Quand il est question d’impôt nous nous perdons toujours dans des calculs incompréhensibles.

Or les impôts se basent sur des calculs précis ainsi que des raisons précises. Il concerne de ce fait divers secteurs dans une perspective du bon fonctionnement du pays.

En habitant dans une ville donnée, nous sommes donc contraints tous à payer un impôt sur telles ou telles ressources. Même dans le secteur immobilier, les contraintes liées à l’impôt sont existantes.

Mais cela en fonction de ce qui en est et de la ressource concernée. C’est le cas par exemple sur la plus-value immobilière.

Complexe au premier abord, nous vous détaillons tout sur l’impôt sur la plus-value immobilière.

Définitions des termes

Pour comprendre réellement ce qu’est l’impôt sur la plus-value immobilière, il faut définir chacun des termes.

L’impôt est ainsi un prélèvement que l’État effectue sur les ressources de toutes personnes physiques ou morales.

Ce prélèvement étant effectué dans le but de subvenir aux charges publiques. D’une certaine manière, il est donc question d’obligation imposée.

Ainsi l’État contribue à l’amélioration du pays à partir d’autres financements mais aussi à l’aide des impôts récoltés.

Dans le secteur immobilier, il arrive que vous arriviez à vendre un bien immobilier à un prix beaucoup plus élevé que celui auquel vous avez acheté ce bien.

Dans ce cas, on dit qu’il y a plus-value immobilière. La plus-value immobilière est donc cette différence entre l’achat et la vente d’un bien immobilier donné.

C’est alors le gain réalisé par le vendeur. On peut ainsi dire que l’impôt sur la plus-value immobilière est la somme prélevée par l’état sur ce gain. Il est alors important de connaitre ces notions avant de céder son bien.

Comment calculer la plus-value ?

Pour calculer la plus-value dans sa forme brute, on passe par un simple calcul. Il faut donc soustraire le prix de cession par le prix d’acquisition. Par prix de cession on entend donc le prix de vente du bien.

Ce prix de cession est éventuellement majoré des indemnités et charges payées par l’acheteur et prévues dans l’acte notarié.

On parle aussi de la minorisation des frais supportés au moment de la cession (on retiendra notamment les frais obligatoires).

Il faut également que le prix de vente soit minoré du montant de la TVA acquittée. Pour que le bien soit mis en vente, il faut déjà que la personne l’ait acquise auparavant.

On parle alors du prix d’acquisition. C’est le prix à lequel le vendeur avait acheté le bien. Ce prix est majoré des charges acquittées au propriétaire, des frais d’acquisition ainsi que des frais du notaire.

Le prix est également majoré des dépenses effectuées dans le cadre de travaux, de nature diverse.

Et également majoré des frais de voirie, distributions supportées et branchement au réseau.

Dans son ensemble, le prix d’acquisition correspond donc au prix d’achat, charges supportées, frais d’acquisition, frais de voirie et dépenses de travaux.

En général la taxation de la plus-value immobilière est de 36,2% ce équivaut à moitié pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Prenons un exemple concret, vous êtes un particulier qui a acheté une maison valant 300 000 euros.

Sur le marché de la vente, vous êtes parvenu à vendre cette maison à 400 000 euros.

On va dire que vous avez effectué la vente presque neuf ans plus tard. Le prix de revient sera alors de 367 500 euros car frais d’acquisition à 22 500 euros et 45 000 euros pour les travaux.

La plus-value brute que vous allez réaliser sera alors 400 000 euros moins 367 500 euros. 

La valeur retenue est celle déclarée dans le cas où le bien est une succession ou une donation venant d’une tierce personne. En se basant avec ce calcul, il vous sera plus facile de calculer la plus-value et l’impôt.

Le calcul de la plus-value nette se fait donc en deux temps : la plus-value imposée au titre de l’impôt sur le revenu et celle soumise aux prélèvements sociaux.

Pour avoir un taux plus simple de ce que vous devez réellement payer, augmentez le prix d’acquisition des frais d’acquisition en tenant compte d’un forfait de 7,5% ou des frais réels.

L’idée est de toujours choisir l’option la plus avantageuse sans pour autant tricher.

Dans la vente d’un bien immobilier, le propriétaire peut aussi laisser le contenu. C’est-à-dire qu’il vendu un logement entièrement meublé.

Dans ce cas, on peut déduire du prix de vente la valeur des biens que vous allez laisser au nouveau propriétaire.

