Le marché immobilier est en plein essor. Les transactions se multiplient de plus en plus. Or, l’acquisition d’un bien immeuble présente quelques difficultés notamment sur le financement.

Malgré des taux historiquement bas, il est difficile d’obtenir un prêt immobilier pour financer son projet.

A l’heure où chacun se serre la ceinture pour faire des économies, il existe des alternatives pour faire le compromis entre acquisition immobilière et finance. Entre autres, on compte la vente à terme.

Vente à terme, définition

Plusieurs paramètres font que l’investissement immobilier est des plus intéressants ces derniers temps.

Or, les foyers français ont du mal à faire une acquisition immobilière, à défaut de financement. En effet, en plus des économies conséquentes à faire, les établissements bancaires et de crédit n’accordent que très peu de prêts aux consommateurs.

Ainsi, pour réaliser un projet immobilier, la vente à terme est une solution performante.

Cette opération consiste à vendre un bien immobilier, dont le paiement se fait en deux parties.

En effet, l’acquéreur verse au vendeur une première partie du prix de vente au comptant, tandis que le versement du reste du montant se fera par mensualités.

Il existe deux types de vente à terme. On parle de vente à terme libre et de vente à terme à jouissance différée.

La vente à terme est considérée comme un financement sans banque, qui permet d’être propriétaire sans passer par ce type d’établissement. D’ailleurs, toutes les conditions de « crédit » sont directement discutées avec le vendeur.

Cette transaction commerciale spécifique est prévue par l’article 1601-2 du Code civil. En règle générale, les échéances se font sur une durée de 10 à 20 ans.

Qu’est-ce que la vente à terme libre ?

Il faut savoir que dans le cadre d’une vente à terme, le bien peut être soit libre soit occupé. Ainsi, lors d’une vente à terme libre, l’acquéreur prend directement possession du bien dès la signature de l’acte authentique.

De ce fait, le vendeur perd son titre de propriétaire du bien. Il ne peut occuper son bien et se voit décharger de toutes charges y afférents.

L’acheteur peut directement occuper les lieux à titre personnel ou le louer à titre onéreux. Le vendeur n’est ni propriétaire ni occupant des lieux. Il est alors déchargé de toutes les taxes et charges concernant le bien.

Le vendeur a toutefois des défauts de paiement. La double garantie concerne l’hypothèque de 1^er rang ainsi que la clause résolutoire. Cette dernière doit obligatoirement figurée dans le contrat de vente pour pouvoir être soulevée.

Qu’est-ce que la vente à jouissance différée ou vente à terme occupée ?

Contrairement à la vente à terme libre, la vente à jouissance différée offre au vendeur un droit d’habitation et d’usage du bien en vente ou DUH. Toutefois, ces droits s’exercent sur une durée limitée dans le temps.

Concrètement, l’acheteur ne prend pas possession du bien à la signature de l’acte authentique. Dans ce scénario, acquéreur et vendeur se partagent les charges courantes du quotidien comme les frais d’électricité, de gaz et d’eau. Les deux parties se répartissent également la taxe d’habitation.

La durée d’occupation doit être déterminée selon les parties. En effet, elle varie selon les besoins de chacun. Aux termes de la date limite définie, le bien doit être libre.

Cette option est une solution pour plusieurs situations. Par exemple, le vendeur projette d’acquérir une nouvelle habitation et préfère rester dans l’ancien le temps des travaux. Il se peut également qu’il soit victime d’une mutation ou d’un départ à la retraite.

Dès la signature de l’acte authentique, le vendeur perd son statut de propriétaire. Bien qu’il ne soit plus redevable de la taxe foncière, il peut réclamer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) au nouvel occupant.

Les avantages d’une vente à terme pour le vendeur

Une vente à terme est une alternative intéressante pour un vendeur de bien immobilier. En effet, qu’il choisisse la vente à terme libre ou à jouissance différée, le vendeur perçoit une somme mensuelle sur une période déterminée. Le premier avantage est que ces mensualités ne sont pas imposables.

S’il opte pour une vente à jouissance différée, il peut toujours habiter dans son logement.

En cas de décès du vendeur, ses héritiers continueront de percevoir les mensualités liées à la vente. Ce restant peut se régler sous forme de rente ou de capital. Il faut également prévoir dans le contrat de vente une indexation des mensualités sur l’indice du coût de construction.

Cette clause permet de revaloriser le bien et donc d’obtenir une mensualité plus importante.

