Qu’est-ce qu’un acte authentique de vente ?

La vente est une activité qui connait un essor considérable depuis quelques temps. Elle concerne aussi bien le secteur immobilier que les autres secteurs.

Nombreux sont les vendeurs qui mettent sur le marché des biens dans le but de s’enrichir rapidement. Et nombreux sont aussi les potentiels acheteurs.

Seulement la vente d’un bien immobilier ne s’effectue pas comme la vente d’un pain ou d’un tout autre objet. Il est question de la vente d’un bien de très grande valeur.

Et cette vente, bien que ne concernant que le vendeur et l’acheteur, implique l’administration et d’autres acteurs. Les démarches sont ainsi nombreuses avant l’acquisition totale du bien par l’autre personne.

C’est le cas de l’acte authentique de vente, qui est un consentement sur papier dont les détails devraient être connus de tous.

Nous vous expliquons tout sur ce papier indispensable autant pour le vendeur que l’acheteur.

L’acte authentique de vente

Dans sa définition simple, un acte authentique est un papier ou document officiel rédigé par un officier public. L’acte authentique de vente est alors un document qui atteste d’une force exécutoire et d’une valeur légale.

Généralement l’acte authentique de vente est rédigé par un notarié. Une raison pour laquelle aussi on l’appelle aussi acte notarié.
Le document fait mention de plusieurs accords entre les personnes concernées.

Ayant un statut légal, l’acte authentique de vente a alors plein droit sur l’obligation de contraindre les signataires d’exécuter les mentions stipulées dans ledit document.

Cette force exécutoire est due aussi à la présence du notaire lors de la signature. Étant un agent officiel, il demeure alors témoin des ententes entendues.

Et c’est en imposant son sceau sur le document que le notaire atteste la valeur de celui-ci légalement. Un acte est seulement dit authentique que s’il a été notifié.

L’acte authentique de vente n’est pas à assimiler avec l’acte sous seing privé. L’acte sous seing privé peut contenir les mêmes mentions que l’acte authentique de vente à la seule différence que le premier est rédigé et signé seulement par les deux parties.

Alors que le second s’effectue sous la présence d’un notaire. De ce fait, les deux papiers n’ont pas alors les mêmes valeurs juridiques et légales.

L’acte authentique de vente contient des mentions obligatoires. Il peut être rédigé en version électronique mais dans tous les cas, c’est la signature du notaire qui lui confère son statut authentique.

Une fois que l’acte ait été signé, c’est le notaire qui a la charge de le conserver en un seul exemplaire.

Toutefois, le notaire peut faire des copies authentiques. L’acte authentique est publié au bureau des hypothèques et l’acte sera alors opposable aux tiers.

L’acte électronique

Depuis toujours lorsque l’on aborde le sujet de l’écrit, on pense toujours aux papiers. Ce qui est normal car c’est le support le plus souvent utilisé pour qu’on y confère nos écritures.

Mais avec le développement de l’informatique on est passé à un autre niveau et on remet en cause la question de l’écriture sur papier. De ce fait, par voie électronique, les personnes concernées ou les parties ne disposent pas d’écrits papiers.

Elles contractent donc par internet et ne disposent pas de ce fait de preuves écrites de leur contrat. La loi de 2000 stipule alors que la preuve écrite résulte d’une suite de lettres, chiffres, caractères ou de tout autre signe ou symbole doté d’une signification intelligible quel que soit la modalité de transmission ou le support utilisé.

Ce qui a fait naitre les écrits électroniques d’où la possibilité d’effectuer un acte électronique. 

L’acte authentique de vente peut être rédigé dans une version électronique. Le code civil dit ainsi que l’acte authentique peuvent être dressé sur support électronique s’il est établi et conservé dans des conditions fixées par le décret en Conseil d’État.

En 2007 le notariat français a obtenu une signature électronique sécurisée. Ce qui en fait une première profession à en être entièrement dotée. La signature électronique doit être alors notifiée.

Ainsi les personnes procédant à la vente d’un bien donné peut passer par cette voie pour obtenir un acte authentique de vente dans sa forme lap plus légale.

Bien que l’écrit électronique soit très vite adopté, il faut tout de même remplir des conditions pour que ces écrits soient valables. Il faut alors que la personne qui émet l’écrit puisse être dûment identifiée.

Et il faut également que l’écrit en question soit établi et conservé dans des conditions de nature à en conserver l’intégrité. Si ces conditions sont bien remplies alors l’écrit électronique octroie la même valeur probante qu’un écrit sur papier.

