Tout sur le contrat d’exclusivité

Dans de nombreux secteurs, on ne peut faire telle ou telle action sans savoir qu’il existe certains avantages particuliers. Et c’est aussi le cas pour le secteur immobilier.

Quand nous devenons acquéreur d’un bien donné (neuf, ancien, bien en construction), l’investissement est une option à ne pas exclure. L’investissement peut se présenter sous forme de revente.

D’ailleurs, c’est une idée pratique dans la mesure où on attend à ce que le bien ait atteint une valeur encore plus importante.

Lors de cette vente, le propriétaire peut passer par un contrat de vente exclusif. C’est une option souvent méconnue mais qui mérite toutefois à ce qu’on y accorde toute notre attention.

Ce qu’est le contrat d’exclusivité

Dans le secteur immobilier, le contrat d’exclusivité est un contrat permettant de donner l’exclusivité à une personne.

Dans le cadre de la vente par exemple, via le contrat d’exclusivité, on donne le plein pouvoir au vendeur dans une perspective de qualité de service maximale.

C’est-à-dire que le propriétaire confie la vente de son bien à l’agent vendeur. Ce dernier étant le seul responsable pour trouver de futurs acquéreurs.

Quant au propriétaire, il renonce entièrement à une vente directe de son bien. Il ne paie pas de commission et à travers ce contrat d’exclusivité signé, il ne peut faire appel aux services d’une autre agence.

Mais le contrat d’exclusivité ne concerne pas seulement le vendeur et l’agence, il prend en compte également l’acheteur. On peut ainsi prendre le cas du contrat exclusif de recherche.

Il garantit le monopole de la transaction à un seul agent immobilier. On le connait aussi sous l’appellation de contrat d’acheter. De ce fait c’est l’acquéreur qui fait appel aux services d’un chasseur d’appartement.

Ce dernier en charge de trouver le bien adéquat pour la personne. Et toujours, aucun frais n’est payé si la vente n’est pas réalisée. Comme le contrat de vente, le contrat concernant l’achat regroupe les mêmes éléments.

Dans ce type de contrat donc, vous n’êtes en accord qu’avec une seule agence immobilière. D’ailleurs celle-ci est la seule autorisée à proposer votre bien.

Et elle en a le plein pouvoir, ce qui fait la nette distinction avec un mandat simple. Dans ce cas alors la seule rémunération que le professionnel touche est la commission de vente.

Cette commission n’est touchée par l’agence qu’une fois la vente réalisée. Ceci prouvant ainsi que la transaction est effective et que la signature de l’acte authentique de vente est signée.

Le mandat exclusif réserve une délégation de pouvoir exclusive à un seul professionnel ce qui fait que le contrat est entièrement personnalisé. La vente du bien est alors l’apanage d’une seule personne.

Le contenu du contrat exclusif

Le contrat exclusif est similaire à n’importe quel contrat. C’est un accord effectué entre deux parties. Le contrat exclusif est signé avec l’agent avant que bien soit mis en vente.

Techniquement ce genre de cas intervient rapidement au tout début de relation. Ce type de contrat est encadré et réglementé par la loi Hoguet de 1970. Dans ce contrat, on devrait retrouver les éléments qui suivent. A noter toutefois que ce n’est pas une liste exhaustive car d’autres éléments peuvent être ajoutés selon la situation.

On y retrouve ainsi : l’identité détaillée du vendeur, coordonnées du professionnel intervenant, numéro de carte d’agent immobilier, précision si c’est un agent libre ou travaillant dans une agence, description précise du bien qui sera mis en vente, honoraire de l’agent précisé selon le fait si c’est un fixe ou en pourcentage, prix demandé et durée du mandat qui est généralement de trois mois.

Le contrat semi-exclusif

Si on parle souvent du mandat exclusif, il y a aussi ce que l’on appelle le contrat semi exclusif.

Si avec le contrat exclusif, on ne peut contracter qu’avec une seule agence sans avoir la possibilité de faire la vente entre particuliers, le contrat semi-exclusif est plus souple.

En effet, avec celui-ci on peut passer par la vente entre particuliers tout en travaillant avec une agence. Avec ce type de contrat cependant, vous pourrez être tenu de verser une commission à l’agence même si vous avez effectué une vente de particulier à particulier.

Il est alors conseillé de bien lire le contrat avant de signer. A noter aussi qu’avec ce type de contrat vous ne pouvez pas changer d’agence. Vous êtes obligé de rester avec l’agence avec qui vous avez signé le contrat. Et ce jusqu’à ce que le mandat soit entièrement terminé.