La présence d’une clause résolutoire permet en outre d’éviter les incidents de paiement venant de l’acquéreur. Dans ce cas, le vendeur récupère le bien en question ainsi que l’ensemble des mensualités déjà effectués, à condition que le contrat le prévoie.

Les avantages et les inconvénients d’une vente à terme pour l’acheteur

Pour l’acquéreur, la vente à terme se présente comme un investissement immobilier, sans pour autant avoir recours à un crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire ou de crédit.

Dans le cadre d’une vente libre, l’acquéreur pourra d’ores et déjà prendre possession du bien alors que le prix du bien n’est pas réglé en totalité. Et ce, dès la signature de l’acte de vente. Il dispose alors d’un accès facile à la propriété.

En outre, le contrat ne présente aucune surprise. Il connait exactement la durée de son engagement. Il pourra alors établir un plan pour anticiper les versements et donc de mieux organiser son budget quotidien.

Pour ce qui est de la valeur du bien, elle est souvent inférieure à celle du bien vendu libre. Ainsi, l’acheteur se constitue un patrimoine sans se ruiner et tout en maitrisant son budget. Le point important dans le cadre d’une vente à terme est que l’acquéreur n’a pas besoin de contracter un prêt.

Ainsi, la vente à terme s’adresse aux investisseurs qui désirent faire un placement dans la pierre. Cette action peut être envisagée dans l’optique de se constituer un patrimoine immobilier, de manière progressive et dans le temps.

Ce qui est intéressant, c’est qu’il permet d’éviter les frais bancaires. Les aléas financiers sont écartés et la durée de l’engagement est connue d’avance.

La vente à terme est considérée par les professionnels comme étant un crédit vendeur à taux zéro. Pour illustrer cette affirmation, voici une estimation : sur un bien d’une valeur de 300 000 euros, un acheteur peut réaliser une économie d’environ 90 000 euros dans le cadre d’une transaction de vente à terme. Ce calcul est établi sur une base moyenne d’un taux nominal de 1,48% sur une durée de 20 ans.

Quant aux inconvénients, ils sont liés au paiement de certaines charges comme la taxe foncière ou encore certains types de travaux, même sans occuper les lieux. De plus, en cas d’incident de paiement, le vendeur conserve son bien avec les versements déjà effectués.

Avantages et inconvénients pour le vendeur

Les avantages d’un vendeur dans le cadre d’une vente à terme sont nombreux. Parmi eux, il se réserve le droit d’occuper son bien pendant une période déterminée, s’il s’agit d’une vente à jouissance différée.

Tous les mois, le vendeur bénéficie d’un revenu non-imposable, contrairement à la vente en viager.

Lors du décès de celui-ci, ses héritiers pourront toujours bénéficier de la continuité du restant des versements, jusqu’à la dernière échéance prévue par le contrat.

En cas de défaut de paiement, le bien lui revient et il n’est pas tenu de rembourser les versements déjà honorés.

Par mesure de précaution, le vendeur peut insérer une clause qui prévoit la revalorisation des mensualités à la suite de travaux effectués sur le bien.

Il faut noter que la vente à terme est adéquate pour tous types de biens immobiliers, même les plus atypiques comme les châteaux ou les immeubles de rapport.

En outre, cette formule d’achat immobilier permet d’éviter de contracter un prêt relais ou de devoir déménager dans un logement secondaire pour attendre une nouvelle acquisition.

Le vendeur peut prévoir un temps d’occupation de 12 à 24 mois, le temps de trouver une nouvelle maison ou d’en construire une. Cette période permet de trouver un bien en adéquation à ce qu’il recherche, sans devoir se presser ou passer par la location.

La vente à terme peut également se présenter comme une opportunité pour un jeune vendeur dans le but de compléter ses revenus mensuels.

En effet, il peut vendre son bien en viager classique, afin de percevoir une mensualité indexée non imposable. Il faut toutefois faire attention ! Le vendeur peut être soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière dans le cas où le bien ne représente pas sa résidence principale.

L’un des principaux inconvénients en vente à terme demeure dans le fait que le prix de vente n’est pas immédiatement perçu en totalité. En effet, le vendeur doit patienter durant la période totale de paiement qui varie entre 10 à 20 ans.

De plus, en vente à terme libre, il doit quitter son bien pour laisser place à l’acquéreur.

Le contrat de vente

Le contrat de vente dans le cadre d’une vente à terme est un acte notarié. En effet, il s’agit d’une promesse de vente définitive et ferme.