Cela toutefois en s’assurant que vous trouverez les montants à déduire.

Pour les biens dont la valeur dépasse les 50 000 euros, une taxe supplémentaire est appliquée. En fonction de la plus-value réalisée, le taux peut varier.

Le plafond étant à 6% pour les plus-values dépassant largement les 260 000 euros.

Pour profiter d’exonération totale d’impôt sur le revenu, il faut attendre 22 ans d’acquisition de la maison.

Et 30 ans pour l’exonération totale des prélèvements sociaux. Les ventes réalisées par les non-résidents sont exonérées d’impôt sous certaines conditions.

Sur la première cession d’un bien, l’exonération est totale seulement si la plus-value obtenue sert au financement de l’acquisition d’un nouveau bien. Ce bien étant une résidence principale.

Qui est chargé de la vente ?

L’impôt sur la plus-value immobilière n’est valable que sur le gain après la vente du bien. En général, n’importe qui peut vendre son bien immobilier à une tierce personne.

On peut donc effectuer l’achat auprès du propriétaire vendeur. Mais il est toujours préférable d’avoir un intermédiaire dans les deux camps.

Il est alors conseillé au propriétaire de prendre un notaire pour notifier la vente et se charger des démarches administratives.

Ce dernier versera ensuite le prix de vente net d’impôt. Par la suite, il sera plus facile de calculer l’impôt sur la plus-value.

Si le bien entre dans les conditions pour profiter de l’exonération alors le vendeur ne paiera pas d’impôt.

L’avantage est que la résidence principale est exonérée totalement si elle demeure une résidence habituelle et effective du vendeur le jour de la vente.

Taux affichés

La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu. En effet, on peut considérer un gain potentiel de la part du vendeur.

Ce qui constitue en soi une activité qui aide la personne à faire entrer du bénéfice. Et ceci même dans le cas où il ne s’agit que d’une simple vente effectuée par un particulier.

Le taux global affiché est donc de 31,30% en y comprenant les cotisations sociales. Le taux change variablement en fonction des circonstances.

Ainsi pour des biens qui jouissent d’une certaine ancienneté, la plus-value peut encore diminuer considérablement.

Si le bien est détenu au moins 5 ans alors on note une diminution. Et cette diminution est de 10 % chaque année à compter de cette date.

Les exonérations d’impôts

Au fil des années, les impôts ne sont plus obligatoires mais cela en fonction des circonstances. Ainsi on peut observer ce que l’on appelle des exonérations.

Il est alors question à ce que l’impôt ne soit pas dû. Toutefois, certaines conditions sont à remplir pour profiter d’une exonération.

Il faut alors que le bien objet de la vente soit une résidence principale du vendeur. Par cela on prend la résidence dans laquelle le vendeur passe la plus grande partie de son temps.

Le prix de vente du bien ne doit pas dépasser les 15 000 euros. Il faut que le bien soit également détenu depuis plus de 15 ans. On parle donc d’une certaine ancienneté.

Le vendeur est un invalide de condition modeste ou retraité. Dans ce cas précis, l’exonération est applicable si le propriétaire a été exproprié ou qu’il soit question de la vente d’un bien sinistré. Le cas est aussi valable pour un vendeur qui serait non-résident.

L’exonération est aussi applicable si la maison constitue la résidence principale du propriétaire peu importe le nombre d’année de son acquisition.

Mais pour que le titre de résidence principale soit valable, il faut que le propriétaire l’occupe la majeure partie de l’année.

Il arrive parfois que la maison constitue « une résidence principale » mais le propriétaire n’y reste pas la majeure partie de l’année.

Dans ce cas, il faut revoir la notion même et l’occupation du propriétaire. Il se peut que ce dernier soit amené à beaucoup voyager pour son travail ou effectue des activités qui lui demandent de s’éloigner régulièrement de son domicile.

Toutes les dépendances immédiates se retrouvant autour de la maison sont également exonérées d’impôt. Si le garage est situé à moins d’un kilomètre alors il est également exonéré.

Une personne peut bénéficier de l’exonération si elle est âgée. On ne prend en compte toutefois seulement les personnes retraitées et adultes handicapés.

Ces personnes doivent posséder une résidence principale même si elles n’y habitent pas.

En effet, il faut que ces personnes habitent dans une maison de retraite ou dans un foyer d’accueil.

