Dans le secteur immobilier, un problème met toujours à rude épreuve les investisseurs et propriétaires : les impôts.

Pour bénéficier d’une défiscalisation importante, ils doivent alors se plier à certaines contraintes. Dans certaines obligations, la personne est tenue de louer son bien à une tierce personne qui doit répondre à des caractéristiques diverses.

Cela en prenant en compte également la situation de l’investisseur. Cela est le cas par exemple du régime Robien, un dispositif mis en place pour remplacer le régime Besson-neuf.

Si ce régime séduit largement des investisseurs, la porte de sortie pose toutefois quelques problèmes.

Cette sortie pouvant avoir comme cause diverses raisons. Alors comment en sortir surtout si on a atteint un avantage fiscal ? Nous vous expliquons tout dans cet article.

Le dispositif Robien c’est quoi ?

Le dispositif est une mesure prise en faveur de la location. Il a remplacé le dispositif Besson. Ce dispositif permet aux propriétaires et investisseurs de louer des biens immobiliers à des personnes aux profils sélectionnés.

En contrepartie, les propriétaires et investisseurs bénéficient d’une réduction fiscale. De ce fait, le dispositif a ainsi promu de nouvelles constructions.

Cela aussi dans une perspective de laisser les personnes dans le besoin d’avoir la possibilité de louer des biens. Les avantages fiscaux en faveur des propriétaires de logements permettent ainsi à de nombreuses personnes de jouir d’une bonne location.

 La location doit respecter certaines conditions aussi bien pour le locataire que le propriétaire. Mais dans cette perspective, beaucoup n’y trouvent pas leur compte.

Les avantages fiscaux sont d’une durée prévue par la loi. Or nombreux sont tentés d’acheter auprès de promoteurs peu scrupuleux. Ils achètent ainsi des lots immobiliers en cours de construction.

Ils investissent dans les lieux où le marché locatif est vite saturé. De ce fait, ils n’ont pas pu bénéficier des avantages fiscaux avancés par le dispositif.

Dispositif fiscal initial

Initialement une déduction est effectuée pouvant aller jusqu’à 65% du montant de l’acquisition. Le pourcentage est fixé à 8% durant les cinq premières années pour enfin baisser à 2,5% pour les années suivantes.

Cette répartition se fait sur quinze ans et le dispositif est renouvelable pour trois ans ajoutés à trois ans. Cela venant minorer le revenu imposable des contribuables investisseurs.

Outre cet avantage, les charges générées par l’opération viennent en déduction des revenus des contribuables investisseurs.

Il concerne spécifiquement les intérêts des emprunts, les frais de gestion et des assurances en garantie de loyers dans la limite d’un déficit foncier de 10 700 euros par an.

Robien centré et recentré

L’amortissement est de la moitié de la valeur de l’investissement réparti sur neuf ans et sans dépasser les quinze ans.

Les frais de syndic font dorénavant partie des charges qui peuvent être déduites des revenus du contribuable.

Au total, cela fait neuf ans. Le propriétaire est obligé de louer de bien sur neuf ans. Il doit aussi respecter des plafonds de loyers correspondant à ceux pratiqués sur le marché libre.

Le locataire ne doit en aucun cas être rattaché au foyer fiscal de l’investisseur. La location est permise en faveur d’un ascendant ou descendant si ce dernier n’est pas aussi rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

Le dispositif Robien recentré ne concerne que les investissements effectués entre le 1^er septembre 2006 et la fin de décembre 2018.

Quels biens sont concernés ?

Ce dispositif n’est appliqué que sur les propriétés urbaines situées en France et DOM. Mais tous les biens ne sont pas concernés.

On ne prend en compte que les biens acquis entre le 3 avril 2003 et le 31 Août 2006 de logements neufs seulement.

Les biens anciens ne sont pas alors compris dans cette catégorie. On cite aussi les logements dont la construction a été entamée par le contribuable compris entre les dates susmentionnées et ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier.

Les biens acquis entre les dates mentionnées qui sont des locaux affectés à un autre usage que l’habitation et sont transformés en logements.

Toujours pour les acquisitions entre ces dates après travaux de réhabilitation par le vendeur. Les logements qui ont fait l’objet de réhabilitation de la part de l’acquéreur car le bien étant jugé ne pas satisfaire les conditions de décence.

Cette réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques avoisinant celles des logements neufs.

Pour jouir de ce dispositif, il faut convenir sur les engagements. Ainsi le propriétaire est tenu de louer le logement nu pendant neuf ans au moins.

