Qu’est-ce qu’un séquestre en immobilier ?

Au cours d’une transaction immobilière, vous allez devoir passer par plusieurs étapes avant d’en arriver au moment où vous possédez votre clef et vous installer.

Une des premières démarches consiste par exemple à faire un compromis de vente avec le propriétaire vendeur afin de pouvoir garder une option sur la vente en attendant que vos plans de financement soient validés.

Pour rassurer ce dernier, et afin de prouver votre bonne volonté, il peut parfois être question de séquestre immobilier. Qu’est-ce que c’est et comment ça marche exactement ? Retour sur les conseils à connaître sur le séquestre immobilier.

Pour commencer : qu’est-ce que le séquestre immobilier ?

Pour le dire simplement, le séquestre immobilier est une somme d’argent ou un genre d’acompte que vous versez au bénéfice du propriétaire afin de garder une option sur la vente.

Au-delà de ça, quelques questions se posent : est-ce une démarche obligatoire ? De quelle somme d’argent s’agit-il exactement ? Etc.

  • Le séquestre immobilier se fait sous commun accord entre les parties

Il faut savoir une chose : toutes transactions immobilières n’utilisent pas forcément un séquestre immobilier.

Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas une démarche obligatoire. Un acompte est nécessaire uniquement si les deux parties conviennent d’une telle chose.

Si tel est le cas, il ne suffit pas d’un accord verbal pour que vous procédiez au versement d’un séquestre immobilier. Il importe que le versement, ainsi que la somme exigée pour cet acompte, soit mentionné dans le compromis de vente. Il en va de votre sécurité en tant qu’acheteur.

Le versement d’un séquestre immobilier ou du dépôt de garantie se fait en même temps que la signature du compromis de vente. L’un ne va pas sans l’autre.

Il existe différentes manières de procéder, que l’on va vous indiquer un peu plus bas, pour ce qui est du payement d’un séquestre immobilier.

Pour autant la plus usitée, et la plus conseillée, nécessite l’intervention d’un notaire. On parle alors d’un séquestre notaire. C’est plus sûr pour les deux parties.

Quand bien même le séquestre immobilier n’est pas obligatoire, force est de constater que la majorité des contrats de vente de biens en France dispose d’une clause qui le prévoit.

Et pour cause, aussi bien pour les acheteurs que pour les vendeurs, un acompte est un gage de sécurité. C’est la preuve que chacun tient parfaitement ses engagements.

De toutes manières, vous allez pouvoir récupérer l’acompte au moment de la conclusion de la vente, ou si vous avez respecté les normes pour la résiliation du compromis, lors de l’annulation de la transaction.

  • Une somme de 5 à 10% du prix de vente du bien

Si vous choisissez avec votre vendeur de faire un séquestre immobilier, sachez que les sommes à verser sont réglementées. Le but étant toujours d’éviter les abus et de sécuriser la transaction.

En moyenne, un acompte pour l’achat d’un bien immobilier se négocie entre 5 à 10% du prix total du bien.

Selon le législateur, dans le cadre d’un compromis de vente qui ne dure que 12 mois maximum, l’acompte peut n’être que de 5%, voire de 2% dans certaines transactions qui ne dépassent pas les 2 ans.

Par contre, plus le compromis est long, plus il est possible que le vendeur demande une somme importante en guise de séquestre immobilier. Il peut aller jusqu’à 10% pour les transactions immobilières qui durent plus de 2 ans.

Il n’en demeure pas moins que la négociation de la somme d’un séquestre immobilier est uniquement de la prérogative des deux parties.

En effet, vous pouvez discuter avec le vendeur pour faire baisser l’acompte afin de vous faciliter les versements.

C’est d’autant plus important si vous n’avez pas prévu des dépenses de votre propre poche pour la réalisation de votre investissement immobilier.

La somme qui a été convenue doit simplement être mentionnée dans le compromis de vente.

  • Une somme à verser sur un compte séquestre

Ce n’est pas pour rien que l’on parle de séquestre immobilier. Selon les normes d’utilisation et de versement d’une telle somme, l’acompte ne doit pas être directement donné aux mains du vendeur. Il doit passer par un compte séquestre.

C’est-à-dire qu’il s’agit d’un acompte pour prouver l’engagement de l’acheteur envers le propriétaire qui vend son bien. Ce dernier ne doit nullement l’utiliser.

