Contrairement aux idées reçues, une transaction immobilière ne se fait pas en quelques minutes. Il ne vous suffit pas d’avoir l’argent et de le donner en échange des clés comme si vous achetiez un paquet de chips au magasin.

Il existe plusieurs étapes à respecter pour accéder à la propriété. Et l’une des premières consiste à faire une offre d’achat pour prétendre à la vente. C’est notamment à cette étape de l’opération que peut avoir lieu une contre-proposition en immobilier.

Mais qu’est-ce que c’est ? Quelles en sont les conséquences ? Retour sur les bons à savoir sur le sujet pour les novices en investissement immobilier.

Quelles sont les différentes étapes d’une opération immobilière ?

Pour commencer, il paraît important de revenir sur les différentes étapes d’une opération immobilière. Cela vous permettra de mieux comprendre l’importance et la place de la contre-proposition dans le processus.

• La visite des biens

Outre la recherche, la première étape consiste à visiter les biens. C’est une étape que vous ne devez pas minimiser pour être sûr de faire le bon choix en termes d’investissements immobiliers.

Il n’est pas seulement question de budget, mais aussi de coup de cœur. Pour être sûr d’acheter la maison ou l’appartement qu’il vous faut, vous devez vous déplacer pour voir si vous êtes réellement bien à l’intérieur.

L’organisation des visites est de la prérogative de votre courtier immobilier.

Du moins, ce sera le cas si vous en avez engagé un. Dans le cas contraire, il vous faudra convenir d’une date de visite directement avec le propriétaire des lieux. Ce qui peut être parfois compliqué à cause des emplois du temps qui ne coïncident pas.

• Une offre d’achat

Vous avez le coup de cœur pour un appartement ou une maison ? Vous avez envie de l’acquérir ? Vous devez faire pour cela une offre d’achat.

C’est un document écrit et signé de vos mains qui vous permettra de faire une proposition sur le bien en question. Et comme vous le signez, il engage, bien évidemment, votre responsabilité.

Les courtiers disposent d’un modèle que vous devez simplement remplir afin de vous faire gagner du temps dans les démarches. Mais en ligne, vous pouvez aussi vous inspirer de certains modèles disponibles gratuitement.

Dans les deux cas, dans une offre d’achat, vous pouvez proposer un prix qui soit légèrement en dessous de celui proposé par le vendeur dans son offre. Vous ouvrez ici la porte à la négociation.

• Une contre-proposition

Si le propriétaire vendeur est ouvert à la négociation, mais que votre proposition ne lui correspond pas, c’est là qu’il fera une contre-proposition immobilière.

Il s’agit d’une offre qui sera légèrement plus chère que celle que vous lui avez proposée afin qu’il ne soit pas léger.

La contre-proposition immobilière se fera aussi par écrit. C’est pour engager la responsabilité du vendeur et éviter qu’il ne change d’avis au dernier moment pour une raison ou une autre.

• Une promesse ou un compromis de vente

Si les négociations aboutissent, avec le vendeur, vous allez procéder à ce que les experts appellent une promesse ou un compromis de vente. C’est ici que la responsabilité de chaque partie prenante à la transaction immobilière est engagée.

La promesse ou le compromis de vente est un engagement à respecter les clauses du contrat de vente jusqu’à la fin.

Ce sont des documents qui seront nécessaires à l’acheteur qui souhaitera avoir recours aux financements des banques pour la réalisation de leur projet. C’est le justificatif nécessaire pour un crédit immobilier.

Pour rappel, afin d’avoir une force probante, la promesse comme le compromis de vente doivent passer entre les mains du notaire et y être enregistrés.

• Un acte de vente

Enfin, quand le financement sera disponible, vous pouvez procéder à la rédaction et la signature du contrat de vente.

Encore une fois, le courtier immobilier pourra vous faciliter cette démarche en vous proposant des modèles déjà écrits et simplement à remplir et à signer.

Comme pour la promesse ou le compromis, l’acte de vente devra aussi être enregistré auprès d’un notaire.

Les frais lors de toutes ces démarches seront de la prérogative de l’acheteur uniquement. À savoir que désormais, les notaires peuvent prendre jusqu’à 8% du prix total du bien en question pour ce faire.

Ce n’est qu’après la signature de l’acte de vente et l’obtention des clés ainsi que la libération des fonds que vous pouvez vous targuer enfin être un propriétaire.

Le tout peut durer quelques mois. À savoir qu’en cours de route quelques diagnostics peuvent encore être faits sur le bien afin d’en vérifier véritablement l’état.

