Comment sortir d’une indivision ?

Il existe différentes manières de nos jours d’investir dans l’immobilier. Le marché français peut vous proposer différents biens : nue-propriété, biens clés en main, construction d’une nouvelle propriété, etc.

Il y a également l’indivision pour lequel il s’agit d’un bien unique qui est détenu par plusieurs propriétaires. Ce concept a de plus en plus le vent en poupe dans l’hexagone.

Il existe notamment différentes manières de faire partie d’une propriété indivisée. Et cette alternative peut présenter de nombreux avantages, mais également quelques inconvénients.

L’indivision : qu’est-ce que c’est ?

Il est nécessaire, avant de parler des différents moyens afin de sortir de l’indivision, de savoir en amont ce que cela signifie, ses avantages et ses inconvénients. Retour sur ce que vous devez savoir sur l’indivision.

  • Définition de l’indivision

Une indivision est un lot de propriété immobilière détenu par plusieurs héritiers. Il s’agit d’un concept juridique qui permet à plusieurs personnes d’exercer un droit de propriété sur un seul et même bien. Le nombre de co-indivisaires peut varier au cas par cas.

La situation d’indivision peut durer plusieurs années ou non. Il est possible notamment d’en sortir soit par le partage du bien ou la mise en vente de votre quote-part ou de la totalité de la propriété. Tout dépend de chaque coindivisaire.

En attendant la séparation du lot, la gestion et l’exploitation ainsi que le paiement des charges liées à la propriété seront de la prérogative de chaque coindivisaire.

Il faudra l’aval de chacun avant de faire quoi que ce soit et de réaliser différentes transactions sur ladite propriété.

  • Comment entrer dans une indivision ?

En règle générale, on entre dans une indivision via une succession. Les parents lèguent leur bien à tous leurs enfants qui deviendront de co-indivisaires.

Mais si l’un d’entre eux vend sa quote-part à une personne étrangère, l’acheteur pourra aussi entrer dans l’indivision et respecter tous les codes et les normes qui s’accompagnent généralement de ce genre d’investissement.

Dans certains cas, les co-indivisaires peuvent également céder ou donner leur part à une autre personne. Ce qui fera aussi de ce dernier un co-indivisaire à part entière.  

Et bien évidemment, l’indivision peut également tirer sa source d’un divorce. Les liens acquis au moment du mariage sont indivisés entre chaque époux.  

Dans le cas d’une succession, sachez que participer à l’actif du défunt vous rendra aussi responsable de ses passifs. Si vous refusez l’héritage afin de justement vous prémunir de ce genre de risque, il est conseillé de le faire avant l’ouverture du testament et en suivant les procédures légales.

  • Indivision : qu’en dit la loi ?

L’indivision est gérée notamment par le Code Civil Français à travers les articles 815 et suivants. Elle peut concerner un terrain nu, une propriété à part entière ou encore un petit appartement.

Quoi qu’il en soit, tant la gestion, l’exploitation que la division de ladite propriété sont régulées par cette loi. Le Code civil insiste notamment sur les droits et les obligations de chaque indivisaire, le régime fiscal applicable, et les démarches pour sortir enfin de l’indivision.

Selon ces mêmes articles, pour chaque opération à faire sur une propriété indivise, il faudra le consentement des 2/3 des indivisaires. Qui devra exprimer explicitement leur consentement ou dans le cas contraire se manifester dans les délais prévus.

Les avantages de l’’indivision

En France, on compte plusieurs dizaines, voire des centaines de propriétés indivises.

Détenu par 2 ou plusieurs co-indivisaires, ce type de bien peut présenter plusieurs avantages. Focus.

  • Des frais d’entretien et des taxes moindres pour chaque indivisaire

En premier lieu, les frais d’entretien et les taxes d’une propriété indivise sont atténués. Et pour cause, ils sont partagés entre chaque co-indivisaire qui devra participer à hauteur de l’importance de sa part dans le lot.

Plus vous êtes nombreux à vous partager le lot, moins vous aurez à dépenser dans les participations sociales.

Le lot devra être déclaré dans vos fiches d’impositions annuelles jusqu’au partage ou à la vente afin de sortir de l’indivision.

  • Un lot unique plus grand, donc plus rentable

Une indivision peut être une bonne idée s’il s’agit d’une petite propriété. Et pour cause, elle sera plus facile à exploiter et à mettre en valeur.

De nos jours, les capacités d’achats et d’endettement des particuliers ont augmenté à cause justement de la chute du marché immobilier. La tendance penche donc davantage vers les biens XXL.

