Viager comment ça marche ?

En quelques années, la vente immobilière a connu un tel succès que presque tout le monde s’y met.

Le but étant alors de tirer un maximum de profit sans pour autant passer par des pratiques déloyales ou frauduleuses.

La vente, telle que nous la connaissons, consiste à mettre sur le marché un bien donné à un prix donné. Le prix étant toujours négociable.

Mais outre la vente classique, il y a aussi d’autres types de vente que nous ne connaissons pas.

Ou du moins des méthodes qui comprennent la vente en question. C’est le cas par exemple le cas du terme « viager ». Ce terme est peu connu et pourtant c’est un système de vente assez courant et encadré par la loi.

Dans cet article, nous allons vous détailler ce qu’est vraiment ce système plutôt original.

Qu’est-ce que le viager ?

Le terme, dans son acception propre, veut dire qui se termine avec la vie de la personne.

Si on le considère dans le secteur immobilier, le viager est un système mis en place consistant à vendre des biens immobiliers et dont le prix consiste en une rente viagère annuelle au profit du vendeur en question.

C’est un contrat aléatoire par excellence et encadré par le Code civil.
En effet, dans ce type de système, aussi bien le vendeur que l’acheteur n’ont aucune assurance d’une bonne affaire.

La particularité du viager est qu’il se base entièrement sur la vie d’une personne (du vendeur). Le montant définitif du prix de vente dépend de la date de décès dudit vendeur, et c’est là que se situe le plus grand problème car on ne peut prévoir la mort d’une personne.

On se base donc sur une date imprévisible. Toutefois, le viager suit un impératif clair. Il faut que la personne qui achète (l’acquéreur donc) ne soit pas courant d’un problème de santé quelconque du vendeur (crédirentier).

Car si c’est le cas, alors le contrat serait entièrement nul. Le contrat de rente viagère est donc nul dans le cas où le vendeur serait mourant ou gravement malade.

Le cas d’une extrême situation pouvant mettre sa vie en danger est aussi à prendre en compte.

Le viager est ses conditions

Le viager n’est pas une vente comme toutes les autres car il est soumis à certaines conditions. Dans le cas du viager, la vente n’est pas comme une vente classique.

Dans une vente classique, on peut passer par un intermédiaire. Avec le viager, il faut que le vendeur soit le propriétaire du bien. Quant à l’acquéreur, il peut aussi bien être une personne physique que morale.

Le viager étant un système assez particulier, il concerne souvent des personnes d’un certain âge.

Il y a alors contrat de rente viagère lorsque l’on effectue l’opération, et étant question de mutation, il faut que la formalisation du contrat soit effectuée devant un notaire car la publication se fera au Service de la publicité foncière.

Le contrat peut comprendre des dispositions particulières dont la décision a été prise par les deux parties comme un commun accord. Et les deux parties sont protégées tout le long de la validité du contrat.

Il faut noter que le contrat viager est lié étroitement à la durée de vie du vendeur. C’est tout au long de cette durée de vie que le vendeur va percevoir une rente à montant variable comme selon ce qui a été convenu.

Le contrat sera nul si le vendeur est mourant ou atteint d’une maladie grave menaçant gravement sa santé au moment même de la signature.

Un prix lésionnaire peut également annuler le contrat dans l’immédiat. La vente en viager peut être consentie à un enfant héritier.

Si la somme n’a pas été payée alors on l’assimile à une donation. C’est le cas également si les autres descendants n’ont pas donné leur accord.

Les clauses spécifiques ou protectrices

Ce qui est problématique avec la vente en viager c’est qu’il n’y a aucune assurance autant pour le vendeur que l’acquéreur.

En effet, le vendeur devra avoir des garanties en cas de non-paiement, et l’acquéreur, lui, reste dans le mystère car il ne connait pas le prix exact de son acquisition.

Des raisons pour lesquelles le notaire est contraint d’insérer des clauses spécifiques qui protègent les deux parties dans tous les cas. On retrouve de ce fait une clause résolutoire.

Celle-ci permet une résolution immédiate et automatique de la vente dans le cas où l’acheteur ne paie pas la somme convenue.

L’annulation de la vente est donc rétroactive selon la constatation du juge. Dans ce cas alors le vendeur récupère entièrement son bien.

Il est donc en droit de conserver le bouquet et les rentes viagères versées comme indemnisation.