Dans un procédé électronique, on n’a pas de signature au sens juridique du terme. Car cela peut être un mot de passe, code, etc …

La seule condition c’est qu’elle permette d’identifier de manière fiable l’auteur de la signature en question. Il faut également que la signature électronique soit bien sécurisée.

Les types d’actes authentiques

Le secteur de l’immobilier comprend deux types d’actes authentiques. Il y a de ce fait l’acte authentique pour la promesse ou compromis de vente et l’acte authentique de vente en question.

Le compromis de vente est une sorte d’avant contrat avant de finaliser réellement le contrat en question. Il peut être rédigé par les deux parties seulement ou être effectué par et devant un notaire.

Le fait d’effectuer cela lui permettra de justifier d’une valeur légale importante. Toutefois, il est bien de stipuler que passer devant un notaire n’est pas toujours une obligation en soi.

Les personnes concernées peuvent très bien s’en passer. On parle alors d’un contrat sous seing privé.

Ce n’est cependant pas le cas si l’avant-contrat a un délai de validité supérieur à 18 mois. Dans ce genre de cas, la présence du notaire devient obligatoire.

D’ailleurs c’est la voie la plus encouragée aussi bien pour le vendeur que l’acheteur. En effet, passer par un notaire constitue une sorte de protection pour les deux parties.

Ainsi, rien n’aura été omis et cela évitera de gros problèmes en cas de litiges.
Un contrat sous seing privé ne permet pas de prouver que le contrat a été réellement respecté.

On peut alors émettre quelques doutes sur le réel contenu du contrat. C’est la signature qui demeure la force majeure de ce type de contrat. La signature sert à identifier l’auteur et son consentement vis-à-vis de tel ou tel acte.

Au sens juridique du terme, on ne peut pas prendre comme signature une croix, la signature d’une personne illettrée ou encore une empreintes digitales.

L’acte authentique de vente doit se faire obligatoirement chez le notaire à contrario du compromis de vente. Dans son acception juridique, on parle alors de contrat juridique reprenant les conditions de vente fixées au préalable par les deux parties dans le compromis de vente.

C’est une étape durant laquelle le vendeur va régler le prix de vente, les frais d’agence et les frais de notaire. Une fois tout cela effectué, le notaire sera en charge d’enregistrer ce papier auprès des services fiscaux.

Ce ne sera que quelques mois après que la publicité foncière va envoyer un titre de propriété à l’acheteur. C’est avec l’ensemble de ces démarches légales que l’acte authentique de vente se différencie du compromis de vente effectué sous seing privé.

Le notaire ne fait que relater le contenu de l’acte et ne fait aucune vérification directe. Et cela ne fait foi que jusqu’à la preuve du contraire. Il est à noter également que l’acte authentique est toujours accompagné d’une formule exécutoire.

La force probante

L’acte est souvent jugé par sa force probante. Comparée à un acte authentique de vente, la force probante d’un acte sous seing privé est moindre.

En effet, le sous seing privé est seulement effectué entre les personnes qui veulent contracter sans la présence d’un notaire. C’est-à-dire que la rédaction du contenu et la signature ne sont effectuées seulement que par les deux parties.

Il n’y a alors aucun témoin. Ce qui fait alors que ce type d’acte ne bénéficie d’aucune présomption de régularité quant à son origine. La partie à qui on oppose l’acte peut tout à fait repousser celui-ci en affirmant qu’elle n’en est pas l’auteur.

Elle peut aussi dire que ce n’est pas sa signature parce que c’est une fausse. Le fait de désavouer est alors amplement suffisant. Et de ce fait, l’acte sera privé de toute force probante.

Ce sera alors à la personne qui veut bénéficier de l’acte de se charger de la véracité de la signature. Dans le cas d’une signature électronique, la vérification se fait par un certificat électronique qualifié.

Les actes authentiques, quant à eux, ont une force probante très importante. Car ils prouvent l’existence et le contenu de l’acte. Une raison pour laquelle on dit qu’ils font foi.

L’acte de ce fait garde sa force probante jusqu’à ce que l’on apporte la preuve du contraire.

