Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, vous devez vous fier à la « surface habitable » disponible. C’est le cas aussi bien dans un appartement que dans une maison.

Que cela signifie-t-il réellement ? Comment faire le calcul d’une surface habitable ? Que dit la loi sur le sujet ? Retour sur les astuces à connaître sur ce terme technique du secteur de l’immobilier.

Définition de « surface habitable »

Pour le dire simplement, la « surface habitable » est l’espace dont vous disposez réellement dans votre appartement ou maison et que vous pouvez exploiter.

Il vous faut faire la différence entre ce terme et la superficie totale du bien, justement pour éviter de vous tromper dans le calcul du prix de votre bien à la revente.

• Que signifie « superficie totale du bien » ou « emprise sur le sol » ?

La surface habitable est la partie occupée par le plancher de la maison ou de l’appartement.

Au contraire, on parle de superficie totale du bien ou d’emprise sur le sol quand il s’agit de l’estimation de tout l’espace qui est pris par le bien sur le terrain. Dans ce second cas, on compte les murs, voire même les espaces extérieurs pour une maison individuelle.

Cette distinction est souvent à la base de quelques erreurs dans le calcul du prix d’un bien. Évidemment, la superficie totale est plus importante que la surface habitable.

Pour une estimation immobilière, on se base sur l’espace occupé par le plancher uniquement.

• Que compte-t-on dans la « surface habitable » ?

Dans ce cas, que doit-on prendre en compte pour calculer la surface habitable d’une maison ou d’un appartement ? Vous pouvez inclure la taille de chaque pièce dans votre calcul.

La salle de bain et les salles d’eau ainsi que les terrasses ou les vérandas peuvent venir s’ajouter à la surface habitable d’un bien.

Vous pouvez également prendre en considération les caves, les garages et toutes les pièces qui peuvent être aménagées et utilisées.

Dans le cas d’un appartement dans un immeuble de copropriété, vous ne devez tenir compte que des espaces privatifs uniquement. Le reste n’impacte pas sur le prix de vente ou de location de ce dernier.

• Qu’est-ce que vous devez enlever pour compter la surface habitable de votre bien ?

Au contraire, tous les espaces qui ne peuvent pas être aménagés ne peuvent pas compter dans la surface habitable. Du moins, c’est le cas selon la loi Carrez qui est un peu plus précise sur le sujet.

Tel est le cas par exemple de la cage d’escalier, de l’emplacement de PAC ou de système de chauffage en tout genre, l’emplacement des placards fixes, etc.

Selon la loi Carrez notamment, la surface habitable est uniquement la taille de l’espace que vous pouvez effectivement utiliser au sein du bien. Une précision qui en séduit d’ailleurs plus d’un.

Par ailleurs, selon l’article R.111-2 du Code de la Construction français, une surface habitable ne doit pas prendre en compte les sous-sols de la maison, même s’il est possible de les aménager.

• Une superficie exprimée en m2

Bien évidemment, la surface habitable est exprimée en m2. Vous devez l’indiquer notamment dans vos annonces immobilières. Attention, il faut rester conforme à la réalité.

En quoi calculer la surface habitable est-il important ?

Tous les propriétaires, voire tous les particuliers, devraient savoir en quoi consiste réellement le calcul de la surface habitable. C’est important en cas de vente de bien immobilier, mais aussi pour certaines démarches administratives.

• Pour le calcul du prix de vente ou de mise en location d’un bien immobilier

Il importe en premier lieu de faire attention au calcul de votre surface habitable afin d’être sûr de trouver le bon prix de vente ou de mise en location de votre bien immobilier.

Le marché immobilier français ne vous propose qu’une estimation au m2 du prix des biens selon le quartier et le style. Il vous appartient ensuite de faire le calcul en le multipliant par la surface habitable de votre bien.

Vous devez savoir que fixer le bon prix pour votre bien est capital pour la réussite de votre transaction immobilière.

Si vous proposez votre patrimoine trop cher, vous risquez de décourager les potentiels acheteurs. Dans le cas contraire, vous ne rentabiliserez pas comme il se doit votre bien.

• Pour mettre en valeur chaque pièce pendant la visite

Connaître la surface habitable de chaque pièce peut aussi vous servir pendant la visite. C’est un excellent argument de vente. De quoi mettre en valeur chacune d’entre elles.