Mais dans les faits, la durée d’une transaction immobilière dépend essentiellement de votre plan de financement. Elle tarde davantage dans le cas d’un crédit immobilier.

Et pour cause, les banques peuvent mettre un peu plus de temps à libérer les fonds parce qu’elles doivent respecter les délais de réflexion imposés par la loi.

Qu’est-ce qu’une contre-proposition immobilière ?

Mais, alors, qu’est-ce que réellement une contre-proposition immobilière ? Comment se passe-t-elle ? À qui s’adresse le vendeur pour la faire ?

• Un genre d’engagement pour négocier le prix du bien

Vous l’aurez compris, la contre-proposition immobilière est la manière dont le propriétaire ouvre la négociation avec vous sur le prix du bien en question.

C’est un genre d’engagement de sa part à votre égard afin de vous laisser une chance d’obtenir le bien en question à bon prix, mais sans se faire léser tout de même.

C’est le propriétaire qui met en vente le bien qui fait une contre-proposition immobilière. L’acheteur, lui, fera une offre d’achat, comme c’est expliqué. Dans un cas comme l’autre, les responsabilités engagées varient.  

• Une lettre modèle simplement à recopier

Il est, bien évidemment possible de faire une contre-proposition immobilière en orale. Néanmoins, pour un peu plus de sécurité, on vous recommande de demander des preuves écrites.

Cela empêchera le vendeur de retourner sa veste au dernier moment. Après l’ouverture de la négociation, normalement, vous disposez de quelques jours pour répondre par oui ou par non afin de continuer ou mettre fin à l’opération immobilière.

Le propriétaire devra attendre votre avis avant de passer à la recherche d’un autre acheteur potentiel.

Il y a aussi des normes à respecter pour la rédaction d’une contre-proposition immobilière. En effet, afin que cette dernière soit valable, quelques mentions obligatoires doivent y figurer.

C’est le cas par exemple du prix initial, de celui proposé par l’acheteur et celui que propose le vendeur à son tour.

De même, il faut également que celui ou celle à l’origine de la contre-proposition précise son identité et présente le bien concerné par l’offre en question.

Pour faire simple, voici une lettre modèle sur laquelle vous pouvez vous inspirer simplement afin de créer votre contre-proposition immobilière.

Lettre de contre-proposition immobilière

[ Nom Prénom ]

[ Adresse de résidence ]

Je soussigné …… né le ….et domicilié au ….. confirme par la présente la réception de votre offre d’achat datant du …. concernant la maison ou l’appartement, composé de description du bien situé au …. d’une superficie de …. m2.

J’ai bien noté votre offre d’achat pour un montant de prix indiqué dans l’offre d’achat. Cependant, je ne peux accepter de vendre à ce montant.

Je peux en revanche vous proposer de faire l’acquisition du bien pour un prix de la contre proposition FAI (frais d’agence inclus) à régler comptant le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Quelques mentions optionnelles dans la contre-proposition :

Cette proposition de vente est soumise à la réalisation des conditions suivantes :

– obtention d’un financement auprès d’un établissement de crédit

– obtention d’un permis de construire

– absence de toutes servitudes sur le terrain du bien

– etc.

Cette offre est valable jusqu’à la date du ….. En cas d’acceptation dans ce délai, je m’engage à réaliser la vente à condition que les clauses mentionnées ci-dessus soient réalisées.

L’acceptation de cette proposition se fera par lettre recommandée à mon domicile, avant extinction de l’offre.

En espérant que vous comprendrez notre position et dans l’attente d’une réponse de votre part, je vous prie d’agréer, Madame/Monsieur/Maître, l’expression de mes salutations distinguées.

Fait à …, le ….

[ Nom Prénom ]

Il se peut aussi que votre courtier immobilier dispose d’un autre modèle de contre-proposition immobilière à remplir. Dans ce cas, utilisez celui-là. Cela vous fera gagner du temps.

On tient tout de même à préciser que, comme c’est susmentionné, les clauses optionnelles peuvent être enlevées de cette lettre.

Ce ne sont que des moyens afin de personnaliser la contre-proposition immobilière et être sûre de bien gérer la suite de la transaction immobilière.

• S’adresser au courtier immobilier pour faire une contre-proposition immobilière

Réaliser une transaction immobilière sans l’aide de courtier est possible. Et cela reste le cas que vous ayez envie de négocier ou non le prix de vente dudit bien.

Néanmoins, il est toujours plus simple et plus sûr de vous faire accompagner par des professionnels lors de la réalisation de ce genre de démarche.

Adresser la contre-proposition immobilière à un courtier est toujours plus rapide.