Une propriété indivise sera plus susceptible de répondre aux besoins et aux attentes des particuliers.

Les inconvénients de l’indivision

Toutefois, dire que l’indivision ne présente que des avantages serait un euphémisme. Ce genre d’investissements immobiliers possède aussi ses parts d’inconvénients. Le point.

  • Une difficulté de la gestion de sa quote-part

En ne détenant qu’une partie du bien, vous avez moins de liberté de mouvement pour sa gestion et son exploitation. Votre droit d’usus et de fructus sera limité.

Et pour cause, chaque co-indivisaire aura son mot à dire sur les moyens d’utiliser et de rentabiliser le bien. En outre, chacun d’entre eux devra aussi participer aux bénéfices obtenus.

Plus il y a de co-indivisaires, plus la gestion du bien sera compliquée. Ce sera d’autant plus le cas si l’on parle d’une propriété de petite taille.

Le meilleur moyen afin de mettre en valeur le bien et de le rentabiliser correctement dans ce genre de cas est la vente.

Mais nous allons aussi vous donner quelques autres alternatives afin de sortir rapidement de l’indivision.

  • Une hypothèque compliquée, voire impossible

Dans une propriété immobilière indivise, vous ne profitez pas totalement de la propriété de votre bien.

Si en règle générale la détention d’un acte de propriété vous permet de faire de votre bien une garantie personnelle dans le cadre d’un prêt par exemple, ce n’est pas le cas ici.

Il faut l’aval de tous les co-indivisaires pour ce faire dans la mesure où ce genre de transaction peut aussi les affecter. Si les autres propriétaires du bien s’y opposent, vous ne pouvez pas réaliser votre hypothèque.

Les banques peuvent aussi s’opposer à votre demande de prêt hypothécaire malgré l’autorisation des autres co-indivisaires.

Et pour cause, ne détenant qu’une partie du bien, vous pouvez présenter un risque pour leur investissement et ne serez pas un bon profil emprunteur.

Vu ainsi, sortir de l’indivision rapidement peut sembler être une excellente idée. De plus, les démarches pour ce faire sont relativement faciles et rapides.

Sortir de l’indivision : pourquoi ?

De nos jours, les demandes pour sortir de l’indivision sont nombreuses. Malgré les quelques avantages de ce genre de placements, les inconvénients l’emportent.

À chacun ses raisons pour faire une demande afin de diviser les quotes-parts du bien.  

  • Pour avoir une plus grande liberté de mouvement dans la gestion de sa propriété

La demande de sortir de l’indivision est généralement poussée par une envie de liberté dans la gestion et l’exploitation du bien. En demandant notamment un partage du lot, vous pourriez vous inscrire comme un propriétaire classique de votre quote-part et pourrez mettre en vente, louer ou autres votre bien sans avoir besoin de l’aval des autres co-indivisaires.

Le partage des parts pourra se faire par consentement ou sur intervention du tribunal comme vous le verrez un peu plus bas.

  • Pour profiter d’un nouveau financement 

Vous pouvez également vendre toute la propriété indivise ou seulement votre part afin de profiter d’un nouveau plan de financement.

Le prix du bien ou de votre quote-part sera fixé en fonction de la valeur du marché. L’intervention d‘un professionnel pour faire une estimation immobilière sera de mise.

Contrairement aux idées reçues, la vente d’une propriété indivise peut être plus rapide que la cession d’un bien classique.

C’est notamment le cas si vous décidez de vendre votre part à d’autres co-indivisaire. La transaction prend en moyenne 2 mois.  

  • Pour éviter de payer les participations sociales liées aux biens

Enfin, comme pour n’importe quelle autre propriété immobilière, la détention d’une quote-part d’un bien indivis vous oblige aux paiements de participations sociales sur la détention et l’exploitation de ce dernier.

En cédant votre quote-part, vous évitez aussi ce genre de dépenses. Sortir de l’indivision est d’autant plus récurrent dans la mesure où la majorité des propriétés ne sont pas éligibles aux dispositifs de défiscalisation en tout genre.  

Comment sortir de l’indivision ?

Si tels sont les inconvénients de l’indivision, en sortir peut donc être une bonne idée. Selon la loi, vous avez notamment différentes alternatives pour ce faire. Voici justement quelques conseils qui ont d’ores et déjà fait leur preuve dans comment sortir d’une indivision ?

  • Vendre le bien en totalité

La première alternative, et notamment la plus facile, serait de mettre en vente la totalité du bien indivis. Pour ce faire cependant, il faudra que les co-indivisaires soient d’accord avec cette démarche. Ils doivent signer l’acte de vente.