Les autres formalités

  • Première formalité

    La formalité du double dans les contrats synallagmatiques. Si l’acte sous seing privé est le support d’un contrat synallagmatique, l’acte doit être établi en deux exemplaires. Il faut éviter que la personne qui ne possède pas d’exemplaire soit à la merci de son adversaire, qui selon son intérêt dirait que le contrat existe ou qu’il n’existe pas. Il s’agit aussi d’éviter que celui qui possède le contrat unique en modifier le contenu. La validité du contrat n’est pas remise en cause en tant que negotium, en revanche il est nul en temps qu’instrumentum. Si l’acte sous seing privé n’a pas été rédigé en deux exemplaires, on considérera que les parties ne disposent pas d’un écrit au sens d’acte sous seing privé ou d’acte authentique.

Par exception, la formalité de l’article 1325 n’est pas exigée si les parties ne contestent ni l’existence, ni le contenu de l’acte. Il en va de même lorsque l’exemplaire unique a été remis à un tiers qui a la confiance des deux parties. C’est une application de la règle, la loi cesse là où cessent ses motifs. Admissibilité.

  • Deuxième formalité

La mention de la substance de l’engagement pour les actes qui constatent une obligation unilatérale, auparavant appelé la formalité de la mention manuscrite.

Selon l’article 1326, si l’acte sous seing privé constate une promesse unilatérale de payer une somme d’argent, ou de livrer une chose fongible, il doit en plus de la signature, reproduire la mention écrite « par lui-même » c’est à dire par son auteur, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres.

L’ancien article 1326 prévoyait une mention manuscrite, par exemple la reconnaissance de dette pouvait être tapé à la machine, mais la somme devait être écrite à la main.

Mais l’article 1326 a dû être modifié pour être conforme à la loi du 13 Mars 2000 qui a admis l’écrit électronique. Et donc l’expression mention manuscrite à été remplacé par l’expression « par lui-même ».

Cette formalité sert à éviter les erreurs d’écritures, vérifier que le débiteur a bien pris conscience de son engagement, et puis surtout éviter les hypothèses de blanc-seing c’est à dire les hypothèses dans lesquels l’acte est rédigé en blanc (On laisse un vide qui sera rempli par le créancier ).

La portée de la suppression de la mention manuscrite a posé problème.

Deux interprétations étaient possibles :

  • La première interprétation était de considérer que la suppression de la mention manuscrite ne valait que pour les écrits électroniques.

  • La deuxième interprétation consistait à considérer que la suppression de la mention manuscrite valait pour tous les écrits (La loi ne distingue pas). Dans cette deuxième hypothèse, un écrit papier aurait eu la valeur d’un acte sous seing privé même si la mention de la somme n’avait pas été écrite à la main par l’auteur de cette reconnaissance. Il semblerait que la Cour de cassation se soit prononcée en ce sens. Elle a admis qu’était un acte sous seing privé, un acte qui était entièrement dactylographié dans lequel un emprunteur avait reconnu être débiteur d’une somme mentionnée en lettres et en chiffres. Lorsque le débiteur peut apposer la mention de sa main de manière manuscrite, on devrait cependant exiger qu’il le fasse. Pour ce, la Cour de cassation a précisé que l’acte dactylographié ne vaut acte sous seing privé qu’à la condition que l’auteur de la signature et l’auteur de la mention étaient bien la même personne.

Le contenu de l’acte authentique de vente

L’acte authentique de vente reprend toutes les clauses retrouvées dans le compromis de vente. Il constate par ce fait que les conditions suspensives ont été levées et que le prix a été payé.

De ce fait le transfert de propriété est effectué. On doit également retrouver dans l’acte l’impôt sur la plus-value immobilière et les frais de notaire.

Il faut prendre en compte que des imprévus peuvent survenir. Ces imprévus poussent alors les deux parties ou le notaire à remettre à une date ultérieure la signature définitive de l’acte authentique.

On doit alors faire mention de cette date dans l’acte. L’acte authentique de vente est signé après le compromis de vente. Il faut qu’il y ait un délai de trois mois entre les signatures des deux contrats.

Ce délai n’est pas obligatoire. En effet, une entente peut être effectuée avec le vendeur pour obtenir un délai plus long. Entre les deux signatures (compromis de vente et acte authentique de vente), le notaire va effectuer diverses démarches administratives.

Une raison pour laquelle il est impossible d’effectuer une signature dans un délai plus court.

Avant la signature de l’acte authentique de vente

Nombreux sont les acheteurs qui effectuent une ultime visite avant la signature de l’acte authentique de vente. Mais il est également conseillé d’effectuer cette visite avant la signature proprement dite.