La location doit se faire à un locataire qui utilise le logement comme étant son habitation principale. Les cas exceptionnels peuvent survenir.

On peut par exemple citer le cas d’une personne qui est contrainte de voyager tout le temps. Pour autant le logement ne demeure pas une résidence secondaire.

Si le conjoint y habite avec les enfants alors le statut de résidence principale est toujours tenu. Le bien est loué à une personne dont les ressources ne sont pas plafonnées.

Il est également possible de louer le bien à un ascendant ou descendant à condition qu’il soit détaché du foyer fiscal du bailleur. La location est attribuée pour un loyer inférieur à un plafond.

La location prend effet dans les douze mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Une prorogation du dispositif est possible sur une durée de trois ans renouvelables si les conditions de plafonnement de loyer sont maintenues.

Les biens anciens sont aussi concernés par ce dispositif mais ce dernier reste aussi très sélectif. En effet, il est possible que la personne ait fait l’acquisition d’un bien ancien se trouvant dans un état peu convenable.

Pour que le bien soit habitable, il est nécessaire d’entreprendre des rénovations. On parle alors de grands travaux de réhabilitation. En voulant rénover le bien, le propriétaire vise alors à le transformer en logement qui suit les normes imposées.

Les travaux étant conséquents, le temps doit pour autant être compté. Car le logement ne peut bénéficier du dispositif que dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.

L’amortissement Robien

Le calcul de l’amortissement Robien est effectué de la manière suivante :

• le prix d’acquisition est majoré des frais se rattachant à l’acquisition pour les logements acquis et encore neufs, cela prenant en compte aussi les biens en cours d’achèvement et ceux qui sont réhabilités.
• Le prix d’acquisition majoré des frais auquel on ajoute le montant des travaux d’achèvement pour les immeubles acquis mais dont les travaux ne sont pas encore terminés.
• Le prix d’acquisition du terrain et le prix payé pour la construction.
• Du prix versé lors de la souscription à une SCPI ou société de placement immobilier.

Il s’agira lors du Robien classique affichant un amortissement de 8% pour les cinq premières années et de 2,5% pour les années suivantes. Pour ce qui est du bien recentré, l’amortissement est de 6% pour les sept premières années et de 4% pour les deux années suivantes.

Pour le comptant, on prend comme départ le premier jour du mois de l’acquisition du logement les logements acquis neufs. Et toujours le premier jour du mois en ce qui concerne l’achèvement du bien ou les autres travaux.

Sortir du dispositif Robien

Bien que ce dispositif permette de jouir de certains avantages, à un certain moment on veut en sortir. Les raisons sont diverses car le dispositif offre aussi des inconvénients notables.

Le premier c’est que l’on est obligé de louer le bien pour neuf ans. Entre temps, nous pouvons changer de projet. Or, nous avons déjà contracté pour adopter le dispositif.

Mais d’autres inconvénients surviennent aussi durant cette période. On peut citer les vacances locatives durant lesquelles le bien reste inoccupé. Il y a aussi le risque de dégradation matérielle.

Il faut dire qu’à travers les années, le logement ne restera pas toujours dans un bon état. Les dégradations ne sont jamais à exclure. De ce fait, il faut alors prévoir des frais pour tout cela.

Et le dernier est la préparation au scénario de sortie qui n’est pas toujours évidente. D’où l’intérêt de passer par une location avec option d’achat.

La location avec option d’achat ou leasing est un statut intermédiaire entre la location et l’accession à la propriété.

Le locataire accédant est tenu de payer une redevance composée d’une épargne et d’une indemnité d’occupation dont la durée et le montant sont déterminés par les deux parties durant la signature du contrat.

C’est par la suite que le transfert est effectué et que le locataire décide de lever ou non l’option d’achat. Si ce dernier lève l’option, l’épargne est déduite du montant d’achat du logement. S’il décide de ne pas la lever alors l’épargne est restituée au locataire en précisant que les indemnités d’occupation restent acquises.

La location avec option d’achat est avantageuse dans la mesure où l’épargne constitue une garantie en cas de dégradation matérielle ou de loyers impayés.

On peut aussi citer que le contrat limite le risque de vacances locatives pour une période non déterminée.  Cette sortie du dispositif se fait alors lentement car elle permet d’éviter les concurrences.

Car il faut noter qu’un bien qui n’a pas été vendu durant un certain moment va perdre de sa valeur aux yeux des propriétaires. De plus, durant ce leasing, le locataire accédant est responsable des charges du bien. Ce ne sont que les gros œuvres qui sont à la charge du propriétaire.