Ce peut être réalisé par un représentant légal pour les co-indivisaires encore mineurs. Chaque propriétaire aura son mot à dire quant au prix de vente de la propriété.

Chacun doit obtenir une part des bénéfices obtenus.  Chacun aura également son mot à dire sur les profils des nouveaux propriétaires. Il faudra en discuter lors d’une réunion à la majorité des copropriétaires à chaque fois.

Depuis quelques années, il y a eu quelques changements dans les démarches pour une demande de vente d’une propriété indivise. L’acceptation de tous les copropriétaires n’est pas nécessaire si vous avez l’aval de la majorité des deux tiers dès avant droits.

Mais en tous les cas, il  y a quelques démarches et normes juridiques à connaître avant de vous lancer. Vous devez notamment travailler avec un notaire qui devra informer chaque participant à la propriété indivise de la mise en vente dudit bien.

Un huissier sera nécessaire aussi pour transmettre l’information. Ceux qui souhaitent s’y opposer auront 3 mois pour se manifester.

En cas d’opposition ou d’absence de manifestation de la part de certains co-indivisaires, la vente de la propriété peut être ordonnée par le tribunal de grande instance pour une vente aux enchères publique.

Le prix de vente obtenu sera divisé entre les co-indivisaires, même ceux qui se sont opposés à la transaction. 

  • Vendre vos quotes parts uniquement

Vous n’êtes pas d’accord avec la gestion du bien ? Vous avez besoin de liquidité ? Vous ne souhaitez pas imposer la vente de la propriété aux autres co-indivisaires ?

Il existe une autre alternative : la vente de vos parts uniquement. Dans ce cas, vous devez donner la priorité aux autres co-indivisaires. Et seulement si ces derniers ne sont pas intéressés, chercher un potentiel acheteur autre part.

Si vous vendez à d’autres co-indivisaires, chaque prétendant à votre quote-part y aura droit en fonction de l’importance de sa participation dans l’indivision en générale. 

Dans tous les cas, vous devez les informer par avance de votre volonté de céder vos parts, et ce, part voie d’huissier, avant de proposer votre bien ailleurs.

Dans votre recommandé, vous devez insister sur le prix de vente et les conditions de réalisation de la transaction ainsi que le profil d’acheteur que vous recherchez.  Les autres co-indivisaires disposent de 1 mois pour se manifester.

Cette première solution est bien plus rapide que de chercher un potentiel acheteur ailleurs que dans les co-indivisaires. En outre, vous aurez aussi la garantie que la propriété reste dans la famille.

En moyenne, pour une transaction de ce type, il faudra signer le contrat de vente sous 2 mois maximum. Au- delà de quoi, vous pouvez envoyer une lettre de mise en demeure à l’acheteur qui disposera de 15 jours pour se manifester de nouveau.

Si vous n’avez aucune réponse de sa part. Vous pouvez vendre votre part aux plus offrants.

Comme pour n’importe quelle transaction immobilière, la vente de vos quotes-parts devra faire intervenir un notaire. Et bien évidemment, les frais d’enregistrement des actes seront à la charge de l’acheteur.

Il en est de même pour le droit de partage qui est généralement de 2.5 % du prix total de la quote-part. Mais dans le cas d’une vente de parts d’un bien indivis, il y a quelques exceptions. En effet, vous devrez payer de votre poche les droits de mutation dudit terrain.

  • Demander un partage à l’amiable de votre propriété

Plus facile notamment dans les grandes propriétés, il y a également la solution du partage à l’amiable du bien. Mais attention, cette alternative nécessite l’aval de tous les co-indivisaires qui participent au bien. En outre, il faudra se charger des frais de partage qui sont de 2.5 % du prix total du bien. 

Il existe plusieurs démarches à respecter pour un partage de bien indivis. En premier lieu, un diagnostic immobilier sera de mise afin de déterminer sa valeur vénale et les parts de chaque coindivisaire.

Dans la majorité des cas, l’évaluation immobilière passe par un professionnel. C’est le meilleur moyen pour avoir un rapport objectif de l’état de la valeur de ladite propriété. Ce qui facilitera aussi le partage par la suite.

La division peut se faire à parts égales ou non en fonction des droits de chaque co-indivisaires inscrits notamment dans le testament ou selon les conventions entre chacun d’entre eux.

Mais dans le cas où un d’entre eux aurait une plus grande part, d’autres devraient toucher une soulte ou une compensation financière de la différence.  

Après le partage notamment, chaque coindivisaire devra procéder à l’enregistrement et au bornage de sa quote-part auprès des services de domaines de sa région.

