Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

Lorsque nous avons un projet d’envergure, nous sommes contraints de passer par un organisme prêteur afin de financer ce projet.

Ce financement étant un accord entre les deux parties, l’emprunteur s’engage alors à rembourser la somme prêtée sur un délai déterminé.

Parfois la situation de l’emprunteur ne peut pas vraiment lui permettre de payer toutes ses dettes. Une raison pour laquelle on rencontre souvent le cas de l’hypothèque.

Une démarche qui constitue une sûreté réelle pour le prêteur. De plus en plus répandu, nous vous éclairons en détails sur le sujet.

Ce qu’est l’hypothèque

Selon les droits constituant chaque pays, la définition de l’hypothèque est variable. Selon le droit français, l’hypothèque est une sûreté réelle que l’on accorde à un créancier sur un immeuble en garantie de paiement d’une dette.

Toutefois dans cette perspective, le propriétaire ne se trouve pas dépossédé de son bien. Il faut faire la nette différence avec le gage.

 Dans le cas de celui-ci, le débiteur remet l’objet au prêteur qui constitue entièrement une garantie de remboursement. En revanche l’hypothèque c’est une garantie de paiement de dette.

La différence se situe don sur le fait que l’hypothèque permet au propriétaire de jouir entièrement de son bien par exemple en percevant les loyers si loués ou en y habitant.

L’hypothèque est inséparable d’un système de Publicité Foncière. Sa publication primordiale pour la sécurité des transactions immobilières réalisées aussi bien par les professionnels que les particuliers.

Selon les dispositions de l’article 2393 du code civil : « l’hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation.

Elle est, de sa nature, indivisible, et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles. Elle les suit dans quelques mains qu’ils passent. »

Les avantages de l’hypothèque

Dans certains cas, il arrive que nous nous engagions dans un crédit que l’on ne peut pas payer pour des raisons variables. Certaines personnes passent alors par la case de l’hypothèque.

Cette option est une sûreté réelle immobilière. Dans un cas où le débiteur ne s’exécute pas de façon volontaire, le créancier peut alors profiter de l’hypothèque. Ainsi le créancier peut profiter du paiement de sa créance en ayant tout à fait le droit.

En général, l’hypothèque présente des avantages notables surtout pour le créancier. Ainsi elle confère à ce dernier le droit de faire vendre le bien immobilier et d’obtenir la créance sur le prix de vente.

Prenons par exemple un bien hypothéqué. Une fois vendu, le créancier a le droit de prendre sa créance sur le prix de vente de ce bien. Le reste est attribué au propriétaire.

De ce fait, il faut que le bien hypothéqué ait la valeur de la créance à devoir. L’hypothèque confère ainsi un droit de préférence à son titulaire. Le bien peut aussi être saisi même si le patrimoine a été cédé ou transmis.

Un droit exclusivement immobilier

L’hypothèque ne concerne que les biens immobiliers. Étant donné ce fait, on peut dire que c’est un droit exclusivement immobilier.

Ce qui est à exclure des notions bien meubles qui peuvent regrouper à la fois les maisons, propriétés, lots de copropriétés, etc …

D’ailleurs le code civil stipule : « sont seuls susceptibles d’hypothèques : les biens immobiliers qui sont dans le commerce, et leurs accessoires réputés immeubles ; l’usufruit des mêmes biens et accessoires pendant le temps de la durée. L’hypothèque s’étend aux améliorations qui surviennent à l’immeuble. »

A noter que pour l’hypothèque chaque partie d’un immeuble garantit l’intégralité de dette et chaque fraction de la dette est garantie par la totalité de l’immeuble.

Des principes non applicables que dans les cas suivants : la division de l’immeuble en lots. Bien que l’immeuble soit subdivisé lors d’une vente, l’hypothèque prend en compte la totalité du bien en question.

Le cas suivant est la division de la créance : les bénéficiaires mentionnés peuvent prévaloir de l’hypothèque sur la totalité de l’immeuble grevé. Le dernier cas est la division de la dette.

