Qu’est-ce que l’usufruit ?

La notion d’usufruit est un terme qui revient souvent dans le cadre d’une succession. Souvent mal comprise et considérée comme floue, cette notion répond pourtant à une législation précise, prévue par le Code civil.

Outre le cadre de la succession et de l’héritage, on parle surtout d’usufruit dans le cadre immobilier.

Usufruit : définition

Le terme usufruit apparaît dans le code civil, dans l’article 578. Selon cet article, l’usufruit est un droit d’utiliser une propriété qui appartient à une tierce personne et d’en jouir les revenus, au même titre que le propriétaire lui-même.

Toutefois, le bénéficiaire appelé usufruitier, n’a pas le droit de disposer du bien. Par exemple, un usufruitier a le droit de percevoir les loyers d’un bien, mais ne peut le vendre.

Etant un démembrement du droit de propriété, l’usufruit donne droit à l’usufruitier d’user de la chose et d’en percevoir les fruits.

Dans ce cadre, le propriétaire, qui a tous les droits sur le bien, est appelé nu-propriétaire.

En tant qu’usufruitier, le bénéficiaire est tenu de régler la taxe d’habitation ainsi que la taxe foncière, tout en entretenant le bien.

Force est de préciser que le droit à l’usufruit peut être à titre temporaire.

La notion de « fruit »

Le mot usufruit est une fusion de deux mots latins : usus et fructus. Le premier terme « usus » se traduit par le droit d’user quelque chose. Quant au mot « fructus », il signifie récolter les fruits d’un bien.

On entend par « fruit », toutes les ressources que le propriétaire obtient grâce à la chose. Il peut s’agir de « fruit naturel », qui est une chose donnée spontanément sans intervention humaine.

Cette notion est prévue par l’article 583 alinéa 1 du Code civil. Par ailleurs, il peut également s’agir de « fruit industriel », qui se traduit par le résultat du travail effectué par l’homme, selon l’article 583 alinéa 2 du Code civil.

Enfin, il y a le « fruit civil », qui se traduit communément par « revenus ». Il concerne les loyers, les dividendes ou les intérêts. Concrètement, ces fruits sont les redevances versées par une tierce personne, auquel le propriétaire a mis à disposition son bien.

Différence entre « fruit » et « produit »

Un usufruitier ne détient qu’une partie des prérogatives du propriétaire concernant un bien. En effet, s’il détient l’usus et le fructus sur une propriété, il ne détient pas l’abusus.

Il s’agit d’un pouvoir juridique et matériel sur la chose. C’est l’élément le plus constitutif du droit de propriété.

En d’autres termes, l’abusus donne le pouvoir au propriétaire de disposer des actes matériels (consommation ou destruction de la chose), des actes juridiques (vente, cessibilité, droit d’aliéner ou de renoncer au droit de propriété).

Ici, il est important de distinguer le fruit du produit. Le fruit est un résultat obtenu sans alterner la chose. Ce résultat est obtenu périodiquement suivant un cycle précis.

L’exemple typique est le fruit donné par un arbre. La récolte des fruits n’empêche pas l’arbre de continuer son cycle de vie.

Quant au produit, il s’agit de matériaux prélevés sur une chose. Cet acte de prélèvement va réduire la valeur du bien, et ainsi entrainer la destruction de la chose.

Par exemple, les arbres coupés sur une propriété ou encore les minéraux extraits d’une carrière.

Les produits relèvent ainsi du droit d’abusus, c’est-à-dire de disposer de la chose. Un usufruitier ne détient ainsi aucun droit sur les produits, uniquement sur les fruits.

Différences de pouvoir entre usufruitier et nu-propriétaire

Le propriétaire d’un bien détient les 3 prérogatives en droit de propriété (usus, fructus, abusus). Dans le cadre de ce démembrement du droit de propriété, il est appelé nu-propriétaire, tandis que le bénéficiaire est appelé usufruitier.

L’usufruitier ne dispose que de l’usus et le fructus sur le bien. Quant au nu-propriétaire, il détient l’abusus, qui est le pouvoir de vendre, de modifier ou de détruire le bien.

Ainsi, ce dernier n’est pas en droit de disposer de l’usus et du fructus.

Le droit d’user ou usus

Le droit d’user de la chose ou usus fait partie des 3 prérogatives en droit de propriété. Il ne faut pas le confondre avec le droit d’usage et l’usage. Il s’agit du droit le plus simple d’un propriétaire d’une propriété.

En effet, l’usus se caractérise par le contact direct du propriétaire avec la chose.

Cet usage peut se présenter sous deux dimensions. La dimension positive consiste à user du droit de se servir de la chose.

Il s’agit par exemple d’utiliser le bien dans des fins économiques comme le cas d’une location d’un usage professionnel.