D’ailleurs, la mise à disponibilité de la somme d’argent doit passer par l’accord des deux parties.

  • Que devient l’acompte quand vous devez régler la totalité de la facture ?

Que devient alors cet acompte quand, à la fin de la démarche d’achat immobilier, vous devez régler le prix total du bien ?

Par exemple, la maison en question coute 100 000 euros et vous avez versé un acompte de 5 000 euros. Devez-vous encore payer 100 000 euros à la fin de la transaction ?

Bien évidemment que non ! Le séquestre immobilier est déduit de la facture totale. Il est libéré du compte bloqué pour être finalement disponible et compléter le prix du bien. Vous n’allez pas payer deux fois.

  • Pourquoi les vendeurs demandent-ils un séquestre immobilier ?

Si le séquestre immobilier n’est pas obligatoire, pourquoi est-il si célèbre en France ? Dans les faits, ce sont les vendeurs qui demandent ce genre de garantie. En effet, il s’agit d’une simple assurance pour ces derniers. Ils demandent une preuve de votre engagement.

Ils engagent leur responsabilité dans le compromis de vente, et ce, contrairement à vous qui avez encore le droit de changer d’avis 10 jours à compter de la signature de l’acte de compromis. Le séquestre immobilier aide ainsi à les rassurer.

De plus, dans le cas où l’acheteur ne respecte pas les modalités du compromis de vente et change d’avis sans se justifier, le séquestre immobilier sert aussi pour les vendeurs de dédommagements. 

À qui s’adresser pour verser un séquestre immobilier ?

Après une longue négociation avec le propriétaire, vous pouvez bien lui accorder un acompte pour prouver votre bonne volonté. Attention, vous n’allez pas lui donner directement la somme.

Comme susmentionné, il s’agit de le verser dans un compte bloqué en attendant que toutes les démarches ayant un rapport avec la transaction immobilière soient entérinées. À qui s’adresser ?

  • À votre notaire

Dans la majorité des cas, les compromis de vente se passent devant un notaire. Un enregistrement légal donne plus de force au document et permet aussi, par la même occasion de rassurer les banques.

Si vous faites appel à un notaire, vous pouvez faire ce que l’on appelle un séquestre notaire.

Dans ce cas, le versement doit être fait à la Caisse des Dépôts et Consignation. Le notaire ainsi que les deux parties, ne peuvent pas toucher la somme qui est bloquée.

D’ailleurs, en cas de retrait de l’acompte, le notaire doit demander l’accord du vendeur et de l’acheteur avant de débloquer la somme.

  • À votre vendeur

Si vous passez un contrat de compromis sous seing privé, vous pouvez aussi faire un versement directement pour le compte du vendeur.

Néanmoins, il faut le faire sur un compte séquestre dans ce cas afin de sécuriser les fonds. Ainsi, il ne peut pas toucher la somme en question avant votre accord.

Le compte séquestre est un compte bloqué qui sert uniquement pour le versement d’un acompte immobilier.

Si vous faites en effet un versement comptant auprès du vendeur, il peut être compliqué par la suite de récupérer votre argent. 

  • À votre agent immobilier

Si vous passez par un agent immobilier, celui-ci peut également réceptionner le séquestre immobilier. Encore une fois, il faut passer par un compte séquestre.

À savoir que le courtier immobilier n’a aucun avantage dans le versement d’un acompte, si ce n’est d’avoir la garantie que la vente a de grandes chances de se faire.

Il touche sa commission durant la signature du contrat de vente. Il n’a donc pas intérêt à toucher à la somme qui a été avancée dans le cadre d’un compromis de vente.

Néanmoins, pour davantage de sécurité, souscrire à un compte séquestre auprès des professionnels est toujours de mise.

Dans tous les cas, on insiste sur le fait que la somme et les modalités de paiements d’un séquestre immobilier doivent être inscrites dans l’acte de compromis de vente.

Pour autant, pour davantage de sécurité, et pour une récupération facile de votre acompte, on vous conseille de vous adresser à un notaire pour la signature d’un compromis de vente et le versement d’un séquestre immobilier.

Un séquestre immobilier alors que vous comptez financer votre projet à crédit : comment faire ?

Comme susmentionné, le séquestre immobilier se paye au moment du compromis de vente. Donc, cela se fait bien avant que vous puissiez entamer les démarches de demande de crédit auprès de la banque.

