Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?

Démarche indissociable à un projet de construction ou d’investissement immobilier, un certificat d’urbanisme est à la disposition de tous les usagers et simples particuliers.

Loin d’être obligatoire, elle est conseillée notamment par les experts et les promoteurs qui voient en cette démarche une sorte de garantie de la réussite du projet.

Mais qu’est-ce que réellement le certificat d’urbanisme ? Quels en sont les enjeux ? Comment en faire la demande ? Focus sur les bons à savoir sur ce genre de document.

Certificat d’urbanisme : kézako ?

Pour commencer, une définition de ce qu’est réellement un certificat d’urbanisme est de mise. Cela permettra de mieux cerner les avantages et les réelles utilités d’un tel document.

  • Définition légale et technique d’un CU

Le certificat d’urbanisme est un document légal d’information concernant un terrain constructible ou non. Il s’obtient sur demande qui pourra être faite par n’importe quel usager et qui devra être adressée à la mairie de la région.

Physiquement, le CU est simplement la présentation technique et légale d’une propriété immobilière afin de permettre aussi bien aux propriétaires, aux futurs investisseurs et aux promoteurs immobiliers de connaitre la situation réelle et juridique de telle ou telle propriété.

Ce qui peut avoir notamment des enjeux considérables pour ce qui est de la conduite des futurs placements et projets à faire sur ledit terrain.

  • 3 types de CU : quels sont-ils ?

On peut trouver de nos jours dans la société, 3 types de certificat d’urbanisme :

– Le certificat d’urbanisme d’information qui permet de connaitre la situation juridique réelle d’un terrain et les normes du PLU de votre région. Grâce à ce document, vous connaitrez les dettes, les charges et autres servitudes liées à la propriété.

– Le certificat d’urbanisme opérationnel, nécessaire dans le cas d’un projet bien précis, quel qu’il soit. Ce qui permet de mieux gérer vos investissements.

– Le certificat d’urbanisme tacite qui se caractérise par une absence de réponse de la part de la mairie en cas de demande de certificat d’urbanisme. Ce qui profite notamment aux propriétaires du terrain.

  • Le CU : une démarche qui n’est pas obligatoire

Il faut savoir qu’une demande de certificat d’urbanisme, quand bien même serait possible pour tout le monde, n’est pas obligatoire, et ce, contrairement à une demande de permis de construire.

Pour autant, ce genre de démarche a de plus en plus le vent en poupe ces dernières années, et ce, pas uniquement dans la capitale française, mais également dans les autres régions de France.

  • Les mentions obligatoires dans un certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme doit contenir entre autres quelques mentions obligatoires, vous permettant ainsi de vous informer simplement sur la situation de votre bien.

Ces dernières varient en fonction du type de CU dont vous avez fait la demande :

– Pour un certificat d’urbanisme opérationnel, il s’agira de la liste des possibilités d’exploitation du terrain, des équipements publics disponibles, etc.

– Pour un certificat d’urbanisme d’information, il s’agira des différentes garanties et servitudes, taxes et impôts qui sont assujettis au terrain.

Et en tous les cas, ce genre de document vous informe des différentes normes de PLU applicables. Ce qui peut s’avérer être nécessaire en cas de projet de construction.

Faire une demande certificat d’urbanisme : les bons à savoir

Si vous comptez notamment faire une demande de certificat d’urbanisme, vous ne devez pas vous lancer à l’aveugle.

Certes, les démarches pour ce faire sont plus ou moins simples, mais voici tout de même quelques bons à savoir.

  • Une demande gratuite

Pour commencer, vous devez savoir que la demande de certificat d’urbanisme est entièrement gratuite. C’est le cas aussi bien pour les demandes en ligne que celles que faites auprès de la mairie.

Et c’est également le cas, peu importe la situation à cause de laquelle vous en faites la demande.

Il s’agit d’un droit pour tous les propriétaires et futurs acquéreurs de s’informer sur la situation physique et réelle d’un bien.

Mais ce droit contrairement aux autres ne s’applique que si vous en faites la demande.

  • À qui adresser la demande ?

La Mairie est compétente pour recevoir et étudier une demande de certificat d’urbanisme.

C’est également cette branche de l’autorité française qui délivrera le certificat d’urbanisme ainsi que le permis de construire dans le cas d’un projet de construction.

Il convient toutefois d’insister sur le fait que si dans certains cas, et notamment pour les constructions d’envergure, une demande de permis de construire est obligatoire, ce n’est jamais le cas pour un certificat d’urbanisme.

