Pour faciliter la mise en vente de votre bien immobilier, vous pouvez être tenté de conclure un mandat exclusif avec un courtier immobilier. C’est un classique des opérations immobilières.

Malgré tout, ce n’est pas la garantie que votre prestataire tienne véritablement ses promesses.

Comment faire alors pour vous sortir d’un engagement de ce type ? Quelles sont les normes à connaître et à respecter pour résilier un mandat exclusif immobilier ? On vous dit tout.

Qu’est-ce qu’un mandat exclusif immobilier ?

Pour commencer, il paraît important de définir ce qu’est un mandat exclusif immobilier. Si ce genre de procédure, légale, n’a plus de secret pour certains, les novices peuvent avoir du mal à s’y retrouver.

Ce n’est qu’un parmi tant d’autres de documents que vous pouvez signer avec un courtier ou une agence immobilière.

• Un contrat bipartite entre le propriétaire et l’agence immobilière

Le mandat exclusif immobilier est un contrat qui lie le propriétaire qui souhaite mettre en vente son bien immobilier et l’agence immobilière. C’est donc un engagement bipartite. Sur le marché, on le surnomme aussi « mandat exclusif de vente ».

Cette appellation est d’ailleurs plus juste. Dans ce genre de contrat, l’agent s’engage à mettre tous les moyens à sa disposition afin d’aider le propriétaire à céder rapidement et à bon prix sa propriété immobilière.

Ce peut être par la promotion immobilière, l’intervention auprès des potentiels acheteurs, l’organisation des visites, etc.

Selon les spécialistes, c’est un contrat qui, certes engage la responsabilité des courtiers immobiliers, mais est davantage contraignant pour les vendeurs. Tout est dans le terme « exclusif ». 

• Pourquoi c’est exclusif ?

Le mandat exclusif de vente, comme son nom l’indique, empêche le propriétaire de faire toute concurrence à son agent immobilier pour la mise en vente de son bien.

L’opération est entièrement et uniquement laissée à une agence immobilière en particulier : le mandataire.

À l’inverse, vous avez le mandat simple de vente immobilier qui permet aux propriétaires de concurrencer personnellement son agent immobilier en proposant son bien à la vente sur des sites de transactions entre particuliers.

Cependant, même dans ce cas, il ne peut pas engager une autre agence immobilière pour s’occuper de la transaction. Ce ne serait pas légal.

• Quelles sont les caractéristiques d’un mandataire de vente immobilier ?

La conclusion d’un mandat exclusif immobilier est tout à fait légale. Pour autant, le législateur a émis quelques réglementations en la matière afin de protéger les deux parties.

Notamment, c’est un contrat à durée déterminée. Il dure en moyenne 3 mois renouvelable tacitement.

Bien évidemment, les parties peuvent personnaliser les clauses de leur contrat et décider d’une durée de validité un peu plus courte ou plus longue selon leurs envies.

Il s’agit d’un contrat écrit que l’on peut souscrire sous-seing privé. Il n’est pas obligatoire de faire intervenir un notaire pour sa légalisation.

Néanmoins, il y a des mentions obligatoires à respecter pour sa rédaction.

Notamment, il doit préciser l’identité du vendeur, de l’agent immobilier ainsi que de l’agence immobilière engagée pour la vente, la description détaillée du bien, sa durée ainsi que les différentes clauses rattachant les deux parties et les honoraires à donner aux vendeurs en plus du prix de vente du bien concerné.

Pour être légal, le contrat doit aussi contenir la date de rédaction et la signature des deux parties. Ce document doit être fait en deux exemplaires originaux pour chaque partie.

• Les avantages d’un tel contrat

Un mandat exclusif immobilier est assez courant dans le domaine de l’immobilier. Et pour cause, c’est un contrat qui peut présenter des avantages, tant pour le vendeur que pour les agences immobilières.

En effet, c’est le gage d’avoir une prestation professionnelle et une bonne qualité d’accompagnement dans toutes les démarches de prospection et de vente d’un bien immobilier.

Grâce à un contrat en bonne et due forme, vous pouvez gagner du temps dans les opérations immobilières.