Le mandat simple de vente

Le contrat d’exclusivité étant souvent contraignant pour certaines personnes, elles préfèrent passer à un mandat simple. En effet, avec le contrat exclusif, la personne est liée à une seule agence durant un temps déterminé.

Impossible de ce fait de passer par une autre agence. Le fait de ne s’attacher qu’à une seule agence expose à des risques. Il se peut que l’agence affiche une performance trompeuse et qu’elle ne soit pas réellement en mesure de vendre le bien.

De ce fait, la personne restera donc attachée à une agence qui ne vendra même pas son bien d’où une perte de temps importante. Une raison valable pour passer à un mandat simple de vente.

C’est la vente la plus simple et souple qui puisse exister. D’ailleurs c’est la vente la plus commune car elle permet de passer par de nombreuses agences immobilières tout en gardant la possibilité de faire des ventes entre particuliers.

C’est aussi une bonne manière de jouer avec la concurrence existante entre les agences immobilières et de profiter ainsi des meilleurs services aux meilleurs prix.

Les engagements avec un contrat d’exclusivité 

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, le contrat d’exclusivité est signé entre un agent immobilier et le propriétaire du bien à vendre. Ce contrat encadre de manière exclusive la prestation de service.

La signature de ce type de contrat doit se faire uniquement avant la vente car il représente l’accord effectué avant que le bien soit mis sur le marché.

En signant ce contrat avec l’agent immobilier, le propriétaire du bien, en aucun cas, ne peut faire appel aux services d’une autre agence. Durant la durée du mandat alors chacune des deux parties est tenue de respecter le contenu du contrat.

En signant le contrat, le particulier se tient également de réaliser la vente auprès d’autres particuliers. Il est alors interdit de trouver un acheteur par vos propres moyens. Car si tel est le cas, l’acquéreur devra s’acquitter de frais auprès de l’agence.

Les avantages et les inconvénients

Bien que l’on sache maintenant ce qu’est un contrat d’exclusivité, il est conseillé de prendre en compte les avantages et inconvénients que peut présenter le contrat exclusif.

Généralement ce sont toujours les vendeurs qui proposent d’office ce type de contrat. Les agents immobiliers y trouvent leur compte car c’est un moyen d’assurer leur commission.

Avec un contrat d’exclusivité, les commissions seront versées aux agents. Il constitue de ce fait une assurance pour l’agent, et en sachant qu’il sera entièrement sécurisé, il fera tout son possible pour vendre le bien. Ce qui présente un avantage aussi pour le vendeur.

En effet, le contrat agit comme un levier psychologique. Dès que l’agent est conscient du fait que sa commission sera payée alors on notera un haut niveau d’implication de la part de l’agent, du moins sur le papier.

Le professionnel ne lésinera pas sur les moyens pour vendre votre bien. Ce qui est avantageux pour le vendeur.

Souvent ces biens seront accompagnés d’un panneau « à vendre » sur la devanture de la maison. De plus le bien jouit d’une position prioritaire sur les canaux diffusions de l’agence.

Le contrat d’exclusivité fait que le bien ne sera publié que par l’agence ayant signé le contrat. Ce qui valorise le bien en question tout en réduisant la marge de la négociation.

En effet, l’agent sera rémunéré au pourcentage du prix de vente. Il devra alors faire tout pour que votre bien soit vendu le plus rapidement possible au meilleur prix possible. Le bien ne sera pas vendu par une autre agence.

L’acquéreur devra alors s’arrêter à l’unique agence qui propose le bien. De ce fait il ne peut plus passer par un autre canal de vente pour avoir un prix plus attractif.

L’avantage revient ainsi à la fois à l’agent mais aussi au vendeur. L’agent touchera une commission et le vendeur peut s’assurer à ce que son bien soit vendu. Ces avantages étant très appréciables sur le papier. Car la réalité sur le terrain est tout autre.

En effet, en pratique, le contrat d’exclusivité offre une toute autre réalité. Ce qui n’est pas plaisant c’est que vous serez coincé avec une seule agence durant des mois.

C’est-à-dire que le vendeur ne peut passer par une autre agence étant donné qu’il a déjà signé un contrat. En restant avec une seule agence, on peut garantir un résultat efficace rapidement.