Ce n’est qu’une sorte de garantie de la bonne tenue et réalisation des projets de construction et une assurance pour éviter les différentes pénalités pour le non-respect des PLU de votre région.

À savoir aussi que les plans d’urbanisme peuvent être différents d’une région à une autre.

  • Qui peut faire la demande ?

Précédemment, on a mentionné le fait que les propriétaires et futurs acheteurs d’un terrain pouvaient faire une demande de certificat d’urbanisme.

Mais attention, ce ne sont pas les seuls. Le voisin peut demander à voir la situation juridique de votre terrain pour voir si vous avez respecté les normes de construction et vous dénoncer si tel n’est pas le cas.

Autrement dit, la demande de certificat d’urbanisme est une démarche de renseignement ouvert à tout le public.

Même le promoteur immobilier que vous avez engagé pourra passer en amont par ce genre de démarche afin de faciliter la conduite des travaux. La démarche sera 100 % gratuite en tous les cas.

  • Les normes légales d’une demande de certificat d’urbanisme

La demande de certificat d’urbanisme est régie par l’article L 410-1 du code de l’urbanisme.

Ce dernier définit notamment le genre de certificat dont vous avez besoin en fonction du type de projet que vous souhaitez faire et les informations dont vous avez besoins.

Ceci encadre toutes les situations dans lesquelles une demande de CU peut être nécessaire : achat d’un bien immobilier, construction immobilière, etc.

Nécessaire si votre région dispose de son propre PLU ou non, la demande de certificat d’urbanisme est ouverte à tout le monde et pour tous les immeubles.

Les formulaires de demande en la matière sont notamment disponibles en ligne, auprès de la mairie ou encore du DDE de votre région.

Mais attention, cette demande doit être faite en plusieurs exemplaires en fonction de la nature de votre bien : propriété protégée, construction simple, etc.

  • Une demande en ligne est possible

Les autorités françaises profitent également de la digitalisation dans le but de désengorger le maximum possible les bureaux.

La demande de certificat d’urbanisme fait notamment partie des prestations en ligne auxquelles vous pouvez prétendre.

Il vous suffit de quelques clics pour télécharger et remplir le formulaire de demande. Vous devez ensuite adresser votre demande en plusieurs exemplaires à la mairie.

Cette démarche, outre d’être pratique, vous prendra moins de temps et vous évitera les va-et-vient auprès de la mairie de votre région.

  • Une démarche qui vous demandera quelques jours

Les demandes de certificat d’urbanisme ont été largement facilitées depuis quelques années. Mais ceci n’a pas impacté sur la durée de la démarche.

En effet, si l’enregistrement du formulaire ne prend que quelques minutes, voire moins s’il s’agit d’une demande en ligne, l’instruction du cas peut prendre un 1 mois.

La Mairie prendra tout le temps nécessaire pour étudier avec minutie la situation du terrain et pour analyser le PLU de la région.

En l’absence notamment d’un plan d’urbanisme, les autorités prendront en compte la carte communale pour assoir leur décision.

  • Les documents que vous devez fournir pour une demande de certificat d’urbanisme

Bien évidemment, pour une demande de certificat d’urbanisme, il y a quelques documents que de vous devez fournir.

On parle entre autres du formulaire Cerfa n° 13410*02 que vous devez notamment adresser à la mairie, et le faire en 2 ou 4 exemplaires.

En 2 exemplaires s’il s’agit d’une demande d’information simple et en 4 s’il s’agit d’une demande de certificat d’urbanisme opérationnel. Dans tous les cas, vous allez en garder une copie pour vos archives personnelles.

En plus de ce formulaire, une demande annexe pourra être exigée par les autorités si plusieurs personnes participent à votre projet de construction ou d’investissement.

Les deux documents sont dans ce cas indissociables. Celle-ci est toujours disponible en ligne.

À ces deux demandes s’ajoutent entre autres : un plan du terrain, une description du projet en cours, un plan de division pour les propriétés indivises et pour les projets de construction.

Pourquoi faire une demande de certificat d’urbanisme ?

Même si la demande de certificat d’urbanisme n’est pas obligatoire, pourquoi les mairies françaises sont littéralement submergées de nos jours par ce genre de document ? Quels sont les enjeux et les avantages d’un CU ? Le point.

  • Une garantie de la qualité de votre investissement

Avant de vous lancer dans quelques investissements immobiliers que ce soit, on vous conseille notamment de passer par une demande de certificat d’urbanisme.