Selon la nouvelle loi sur la construction, selon les pièces, il y a des superficies minimales à respecter. Une suite parentale, par exemple, doit faire environ 12m² à 15m².

La chambre des enfants ou les chambres d’amis sont de 9m² en moyenne. La salle de bain, quant à elle, doit faire dans les 4m² ou 5m² dans un appartement et 6m² à 7m² dans une maison individuelle.

Pour une pièce à vivre, il faut compter dans les 90 à 130m², voire un peu plus dans les résidences de luxe.

• Pour savoir si vous avez besoin ou non d’un permis de construction lors des travaux

Au-delà des transactions immobilières, connaître la surface habitable peut aussi vous être utile dans les démarches administratives de toutes sortes.

Selon la taille des biens à construire ou des extensions par exemple, vous pouvez vous passer d’un permis de construire et vous contenter d’une déclaration préalable lors de vos travaux.

Pour les nouvelles constructions de plus de 20m², vous devez passer obligatoirement par un permis de construire. Dans ce cas, en plus de la demande, vous devez fournir les plans de la construction et payer plus cher pour obtenir l’autorisation de la mairie.

Pour les travaux de moins de 20m², vous avez la possibilité de vous contenter d’une déclaration préalable de travaux qui non seulement coûte moins cher, mais est aussi plus simple à obtenir.

Il importe de souligner que ce genre de déclaration est utile pour toute transformation qui est visible de l’extérieur et qui change l’aspect de votre bien immobilier.

Dans un cas comme dans l’autre, vous avez des taxes à payer pour les nouvelles extensions que vous avez dans votre jardin.

• Pour votre déclaration d’impôt

Connaître la surface habitable de votre maison est également important pour la réussite de votre déclaration fiscale annuelle. Plus que jamais, les erreurs ne sont pas admises dans ce cas. Le FISC est de plus en plus exigeant de nos jours.

Pour payer vos taxes sur l’habitation et sur la propriété immobilière, ainsi que les impôts sur le revenu de votre bien locatif, vous devez déclarer la surface habitable dans votre fiche d’imposition.

Dans l’administration fiscale, on qualifie la surface habitable de « surface taxable ».

Que dit la loi sur le sujet ?

Dans les faits, il existe 2 lois qui peuvent vous permettre de calculer la surface habitable d’un bien immobilier. Il s’agit de la loi Carrez et la loi Boutin.

• Le calcul de la surface habitable selon la loi Carrez

Désormais, on se base un peu plus sur la loi Carrez pour réaliser l’estimation d’une surface habitable sur un patrimoine immobilier. Quelles sont les normes imposées par cette réglementation ?

• Définition de surface habitable selon la loi Carrez

Dans les faits, on ne parle pas réellement de surface habitable selon la loi Carrez, mais simplement de superficie Carrez. Plus simple à déterminer à certains égards, cette technique est la plus usitée pour estimer la taille et la valeur d’un bien.

Selon la loi Carrez, la surface habitable est celle qui comprend uniquement les parties privatives d’un bien immobilier et la partie du sol qui est occupée par le plancher de la maison.

La loi Carrez fait partie des réglementations les plus jeunes en matière d’estimation de surface habitable. Elle est applicable en France depuis 1997. Elle peut notamment être utilisée pour l’estimation dans un bien neuf ou ancien. Dans la majorité des cas, c’est une approche que l’on utilise pour la vente d’un bien en copropriété.

• La formule pour calculer une surface habitable selon la loi Carrez

Le calcul de la superficie de Carrez prend un peu plus de temps. Pour ce faire, il faut prendre les mesures de chaque pièce de la maison et faire de même pour les murs et toute la surface exclue de l’estimation. Il ne reste ensuite qu’à faire la déduction.

La formule est assez simple quand vous avez des pièces carrées ou rectangulaires. Dans un cas, vous faites « Coté x coté », dans l’autre « longueur x largeur ». Les choses peuvent se compliquer quand il s’agit d’une pièce de forme ronde ou ovale.

• Les exclus de la surface habitable selon la loi Carrez

Lors de l’estimation Carrez, les experts ne prennent pas en compte les murs, les cloisons de séparation, les escaliers, les gaines d’aérations ou encore les portes et les différentes ouvertures de la maison.

En somme, le calcul ne prend pas en compte tous les espaces qui sont occupés par des équipements de la maison.