D’ailleurs il n’y a aucune réelle obligation de la part de l’agence. A noter que ce contrat est de 3 mois irrévocable. L’agence peut aussi ne pas être performante dans son ensemble.

Une raison pour laquelle certains vendeurs pensent que l’agence néglige leur bien au profit d’autres commissions jugées plus importantes. Pour éviter de stagner trop longtemps avec une seule et même agence, la seule solution est de négocier la durée du mandat.

Ainsi au lieu de passer trois mois avec l’agence on peut passer à deux mois ou six semaines. Une autre solution est de passer immédiatement à un mandat simple.

Cela permet de s’attacher des services d’un agent en gardant la même commission. Il est donc dans l’intérêt du vendeur de chercher la meilleure agence qui soit avant de contracter au risque d’y perdre son temps en restant coincé avec cette dernière jusqu’à la fin du contrat.

Le contrat exclusif constitue-t-il un gros risque ?

Oui mais cela dépend de la situation. Le plus gros risque à encourir est l’attachement à une seule agence ou à un seul agent.

Cela équivaut à contrat personnel car le vendeur ou l’acheteur prévoit et accepte de ne faire appel qu’aux services d’une seule et même agence durant une période de trois mois.

Une fois que l’engagement sur écrit est réalisé et qu’aucune rétractation n’est effectuée dans le temps alors autant l’une que l’autre sera obligée de respecter le contrat. Ce qui peut représenter un gros risque surtout pour le vendeur.

En effet, ce dernier ne peut s’assurer si son bien sera réellement vendu ou pas. Il peut s’appuyer sur la réputation de l’agence mais il faut qu’il soit conscient des compétences mêmes de cette agence.

Une agence médiocre mais affichant pourtant une bonne notoriété fausse ne sera jamais en mesure de vendre un bien dans le temps et à un prix très attractif.

Outre l’agence, le vendeur doit aussi faire face à un autre problème instable et incontrôlable : la réalité du marché immobilier.

Cette réalité est imprévisible même si certains professionnels en la matière prévoient l’état du marché immobilier avec des statistiques. À tout moment le risque peut survenir.

Prenons par exemple un vendeur qui a contracté auprès d’une agence donnée. Après évaluation, son bien est estimé à 500 000 euros. Et on va dire qu’il aura déjà pris quelques marges car son bien a pris de la valeur.

En attendant de trouver un acquéreur vraiment intéressé, le bien est très visité. Ce qui peut être prouvé par l’agence elle-même. Mais en même temps, la valeur de ce bien peut nettement diminuer juste parce que la ville d’à côté connait un soudain succès pour des raisons diverses.

Les acheteurs vont alors se ruer vers cette ville en délaissant la ville où se trouve votre bien. Et selon les cas il est fort possible que la valeur du bien ait diminué. Or vous êtes coincé avec la même agence pour trois mois.

Aucune possibilité alors de faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur prix pour votre bien. C’est alors une sorte de condamnation. Et ces risques sont à prendre en compte avant de faire le grand pas pour un contrat d’exclusivité.

L’autre souci aussi c’est que le mandat exclusif affiche un manque réel de souplesse pour le vendeur. L’agent peut vous vendre ses compétences mais il n’est pas dans l’obligation de présenter des résultats. Et vous ne pouvez rien faire tant que le contrat est valide.

De plus, il est souvent presque impossible de résilier un mandat exclusif alors la personne est coincée avec l’agence. Dans la plupart des cas, le vendeur se trouve souvent en position de faiblesse.

Et s’il constate un manque de professionnalisme de la part de l’agence ou que celle-ci ne déploie pas tous les moyens pour la vente de l’immobilier alors le vendeur doit tout de même constituer un dossier solide pour la résiliation.

Résiliation d’un contrat exclusif

Selon la loi, le contrat exclusif est d’une durée de trois mois généralement. Mais ce délai est négociable auprès de l’agence et selon le compromis effectué entre les deux parties.

Durant le délai déterminé par les deux parties, aucune d’entre elles ne peut mettre fin au contrat d’exclusivité signé. Toutefois au-delà du délai de trois mois, il est possible de passer par la résiliation du mandat.

Un mandat est révocable au bout d’un certain temps et aussi bien l’agent que le vendeur ou l’acheteur peut exercer le droit de résiliation à partir de la période de trois mois révolus.

Cette résiliation ne peut être faite cependant de n’importe quelle manière et à n’importe quel moment. L’une des parties qui souhaite mettre fin au contrat doit aviser l’autre au moins 15 jours à l’avance.