Et c’est le gage que les acheteurs les reçoivent rapidement. Il est possible notamment de simplement ouvrir la négociation sur le prix net vendeur du bien en question sans toucher à la commission de votre agence immobilière.

• Est-il possible de faire une contre-proposition immobilière sans un courtier ?

Mais bien évidemment, pour ceux et celles qui se sont lancés dans une opération immobilière en solo, il est toujours possible de faire une contre-proposition tout en se passant de l’aide d’un courtier.

Vous avez déjà une lettre modèle à recopier ci-dessus. Et dans ce cas, vous allez devoir adresser directement votre document à votre acheteur potentiel.

À savoir que dans tous les cas, aussi bien pour l’offre d’achat que pour la contre-proposition immobilière, le passage chez le notaire n’est pas encore requis.

Êtes-vous obligé d’accepter une contre-proposition immobilière ?

À l’inverse d’une offre d’achat immobilière, la contre-proposition  n’engage pas la responsabilité de l’acheteur. Il ne s’agit que d’une invitation de la part du vendeur à ouvrir les négociations du prix du bien en question.

• Non : vous pouvez refuser

Si la proposition qui sera faite par le propriétaire dans sa lettre vous paraît trop chère, vous n’êtes, bien évidemment, pas obligé de l’accepter. Si vous la refusez, cela mettra fin aux pourparlers.

Attention toutefois, il ne suffit pas de ne simplement plus répondre aux courriers de votre vendeur. Vous devez lui répondre toujours par lettre recommandée que vous n’êtes pas intéressé par sa proposition. Et vous allez y mettre les formes.

• Vous pouvez aussi renégocier

Et si vous êtes véritablement intéressé par le bien, mais que l’offre n’est pas encore à votre portée, il est aussi possible de faire une nouvelle proposition à votre vendeur.

Vous allez donc renégocier de nouveau l’offre en respectant, cette fois encore, les normes d’une contre-proposition immobilière.

Il appartiendra par la suite au propriétaire de statuer sur le fait qu’il peut ou non se permettre de céder son bien au prix que vous lui proposez.

Si c’est le cas, vous allez passer à un compromis de vente. Dans l’autre, vous aurez une lettre de refus de sa part et devrez chercher un autre bien.

Pour renégocier une contre-proposition immobilière, faites-vous conseiller par votre courtier.

Il connaît la valeur du marché et sera donc plus susceptible de vous indiquer le prix idéal pour inciter le vendeur à accepter votre offre et à gagner le bien au bon prix.

Sinon, vous pouvez aussi comparer les tarifs proposés sur la base de données PATRIM.

C’est un système qui sauvegarde la valeur de la bulle immobilière par quartier et par région. Ce qui devrait vous permettre de mieux négocier avec le propriétaire.  

• De combien de temps disposez-vous pour répondre à une contre-proposition immobilière ?

Chaque transaction est unique. Vous l’avez remarqué, le propriétaire peut indiquer une date limite de l’expiration de l’offre dans sa contre-proposition immobilière.

Mais en moyenne, l’acheteur dispose de 14 jours pour répondre à cette lettre. On compte les week-ends et les jours fériés.

On vous suggère de procéder rapidement, notamment si le bien vous intéresse réellement pour être sûr de ne pas le perdre.

Les conséquences d’une contre-proposition immobilière

Bien évidemment, proposer une contre-proposition immobilière  a des conséquences. C’est un acte qui engage certaines responsabilités.

• La contre-proposition immobilière engage la responsabilité du vendeur

On insiste sur ce point : la contre-proposition immobilière engage la responsabilité du vendeur.

C’est-à-dire qu’il ne peut plus proposer son bien à un autre acheteur dès lors qu’il a envoyé la lettre à un courtier ou un acheteur potentiel. Il devra attendre le retour de ces derniers, et ce, quand bien même il aurait eu une offre plus intéressante ailleurs.

Bien évidemment, chaque offre d’achat ne mérite pas toujours que le propriétaire fasse une contre-proposition. C’est à lui de décider.

Il peut statuer que l’offre est beaucoup trop basse et de simplement ne pas donner suite aux négociations justement pour ne pas perdre d’autres potentielles offres plus intéressantes.

• Elle n’engage pas la responsabilité de l’acheteur

Si l’offre d’achat engage la responsabilité de l’acheteur, et ce, jusqu’à ce que le propriétaire statut sur cette dernière, ce n’est pas le cas de la contre-proposition immobilière.

C’est-à-dire que le potentiel acheteur peut refuser aussi la proposition du propriétaire, mettant ainsi fin à toute négociation concernant le bien en question.

Mais attention, vous devez attendre la réponse du propriétaire concernant votre offre d’achat avant de faire d’autres propositions sur d’autres biens.

