La location d’un bien immobilier commence toujours par la signature d’un contrat. En réalité, ce dernier engage les deux parties à respecter la part de responsabilité de chacun.

Quand vous êtes propriétaire, vous devez vous attendre à tout. Malgré cet engagement, il se peut qu’à un moment donné le locataire n’arrive pas à payer ses loyers.

Lorsque cela vous arrive, vous devez trouver des solutions pour vous sortir de cette impasse. Vous pouvez commencer par faire des négociations à l’amiable.

Mais lorsque le problème n’est pas résolu, vous devez entamer des procédures judiciaires.

Réclamer les obligations découlant du contrat de bail

Un bail d’habitation ou contrat de bail contient des obligations juridiques qui doivent être respectées par les co-contractants, c’est-à-dire le bailleur et le locataire.

Du côté du bailleur, le contrat stipule la mise à disposition du logement au locataire. Celui-ci doit être décent tout en se conformant à l’usage d’habitation. Le logement ne doit pas présenter de risques pour la sécurité ni pour la santé des futurs occupants.

Le bailleur a une obligation d’entretien et de réparation. Vous devez détenir une quittance de loyer qui précise le détail des sommes engagées dans ces travaux.

En cas de procédure judiciaire suite à un loyer impayé, ce document peut être utilisé comme preuve de votre bienveillance concernant le souci du bien-être de votre locataire.

Le contrat de bail oblige le locataire à payer le loyer et les charges relatives aux besoins du logement. Il doit veiller à ce que le logement garde la qualité des équipements et des structures dans l’état où ils étaient au début du contrat.

S’il y a des dégradations, il doit les réparer. Il doit également assurer l’entretien régulier et des réparations locatives sauf en cas de force majeure. Le plus important, c’est l’assurance du logement loué. Il doit vous fournir une attestation qui prouve son contrat avec un établissement d’assurance.

Par ailleurs, la révision annuelle du loyer est prévue dans le contrat de bail. Le locataire ne doit pas refuser de s’y soumettre. Veillez toutefois à ce que l’excédent ne dépasse pas l’indice de référence des loyers qui est publiée par l’INSEE tous les trois mois.

Si vous êtes en désaccord avec votre locataire sur le montant du loyer, il est possible de recourir à l’aide de la commission départementale de conciliation. Cette entité est également compétente pour régler les problèmes concernant les litiges qui touchent les dépôts de garanties, les charges et les réparations.

Demander un dédommagement grâce à une assurance loyer impayé

La souscription à une assurance loyer impayé adaptée à votre situation est la solution la plus simple pour se protéger d’un incident de paiement. La souscription à cette garantie doit se faire dès que le locataire emménage dans les lieux.

Le contrat d’assurance pour les loyers impayés se divise en deux types, tels que la garantie loyers impayés ou GLI et la garantie des risques locatifs. Le montant de la participation est de 2,5% à 2,80% de la totalité du loyer mensuel.

Lorsque l’incident de paiement se manifeste, vous devez le déclarer auprès de l’assureur. Pour que votre dossier soit validé, vous devez respecter plusieurs modalités qui sont déjà prévues dans le contrat initial. Après le dépôt des documents, vous n’avez plus qu’à attendre le remboursement.

Les démarches à suivre après la constatation du non-paiement du loyer

Vous avez un délai de 15 jours après le non-paiement du loyer. Après, une lettre de mise en demeure doit être envoyée à votre locataire. Vous devez l’envoyer par lettre recommandée avec une accusée de réception.

Si cette solution n’a aucun effet sur votre locataire, vous allez lui envoyer un huissier de justice pour lui remettre un commandement de payer.

Si le locataire a un garant, celui-ci doit également recevoir le même courrier. Votre locataire doit réagir dans un délai de deux mois après cette démarche officielle.

Pour qu’il n’ait pas le temps d’évoquer une insolvabilité, vous êtes dans le droit de demander le mandatement d’un huissier de justice. Celui-ci aura pour mission d’effectuer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de votre locataire.

Entamer une procédure judiciaire

Comme susmentionné, le locataire doit régler ses arriérés de loyer dans un délai de deux mois. La date butoir est à compter à partir du moment où il a reçu la mise en demeure de payer par voie d’huissier.

Il se peut que le locataire ne règle pas la totalité de ses dettes après cette période. Votre locataire a le droit de demander un délai de paiement. Dans le cas contraire, vous pouvez solliciter un huissier de justice pour l’assigner devant le tribunal d’instance se situant dans la commune à laquelle le logement appartient.

A partir de là, la procédure sera plus complexe.

Il est alors mieux de se faire aider par un avocat. Pour continuer, vous pouvez demander une résiliation du contrat de bail ainsi que la prononciation de l’expulsion.

Les services sociaux vont mener une enquête financière et sociale sur votre locataire. Cette démarche durera deux mois. Lorsque ce délai est terminé, le juge délivrera sa décision lors d’une audience.

Sa décision sera prise en se basant sur le résultat de l’enquête. Il peut donner l’occasion à votre locataire de se racheter en lui accordant un délai pour payer la totalité de ce qu’il vous doit.

Cette décision est prise lorsque l’enquête révèle que le locataire est capable de payer sa dette. Dans ce cas, la procédure d’expulsion et la résiliation du bail sont annulées.

Mais si le locataire est dans l’incapacité de payer ses arriérés, le contrat de bail sera résilié. Il sera expulsé du logement.

Notons que cette expulsion peut être dans l’immédiat. Mais le juge peut prendre une décision qui autorise le locataire à rester  encore sur les lieux dans un délai de 1 mois jusqu’à 1 an en fonction de sa situation.

Déléguer la responsabilité à l’agent immobilier en cas de mandat de gestion immobilière

En confiant la gestion de votre logement à une agence immobilière, celle-ci doit assumer sa responsabilité jusqu’à la fin du contrat.

Sachez que l’agence se charge de chercher le locataire lorsqu’elle bénéficie d’un mandat de gestion immobilière. Elle doit donc s’assurer de la solvabilité du locataire qu’elle vous présente. Lorsque celui-ci manque à ses engagements, vous êtes dans le droit de réclamer leurs responsabilités.

La jurisprudence certifie que l’agence se doit de bien vérifier la situation d’un futur locataire avant de le confier à un client. Vous pouvez alors être dédommagé du montant du loyer impayé.

Réclamer le respect de la clause de solidarité

Si vous louez votre logement en colocation, le contrat de bail peut contenir une clause de solidarité. Celle-ci engage les colocataires à payer le montant du loyer impayé en départageant la somme due. 

Avec l’accord de tous les occupants, vous pouvez évoquer cette clause si l’un d’eux manque à ses engagements. Cette solidarité ne peut pas être évoquée que lorsque le colocataire n’est plus sur les lieux. Pourtant, le propriétaire ne peut pas imposer cette clause à ses locataires.