Une autre clause permet aussi au vendeur de vendre le bien aux enchères et de bénéficier ainsi d’un remboursement en cas de vente lésionnaire.

Les avantages de la vente en viager

Depuis quelques temps, nombreuses sont les personnes qui ont du mal à joindre les deux bouts. C’est surtout le cas des retraités.

Ces personnes âgées ne sont pas en mesure de gagner de l’argent pour avoir une vie plus confortable et un avenir plus serein.

Les pensions n’étant plus suffisantes face au niveau de vie qui augmente de plus en plus. En ce sens, passer par une vente en viager constitue alors une solution non négligeable.

Il s’agit donc de monnayer son patrimoine immobilier et de toucher des espèces sonnantes. Ce sont ce que l’on appelle des rentes viagères. Le contrat pour ce type de transaction est effectué devant un notaire qui donne une force probante au contrat.

Au moment de cette transaction chez le notaire, le vendeur va toucher une somme appelée bouquet.

Les rentes et le bouquet seront alors fixés en fonction de la valeur du bien mais aussi de l’espérance de vie de la personne vendeuse.

Plus le bouquet sera important, moins les rentes le seront et inversement. D’une certaine manière donc, la vente en viager est une certaine forme de sécurisation de son avenir.

Lorsque l’on parle de bien vendu, il est tout à fait logique que le bien en question change de propriétaire. C’est également le cas avec la vente en viager. Une fois la signature effectuée, la maison appartient à l’acheteur.

Cependant, le vendeur a toujours le droit d’occuper la maison. Et c’est un des avantages de la vente en viager.

Il peut occuper la maison jusqu’à sa mort tout en percevant des rentes viagères semestrielles ou mensuelles selon l’accord effectué entre les deux parties.

Le viager est surtout bénéfique pour les personnes âgées n’ayant pas d’héritiers.

En effet, il existe des personnes qui n’ont pas de descendances et encore moins de filiation à qui elles peuvent faire don de leur patrimoine.

Parfois ces personnes disposent d’une grande propriété ou d’un patrimoine important. A leur âge, il est presque devenu impossible de faire le suivi des entretiens quotidiens. Elles décident alors de mettre le bien sur le marché.

En le vendant en viager, elles s’assurent que le bien est bien entretenu sous leurs yeux et elles bénéficient en même temps d’une rente viagère. La personne peut occuper le bien jusqu’à sa mort.

Et les taxes d’impôts et les grosses réparations ne sont pas à leur charge.

Pour les personnes qui ont des héritiers, elles peuvent toujours profiter du viager. Même avec des enfants, une personne peut mettre en vente en viager son bien immobilier.

La personne peut alors faire don de son bouquet à ses enfants. Ces derniers peuvent en profiter rapidement et dans l’immédiat. D’ailleurs en percevant la rente, le vendeur échappe à la dépendance.

Ce genre de situation étant toujours problématique. En effet, la triste réalité est que les parents âgés ne veulent pas représenter un fardeau pour leurs enfants.

De ce fait, ils préfèrent avoir leur propre financement.  Et cela est possible à travers la rente viagère.

Bien que la vente en viager profite surtout au vendeur, l’acheteur peut y trouver aisément son compte. De ce fait, il peut bénéficier d’une décote sur la valeur de l’immobilier.

Il a également le droit de revendre l’immobilier. En effet, une fois devenu acquéreur, il a entièrement le droit de mettre la propriété sur le marché de l’immobilier en attendant le moment opportun. Par exemple, quand la valeur du bien augmente selon le marché.

La personne peut alors le revendre à un prix plus élevé que lors de l’acquisition. Bien sûr dans ce cas, elle doit payer une plus-value immobilière selon les conditions imposées.

En achetant en viager, l’acheteur peut aussi développer son patrimoine immobilier. Et le dernier avantage c’est qu’il ne sera pas en charge des besoins courants ni de l’entretien du logement.

Les inconvénients du viager

Bien que le viager représente un bon paradis pour les investisseurs et les vendeurs, il présente quand même certains inconvénients. Pour l’acheteur, lors d’un achat en viager, il est en charge des frais de notaire.

L’acte devant être signé devant ce dernier pour avoir une force probante. L’acheteur doit miser sur la durée de vie du crédirentier (le vendeur). Il est possible alors qu’il paie le bien plus que la valeur réelle du bien. Et cela parce que le vendeur est toujours en vie.