Toutefois, l’usus donne aussi droit au propriétaire de ne pas se servir du bien. En effet, il a le droit de laisser sa propriété inoccupée ou encore un terrain sans entretien.

Le droit de jouissance ou fructus

Le fructus se traduit par le droit de percevoir les fruits ainsi que les revenus d’un bien par le propriétaire.

Ce droit se perçoit soit :

– par acte juridique : le propriétaire perçoit des fruits civils, s’il a choisi de mettre son bien à ferme ou à bail ;

– par acte de matériels de jouissance : lorsque le propriétaire récolte les fruits lui-même ;

Les biens susceptibles d’usufruit

L’article 581 du Code civil indique que tous les biens ont vocation de supporter un usufruit.

Ainsi, il peut s’agir de biens incorporels ou corporels (créance, valeur immobilière, propriété intellectuelle, fonds de commerce ou somme d’argent), des biens isolés ou sur des universalités (titre universel) ou encore des biens immeubles ou meubles.

Concernant les choses consomptibles, l’usufruitier aura droit sur la conservation de la substance, en plus des droits de jouissance et d’usage.

En effet, les choses consomptibles ont tendance à disparaitre dès le premier usage, ce qui fait que le nu-propriétaire perdra toute consistance.

Dans ce cas, le nu-propriétaire disposera d’un droit qui se réduit à une créance de restitution en équivalent.

On parle alors de quasi-usufruit et non de droit de créance. Selon cette définition, l’argent compte parmi les choses consomptibles.

La source de l’usufruit

L’établissement de l’usufruit se fait de deux manières :

– par vente ou donation (convention)

– par voie de succession, c’est-à-dire un acte unilatéral

Pour ce faire, le propriétaire a droit à deux possibilités de procédure. La première est la constitution de l’usufruit « per translationem ».

Cela signifie que le propriétaire procède par aliénation directe du bien, en conservant la nue-propriété.

Il peut également constituer l’usufruit « per deductioner ». Ce procédé est souvent rencontré dans le cadre d’une donation.

Les types d’usufruit

Notons qu’un usufruitier peut se loger ou louer un habitat qui appartient à une tierce personne.

  • La donation avec usufruit

La donation avec usufruit est une forme d’usufruit qui ne concerne que la nue-propriété. En d’autres termes, les pouvoirs sont inversés : les propriétaires détiennent l’usus et le fructus, tandis que le bénéficiaire devient nu-propriétaire.

Le cas le plus courant concerne le couple de séniors qui donne une propriété à son enfant. Ainsi, en tant que donateurs, ils peuvent habiter le bien, le louer et en percevoir les loyers.

Quant à l’enfant, il détient le titre de propriétaire, avec les pouvoirs de gestion et de disposition. Les pleins pouvoirs sur la propriété lui reviennent au décès de ses parents. Cette pratique permet d’éviter les frais de succession.

  • L’usufruit successif

L’usufruit successif s’acquiert dans le cadre d’un testament ou d’une donation. Un propriétaire peut transmettre à une autre personne, l’usufruit de son bien immobilier. L’usufruitier ne détient pas l’abusus.

A titre d’information, il est nécessaire de déterminer la valeur d’un usufruit transmis dans le cadre d’une succession. Cette valeur de référence est calculée selon un barème administratif en vigueur.

  • L’usufruit temporaire

Le caractère temporaire d’un usufruit est selon la volonté du propriétaire. En effet, il peut transmettre l’usufruit de son bien à une tierce personne, selon une durée bien déterminée.

Durant ce laps de temps, le propriétaire extrait son bien de son patrimoine.

  • L’usufruit locatif social

Dans le même esprit que l’usufruit temporaire, cette forme consiste à laisser l’usufruit de son bien à un organisme social. Cette méthode figure parmi les possibilités de défiscalisation de son patrimoine.

L’usufruit est déterminé sur une période précise durant laquelle l’organisme acquiert un bien avec une décote importante. Parallèlement, le propriétaire perçoit des loyers.

  • L’usufruit en viager

L’usufruit en viager est l’opposition du principe d’usufruit temporaire. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire regagne son statut de propriétaire.

Ce système ne doit pas être confondu avec la vente en viager occupé. Cette opération consiste en effet en la vente d’un bien à une tierce personne appelée acquéreur.

Ce dernier accepte que le vendeur continue d’habiter les lieux jusqu’à son décès, moyennant une rente régulière.

Comment se calcule la valeur de l’usufruit ?

Il est nécessaire de déterminer la valeur d’un bien en usufruit.

Pour cela, il existe deux possibilités :

– soit, lors de la vente du bien ;

– soit, dans le cadre d’une succession ;

Dans tous les cas, l’âge de l’usufruitier tient une place importante. D’ailleurs, cette évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété est prévue par la loi n°2003-13111 du 30 décembre 2003.