Dans ce cas, l’acquéreur s’engage à payer le prix du bien, selon les conditions énoncées au début du contrat.

Parallèlement, le vendeur s’engage à laisser son bien entre les mains de l’acquéreur selon les conditions convenues.

Cet acte notarié oblige l’acquéreur à payer les mensualités, à défaut, le vendeur reprend le bien sans rembourser les mensualités déjà versées.

La rédaction du contrat de vente doit se faire sous haute précaution. En effet, le compromis de vente doit être réalisé pour un expert qui maîtrise à la perfection le jargon juridique.

Cette précaution est à la fois une garantie de sécurité optimale pour le vendeur et pour l’acheteur.

Les obligations de l’acheteur

La première obligation de l’acheteur est le paiement des échéances, selon les termes du contrat.

Dans le cadre d’une vente à terme, qu’elle soit libre ou à jouissance différée, c’est l’acheteur qui a la charge du paiement des impôts et de la taxe d’habitation le jour de la vente.

• Les garanties du vendeur

Le vendeur dispose de certaines garanties en cas de non-paiement de l’acquéreur. Ainsi, deux options s’offrent à lui.

La première est la revente du contrat. L’une des particularités de la vente à terme, est que le contrat peut être revendu. Il faut toutefois que l’acte ait prévu cette possibilité.

Dans ce cas, l’ancien acquéreur peut toucher une somme au comptant. Ce montant correspond à l’ensemble de son apport et des rentes qu’il a payées au préalable.

Pour ce qui est du nouvel acquéreur, il reprendra les versements là où s’est arrêté l’ancien. Les conditions entre le nouvel acquéreur et le vendeur restent inchangées du contrat initial.

La seconde option consiste à réintégrer les lieux par le vendeur. Cette alternative est souvent le fruit de plusieurs tentatives d’arrangement à l’amiable entre les deux parties, qui ont aboutit à un échec.

Dans ce cas, le vendeur reprend son titre de propriétaire et réintègre le bien anciennement en vente. Ainsi, les rentes et l’apport versés au vendeur sont perdus.

• Fiscalité d’une vente à terme

Bien que particulière, l’imposition dans le cadre d’une vente à terme s’apparente à celle lors d’une transaction immobilière classique, sauf pour les mensualités. En effet, elles sont exonérées d’impôt.

En outre, les charges importantes ainsi que les impositions concernant la propriété du bien sont à la charge de l’acquéreur. Il s’agit notamment de l’impôt foncier ou encore des travaux de copropriété.

• Les différences entre vente à terme et viager

Il se peut que la vente à terme soit comparée à une vente à viager. Toutefois, il existe une différence majeure entre ces deux types de transaction, qui est la fin déterminée.

En effet, la fin d’une vente à viager n’est pas déterminée à l’avance, tandis que celle d’une vente à terme est prévue par le contrat.

En outre, les mensualités ne sont pas imposables. Ce qui permet au vendeur de bénéficier d’un montant fixe tous les mois. En cas de décès, le paiement des mensualités se poursuivent jusqu’à terme, contrairement à la vente en viager.

Pour l’acheteur, l’avantage concerne surtout le prix de vente. En effet, celui-ci est fixé selon un barème précis, selon l’indice de coût de construction.

Il faut savoir que la vente en viager se fonde sur un aléa important, la longévité du vendeur. En vente à terme, le risque d’un paiement excessif comme en viager est alors supprimé.

Toutefois, un seul bémol pour la vente à terme, qui est la date de la libération du bien par le vendeur dans le cadre d’une jouissance différée.

En effet, ce dernier peut tout aussi bien quitter le logement avant le terme des paiements ou bien après.

Bien que l’échéancier soit fixé à la date de départ, la date de jouissance n’est pas forcément déterminée. Force est de mentionner que dans le viager à terme, le vendeur peut bénéficier d’un droit d’usage et d’habitation à vie.

Et dans le cas où il libère le logement avant les termes du contrat, ses mensualités sont revues à la hausse.

• Cession d’une entreprise en vente à terme

La vente à terme ne concerne pas uniquement les biens immobiliers. Il est également possible de faire une transaction sur une entreprise, toujours sans passer par un financement bancaire.

Selon les statistiques, près de 42 000 entreprises sont cédées chaque année. Si l’on intègre les transactions sur les fonds de commerce et l’artisanat, la BBCE estime que ce chiffre augmente jusqu’à 75 000 transactions.