• Que se passe-t-il si vous acceptez la contre-proposition immobilière ?

Si vous acceptez directement la contre-proposition immobilière, la transaction suit son cours normal.

Vous allez devoir procéder à la rédaction et la signature ainsi que l’enregistrement du compromis de vente en utilisant cette fois le prix sur lequel vous vous êtes convenu dans les clauses du contrat.

Accepter une contre-proposition immobilière consiste à accepter de payer le bien au dernier prix que le propriétaire a bien voulu le céder.

Ce sera alors, en plus des frais de notaire, le capital que vous devriez demander à la banque dans le cadre d’une demande de crédit.

Comment répondre à une contre-proposition immobilière ?

Comme pour l’émission de l’acte, la réponse à une contre-proposition immobilière ne se fait pas aux petits bonheurs la chance. Il y a toujours des normes à respecter.

• Répondre par courrier recommandé de préférence

Que vous acceptiez ou refusiez une contre-proposition immobilière, il est toujours préférable dans ce type de transaction de tout faire par courrier recommandé.

C’est le gage de votre sécurité. Cela évite les ambiguïtés en ce qui concerne les délais. Sans compter que les lettres recommandées sont plus rapides.

Pour rappel, sur ce genre de document, le cachet de la poste fait foi sur la date de l’émission de la réponse.

• Répondre ne signifie pas obligatoirement accepter l’offre du vendeur

Et vous le savez, vous pouvez répondre négativement à une contre-proposition immobilière.

Vous n’êtes pas obligé d’accepter l’offre du vendeur sous prétexte que vous lui avez déjà pris de son temps ou qu’il a fait un minimum d’effort sur le prix de son bien. Tout dépend de vous et de votre capital disponible.

Mais que vous acceptiez ou non l’offre, mettez la forme dans votre lettre de réponse. Il ne suffit pas de dire « non, je refuse d’acheter à ce prix-là ». 

Il faudra toujours préciser la dernière offre du propriétaire et s’excuser de ne pas pouvoir donner suite aux négociations.

• Toujours passer par votre courtier

Et de préférence, passer par votre courtier pour faire votre réponse à une contre-proposition immobilière. Non seulement il disposera déjà d’un modèle type à remplir simplement.

Ce qui vous fera gagner du temps. De plus, il connaît les normes et les démarches à respecter pour que la réponse à l’offre en question ne soit pas sujette à de l’ambiguïté.

Il est possible de se passer d’une contre-proposition dans une opération immobilière

Bien évidemment, certaines ventes se font aussi sans contre-proposition immobilière. C’est possible. Dans ce cas, voici les différentes options qui s’ouvrent pour l’acheteur.

• Accepter simplement la proposition du vendeur

Selon les statistiques, une grande partie des transactions immobilières en France se fait de nos jours sans négociation  aucune.

C’est le meilleur moyen de vous garantir l’obtention du bien quoi vous intéresse. Si vous tentez de négocier, vous pourriez risquer de vous faire devancer par d’autres acheteurs.

Il est, en effet, possible de directement accepter la proposition initiale du vendeur. Dans votre offre d’achat, vous allez donc lui indiquer que vous acceptez de lui acheter son bien pour le prix qu’il propose dans son annonce.

Celui-ci peut ou non accepter selon ses envies. Il est le seul décisionnaire sur son bien et comme vous le savez, une offre d’achat n’engage pas sa responsabilité. Mais si tel est le cas, vous allez directement passer à une promesse de vente.

On ne parle pas ici de compromis de vente dans le sens où aucune négociation ou modification de clause notamment en ce qui concerne le prix de vente du bien n’a été faite.

• Refuser simplement l’offre du vendeur

Vous pouvez aussi estimer que l’offre du vendeur est beaucoup trop chère pour votre budget et passer directement à un autre bien. Dans ce cas, vous refuser simplement cette proposition.

D’ailleurs, pour vous faire économiser du temps dans la recherche de votre futur investissement immobilier, on vous conseille de préciser le budget maximum que vous souhaitez y mettre à votre courtier.

Cela vous évitera de perdre du temps à visiter des biens qui ne sont pas à votre portée.

Bien évidemment, aussi bien dans une offre d’achat que dans une contre-proposition immobilière, chacun est libre de mettre le prix qu’il souhaite.

Néanmoins, sachez une chose, généralement, les négociations du prix de vente d’un bien immobilier ne dépassent rarement les 10 000 à 20 000 euros en moyenne. Inutile donc de vous lancer dans des pourparlers pour des biens qui ne seront pas dans vos possibilités de toute manière.