L’impôt n’est alors pas dû dès lors que la vente de sa résidence principale a eu lieu dans les deux ans suivant la rentrée de la personne dans la structure d’accueil.

L’impôt est également exonéré dans les cas suivants : le propriétaire n’est pas réellement propriétaire du bien en question au cours des quatre années précédant la vente.

Le cas est valable aussi dans les deux ans qui suivent la vente, le prix de cession doit être réinvesti que ce soit totalement ou partiellement.

Et cela dans le contexte d’achat ou de la construction d’un bien immobilier affecté à la résidence principale du vendeur.

Mais ces cas sont pris en compte seulement si la personne n’a pas un revenu fiscal de référence qui dépasse les limites prévues au II de l’article 1417 du code général des impôts. Il faut également ne pas être passible de l’impôt de solidarité sur la fortune.

Il arrive aussi que la personne soit propriétaire d’une résidence secondaire. Pour des raisons variables, elle n’occupe que rarement la résidence.

Il faut alors des motifs valables surtout des motifs professionnels. Cette maison est toujours considérée comme résidence principale si le conjoint ou la conjointe avec les enfants de la personne occupent la maison durant l’année. Une exonération est alors effectuée sur l’impôt.

L’exonération de résidences principales

L’exonération de résidences principales ayant déjà existé, ce régime actuel est toujours conservé.

Dans une perspective plus loin, les propriétaires de résidences principales pourront toujours profiter de cette exonération.

Selon les propos de RM Roger Karoutchi, JO Sénat, du 8 août 2018 :

« Les plus-values immobilières (PVI) réalisées lors de la revente de résidences principales sont exonérées du paiement de l’impôt sur le revenu en France.

Cette disposition se retrouve dans de nombreux pays voisins, à l’identique ou sous la forme d’une exonération (partielle ou totale) sous conditions de réinvestissement de la plus-value de cession dans l’achat de la future résidence principale.

Une imposition des PVI représente un coût de transaction qui par nature a pour effet de limiter la fluidité des échanges sur le marché immobilier, et le bon appariement du parc.

Dans le cas d’une résidence secondaire, le paiement de cet impôt s’ajoute aux divers frais de transaction et au paiement de droits de mutation à titre onéreux, l’ensemble représentant une part significative du prix de vente.

L’exonération des PVI de l’impôt sur le revenu contribue donc, pour les résidences principales, à réduire ce coût de transaction. Une éventuelle hausse de l’imposition des plus-values immobilières pourrait également se révéler inflationniste en zones tendues, le vendeur reportant le coût sur l’acheteur.

À ce titre, il serait économiquement souhaitable de conserver les modalités d’imposition actuelles des résidences principales.

L’installation d’un nouvel équipement public, notamment en matière de transport (station de métro, desserte par une ligne à grande vitesse, etc.), peut générer une hausse locale des prix de l’immobilier qui bénéficie aux propriétaires existants, sans qu’ils en aient nécessairement supporté le coût. Néanmoins, la solution devrait plutôt relever de la fiscalité locale.

En effet, il est du ressort des collectivités qui choisissent d’investir dans un nouvel équipement de faire contribuer, via la taxe foncière par exemple, les personnes résidant sur leur territoire, propriétaires d’un bien immobilier, et qui bénéficieront de ce nouvel équipement. Une hausse de la fiscalité des PVI, au-delà de ses effets économiques, ne permettrait pas de cibler précisément ces bénéficiaires.

Pour ces différentes raisons, il semble préférable de conserver le régime actuel d’imposition des plus-values immobilières concernant les résidences principales.

En revanche, la réflexion sur la fiscalité locale et les façons d’améliorer son efficacité se poursuit. »

Les terrains à bâtir

Si on ne parle exclusivement que des maisons principales, les terrains sont aussi concernés par la plus-value immobilière. En effet, l’achat d’un terrain est effectué dans un but précis.

Et souvent il est question d’y bâtir un logement. Depuis 2017, l’exonération des terrains a connu le jour. Attention car il ne s’agit pas de n’importe quel terrain.

L’exonération d’impôt n’est valable que sur des terrains à bâtir. Il faut alors que ce terrain soit la propriété d’une personne. L’exonération est totale ou partielle si l’acheteur s’engage à construire des logements sur ledit terrain.

On ne parle pas alors de terrain abrupt mais de terrain qui est tout de suite prêt à accueillir une maison. Le vendeur s’engage ainsi sur papier en marquant clairement à quelle date il prévoit de commencer les travaux.