Cette action se fait à travers un courrier recommandé avec accusé de réception. Les conditions de résiliation du contrat doivent se trouver dans le contrat lui-même.

Le contrat exclusif prévoit une période dite d’irrévocabilité. C’est-à-dire que durant cette période aucune des deux parties ne peut mettre fin au contrat quelle que soit la raison.

Généralement, pour le cas du contrat exclusif, cette durée est de trois mois négociables selon l’agence avec laquelle on a contracté. L’engagement des deux parties est mutuel : l’agence doit tout mettre en œuvre pour vendre le bien et le vendeur s’engage à ne pas aller auprès d’autres agence ou de faire des ventes entre particuliers.

L’engagement pris peut être annulé avec un délai de rétractation de 14 jours à partir de la signature du mandat. Durant ce délai, l’une des deux parties peut se rétracter sans être obligée de fournir des explications et sans dédommagement envers l’agent immobilier.

Cette rétractation est toujours effectuée par courrier recommandé à l’agence avec accusé de réception pour faire valoir vos droits de rétractation.

Bien que l’on doive respecter ces conditions afin de pouvoir résilier un contrat, il existe certains cas particuliers qui permettent une résiliation en dehors de la période d’irrévocabilité.

Mais ce type de résiliation doit se faire à travers un huissier de justice qui constate les faits. On peut ainsi résilier si l’huissier constate des fautes graves de la part de l’agence immobilière. A noter que l’agence n’a pas une obligation de résultat.

Toutefois cela ne constitue pas une raison de ne pas faire des efforts pour la mise en vente du bien. En effet, elle doit tout mettre en œuvre pour que le bien soit vendu c’est-à-dire qu’il doit optimiser la publicité.

L’agent en charge de la vente doit fournir des comptes-rendus sur toutes les activités qui concernent le bien à vendre. Il doit ainsi rendre compte des visites, appels, les intéressés potentiels, les acheteurs potentiels, etc …

Si le vendeur constate ainsi une réelle défaillance de la part de l’agent immobilier alors il peut résilier le contrat. Attention tout de même car il faut que votre dossier soit bien solide.

Si l’agent n’arrive pas à vendre votre bien, cela n’est pas toujours de sa faute. Peut-être que le marché lui-même en est la cause. Ce qui vaut le coup de vérifier quand même le marché immobilier en temps réel.

Résiliation avant le terme

Lorsque l’agent ne convient plus au vendeur ou que ce dernier constate un manque de professionnalisme et d’effort, il peut résilier le contrat d’exclusivité.

Il peut aussi procéder par cela pour d’autres raisons mais cela ne demeure pas une démarche facile.
Dans le cas d’une résiliation avant son terme, cela peut être difficile. Mais des solutions existent.

La première est le préavis stipulé au préalable dans le contrat. La résiliation est possible si les prestations de l’agence ne sont pas satisfaisantes.

La résiliation alors n’est possible que si les motifs ont été clairement été annotés au préalable dans le contrat lors de sa rédaction. Une raison pour laquelle il faut toujours se renseigner avant de donner l’exclusivité de la vente de son bien à une agence immobilière.

La seconde solution est le délai de rétractation. Cette rétractation est une loi universelle et elle n’a pas besoin d’être mentionnée dans le contrat.

Lors de cette rétractation de 14 jours à partir de la signature du contrat, la personne qui se rétracte n’a aucune obligation de présenter de justification ni verser de dédommagements envers l’expert immobilier.

Renouvellement du contrat d’exclusivité

Un contrat d’exclusivité ne peut être reconduit de façon tacite. Et cela malgré l’engagement à travers les signatures. Il arrive souvent que les agences profitent de cette situation.

Elles jugent alors que le contrat peut se renouveler de façon automatique pour une période d’un à trois mois dans le cas où le vendeur ne se manifeste pas ou ne donne aucune signe de vie.

La première signature n’est valable que pour le premier contrat qui ne dure que trois mois. Cette tendance de la part des agences a été jugée par la Cour de cassation confirmant que les agents immobiliers ne peuvent reconduire un mandat de façon tacite.

Le contrat ne sera renouvelé que si le vendeur ou l’acheteur ne consent à approuver le renouvellement du contrat. Et cela s’effectue à travers la signature d’un avenant ou d’un nouveau contrat.

Si le vendeur ou l’acheteur n’approuve pas à travers une signature le renouvellement du contrat, l’action n’est aucunement valable.

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