Toujours selon l’Insee, ces opérations se mènent comme il suit :

– 30% des opérations se font en interne, c’est-à-dire en famille, entre proche ou à titre personnel

– 25% des transactions disparaissent du marché à la suite d’une mauvaise passe (faillite, mauvaise gestion, fusion, absorption ou cessation)

– 45% des entreprises sont cédées en externe

En 2016, le chiffre d’affaire moyen d’une entreprise à céder est de plus de 1,5 millions d’euros. Ainsi, la valeur moyenne de cession s’élève à 786 000 euros toujours la même année.

Par ailleurs, l’effectif moyen est de 12 personnes, toutes activités confondues.

Pourquoi opter pour le crédit vendeur lors de la reprise d’une entreprise ?

Le crédit vendeur affiche plusieurs avantages dans le cadre d’une transaction concernant une entreprise ou un commerce.

En effet, cette opération est bien vue par les établissements bancaires et favorise l’acceptation du dossier pour un éventuel prêt.

Du point de vue de la banque, le crédit vendeur permet de réduire la fraction finançable par endettement.

Il permet alors de couvrir les stocks ou une partie des équipements indispensables dans la réalisation de la valeur de production.

Ce crédit vendeur permet également un alignement d’intérêt entre les deux parties, que sont le vendeur et l’acheteur.

En outre, il réduit la pression sur le flux de la trésorerie de la société grâce au remboursement in fine.

Il maintient également une certaine relation de continuité avec le cédant, que ce soit au niveau des fournisseurs, des clients ou du personnel.

Le fonctionnement d’une vente à terme

Pour les novices, la procédure à suivre dans le cadre d’une vente à terme peut se montrer rébarbative. Du passage chez le notaire, les négociations et le versement des mensualités, il est facile de s’y perdre.

• La première étape : la mise en vente du bien immobilier

En toute logique, pour qu’il y ait transaction, il faut que le bien soit mis en vente. En premier lieu, il convient de faire une estimation du bien immobilier. Son prix variera selon le choix du vendeur, vente à terme libre ou occupée.

S’il opte pour le logement occupé, le calcul du droit d’usage et d’habitation sera déduit de la valeur vénale du bien. Il doit également définir précisément toutes les modalités d’occupation, ainsi que les conditions de libération du bien.

• Deuxième étape : la signature de l’acte authentique

Le passage devant le notaire est indispensable dans le cadre d’une vente immobilière à terme. La signature de l’acte authentique s’accompagne d’un état des lieux. Bien que facultative, cette disposition permet d’établir un défaut d’entretien si nécessaire.

• Troisième étape : le premier paiement

Une vente à terme ne nécessite pas le versement d’un apport. C’est tout le principe même de l’opération. Le premier paiement peut représenter le premier versement des mensualités. L’idée est de verser une somme précise au vendeur tous les mois.

Certains acheteurs se demandent s’il est possible d’effectuer un remboursement anticipé dans le cadre d’une vente à terme. La réponse est affirmative. Un acquéreur peut anticiper un remboursement en totalité ou de manière partielle.

La vente en viager, un autre type de vente immobilière spécifique

La vente à terme n’est pas l’unique opération immobilière particulière. En effet, la vente en viager connaît aujourd’hui un nouvel essor.

Cette opération mérite une attention particulière au même titre que la vente à terme, étant donné qu’elle ne nécessite pas un investissement important.

Concrètement, le principe s’apparente en quelques points à celui de la vente à terme. En effet, une personne vend son logement à une autre personne, appelée débirentier.

Cette transaction se fait en échange d’un paiement d’un bouquet (qui est un apport) au moment de la signature de l’acte authentique et d’une rente régulière.

Pour l’acquéreur, le paiement de cette rente dépend de la longévité du vendeur. En effet, il doit lui verser les mensualités jusqu’à ce que son crédirentier décède.

Pour le débirentier, la vente en viager représente une opportunité d’acquérir un bien immobilier pour moins cher. Pour cela, il doit accepter un aléa de taille qu’est l’espérance de vie de son vendeur.

D’ailleurs, le montant de la rente est calculé selon ce paramètre. Pour ce qui est du bouquet, il représente en général, 20% ou 30% du prix de vente.

Aujourd’hui, il existe trois formules de viager :

– le viager occupé, grâce auquel le crédirentier a la possibilité de rester dans son logement.

– le viager libre, lorsque les conditions énoncent que le crédirentier doit quitter son habitat.

– le viager sans rente ou nue-propriété, pour lequel le bouquet est très important.