Les héritiers sont alors tenus de payer l’intégralité de la dette. D’ailleurs l’article 873 du code civil précise très bien que « les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession, personnellement pour leur part successorale, et hypothécairement pour le tout. » Les droits réels d’hypothèques comprennent généralement : le droit de propriété ne devant en aucun cas confondu avec la chose elle-même, le droit de superficie limitée à la surface du sol, la nue-propriété portant sur un droit perpétuel, l’usufruit, le droit du preneur titulaire d’un bail emphytéotique et les droits indivis sur les immeubles.

Comme il a été bien noté, l’hypothèque ne concerne que des biens immobiliers. Pour autant, tous les biens immobiliers ne sont pas compris. Ne sont pas pris en compte les biens immeubles dans le commerce. De ce fait des biens saisissables et aliénables.

Dans ce cas, l’hypothèque devra alors conduire à la vente du bien en question à défaut du paiement de la dette. Et on ne peut mettre dans cette catégorie que les biens pouvant être aliénés.

Ne sont pas compris alors les immeubles qui composent le domaine public de l’État. A la différence des immeubles dans le privé bien qu’ils ne puissent pas être saisis.

Dans le privé, si le bien appartient à un particulier, il ne peut être hypothéqué si le bien est inaliénable ou insaisissables en vertu d’une convention ou de la loi.

L’hypothèque acquise s’étend à toutes les améliorations survenues à l’immeuble hypothéqué. De ce fait, il n’y aura pas à faire une distinction si les améliorations constituent des immeubles par nature ou seulement des immeubles par destination ni, par ailleurs, si elles émanent du débiteur principal ou d’un tiers détenteur de l’immeuble.

Parmi les améliorations, on peut parler des améliorations naturelles mais aussi celles industrielles comme les plantations et les constructions. Une raison pour laquelle on prend en compte les constructions sur les terrains à bâtir.

Et même si on démolit les bâtiments qui se trouvaient sur le terrain, les nouvelles bâtisses sur le même terrain sont toujours comprises en ce qui concerne l’hypothèque.

Assiette de l’hypothèque

L’assiette de l’hypothèque est l’étendue même de la garantie offerte au créancier. La garantie est classée selon sa nature. Elle peut ainsi être générale ou spéciale.

Pour ce qui est assiettes des hypothèques générales pouvant garantir une créance, on peut citer : l’hypothèque judiciaire et les hypothèques légales prévues par des lois particulières.

Ces assiettes prennent en compte tous les biens dont le débiteur possède et ceux qui entrent dans son patrimoine jusqu’à son décès. L’assiette de l’hypothèque conventionnelle doit faire mention de la situation de chaque meuble ainsi que de sa nature.

La constitution d’une hypothèque conventionnelle n’est valable que si le titre authentique constitutif de la créance ou un acte postérieur déclare spécialement la nature ainsi que la situation des immeubles sur lesquels l’hypothèque est consentie.

Les catégories d’hypothèques

Nous pensons que l’hypothèque est globale alors qu’on recense des catégories. On retrouve de ce fait les hypothèques d’origine judiciaire, légale et conventionnelle. La distinction de ces catégories s’effectue en fonction de leur cause alors que les effets et les inscriptions sont les mêmes.

Les hypothèques légales sont celles qui résultent directement de la loi. On parle alors des créanciers qui sont protégés par le législateur de façon spéciale.

La possession par le créancier est de plein droit sans qu’ils aient besoin d’un jugement ou d’une constitution conventionnelle.

Ce qui constitue une nette différence avec l’hypothèque judiciaire qui résulte de jugements en faveur de la personne qui les a obtenus.

C’est la spécificité de la loi dont elle se base qui fait la particularité de l’hypothèque légale. Selon le code civil, elle comprend donc : l’hypothèque légale d’un époux sur les biens de l’autre, l’hypothèque légale des mineurs et des majeurs en tutelle, celle légale du légataire sur les biens de la succession, celle légale de l’Etat, les privilèges généraux.

Les hypothèques judiciaires résultent des jugements que ce soit par défaut, provisoires, contradictoires ou définitifs en faveur de celui qui les a obtenus.

Selon l’article 2412 du code civil, elle découle «de tout jugement contradictoire ou par défaut, définitif ou provisoire ; d’une décision arbitrale dès lors qu’elle a été revêtue de l’ordonnance, judiciaire d’exécution ; d’une décision judiciaire rendue à l’étranger et déclarée exécutoire par un tribunal français. »

On peut retrouver aussi l’hypothèque rechargeable. Celle-ci permet au débiteur de faire une affectation d’un même bien en garantie d’autres créances que celles prévues initialement.