Vous vous facilitez ainsi les démarches pour la vente de votre bien. Cela vous évite aussi par la suite de dévaloriser votre bien. Plus il reste sur le marché, plus il y a de risques que cela se fasse.

• Les inconvénients d’un tel contrat

Pour autant, un mandat exclusif de vente n’est pas parfait. Il y a des inconvénients à prévoir.

Notamment, cela peut être assez contraignant pour les vendeurs. Ils ne peuvent pas faire concurrence à leur mandataire. Ils doivent se soumettre à leur bon vouloir. De plus, on n’est jamais à l’abri de courtier peu professionnel.

Si vous souhaitez vous éluder des engagements qu’engendre un mandat exclusif immobilier, il faut passer par sa résiliation. En la matière, il y a encore plusieurs normes à respecter.

Résilier un mandat exclusif immobilier est possible

Vous n’êtes donc pas satisfait des prestations de votre courtier immobilier ? Comme vous ne pouvez pas lui faire de concurrence, il vous reste une solution : résilier le mandat exclusif de vente.

Bien évidemment, ce n’est pas une démarche que vous pouvez faire aux petits bonheurs la chance.

Il y a des normes à respecter, les voici :

• Respecter un délai de préavis

Pour résilier avant le terme un mandat exclusif immobilier, vous devez respecter un délai de préavis. Ce dernier court 14 jours avant la fin du contrat. Vous devez avertir votre mandataire de votre volonté de mettre fin au contrat et de l’impossibilité de le renouveler.

Le délai de préavis prend en compte les week-ends et les jours fériés. Faites donc vos calculs avec minutie pour que la lettre de demande de résiliation lui parvienne avant ces 14 jours, en respectant les heures d’ouverture de l’agence.

• Faire une demande de résiliation par lettre recommandée

Il faut également notifier par écrit votre volonté de résilier le contrat. La demande doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception. Cela évite toute ambiguïté quant à sa réception ou non.

Il y a bien évidemment des mentions obligatoires de résiliation de mandat exclusif à respecter pour que la démarche soit légale. En ligne vous avez des modèles que vous pouvez simplement télécharger ou copier si besoin.

Mentionnez les détails suivants, ils doivent figurer dans votre lettre recommandée :

–          Le nom et l’adresse du vendeur

–          Le nom et l’adresse de l’agence immobilière

–          La date et le lieu de rédaction

–          L’objet de la lettre, à savoir la résiliation du mandat exclusif de vente

–          Les délais concernant le contrat de mandat exclusif immobilier avec la date de conclusion et les détails du bien concerné ainsi que le numéro du mandat

–          La précision des délais de préavis et la date de prise d’effet effective de la résiliation

–          La signature du mandant ou du vendeur

• Résiliation d’un mandat exclusif de vente : qu’en dit la loi ?

La résiliation d’un mandat exclusif de vente, même avant terme, est un droit plein et entier du vendeur. C’est conforme à la l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972. Vous pouvez d’ailleurs le préciser dans votre lettre recommandée.

• Prendre en compte les clauses du contrat

Au-delà de ces mentions obligatoires, sachez que la résiliation d’un tel contrat doit aussi tenir compte des clauses qui y sont inscrites.

Certains documents contiennent en effet des normes de résiliations personnalisées que vous devez respecter pour mettre fin à vos engagements. Cela peut aussi bien concerner les délais de préavis que l’envoi du courrier.

• Une résiliation avant terme d’un mandat exclusif de vente : les justifications acceptables

Il importe pourtant de souligner que la résiliation d’un mandat exclusif de vente avant terme doit se justifier.

Encore une fois, le législateur a été pour le moins précis en la matière afin de mieux protéger les agents immobiliers des abus des vendeurs. Quelles sont justement ces justifications acceptables :

Un mandat beaucoup trop contraignant peut être une raison suffisante. Il faut dire qu’un mandat exclusif, s’il dure trop longtemps peut compliquer légèrement la mise en vente du bien

Un manque de professionnalisme de la part des courtiers : c’est le cas quand les courtiers ne respectent pas tous leur engagement de tout mettre en œuvre afin de vendre rapidement le bien

Le non-respect des clauses dans le contrat par votre courtier peut également être un excellent motif de rupture

• Dans quel cas, une demande de résiliation n’est-elle pas acceptable ?