Vous aurez besoin de l’acte de compromis pour ce faire. Une question se pose alors : si vous comptez financer à 100% votre projet immobilier à crédit, comment faire ?

  • Discutez avec votre vendeur

Comme cela a déjà été dit, un séquestre immobilier n’est pas obligatoire dans une transaction immobilière. Il se fait uniquement sous commun accord entre le vendeur et l’acheteur.

Cela risque de compliquer légèrement les choses pour vous, d’avancer de votre propre poche, les 5 à 10% du prix du bien pour le versement de cet acompte.

Vous pouvez en discuter avec votre vendeur. Il peut décider au final de se passer d’un dépôt de garantie. Ce qui est un avantage pour vous.

Si ce dernier refuse et insiste sur le versement d’un acompte immobilier, vous avez deux solutions.

Soit vous passez votre chemin et refusez de poursuivre les négociations avant de vous engager. Soit vous payez de votre propre poche le séquestre immobilier.

  • Payer de votre poche et faites-vous rembourser par la banque

C’est un peu gênant dans le sens où vous n’avez peut-être pas prévu de telles dépenses à sortir de votre poche, mais dans les faits, vous n’êtes pas perdant dans l’histoire.

Il est en effet possible de vous faire rembourser la somme que vous avez avancée quand le capital accordé par la banque est disponible.

Prenons le même exemple que tout à l’heure. Pour un bien de 100 000 euros, vous devez verser 5000 euros de séquestre immobilier. Vous allez tout de même demander 100 000 euros à la banque.

Après coup, le notaire ne prend que 95 000 euros sur le capital du crédit, en complément des 5000 euros que vous avez déjà versés sur le compte de séquestre immobilier. Le reste doit vous être restitué.

Certes, le compromis de vente doit faire mention du versement d’un premier acompte de 5000 euros. Il n’empêche que vous pouvez toujours faire une demande de 100 000 euros pour votre emprunt.

Attention, tout de même, les banques n’accordent pas souvent le capital inscrit dans la demande aux emprunteurs.

Elles négocient un peu. Aussi, prenez tout de même une marge, sans être trop gourmand pour ne pas les décourager.

Si vous en demandez trop, vous risquez d’essuyer un refus de la part des organismes de crédit.

Des normes à respecter en matière de séquestre immobilier

Il y a bien sûr des normes à respecter en matière de séquestre immobilier.

Autant le versement que le calcul du montant, ne se font pas aux petits bonheurs la chance. Voici ce que vous devez savoir en la matière.

  • Un payement par virement uniquement

Une chose est sûre : cela ne se fait pas de verser un séquestre immobilier en argent. Le paiement se fait par virement uniquement.

Pour le séquestre immobilier, ce doit être donc de votre compte vers celui du compte séquestre ou encore du Caisse des dépôts et consignations. Vous avez une quittance comme preuve de versement.

On opte pour le virement dans la mesure où on peut parler dans certains cas d’une grosse somme.

Quand bien même ce n’est pas le cas, c’est toujours plus sûr et plus facile de réaliser ce type de transaction bancaire. C’est notamment le cas pour les banques en ligne où il suffit de quelques clics pour ce faire.

  • Un versement sur compte séquestre obligatoirement

Comme susmentionné, pour davantage de sécurité, le versement d’un séquestre immobilier doit se faire uniquement sur un compte bloqué. On insiste sur ce point.

Le fonctionnement d’un compte séquestre fait que la somme qui a été versée ne peut être disponible que si vous, ainsi que le vendeur, êtes d’accord.

Les comptes séquestres s’ouvrent simplement auprès des banques. C’est de la prérogative de votre agent immobilier.

Pour ce qui est de la Caisse des Dépôts et Consignation, le Notaire vous indique les démarches à réaliser. 

  • Une mention du versement du séquestre immobilier dans le compromis de vente

On revient aussi sur ce point car c’est important. Vous devez demander l’inscription de votre versement de séquestre immobilier dans le compromis de vente.

Il ne suffit pas de mentionner la somme, il faut aussi que les modalités de versements soient indiquées.

C’est toujours une bonne chose d’avoir une trace écrite des versements et des accords que vous avez passés avec le vendeur. Ce peut être important en cas de recours.

Est-il possible de récupérer votre séquestre immobilier ?