De plus, on ne peut prévoir la mort de quelqu’un même s’il s’agit d’une personne âgée. L’autre inconvénient c’est aussi que l’acheteur ne peut jouir entièrement de son bien tant que le vendeur est en vie.

Il devient propriétaire sur le papier, certes, mais ne peut vraiment occuper son bien. Si la maison présente des problèmes et que de grands travaux sont au programme alors ils sont entièrement à la charge de l’acheteur.

Le contrat peut être annulé si le vendeur décède dans les 20 jours après la signature de contrat ou d’une maladie connue par l’acheteur au moment même de l’achat.

Pour les vendeurs, mettre son bien en vente en viager laisse ses héritiers sans héritage. De ce fait, légalement, les héritiers perdent totalement le bien immobilier.

Une fois que le bien a été mis en vente alors le vendeur ne peut plus le vendre à une autre personne sauf s’il y a annulation du contrat notifié. Le vendeur est tenu de payer les taxes d’habitation, les charges courantes et l’entretien de la maison.

Les risques de la rente en viager

La vente en viager, comme n’importe quelle vente, peut présenter des risques importants. Les risques sont d’autant plus à considérer pour l’acheteur.

Le risque de longévité est celui le plus important. L’acheteur devra payer une rente cumulée élevée tout en prenant en compte la longévité de vie du vendeur.

Si le vendeur venait à vivre plus longtemps alors l’acheteur aura à payer plus. Dans ce cas, ce dernier ne fera pas du tout une bonne affaire. Ce qui peut le mener à sa perte.

Si la personne est âgée de 90 ans, l’acheteur pense alors faire une bonne affaire. Mais ce qu’il ne peut pas prévoir c’est la mort de cette personne.

Avoir 90 ans ne veut pas dire que l’on va forcément mourir plus rapidement. Il se peut que la personne vive jusqu’à ses 130 ans.

Et c’est cela le plus grand risque de la vente à viager : on ne peut pas prévoir la mort d’une personne quoi que l’on fasse.

L’évolution du prix de l’immobilier : la vente en viager reste très sensible à ce genre de détail.

Si vous achetez le bien dans le but de l’occuper ou de le louer alors la vente en viager ne représente pas un risque important. En revanche si vous voulez le revendre alors c’est un autre souci.

En effet, il faudra alors regarder de près l’évolution du prix de l’immobilier. Et ceci surtout dans une vente prévue dans les prochaines années. Il faudra alors cibler les zones géographiques où les prix seront en constante augmentation.

Le sur-paiement : il faut faire très attention à ce détail. Avant d’acheter le bien donné, il faudra s’assurer de sa valeur. En effet, le prix est fixé entre les deux parties.

Lors de la fixation de ce prix, il faut toujours demeurer vigilant et faire en sorte à ne pas surpayer le bien en question. Et cela est valable même dans le cas de la vente en viagère.  

Les types de viager

Il existe des types de viager dans ce genre de vente. On rencontre de ce fait le viager occupé. C’est le cas lorsque le vendeur occupe la maison jusqu’à sa mort.

l perçoit toujours les rentes viagères et l’acheteur n’a pas le droit de l’exclure de la maison même s’il devient le propriétaire légal. Ensuite il y a le viager libre. Dans ce genre de cas, l’acheteur peut occuper immédiatement le logement ou le louer.

Et enfin il y a le viager à terme. Dans ce type de vente, la personne achète le bien immobilier mais cela se compte en nombre d’années.

C’est-à-dire que le nombre d’années pour le paiement est déterminé à l’avance. Il faut noter toutefois que dans ce type de viager, l’acheteur ne peut récupérer son bien qu’à la mort du vendeur.

Peu importe le type de viager adopté, la personne (le vendeur) perçoit toujours un bouquet et une rente viagère régulière en fonction du calcul effectué.

Il faut alors passer par des experts qui utilisent des outils précis pour déterminer le prix exact du bouquet et la rente à verser. 

Quant aux modalités de paiement, elles sont détaillées dans l’acte authentique et dans l’avant-contrat. Pour être plus précis, le bouquet est la somme versée au moment de la signature.

C’est le vendeur qui, à la fois, l’exige et impose la somme à l’acheteur. La valeur de cette somme doit être comprise entre 20 et 30% de celle de l’immobilier mis en vente.