Ceci permettra de connaître réellement la propriété que vous souhaitez acheter et les différentes exploitations possibles. Ce qui permet donc de garantir la qualité de votre placement.

En règle générale, on préfère éviter les terrains avec des charges lourdes, ou encore les terrains même constructibles, mais qui sont sujets à des normes de PLU beaucoup trop strictes.

Mais ces conditions de construction et d’exploitation du terrain varient d’une région à l’autre en France.

  • Un renseignement sur la situation juridique du terrain

Dit simplement, le certificat d’urbanisme est un renseignement sur la situation juridique du terrain. Ceci permet de connaître non seulement les détails légaux sur votre propriété, mais aussi les interdits en fonction de sa situation.

Ce qui vous évitera notamment les pénalités de toutes sortes en cas d’exploitation de celui-ci.

Parmi les renseignements juridiques à connaitre avant de se lancer dans quelques projets que ce soit, on peut citer par exemple les servitudes de vue ou d’accès.

Ce qui peut affecter sur le type de construction à faire et la taille de cette dernière.

  • Une garantie de droit

Le certificat d’urbanisme est une garantie de droit pour les propriétaires. Il aide notamment à protéger votre droit à la propriété en vous aidant à mieux gérer l’exploitation et l’usus de votre lopin de terre. Il est valable pendant 1 an renouvelable.

  • Le sursis à statuer pendant 18 mois, voire plus

En outre, le certificat d’urbanisme permet de profiter de ce qu’on appelle un « sursis à statuer ». Il s’agit d’un droit pour les propriétaires d’éluder les nouvelles normes de PLU intervenus dans les 18 mois, voire un peu plus, après la demande du CU.

Dit simplement, en cas de projet de construction, vous ne serez tenu que du respect des normes de plan d’urbanisme applicables le jour de la délivrance de votre certificat d’urbanisme.

Ce qui vous laissera certainement une plus grande liberté de mouvement dans la gestion de vos chantiers.

  • Un avantage pour vous en cas de revente de votre terrain

Enfin, un certificat d’urbanisme positif peut être un avantage en cas de revente de votre terrain, et ce, notamment d’un terrain constructible.

Ceci, à l’instar d’un DPE positif, peut impacter sur le prix au m2 de votre terrain.

Mais bien évidemment, fournir un certificat d’urbanisme qui date de moins de 1 an n’est pas obligatoire pour les propriétaires.

Les futurs investisseurs peuvent en faire aussi la demande gratuitement en ligne ou auprès de la mairie si le besoin s’en fera ressentir.

Les points à savoir sur le certificat d’urbanisme

Outre les démarches légales et les avantages d’un certificat d’urbanisme, il reste quelques points à savoir sur ce genre de document. Le point.

  • Délai de l’instruction

En moyenne, la mairie pourra prendre 1 mois pour délivrer un certificat d’urbanisme positif ou non.

En cas d’absence de réponse de la part de cette dernière, le silence profite notamment aux propriétaires qui peuvent se lancer librement dans leur projet de construction. C’est ce que l’on appelle le « certificat d’urbanisme tacite ».

  • Les différentes décisions possibles de la mairie

Une demande de certificat d’urbanisme n’aura pas toujours le même impact et les mêmes réponses.

Mais en tous les cas, la décision finale de la mairie devra vous être adressée par lettre recommandée avec avis de réception pour éviter tout malentendu.

Avant de vous lancer dans un projet de construction par exemple, vous aurez besoin d’un certificat d’urbanisme opérationnel positif.

Ceci permettra de mieux gérer votre construction et de connaître les conditions de construction applicable.

Mais en fonction de la situation de votre terrain et des paramètres juridiques, une demande de certificat d’urbanisme opérationnel ne sera pas toujours positive.

Ce qui pourra impacter justement sur le prix de votre terrain s’il s’agit notamment d’un terrain constructible.

Pour ce qui est de la demande de certificat d’urbanisme d’information, elle obtient toujours une réponse positive. Il ne s’agit après tout que d’une demande de renseignement pouvant d’ailleurs être fait par les tiers.

En absence d’une réponse de la part des autorités dans les délais de 1 mois, vous pouvez considérer votre demande de certificat d’urbanisme comme positif et vous lancer dans vos projets de construction.

Les règles de PLU en vigueur seront applicables et les taxes sur votre projet de construction ne pourront dépasser le taux maximal proposé sur le moment.

Mais attention, si le délai d’instruction moyen d’une demande de certificat d’urbanisme est de 1 mois, la mairie peut prendre un peu plus de temps pour vous répondre.