  • Demander un partage judiciaire de la propriété indivise

Mais le partage d’une propriété indivise peut être aussi sujet à conflit. Si chaque cohéritier n’arrive en effet pas à se mettre d’accord sur le partage des quotes-parts, il est possible de demander un partage judiciaire du lot.

Ce peut être sous l’initiative d’un des co-indivisaires. En tous les cas, la demande devra être justifiée. Vous devez fournir des raisons valables sur l’impossibilité d’un partage à l’amiable dudit bien indivis.

Cette demande, ou assignation selon les experts, sera à déposer aux greffes du tribunal de la grande instance. Il faudra également informer les autres co-indivisaires  du lancement de la procédure par voie d’huissier en même temps que la demande.

Après une étude de votre cas, le juge ordonnera un notaire qui fera la division de chaque part par tirage au sort. Et en tous les cas, le principe de la « soulte » continue de s’appliquer.

Cependant, il faut remarquer que ce genre de démarche est assez coûteuse et peut prendre du temps. Raison pour laquelle les avocats l’évitent souvent.

Il faudra non seulement demander l’intervention d’un expert qui fera l’évaluation et le calcul des quotes-parts et des biens, mais aussi régler des frais juridiques de toutes sortes.

Il convient de noter que malgré une demande de partage judiciaire, certains biens ne peuvent être divisés. Ce peut être à cause d’une disposition contraire dans le testament, de la taille dudit bien ou d’autres raisons.

Mais dans tous les cas, dans ce genre de situation, la demande de partage judiciaire se transformera en une demande de la mise en vente de la totalité du lot dont le notaire aura la charge de chercher de potentiels acheteurs.

Chaque co-indivisaire pourra proposer une offre afin de devenir propriétaire de la totalité de lot, à moins que l’un d’entre eux ne se manifeste contre la vente.

Dans ce cas, le juge pourra ordonner une vente aux enchères publique. Les bénéfices seront toujours divisés entre chaque coindivisaire.

Sortir de l’indivision : avez-vous besoin d’un avocat ?

Sortir de l’indivision peut être une démarche assez compliquée. Il peut s’agir d’un conflit immobilier. Aussi, se demander si le recours à un avocat est nécessaire arrive régulièrement.

  • Pas obligatoire

Le recours à un avocat n’est pas obligatoire dans la séparation de quotes-parts d’une propriété indivise. Néanmoins, ce ne sera pas le cas si vous recherchez un règlement à l’amiable de la situation.

Pour peu que vous ayez des bases dans les différentes démarches à suivre pour réaliser ce genre de démarche, vous pourriez économiser des centaines d’euros, voire quelques milliers pour les conseils juridiques d’un avocat spécialisé.

Même dans un conflit auprès des tribunaux pour une demande de division des propriétés immobilières, le recours à un avocat n’est pas imposé par la loi. Chaque contribuable a le droit de se représenter lui-même.  

  • Un avocat : un conseiller de qualité dans les démarches juridiques et judiciaires pour une demande de division des parts

Un avocat peut toutefois être une bonne idée dans la division des quotes-parts. C’es le meilleur moyen afin d’assurer la défense de vos droits.

En outre, c’est un fin connaisseur des différentes démarches à suivre pour sortir de l’indivision. Ce qui pourrait vous faire économiser du temps pour en finir avec l’indivision.

Ce genre de prestataire propose en effet un accompagnement personnalisé pour chaque cas. L’avocat s’adapte à toutes les situations et cherche toujours en amont une solution pour un règlement à l’amiable de la situation avant de passer à un procès.

  • Ne pas faire appel à n’importe quel avocat

Pour autant vous ne devez pas faire appel au premier avocat venu. Il faut non seulement un professionnel, mais aussi un conseiller qui a de l’expérience dans la gestion de conflits de ce genre.

Vous avez notamment le choix entre un indépendant ou un avocat qui travaille dans un cabinet. Dans les deux cas, la réputation sur le marché l’emporte sur l’importance des honoraires.

Pour une bonne défense de vos droits, il faut un avocat qui possède à son actif quelques victoires dans le règlement de ce genre de conflit immobilier.

En ligne, vous avez notamment plusieurs alternatives en matière d’avocat. Ce genre de prestataire a aussi profité du boom de la digitalisation.

Ce qui vous permet de faciliter la recherche du meilleur profil en vous basant sur les notes et les avis sur les forums et sites en tout genre.

Il importe toutefois de souligner que les avocats fixent leur tarif à l’heure. Aussi, utilisez à bon escient chaque créneau dont vous disposerez. 

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