Choisir le bon département

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Quand on achète une maison, on choisit également minutieusement et avec précaution la zone géographique. Car certaines villes ou régions sont plus onéreuses que d’autres. Nous sommes alors contraints d’accorder une importance particulière au marché immobilier dans diverses zones.

Pour les acheteurs investisseurs, le but étant de gagner encore plus avec les récents achats. En dehors de ce point, on doit toujours prendre en compte les frais de notaire.
Depuis 2014, le barème national des frais de notaire a été revu à la hausse. Cette application n’est toutefois pas obligatoire. Il existe des départements qui n’appliquent pas cette hausse.

Si vous êtes de ceux qui aiment les nouvelles aventures alors autant choisir ces départements. C’est par exemple le cas de l’Indre et de l’Isère. Investir dans ces départements constitue donc une réduction assez importante des frais de notaire.

Attention, ces départements n’appliquant pas la hausse ne sont pas nombreux. Ceux qui n’appliquent pas les hausses sont ceux qui adoptent encore les anciens taux et ce sont surtout des ilots. Entre le nouveau et l’ancien taux, on peut noter une nette différence de presque 800 euros.

Faire baisser le prix d’acquisition

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Les frais de notaire se basent sur le prix du bien immobilier. Dans la recherche d’un bien en question, nous fixons toujours un budget précis. Cela avec une marge en plus car il faut toujours être prévoyant au risque d’avoir de mauvaises surprises.

Dans votre budget, il faut également prendre en compte le fait que vous paierez d’autres frais après l’acquisition du bien. Il est alors préférable de négocier le maximum possible la valeur du bien avec le propriétaire. Plus vous aurez un prix plus bas, plus les frais de notaire seront moindres.

La baisse est le fait que vous sortez de votre zone de confort. En effet, les gens ont du mal à négocier parce qu’ils sont souvent timides ou se laissent impressionner facilement par le propriétaire. En négociant, vous aurez l’occasion d’obtenir une jolie ristourne.

Une autre astuce consiste à préférer le neuf à l’ancien. Les biens anciens ont le vent en poupe depuis quelques années. Avec un certain charme, ils avancent des gouts plutôt originaux et arborent des matières précieuses dont la valeur a nettement augmenté au fil des années.

Sauf que ces biens anciens coutent relativement plus chers. Mais plus que cela, les biens anciens ont des frais de notaire s’élevant à 8% maximum alors qu’ils sont plafonnés à 3% pour les biens neufs. Alors autant investir dans du neuf.

Le bien qui se vend le plus c’est la construction. Si vous faites construire votre bien neuf, les frais seront encore bien moindres.

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