Aussi, avant d’entamer quelques démarches que ce soit, on vous conseille tout de même de patienter quelques semaines en plus.

  • La durée de validité d’un certificat d’urbanisme

Un certificat d’urbanisme est valable pendant 1 an et demi à compter de sa date de délivrance. Mais ce délai peut être prolongé de plusieurs années en fonction de la situation juridique et légale du terrain.

Il est valable aussi longtemps que les servitudes d’utilité publique le soient ou encore que les taxes n’aient pas été diminuées ou augmentées.

  • Est-il possible de prolonger un certificat d’urbanisme ?

Un prolongement de la durée de validité d’un certificat d’urbanisme se fait aussi par demande. Il appartiendra toujours à la mairie de statuer sur celle-ci.

Vous devez envoyer le formulaire nécessaire pour ce faire dans les 2 mois avant la date de péremption du CU.

Attention toutefois, toute demande de prolongement de CU ne sera pas automatiquement acceptée par les autorités. Tout dépend de la situation du terrain.

Et peu importe le statut de la Mairie, elle devra vous informer par écrit de sa réponse. Le cas échéant, le silence profitera toujours au propriétaire.

Dans quel cas demander un certificat d’urbanisme ?

En dehors de ne pas être obligatoire, le certificat d’urbanisme peut pourtant être utile dans ben des situations. Quelles sont-elles ? Quels sont les intérêts d’une telle démarche à chaque fois ? Le point.

  • ­En cas d’achat d’un terrain, constructible ou non

Un certificat d’urbanisme est une garantie nécessaire avant de se lancer dans quelques investissements immobiliers que ce soient. De nos jours, l’achat d’un terrain nue-propriété est de plus en plus tendance.

Les simples particuliers se laissent séduire par le prix modique et les différentes possibilités d’exploitation de ce genre de propriété.

Un terrain permet de vous garantir un meilleur avenir financier que les propriétés clefs en main.

Auprès des agences immobilières de toutes sortes, vous aurez le choix entre des terrains constructibles ou non. Le prix au m2 variera en fonction, et selon les différentes caractéristiques du bien.

Mais en tous les cas, pour éviter toute déconvenue et pour permettre une exploitation optimale de votre terrain, une vérification de sa situation juridique et des normes de PLU en vigueur est de mise.

D’où justement le besoin de demander un certificat d’urbanisme. Si celui-ci n’est pas fourni par le propriétaire, avec quelques informations concernant ledit terrain, vous pouvez vous lancer dans une demande gratuite, en ligne ou auprès de la mairie rattachée à votre future acquisition.

Mais attention, ce genre de démarche tendra à retarder la transaction. Il faudra au minimum 1 mois à la mairie pour vous répondre et statuer sur les caractères légaux de la propriété question.

  • En cas de la construction d’un bien

Vous êtes propriétaires ? Vous avez un projet de construction en vue ? Sachez qu’outre de faire une demande de permis de construire, vous devez vous informer sur les normes d’urbanisme applicable dans votre région et dans votre quartier.

D’un département à un autre en France, et en fonction des quartiers, les mairies peuvent imposer des tailles de construction, une liste des matériaux prohibés, une liste des styles et des catégories de bâtiment interdit de construction, etc.

Une demande de certificat d’urbanisme vous permettra de mettre directement le nez dans toutes ces normes et conditions de construction.

C’est d’une importance capitale dans la mesure où le non-respect de ces normes peut conduire à différentes pénalités, voire à la destruction de la construction.

C’est notamment la raison pour laquelle les promoteurs immobiliers passent de plus en plus par ce genre de démarche avant de se lancer dans quelques projets que ce soit. Cela permet aussi de gagner du temps dans la réalisation du projet.

  • Dans le cas d’un investissement dans un immeuble en cours de finition

Les investissements dans un immeuble en cours de finition peuvent présenter quelques intérêts. Vous minimisez les mises de départ. Vous pouvez accéder simplement à la propriété.

Et vous diversifiez ainsi votre patrimoine. Néanmoins, vous n’êtes pas sans savoir que c’est un investissement à risque.

Pour assurer la qualité de votre placement, vous devez procéder à quelques vérifications : la disponibilité d’une assurance garantie d’achèvement, mais aussi une demande de certificat d’urbanisme pour voir les conditions de faisabilité du projet.

De ces deux points dépendent le bon déroulement de la construction, donc la réussite de votre placement et une exploitation optimale du bien pour un retour sur investissement rapide. La demande de CU ne prendra que quelques minutes.

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