Ainsi, le barème dépend principalement de l’espérance de vie de l’usufruitier. Force est en effet de mentionner que l’usufruit n’est valable que durant la vie du bénéficier.

A compter du 1er janvier 2004, la transmission des biens en usufruit se fait comme suite. Il s’agit de la répartition de la valeur du bien lors d’une vente :

– si l’usufruit a moins de 21 ans, la valeur de l’usufruit est de 90% tandis que la valeur de la nue-propriété est de 10% ;

– si l’usufruitier a entre 21 et 31 ans, la valeur de l’usufruit descend à 80% pour 20% en nue-propriété ;

– si l’usufruit a entre 31 et 41 ans, la valeur de l’usufruit revient à 70% contre 30% de la valeur en nue-propriété ;

– si l’usufruitier a entre 41 et 51 ans, la valeur de l’usufruit est de 60% pour 40% en nue-propriété ;

– si l’usufruitier appartient à la tranche d’âge entre 51 et 61 ans, la valeur du bien est divisée de part égale ;

– si l’usufruitier a entre 61 et 71 ans, la valeur de l’usufruit est réduite à 40% pour 60% de valeur en nue-propriété ;

– si l’usufruitier a entre 71 et 81 ans, la valeur de l’usufruit est de 30% pour 70% en nue-propriété ;

– si l’usufruitier a plus de 91 ans, il ne reste plus que 10% de valeur en usufruit contre 90% en nue-propriété

Les obligations de l’usufruitier

Trois obligations incombent à l’usufruitier.

  • L’obligation de respecter la destination de la chose

L’usufruitier est obligé de respecter la destination de la chose, comme l’a fait le propriétaire.

Par exemple, s’il y a usufruit d’un bien pour une habitation, l’usufruitier ne peut le transformer en local commercial. Il doit ainsi garder le bien tel qu’il était avant le démembrement.

Si l’usufruitier s’obstine à améliorer ou construire la chose, il ne peut prétendre à aucune indemnité.

  • L’obligation d’entretien

C’est à l’usufruitier de supporter toutes les charges concernant la jouissance de la chose. En effet, selon l’usage, les réparations pour entretient concernant un bien immeuble sont déduites du revenu dudit immeuble. Or, ces revenus reviennent à l’usufruitier.

A défaut, le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à le faire ou demander à se faire rembourser, s’il a payé à l’avance les réparations.

Si le nu-propriétaire constate une dégradation du bien pour faute d’entretien, il peut demander la cessation immédiate de l’usufruit, selon l’article 618 du Code civil.

En revanche, si la destruction de la chose n’est pas la faute de l’usufruitier, ce n’est pas à lui de payer les réparations. Il n’est pas non plus tenu aux grosses dépenses.

  • Le paiement des charges usufructuaires

Dans toute gestion de propriété, il est logique de distinguer les frais des dettes. D’usage, il faut les payer avec les revenus de la chose ou avec le capital.

Dans le cadre d’une propriété démembré, les frais acquittés par les revenus du bien sont à la charge de l’usufruitier. Tandis que les frais ainsi que les dépenses payées par le capital reviennent au nu-propriétaire.

A ce titre, les charges annuelles reviennent à l’usufruitier. Il s’agit par exemple de l’impôt foncier et l’impôt ordinaire. Quant aux charges extraordinaires, elles incombent au nu-propriétaire.

En principe, l’usufruit n’est pas concerné par le passif (dettes) du bien en usufruit, tenant au nu-propriétaire.

Les droits et obligations du nu-propriétaire

Le droit du nu-propriétaire est limité. En effet, il n’a seulement droit qu’aux produits, sans usure ni jouissance. Ainsi, il a le droit d’aliéner la chose, soit par vente ou donation.

Il a également le droit de constituer des droits réels sur le bien, comme le recours à l’hypothèque ou la transmission pour un second usufruit sur le même bien.

Cependant, l’article 621 du Code civil l’oblige à réserver l’usufruit.

Les actions du nu-propriétaire en aliénation ou constitution de droits réels sur le bien n’influent pas sur les droits et obligations de l’usufruitier.

Toutefois, il est tenu d’informer son usufruitier de son action en aliénation ou en constitution. Un défaut d’information ou une aliénation ou constitution sans accord de l’usufruitier entraine l’inopposabilité à celui-ci.

Quant aux obligations du nu-propriétaire, elles concernent surtout les importants frais de réparation. Il peut toutefois s’en défaire si les réparations sont dues à un défaut d’entretien venant de l’usufruitier.

Voici une liste exhaustive des réparations qui incombe au nu-propriétaire, prévue par l’article 606 du Code civil :

– les voûtes,

– les gros murs,

– les digues,

– les poutres,

– les murs de soutènement,

– les clôtures

A contrario, tout ce qui n’est pas considéré comme grosses réparations concerne l’entretien. Il faut savoir que cette appréciation concerne surtout une question de fait et non uniquement sur l’appréciation des juges de fond.