Si certains justificatifs sont acceptables, d’autres ne le sont pas. Dans ce genre de cas, les courtiers peuvent exiger des réparations, le paiement de leurs commissions, voire refuser la demande de résiliation avant terme du mandat. Dans quel cas est-ce possible ?

Par exemple, vous ne pouvez pas décider de rompre un mandat exclusif de vente sous prétexte que vous souhaitez vendre directement votre bien, même à un membre de la famille.

Si vous souhaitez que celui-ci ait votre propriété, votre contact doit passer par le mandataire immobilier. Ce genre de mandat interdit la concurrence de quelque ordre qu’elle soit.

Tel est le cas aussi si vous réussissez à trouver par vos propres moyens un acheteur. Encore une fois, vous ne respectez pas les termes du mandat exclusif de vente. Ce qui ne permet pas de résilier vos engagements.

Résiliation à terme d’un mandat exclusif immobilier

Précédemment, on a parlé de la possibilité de résilier en avance votre contrat de mandat exclusif. Il existe pourtant une solution un peu plus simple : attendre le terme dudit contrat pour rompre vos engagements.

• Un mandat exclusif de vente : un contrat d’une durée de 3 mois renouvelable tacitement

Comme susmentionné, un mandat exclusif immobilier est un contrat à durée déterminée de 3 mois en moyenne. Par contre, vous devez savoir que c’est aussi un engagement à renouvellement tacite.

En effet, si vous ne précisez pas votre volonté à vouloir rompre votre engagement, le courtier immobilier peut continuer de croire que le mandat reste applicable.

Aussi, si vous souhaitez mettre fin au contrat, vous devez en informer votre mandataire par écrit.

• Toujours respecter le délai de préavis

Même dans ce cas, vous êtes obligé de respecter un délai de préavis de 14 jours avant la date d’anniversaire du contrat.

Cela permet aux courtiers d’avoir le temps de se retourner et de réfléchir à ce qu’il va faire. En tous les cas, il n’a pas le droit de refuser votre demande de résiliation.

• Notifiez votre volonté de cesser la collaboration par lettre recommandée

Vous devez donc obligatoirement notifier votre volonté de cesser la collaboration par lettre recommandée.

Les mentions obligatoires d’une demande de résiliation de mandat exclusif de vente vous sont déjà données précédemment. Voici notamment un exemplaire sur lequel vous pouvez vous baser :

Nom, prénom et adresse du propriétaire

Nom et adresse de l’agence immobilière

Date et lieu

Objet : Résiliation mandat exclusif de vente

Madame/Monsieur,

J’ai signé dans votre agence un mandat de vente exclusif le ……… concernant mon bien ……….. (brève description du bien qui fait l’objet du mandat en question) situé au …………….. et référencé sous le numéro de mandat………… Conformément à l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, et comme nous l’y autorisent les conditions de résiliation figurant au contrat, je vous informe par cette lettre mettre fin à ce contrat. Cette révocation prendra effet quinze jours après la réception du présent courrier.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations les plus distinguées.

Signature

• Les avantages de cette alternative

Choisir de résilier votre mandat exclusif immobilier à terme est plus simple. Vous n’avez pas à craindre les pénalités en tout genre. En outre, vous aurez moins de mal à calculer les délais de préavis à respecter.

Résilier à terme un mandat immobilier est à la portée de tout le monde. Inutile, comme dans le cas d’une procédure judiciaire, de faire intervenir un conseiller juridique pour vous accompagner. Ce qui revient aussi moins cher.

De plus, cette solution prend effet plus rapidement. La résiliation peut être applicable dès la date de fin du contrat. 

Une résiliation du mandat par décision de justice

Dans certains cas, la résiliation d’un mandat exclusif de vente ouvre les portes à des conflits. Dans ce cas, les parties, ou du moins celles qui se sentent lésées, peuvent faire intervenir la justice afin de régler la rupture du contrat.