Sont également exclus de l’estimation Carrez tous les espaces dont la hauteur fait moins de 1,80 m. Ce peut être aussi bien des annexes de jardin que des terrasses, ou autre.

De même, il importe de souligner que cette technique ne prend en compte que les pièces à vivre et les chambres uniquement. Caves, espaces extérieurs, garages, combles et autres n’en font pas partie.

• Un certificat de surface habitable au nom du propriétaire

En utilisant la loi Carrez, il est possible pour le propriétaire d’obtenir ce qu’on appelle un certificat de surface habitable ou de surface Carrez.

Il s’agit d’un rapport en bon et due forme d’un diagnostiqueur professionnel qui prouve la taille exacte de votre bien.

Il est délivré au nom du propriétaire. Ce peut être un atout incontestable pour la vente ou la mise en location de votre bien.

• La Loi Carrez laisse de la place à l’erreur : explication !

Si l’estimation Carrez a autant le vent en poupe depuis quelques années, c’est qu’elle laisse tout de même de la place à des erreurs.

Il est possible de mettre dans le certificat de surface habitable une moyenne de précision ou d’erreur de 5% maximum.

Ceci peut servir à prévenir les potentiels acheteurs ou locataires dudit bien. Ce n’est pas contraire à la loi.

Pour autant, cela ne signifie pas qu’une erreur dans l’estimation de votre bien n’a aucune incidence.

L’acheteur ou le locataire peut toujours demander une réparation des surplus que vous avez perçus à cause de cette erreur. Il dispose de quelques années pour agir.

• Le calcul de la surface habitable selon la loi Boutin

D’autres se basent sur la loi Boutin afin de faire une estimation de leur surface habitable. Il y a quelques différences avec l’estimation de la loi Carrez.

• Définition de la surface habitable selon la loi Boutin

Pour parler réellement de surface habitable, on se base sur la loi Boutin. C’est une réglementation qui date de 2009 et qui s’applique pour toutes les transactions immobilières : vente ou location, le plus souvent pour une maison individuelle. 

Selon la loi Boutin, la surface habitable est celle qu’occupe l’ensemble de la maison. Sont comptés dans le lot toutes les pièces, les espaces aménagés, mais aussi les couloirs et les salles de bain ou encore la cuisine, voire même la buanderie.

Il est également possible de tenir compte de l’espace disponible sous les escaliers dans la surface habitable de votre maison ou appartement en utilisant cette formule.

La loi Boutin est notamment plus précise quant à la détermination de la surface habitable.

Pour qu’une maison respecte les normes, il faut avoir au moins 14m² par personne à l’intérieur. Ce qui vous aide aussi, par ailleurs, à déterminer le nombre d’habitants idéal dans votre maison.

• La formule conseillée dans ce cas

Les manières de faire se ressemblent à peu près. Pour obtenir la surface habitable de la maison, vous devez prendre des mesures dans chaque pièce et déduire les espaces occupés par les murs, les fenêtres, les portes, les gaines, etc.

Comme toujours, la surface habitable est exprimée ici en m². Le plus compliqué est d’obtenir le niveau de précision qu’il faut pour ne pas se tromper autant dans les mesures que dans les multiplications et les déductions.

• Les exclus de la surface habitable selon la loi Boutin

Comme pour la loi Carrez, il y a bien évidemment quelques exclus lors de l’estimation de la surface habitable selon la loi Boutin.

Tel est le cas notamment des placards et des sous-sols. On ne compte pas non plus les vérandas ou autres extensions extérieures.

On parle d’une surface habitable à l’intérieur de la maison. Cela permet d’éviter toute confusion lors de l’inscription de la superficie du bien dans le contrat de location ou de vente.

Dans un sens, la loi Boutin s’intéresse aux surfaces utiles de la maison plus qu’à la superficie habitable.

Il faut savoir que, aussi bien pour la loi Carrez que la loi Boutin, les résultats du calcul d’une surface habitable ne sont pas limités. Pour peu que vous ne fassiez pas de changement dans votre bien, ils sont toujours valables.

Comment être sûr de bien calculer la surface habitable ?

Comment être sûr de bien calculer la surface habitable de votre bien immobilier ? Quelles sont les astuces pour réussir votre démarche ?