Et dans un calcul, la somme de la rente dépend du bouquet. Plus celui-ci sera élevé, plus la rente sera moindre et inversement.

Bien que le bouquet puisse être imposé par le vendeur, il n’est toutefois pas obligatoire.

La rente viagère, elle, est versée par le vendeur à l’acheteur (mensuellement, trimestriellement ou annuellement).

Le calcul de cette somme s’effectue à partir de la valeur du bien mais aussi l’âge du vendeur étant donné qu’il s’agit d’une vente dépendant de sa durée de vie.

Quels biens sont compris par le fait de viager ?

L’avantage avec ce système c’est que l’on peut viager n’importe quel bien immobilier.

Que celui-ci se situe en bord de mer ou loin du centre-ville. La seule condition est qu’il faut que ce soit le propriétaire direct qui soit le vendeur.

La vente se fait alors comme un immobilier classique car le prix va dépendre de la réalité du marché actuel. Il faut donc faire valoriser votre bien.

Vous devez alors accorder une importance particulière à l’offre et la demande mais aussi à la dynamique du marché habituel. Tout cela sans oublier dans quelle zone se situe le bien.

En effet, si c’est une zone réputée et recherchée alors la valeur va nettement augmenter.

C’est le cas surtout si le bien est situé en centre-ville. L’offre des biens y étant insuffisantes, les personnes en quête de placements sont nombreuses.

Pour autant il ne faut pas négliger les périphéries. Depuis quelques temps, nombreuses sont les personnes qui recherchent la tranquillité et voulant vivre loin du tumulte des grandes villes.

En prenant en compte tous ces facteurs, vous pouvez avoir une évaluation exacte de votre bien et combien il peut coûter réellement sur le marché.

En vendant en viager votre bien, vous êtes déchargés du paiement de la taxe foncière mais pas de la taxe habitation, si vous y êtes encore soumis.

On peut donc vendre en viagère n’importe bien immobilier peu importe sa valeur. Pour la vente et l’achat il faut prendre en compte les facteurs habituels.

En effet, un bien ne peut être vendu ou être acheté si on ne connait pas exactement sa vraie valeur.

Il faut alors faire très attention à ces détails pour ne pas acheter ou vendre à perte.

Rentes viagères et fiscalité

Les rentes viagères sont imposables sauf celles issues d’un PEP ou PEA. Comme les impôts sur le revenu, les rentes viagères sont imposables.

En effet, la personne recevant une rente viagère est considérée comme recevant un revenu.

Toutefois il existe des abattements permettant aux personnes vendant en viager de disposer d’une retraite additionnelle.

L’abattement est effectué en fonction de l’âge. Et le calcul s’effectue à partir du premier versement qui est fait dès la signature du contrat entre les deux parties.

Dans le cas d’un viager financier, le versement s’effectue généralement un mois après le versement du capital par le vendeur. Dans certains cas, il s’agit de versement d’une rente viagère au conjoint.

On ne prend alors en compte que l’âge du plus âgé. Pour les personnes ayant moins de la cinquantaine, l’abattement est de 30%, les 50 ans de 50%, la soixantaine de 60% et 70 ans et plus de 70%.

L’âge retenu pour le calcul retient alors que par plus de 69 ans, il faut comprendre 70 ans révolus.

Il est à noter qu’aucune autre exonération n’est accordée sur les rentes viagères.

Traitement comptable du contrat

Il existe aussi le traitement comptable d’un contrat avec rente viagère. Dans une perspective de respecter le principe comptable du coût historique, le coût d’acquisition d’une immobilisation acquise dans le cadre d’un contrat de rente viagère doit être déterminé indépendamment de la durée de vie du vendeur.

Selon l’article 321-6 du plan comptable général, celui-ci dispose : « pour les biens acquis moyennant le paiement de rentes viagères, le prix d’achat s’entend du montant qui résulte d’une stipulation du prix ou, à défaut, d’une estimation. »

Le coût d’entrée de l’actif correspond donc à défaut le prix indiqué pour la détermination des droits ou le prix stipulé dans l’acte. La contrepartie se retrouvera inscrite dans le compte 1685 rentes viagères capitalisées.

Dans certains cas, des contrats de rente viagère peuvent faire l’objet d’une clause d’indexation. Il tient alors lieu de prendre en compte de ces différences d’indexation.

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