Koregraf était une plateforme de crowdfunding immobilier française, active de 2014 à 2025. Nos experts vous proposent un avis actualisé sur Koregraf, fondé sur les données disponibles après la fermeture définitive de la société.

Koregraf : fonctionnement de la plateforme de crowdfunding immobilier

Koregraf a été créée en 2014 à Lormont, près de Bordeaux. La société se positionnait sur le financement d’opérations de promotion immobilière, de marchands de biens et de rénovation. Elle a obtenu l’agrément PSFP auprès de l’AMF le 14 novembre 2023, sous le numéro FP-2023-34.

Le modèle reposait sur des emprunts obligataires non cotés : les personnes intéressées souscrivaient en ligne des obligations émises par des sociétés de projet, via la plateforme Koregraf.

• Ticket d’entrée : 2 000 € au lancement, abaissé à 500 euros à partir de 2022-2023 pour élargir la base d’épargnants.
• Rendements cibles : entre 8 % et 12 % brut par an, avec un taux d’intérêt moyen affiché autour de 9,4 %.
• Durée de placement : 12 à 36 mois, remboursement in fine du capital et des intérêts.
• Interface : une interface utilisateur fluide et intuitive appréciée par les utilisateurs, parcours KYC 100 % en ligne, wallet géré par MangoPay.
• Fiscalité : possibilité d’investir via PEA-PME sur certains projets, ou application du prélèvement forfaitaire unique sur les revenus d’obligations.
• Koregraf organisait des webinaires pour présenter les nouvelles opérations aux membres de la plateforme.

Koregraf en chiffres : performances et indicateurs avant l’arrêt

Le bilan chiffré de Koregraf couvre dix années d’activité. Voici les données publiées par les sites d’archives et les brochures de la société avant sa fermeture :

• Volume total financé : environ 301,9 millions d’euros entre 2014 et fin 2024.
• Nombre de projets : Koregraf a financé 410 projets au total.
• Taux de rendement annuel brut moyen : 9,42 %, sur une durée moyenne de 25 mois.
• Capital remboursé : environ 141 millions d’euros ; intérêts versés : plus de 71 millions d’euros.
• Taux de défaut en montant : 37,67 % sur l’ensemble des projets échus, soit environ 113,7 millions d’euros en difficulté. Aucune perte définitive n’était officiellement constatée à cette date, ce qui ne signifie pas que le capital sera intégralement récupéré.
• Seule la moitié des projets en cours sont jugés sains ; l’autre moitié affiche un retard ou fait l’objet de procédures collectives.

Le contraste entre les premières années (2014-2019, quasi aucun défaut) et la dégradation à partir de 2020-2022 est frappant.

Nos avis sur Koregraf : retours des investisseurs et points forts initiaux

Jusqu’en 2023, les avis sur Koregraf affichaient des notes moyennes autour de 3,3 à 3,5 sur 5 sur les sites spécialisés.

Les retours des utilisateurs sur Koregraf sont aujourd’hui majoritairement négatifs, mais les gens reconnaissaient plusieurs points positifs du côté de l’expérience initiale :

Ce qui était apprécié :

• Absence de frais d’entrée pour les investisseurs.
• Soutien de partenaires bancaires (Crédit Mutuel Arkéa, BNP Paribas Développement).
• Fiches projets détaillées : analyse du promoteur, plan de financement, prévisionnel de vente, informations accessibles dans l’espace client.
• Rendements élevés par rapport au secteur, avec capitalisation des intérêts sur certains contrats longs.
• Site simple d’utilisation, investissements réalisables entièrement en ligne.

Ce que l’expérience a révélé après coup :

• La satisfaction à court terme (intérêts versés à l’échéance) masquait le problème de fond : une sélection de projets parfois insuffisamment rigoureuse.
• Beaucoup d’avis positifs dataient d’avant la vague de retards massifs de 2021-2023 ; le jugement a posteriori est tout autre.

Les difficultés majeures : retards, défauts et fermeture de Koregraf

À partir de 2020-2021, Koregraf a subi une forte multiplication des retards de remboursement.

Koregraf a été affectée par la montée des taux d’intérêt depuis 2022 : hausse des coûts de construction, ralentissement des ventes de biens, et fragilisation des emprunteurs. Plusieurs opérations se sont retrouvées en procédures amiables ou judiciaires.

La séquence de la fin s’est déroulée rapidement. Le groupe Inter Invest a pris la main sur Koregraf en mars-juin 2024. Malgré ce rachat, la collecte s’est effondrée. Koregraf a cessé son activité le 1er avril 2025, avec 198 projets en cours représentant un capital nominal dû de 160 millions d’euros.

L’AMF a retiré l’agrément PSFP de Koregraf ; la liquidation judiciaire a été prononcée le 20 mai 2025.

L’organisation de la gestion extinctive repose sur trois entités qui prendront le relais pour le suivi des projets :

• PS Trustee : représentant de la masse des obligataires, PS Trustee défendra les intérêts des investisseurs auprès des emprunteurs.
• La société 15-63 : elle gérera le recouvrement des créances immobilières (amiable et judiciaire).
• Capsens : elle assurera la gestion extinctive des projets en cours via la plateforme technique « Run Off », avec continuité du suivi des wallets et des montants dus.

Les nouvelles entités partageront des mises à jour tous les 3 à 6 mois. Du côté des épargnants, la colère domine : les investisseurs doivent avancer des frais pour le recouvrement des créances, ce qui alimente un sentiment d’abandon. Les utilisateurs ont signalé des difficultés de recouvrement après l’arrêt des activités de Koregraf.

Sur Trustpilot, les critiques portent sur la suspicion de favoritisme dans le choix du dispositif de recouvrement et sur les montants prélevés.

Face à cette situation, les épargnants se sont mobilisés : groupes Discord, saisines de l’AMF, tentatives de vote coordonné lors d’une assemblée générale, recours envisagés. L’ensemble de ces actions reste en cours.

Comment lire aujourd’hui un avis sur Koregraf et que retenir pour le crowdfunding immobilier ?

Koregraf n’accepte plus de nouveaux investisseurs ni de nouveaux projets. La plateforme fonctionne uniquement en mode gestion extinctive pour l’ensemble des obligations existantes.

Un avis sur Koregraf en 2025 doit être lu comme un retour d’expérience historique. Koregraf a incarné la tendance du crowdfunding immobilier français dans les années 2010, avec ses promesses (accessibilité, rendements attractifs) et ses excès (taux de défaut de 37,67 %, solution de continuité contestée, gouvernance critiquée à la sortie).

Ce qu’un épargnant doit retenir en recherchant des avis sur Koregraf aujourd’hui :

• Ne plus investir : la faillite est prononcée, aucun nouveau projet ne sera proposé.
• Suivre ses dossiers : les personnes encore exposées doivent surveiller les communications de PS Trustee, 15-63 et Capsens, et participer aux votes organisés par le représentant de la masse.
• Vérifier les indicateurs avant tout investissement futur sur une autre plateforme : taux de défaut détaillé, transparence des données, qualité du suivi, dispositif de plan de continuité en cas de cessation.
• Limiter la part du crowdfunding immobilier dans son patrimoine global ; diversifier entre plusieurs plateformes et projets.
• Lire les documents : note d’information, rang de la dette, garanties, conditions de recouvrement.

L’épisode Koregraf pourrait pousser à un renforcement du cadre réglementaire PSFP dans l’UE, avec des exigences accrues de transparence et d’organisation en cas de perte d’agrément.

Le risque de perte en capital reste le prix réel de ces rendements élevés. Les 160 millions d’euros encore en jeu le rappellent.