Cette option d’achat permet une sortie progressive du dispositif. Car cette option permet au futur propriétaire de l’être pour le logement qu’il habite.

De cette façon on peut alors jouer la carte de l’avantage fiscal mais aussi de la qualité locative.

Cela permet aussi d’être dans le même panier de problèmes que vos voisins qui veulent aussi sortir du dispositif. Cela évitera aussi que votre bien perde de sa valeur au fil du temps.

Sortir pendant l’engagement

Avec un bien en Robien, sortir à tout moment est tout à fait possible. Mais ce sont les démarches qui restent souvent complexes.

Plusieurs raisons peuvent pousser des propriétaires à sortir du dispositif. Car la sortie du dispositif se présente souvent sous forme de donation ou de vente.

Le cas de la vente est le plus courant car des événements peuvent pousser à cette action. Il se peut que la personne ait soudainement besoin d’une certaine somme d’argent ou qu’elle veuille faire l’acquisition d’une résidence secondaire.

De ce fait, il n’est pas rare que l’on retrouve des gens voulant sortir du dispositif en plein engagement. Il est à noter que dans le cadre de ce dispositif, il n’est pas envisageable de vendre un bien engagé avant la période de mise en location obligatoire.

Si cela est effectué alors la personne et son bien seront requalifiés et devront rembourser les avantages fiscaux déjà acquis. La revente est acceptable de manière anticipée lors d’une perte d’emploi et de décès.

Ces évènements étant fortuits, il est impossible de les prévoir à l’avance. Et c’est seulement dans ce cadre que l’on peut sortir du dispositif sans pour autant être puni.

Vendre un appartement Robien après neuf ans

Dans le cadre du dispositif, le propriétaire doit le faire dans les moindres détails.

Ainsi avant de passer par la vente de son bien immobilier, il doit s’assurer à ce qu’il ait bien respecté toutes les contraintes légales et fiscales ainsi que tous les engagements pris.

Ceci dans le but de ne pas subir des mauvaises surprises fiscales. Pour le décompte de la période de location, cette période ne peut pas faire partie de la période obligatoire. Dans tous les cas, passer par la vente constitue une bonne option car cela permet de prendre un nouveau départ.

A noter toutefois que certaines personnes veulent passer par une location classique. C’est-à-dire qu’elle va procéder par une location simple sans passer par diverses contraintes.

Cette option, bien qu’étant avantageuse, expose aux détériorations matérielles. En effet, après une location de neuf ans avec le dispositif Robien, le bien n’est plus dans un état neuf.

Et pour attirer de nouveaux locataires il faut passer par quelques travaux voir des rénovations d’envergure. Alors que tout cela peut revenir bien plus onéreux. Dans ce cas, la vente reste l’option privilégiée.

Être à terme de l’engagement

En étant propriétaire d’un bien immobilier soumis au dispositif Robien, on jouit d’un avantage fiscal pendant quelques années. Mais en contrepartie, nous sommes obligés de louer le bien.

La durée est souvent de neuf ans. Au terme de cette durée, il n’est pas possible de proroger le dispositif. Ce qui fait donc que vous n’êtes plus en mesure de profiter de tous les avantages fiscaux que le dispositif présente.

Arrivé à terme on peut alors dire que vous n’êtes plus éligible. Vous pouvez ainsi vendre votre bien en toute liberté. D’ailleurs c’est la première option qui s’offre le plus rapidement.

Si vous avez réalisé des travaux récents ayant générés des déficits fonciers alors ceux-ci ne sont plus perdus mais peuvent être reportés sur d’autres revenus fonciers positifs. Et cela s’étalant sur une durée de 10 ans.

Au lieu de vendre, le propriétaire peut tout aussi bien continuer à louer son bien à des tierces personnes et cela aussi longtemps qu’il le voudra. Mais cette fois-ci on passera alors par la location meublée.

En passant par ce type de location, le locataire profite de certains avantages dont être classé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

De plus vous pourrez améliorer le quotidien du locataire. Le nombre de meubles suffisant l’aidera à avoir une vie confortable. Ce qui ne le met pas dans l’obligation d’ acheter des meubles ou à se préoccuper d’un grand déménagement.

Ce qui occupe beaucoup de temps pour certaines personnes qui veulent absolument s’installer tout de suite. Vous pourrez aussi déduire d’avantages de charges qu’en revenus fonciers.

La seconde option qui s’offre également à vous est de passer par le dispositif Cosse. Dans ce cas, vous vous engagez à louer votre bien pour une période de six ans. Ceci en respectant certains plafonds de loyers et de ressources des locataires.