L’abattement est ainsi variable en fonction du projet de la personne. Si c’est un projet social visant à aider la société à travers la mise en place de plusieurs logements, l’abattement peut atteindre les 100%.

Quant à l’abattement de droit commun, il est affiché à 70% voire plus. Toutefois cette disposition n’est applicable que dans des zones précises.

Le secteur immobilier étant un secteur à situation variable selon les zones, l’abattement n’est applicable que dans les zones A et A bis dites zones très tendues en ce qui concerne le logement.

Les personnes âgées et handicapées

Les personnes âgées et handicapées, comme on l’a vu plus haut, peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt. Et cela ne concerne que les résidences principales.

Mais les charlatans sont nombreux de nos jours. Il faut que les personnes âgées et handicapées soient inscrites dans des centres spécialisés. Or, tout le monde peut prétendre à ces genres de situation.

Il faut alors apporter des preuves conformes à la situation. Les papiers sont les plus à fournir. Pour les personnes handicapées, des preuves médicales sont les plus à avancer.

Des papiers qui certifient que la personne est réellement handicapée et qu’elle se retrouve dans un centre spécialisé.

En suivant les mêmes conditions citées plus haut, les personnes titulaires de la carte d’invalidité bénéficient aussi d’une exonération sur la plus-value.

Les personnes invalides sont des personnes qui ne peuvent pas exercer dans une profession.

C’est-à-dire qu’il peut être aussi bien question d’invalidité physique que psychologique. Les personnes ayant recours à l’aide d’une autre personne, sont aussi comprises dans ce cas.

Logement autre que la résidence principale

Si on accorde toujours une attention particulière aux résidences principales, on peut aussi noter le cas des autres logements. L

L’exonération est applicable lors de la première cession d’un logement en suivant des conditions précises.

On note alors que vous n’êtes pas le propriétaire de votre résidence durant les quatre années précédant la cession.

Vous allez procéder au remploi du prix de cession et ce dans un délai de 24 mois à compter de la cession.

Si le réemploi est partiel toutefois, l’exonération effectuée sur la plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement réemployée.

On applique aussi l’exonération dans le cas de la cession d’un logement dont l’emprunt n’est pas totalement remboursé.

Et ce même si le prix de cession est utilisé au remboursement de l’emprunt initial et non à l’acquisition de la résidence principale.

La détention

Le calcul de la plus-value est facile pour connaitre l’impôt à relever. Dans ce calcul, il faut compter aussi la détention du bien en question. On applique alors un abattement pour une durée de détention.

Les modalités de calcul changent en fonction de la plus-value. Il est alors question de plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.

Le premier affichant un taux de 19% et le second 17,2 %. Celui-ci pris en compte depuis janvier 2018. L’abattement est alors affiché avec les mêmes chiffres que l’impôt sur le revenu.

De ce fait 6% pour chaque année de détention à partir de la cinquième année de détention et sans passer au-delà de la vingt et huitième. Le taux est de 4% pour les vingt deuxièmes années révolues de la détention.

Au-delà d’une détention de plus de 22 ans, l’exonération est totale sans oublier l’abattement qui est à 1,65% pour les maisons appartenant à la personne plus de 5 ans et sans dépasser les 21 ans.

Le taux est de 1,60 % pour la 22ème année de détention et 9% pour chaque année au-delà de 22 ans de détention.

L’exonération des prélèvements sociaux est ainsi accordée quand la détention du bien en question est de trente ans.

Quels papiers ?

En toute logique, il existe des archives pour chaque action effectuée. Dans la mesure où la personne possède une maison comme étant une résidence principale, ce dernier est donc enregistré dans des dossiers stipulant ainsi qu’il soit propriétaire de tel ou tel bien.

La personne devra donc posséder un acte de propriété daté et signé. La datation joue donc un rôle important pour l’exonération d’impôt ou non par l’État.

Il en va de même pour les autres papiers. L’impôt étant imposé, les gens cherchent toujours des moyens pour s’en sortir.

Faute de remplir les conditions nécessaires, ils passent de ce fait par des actes frauduleux. Ce qui peut être passible de peines lourdes.

Il en va de même alors pour le cas des personnes âgées ou invalides. Durant les démarches il est alors nécessaire de fournir les documents adaptés.

On ne peut pas de ce fait donner une liste précise car les dossiers à fournir varient en fonction de chaque situation.