Malgré un compromis de vente, il est toujours possible que la vente ne se fasse pas pour une raison ou une autre. Le vendeur a changé d’avis.

Les banques n’ont pas été conciliantes et n’ont pas accordé le financement, etc. Dans ce genre de cas de figure, est-il possible alors de récupérer le séquestre immobilier ?

  • Oui, si vous respectez les délais de rétractation

Comme susmentionné, un compromis de vente engage plus la responsabilité du vendeur que celle de l’acheteur. Vous avez le droit de changer d’avis, en respectant les délais de rétractation de 10 jours après la signature dudit contrat.

Si vous informez votre vendeur que vous avez changé d’avis dans ce laps de temps, vous pouvez demander de récupérer votre acompte.  Les démarches pour ce faire sont simples.

  • Oui, si vous justifiez votre changement d’avis

Vous pouvez aussi échapper à cette règle des délais si vous avez la possibilité de justifier votre changement d’avis.

Certes, vous pouvez revenir sur vos engagements dans le compromis de vente, mais uniquement pour des circonstances qui ne dépendent pas de vous : un emprunt qui n’a pas été accordé, etc.

Il ne s’agit pas de vous contenter de discuter avec votre vendeur, à moins qu’il soit très conciliant. Vous devez présenter des justificatifs.

  • Oui, si le vendeur est d’accord

Comme susmentionné, la libération des fonds versés comme séquestre immobilier nécessite l’accord des deux parties prenantes au contrat. Donc, vous pouvez récupérer votre acompte uniquement si le vendeur est d’accord en tous les cas.

Si tel n’est pas le cas, vous avez des recours que vous pouvez tenter de faire. Notamment, vous pouvez vous adresser à un tribunal qui statuera sur l’affaire.

  • Oui, si le tribunal vous donne raison

Si vous avez gain de cause auprès du tribunal, vous pouvez donc récupérer votre acompte simplement. C’est la décision de justice qui permet d’ouvrir le compte séquestre.

Un conseil : faites appel à un avocat spécialisé dans le droit commercial immobilier pour vous aider dans vos démarches. Cela augmente vos chances de réussite et d’obtenir gain de cause.

  • En combien de temps vos fonds vous sont rendus alors ?

Si vous avez le droit de récupérer vos fonds, ces derniers devraient vous être reversés sous quelques jours : 2 semaines en moyenne. La procédure est la même que lors du versement : par virement bancaire.

Pour la récupération de la somme, vous devez en faire la demande. Il ne suffit pas de discuter avec le notaire ou d’avoir l’avis du tribunal.

Il faut informer la banque, ou encore le notaire, que vous avez envie de récupérer votre dépôt de garantie.

Ces derniers ou le vendeur disposent de 15 jours à compter de la date à laquelle vous avez fait la demande de récupération pour agir. Le cas échéant, ils risquent des pénalités.

Attention toutefois, il est à noter que l’annulation d’un compromis de vente ne vous exhorte pas du paiement des frais de notaires liés à l’enregistrement de l’acte.

Comme pour l’acte de vente ou la promesse de vente, les frais de notaire dans ce cas se négocient à 8% en moyenne en France et sont à la charge unique de l’acheteur.

  • Dans quel cas ne pouvez-vous pas récupérer votre acompte ?

Il y a toutefois des cas où la récupération d’un séquestre immobilier est impossible. Tel est le cas par exemple d’une résiliation de compromis de vente sans justificatif et au-delà du délai réglementaire.

Dans ce cas, le vendeur a le droit de refuser la restitution de la somme qu’il peut garder pour faire office de dédommagement du temps qu’il a perdu dans les négociations.

En conclusion, que faut-il retenir ? Pour ce qui est du séquestre immobilier, ce n’est pas obligatoire, mais une option pour le moins intéressante autant pour l’acheteur que pour le vendeur.

Dans un cas, c’est une manière de mettre une option officielle sur la vente et de réduire la facture à la fin de la transaction. Dans un autre, c’est une garantie de la bonne volonté de l’acheteur.

Et si, pour une raison ou une autre, la vente ne devait pas se faire, il existe toujours des recours, que l’acheteur peut utiliser, afin de récupérer son argent.

Il s’agit, certes, d’un acompte versé pour le compte du vendeur, néanmoins, ce dernier ne peut pas y toucher.

Du moins, c’est le cas si vous optez pour un versement sous compte séquestre et de préférence auprès d’un notaire.

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