En outre, la jurisprudence indique que l’usufruitier ne peut obliger son nu-propriétaire à effectuer les travaux de réparation. De ce fait, il n’est pas rare que l’usufruitier procède lui-même aux grosses réparations.

Dans ce type de situation, la jurisprudence offre un recours à l’usufruitier.

Celui de prétendre à une indemnité, dont la somme ne peut excéder le plus haut montant des sommes suivantes :

– les dépenses engagées ;

– la plus-value enregistrée par le bien ;

Cessation de l’usufruit : les causes normales

L’usufruit est un droit viager. Cela signifie qu’il prend fin au décès de l’usufruitier, si celui-ci est une personne physique. Il ne peut se transmettre à ses héritiers.

Si l’usufruitier est une personne morale, l’article 619 du Code civil prévoit une durée maximale de 30 ans.

Il faut savoir qu’il est impossible de rallonger ce délai. Cependant, par stipulation d’un terme d’arrivée, il est possible de le raccourcir.

L’usufruit peut prendre fin à la suite de circonstances exceptionnelles. En effet, une extinction anticipée est possible lors d’une consolidation. Il s’agit d’une fusion de l’usus, de l’abusus et du fructus. Par exemple, l’usufruitier hérite d’un usufruit, et décide d’acheter la part du nu-propriétaire.

On parle également d’une extinction exceptionnelle lorsque le bien est non utilisé sur une prescription de 30 ans. Ainsi, l’usufruitier perd son titre et ses droits, même s’il est encore vivant.

En cas de perte totale de la chose, l’usufruit prend fin, comme prévue par l’article 617 du Code civil. Mais tant qu’il reste une partie, l’usufruit est conservé.

Un usufruitier peut également renoncer à son droit d’usufruitier. Cela arrive lorsque le nu-propriétaire vend la chose grevée d’usufruit. Souvent, l’usufruitier renonce lorsqu’il constate que les frais d’entretien sont nettement supérieurs à l’avantage qu’il peut en tirer.

Si le bien en usufruit est un immeuble, il est conseillé de publier cet acte de renonciation à la conservation des hypothèques. En effet, elle est inopposable aux tiers.

L’article 622 du Code civil prévoit toutefois une possibilité d’annulation de cette renonciation par les créanciers, s’ils jugent cet acte préjudiciable.

Parmi les fins exceptionnelles d’un usufruit, on distingue la déchéance au titre de jouissance de l’usufruitier.

Il s’agit d’une sanction prononcée par la justice, à la suite d’un défaut d’entretien qui a entrainé la dégradation de la chose.

Le juge, selon la gravité du manquement, peut prononcer :

– soit la déchéance, qui se traduit par une extinction absolue de l’usufruit ;

– soit la participation du nu-propriétaire dans la jouissance de la chose,

Cette seconde hypothèse est prononcée sous condition, qui est de verser une somme déterminée à l’usufruitier jusqu’à la date limite de son usufruit.

Les effets lors de la restitution de l’usufruit

Une fois que l’usufruit prend fin, le nu-propriétaire retrouve son plein droit sur sa propriété. Ainsi, il reprend le statut de propriétaire. L’usufruitier est obligé de restituer les droits d’usage et de jouissance à son nu-propriétaire.

Cette restitution doit se faire en nature. Dans l’hypothèse où la restitution en nature est quasi-impossible ou dans le cadre d’un quasi-usufruit, la restitution se fera selon une dette de valeur.

Il s’agit de l’équivalent de la valeur de la chose, appréciée à la date de la restitution.

Force est de mentionner que cette restitution est éteinte, si la perte de l’usufruit est entrainée par un cas de force majeure.

La restitution donne souvent lieu à un règlement de compte entre nu-propriétaire et usufruitier. La complexité du calcul de valeur est proportionnelle à la durée de l’usufruit.

Il peut arriver que l’usufruitier soit créancier du nu-propriétaire. C’est dans le cas où il a avancé de grosses réparations ou des sommes acquittant des impositions normalement dues par le nu-propriétaire.

Il se peut également qu’il soit débiteur, notamment lors des dégradations conséquentes observées sur la chose par défaut d’entretien.

Toutefois, il faut mentionner que l’usufruitier ne peut prétendre à un remboursement pour des travaux d’amélioration de la chose.

En effet, ces opérations sont considérées comme des travaux faits uniquement dans son propre intérêt, dont il a bénéficié pendant toute la durée de l’usufruit.

Selon la jurisprudence, ces travaux personnels s’étendent jusqu’aux nouvelles constructions et non seulement aux réparations.

Cette règle est fortement critiquée par la doctrine. En effet, cela n’incite pas l’usufruitier à s’investir dans la chose.

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