De ce fait l’acheteur dispose de plus de temps et ne subira aucune pression afin de devoir signer plus rapidement.

Durant cette visite, il pourra s’assurer une dernière fois de l’état général des lieux. Il pourra ainsi vérifier qu’il n’y ait aucun dégât. Un cas possible est que la maison subisse des dommages mais ne sont visibles qu’une fois que l’on a effectué une visite ultime de la maison.

En effet, avec une visite plus minutieuse nous sommes en mesure de constater les moindres détails de la maison. Et c’est seulement dans cette perspective que l’on arrive à s’assurer de la bonne tenue de la maison.

Si certaines choses ont changé ou que la maison présente des problèmes alors l’acheteur peut se rétracter. Seulement si les problèmes présentés sont intervenus après les autres visites.

La signature de l’acte authentique de vente

L’acte authentique de vente n’a aucune valeur sans la signature. C’est celle-ci qui lui donne toute sa force d’exécution. Il faut alors que la signature se fasse chez un notaire, généralement celui du vendeur. La signature officialise la vente dans une transaction immobilière.

Et même si elle se fera obligatoirement chez le notaire du vendeur, cela n’empêche pas le notaire de l’acheteur d’y être présent.

Dans ce cas, les frais sont partagés entre les deux notaires car ils travaillent ensemble. Avant que la signature soit effectuée, le notaire sera en charge de lire le contenu de l’acte de vente à voix haute. Il sera par la suite chargé de répondre aux questions des deux parties.

Cela dans le but à ce que tout soit bien clair. Le notaire va aussi vérifier que l’acheteur soit en mesure de régler le prix du bien et les frais de notaire.

C’est seulement par la suite que l’on passe par la signature de l’acte. Cette signature signifie le transfert de propriété, la remise des clés et le paiement du bien en question.

Pour la signature de cet acte authentique, les deux parties doivent être présentes. Si l’une d’elles ne peut se présenter alors il est possible de signer le contrat par procuration.

Mais on peut également décaler la date de la signature si les personnes concernées y soient favorables. Il faut alors passer par la rédaction et la signature d’un amendement du contrat en y faisant mention de la nouvelle date.

La décision de repousser la date peut aussi appartenir au notaire. Mais seulement dans le cas de contraintes administratives qui le poussent à l’effectuer.

La remise des clés

La remise des clés d’une propriété signifie généralement que le bien change légalement de propriétaire.

La remise des clés a lieu généralement chez le propriétaire et se fait le jour de la signature de l’acte authentique de vente. La remise des clés se faisant chez le notaire permet à l’acquéreur de jouir entièrement du bien.

Par cette remise, il peut de ce fait immédiatement occuper la propriété s’il le désire. Le jour de la signature de l’acte de vente, l’acheteur peut toujours inspecter la maison. Il peut s’assurer une dernière fois que tout est conforme.

Si tout va bien alors il peut signer l’acte authentique de vente faisant de lui le nouveau propriétaire. La remise des clés n’est pas obligatoirement effectuée le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Pour des raisons de logistiques par exemple, vous pouvez reporter à une date ultérieure. Mais il faut que cette date de remise des clés soit mentionnée dans l’acte authentique de vente.

Mais l’acheteur peut s’opposer à cette date. En effet, la plupart des acheteurs préfèrent une remise des clés le jour même de la signature de l’acte authentique de vente.

Car cela leur permet de faire une dernière visite des lieux avant d’effectuer la signature définitive.

Opposition à un acte authentique de vente

Comme il a été bien expliqué l’acte authentique de vente est un contrat qui a une valeur légale une fois qu’il a été notifié. Il est alors très difficile de s’opposer à un acte authentique.

Car dans tous les cas, on peut dire que l’acte authentique est une preuve parfaite et incontestable dans son ensemble. Toutefois on peut accuser un acte authentique d’être un faux.

Dans ce cas, cela constituerait un délit puni par le code pénal. De ce fait l’exécution de l’acté jugé faux et accusé comme tel sera suspendue de droit lorsque la plainte sera faite à titre principal.

Une suspension provisoire est possible lorsque la plainte se fait à titre incident et cela dans le cadre d’un contentieux déjà existant. La peine est variable en fonction de la gravité de la situation.

Et elle est d’autant plus importante pour un faux et usage de faux dans une mission de service public dans l’exercice de sa fonction. C’est alors un crime puni de 15 ans de réclusion criminelle ainsi que d’une amende importante.

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