L’hypothèque en question rechargeable ne concerne plus que la garantie des créances professionnelles.

Constitution d’une hypothèque

L’hypothèque est constituée selon des règles de forme et de fond. Dans une hypothèque on retrouve alors des règles de forme constituées d’un acte notarié et des réalisations diverses.

L’hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par un acte notarié, c’est-à-dire à travers un contrat avec la présence du notarié qui impose son sceau faisant foi.

Ce type de démarche est nécessaire dans la protection du constituant engageant les éléments les plus importants de son patrimoine. Passer par un notaire assure également que les démarches administratives soient bien effectuées comme c’est le cas de la validité et l’inscription de l’hypothécaire.

Si la rédaction n’est pas effectuée par un notaire, la convention d’hypothèque est frappée de nullité absolue. Ce qui signifie que les parties ayant signé ne peuvent ratifier l’acte ainsi vicié.

Par la suite, les deux personnes seront alors contraintes de passer par un notaire. Autant alors toujours passer par un notaire quel que soit le cas.

Si les deux parties passent par un sous seing privé, elles sont libres de rédiger pleinement le contenu. Il faudra attendre cependant la venue du notaire pour que l’acte soit valable avec les signatures.

Dans l’acte notarié, on doit retrouver les mentions suivantes : indication des immeubles hypothéqués avec précision, les créances garanties devant être déterminées pour éviter les hypothèques volantes.

Outre l’acte notarié, l’hypothèque doit aussi comprendre les mesures de publicités. De ce fait, on doit retrouver l’hypothèque à la conservation des hypothèques.

Les publicités effectuées engendrent des frais. Ainsi pour une créance de 100 000 euros, il faut payer des frais de 1900 euros environ.

La fin des hypothèques sur un bien

La fin intervient surtout lorsque le bien est vendu et la personne rembourse entièrement le prêt. De ce fait, on note une mainlevée de l’hypothèque sur le bien vendu.

C’est-à-dire que si le prêt à rembourser est de 300 000 euros par exemple, la personne va vendre son bien. Si le bien est vendu à 400 000 euros, le prêt remboursé est effectif.

Dans le cas contraire, la mainlevée n’est pas accordée. La radiation est judiciaire lorsque l’inscription n’est plus justifiée mais que le créancier n’y consent pas. L’inscription radiée ne produit plus d’effet.

Si la valeur du bien n’est plus en mesure de rembourser le prêt alors l’hypothèque n’est pas encore levée. En effet, la réalité actuelle du contexte immobilier ne permet pas toujours de garder la même valeur d’un bien.

Ce changement engendre ainsi des répercussions sur la prise en compte de la mainlevée ou non. Si le prêt n’est pas alors entièrement remboursé, l’hypothèque est prorogée.

Dans le cas où le prêt est entièrement remboursé alors l’inscription de l’hypothèque s’éteint d’elle-même un an après la dernière échéance du crédit. Il arrive parfois aussi que le prêt n’a pas d’échéance. Dans ce cas, la durée de validité d l’hypothèque est de 50 ans.

Articles se référant à l’hypothèques (références)

Obligation du créancier hypothécaire de céder au lieu de rétrocéder

Malgré toute stipulation contraire, le débiteur hypothécaire bénéficiaire du droit de rachat, peut, au lieu de la remise d’un certificat de paiement ou d’une rétrocession, sous réserve des mêmes conditions qui s’appliqueraient à la rétrocession, exiger du créancier hypothécaire que celui-ci cède la créance hypothécaire et la propriété hypothéquée à un tiers que désigne le débiteur hypothécaire. Le créancier hypothécaire est alors tenu d’effectuer ces cessions.

Le droit du débiteur hypothécaire d’exiger la cession peut être exercé et exécuté par chacun des bénéficiaires de sûretés ou le débiteur hypothécaire lui-même, malgré l’existence d’une sûreté intermédiaire.

Toutefois, la demande que présente le bénéficiaire d’une sûreté l’emporte sur celle du débiteur hypothécaire. Entre les demandes de deux bénéficiaires de sûretés, celle du bénéficiaire antérieur l’emporte sur celle du bénéficiaire subséquent.

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