• Faire appel à des professionnels en immobilier

Pour calculer en toute simplicité la surface habitable de votre maison ou appartement, la meilleure solution reste de faire appel aux professionnels de l’immobilier ou d’un diagnostiqueur. Sur le Net, vous avez l’embarras du choix en la matière.

Non seulement les experts ont toutes les connaissances nécessaires pour réaliser les calculs, en un minimum de temps. Ils sont aussi objectifs, ce qui garantit la véracité et la précision des mesures et de l’estimation.

Par ailleurs, un diagnostiqueur immobilier professionnel est à même de vous présenter un certificat de surface habitable. De quoi prouver la taille réelle de votre bien et mieux le valoriser lors des transactions.

Les commissions demandées varient d’un prestataire à un autre. Il en est de même pour la qualité des services et la rapidité d’intervention. Quand vous comparez les offres, soyez le plus minutieux possible.

• Vous fiez aux plans de votre maison

Vous pouvez également vous fier au plan de votre maison pour estimer la surface habitable de celle-ci.

Si vous n’avez fait aucune modification, la taille du bien indiquée sur ce genre de document devrait toujours être applicable.

Auquel cas, vous devez passer de nouveau par un diagnostic pour avoir un maximum de précision, avant de vous lancer dans quelques opérations immobilières que ce soient.

Si pour les anciennes constructions, on faisait rarement une estimation de la surface habitable à la fin des chantiers, ce n’est plus le cas de nos jours, voire depuis plusieurs années.

Sur les nouvelles constructions, demander ce genre de diagnostic est obligatoire. Ce qui vous permet, lors de l’achat d’un bien neuf, d’avoir toutes les informations concernant le bien.

• Respecter les formules susmentionnées

Bien évidemment, rien ne vous empêche de vous exercer à faire vous-même le calcul de la surface habitable de votre patrimoine.

Vous avez les techniques pour le faire précédemment. Il reste à trouver le temps pour prendre les mesures et faire les calculs.

Pour prendre les mesures de chaque pièce, vous devez tenir compte de la longueur et de la largeur, mais aussi de la hauteur de cette dernière dans certains cas. Il en est de même pour les équipements qui ne doivent pas être pris en compte dans le calcul. 

Attention à ne pas faire d’erreurs dans le calcul de votre surface habitable

Attention toutefois à ne pas faire d’erreurs dans le calcul de votre surface habitable. Raison pour laquelle, on vous conseille d’ailleurs de faire appel à un diagnostiqueur professionnel pour ce faire.

Voici pourquoi :

• Cela peut affecter la valeur de votre bien

Si vous procédez personnellement au calcul de la surface habitable de votre bien, vous devez faire attention à ne pas affecter la valeur de votre bien.

Comme susmentionnée, la superficie occupée par le plancher sert de base à l’estimation du prix de vente ou de location dudit patrimoine.

Pour une bonne rentabilité de votre bien immobilier, vous devez donc faire attention à avoir un bon diagnostic de surface habitable.

Attention à ce que la surface habitable soit conforme à la réalité. De toute manière, vous vous ferez démasquer lors de la visite.

• Une demande de remboursement de la différence peut être exigée par les acheteurs ou les locataires

Ne vous félicitez pas d’avoir fait une erreur qui vous a fait gagner quelques euros en plus.

Le locataire ou l’acheteur peut toujours se retourner contre vous pour demander un remboursement de la différence que vous avez touché.  

• Une erreur peut impacter sur la réussite de vos transactions immobilières

Sans compter qu’une précision de la surface habitable de votre maison peut impacter sur la réussite de vos transactions immobilières.

C’est sur ce genre de détail que les potentiels acheteurs ou locataires s’attardent en premier.

Il doit être mentionné dans les annonces et les contrats immobiliers. Pour mieux mettre en valeur votre bien, vous devez donc passer par un calcul de la surface habitable.

Bref, trouver la surface habitable de votre bien est la première étape de préparation aux transactions ou aux opérations ayant un rapport avec votre maison ou appartement.

Il s’agit de déterminer la surface disponible et utilisable à l’intérieur de votre habitation, sans prendre en compte les équipements et les installations fixes.

Pour vous faciliter les choses, et afin de vous assurer une estimation en bon et due forme, on vous recommande de payer un diagnostiqueur professionnel pour quelques dizaines d’euros supplémentaires.