• Une résiliation pour faute de la part de l’agence immobilière

Une résiliation de mandat par décision de justice se fait toujours sous l’initiative du  vendeur qui se sent lésé par le contrat. Cette démarche n’est possible que s’il y a faute de la part de l’agence immobilière.

Ce peut être notamment un manquement dans ses obligations de prospection ou un non-respect des clauses du contrat de mandat immobilier. En effet, en soi, ce genre de contrat n’implique pas des obligations de résultats aux mandataires.

Toutefois, il doit pouvoir justifier qu’il met tout en œuvre afin de vendre ledit bien rapidement. Le cas échéant, il peut s’exposer à une procédure judiciaire de résiliation de mandat exclusif de vente.

• Une constatation par voie d’huissier

Ce genre de démarche ne se fait pas aux petits bonheurs la chance. Il y a des démarches à respecter. Notamment, une démarche judiciaire de résiliation de mandat exclusif immobilier commence sous constatation par voie d’huissier.

Le propriétaire qui se sent lésé doit contacter un huissier qui se déplace pour constater les fautes de l’agent immobilier. Il fait un rapport de la situation. Ce qui lance la procédure auprès de la justice.

• Une démarche plus complexe et plus longue

Vous l’avez compris, cette démarche est la plus compliquée. D’ailleurs, elle fait également partie de celle la plus longue. Le conflit entre vous et les mandataires ne facilite pas les choses.

Par ailleurs, si vous n’êtes pas un fin connaisseur des démarches et des rouages juridiques et judiciaires, vous devez faire appel à un avocat pour vous conseiller et vous accompagner à chaque étape de la procédure.

Cela vous garantit un maximum de chance de réussite et peut vous faire économiser du temps dans le dépôt des demandes de résiliation judiciaire. 

Changer d’avis après la signature du contrat

Il est également possible de changer d’avis sur votre engagement, et ce, quelques jours seulement après la signature de votre mandat exclusif de vente.

Ce peut être parce que vous ne souhaitez plus vendre ou simplement parce que vous avez trouvé un autre moyen de se faire, voire un autre courtier immobilier pour prendre en charge votre projet.

En tous les cas, changer d’avis et résilier votre contrat doit toujours respecter des règles.

• Un délai de 14 jours après la signature

En ce qui concerne le mandat exclusif immobilier, vous avez également 14 jours pour changer d’avis.

Ce délai de rétractation court dès le jour de la signature du document. Autrement dit, vous avez la possibilité de demander la résiliation de votre contrat 2 semaines seulement après ses débuts.

• Une démarche sans avoir besoin de justificatif

Dans ce cas, vous n’avez pas à justifier votre démarche. Vous êtes dans votre bon droit. Toutes les raisons sont valables pour rompre vos engagements. Vous n’entrez pas encore dans les délais d’irrévocabilité du contrat.

Vous pouvez changer d’avis parce que vous avez été contacté par une agence immobilière qui propose une commission beaucoup moins chère par exemple, ou simplement parce que vous avez trouvé un acheteur qui est prêt à se passer d’un mandataire immobilier. Pendant deux semaines après signature du contrat, ces arguments restent valables.

• Comment rompre vos engagements ?

Pour cette solution, la résiliation du contrat doit toujours se faire par lettre recommandée.

Certains courtiers acceptent les demandes orales. Néanmoins, pour davantage de sécurité pour vous, il est préférable de faire une demande par écrit.

Vous pouvez notamment envoyer votre lettre de résiliation à n’importe quel moment pour peu qu’elle arrive entre les mains du courtier dans les 14 jours de rétractation obligatoire. À savoir que les week-ends et les jours fériés comptent dans ce délai. 

Les conséquences d’une résiliation d’un mandat exclusif immobilier

Une demande de résiliation d’un mandat exclusif immobilier a des conséquences que vous feriez mieux de connaître avant de procéder à quelques démarches que ce soient.

Vous ne serez plus tenu de votre obligation de non-concurrence envers votre agent immobilier. Vous pouvez donc vendre votre bien par vos propres moyens ou engager un autre mandataire afin de s’occuper des transactions.

Vous n’avez pas à régler les commissions d’agence dans la mesure où le mandataire n’a pas respecté ses engagements et n’a pas réussi à vendre ledit bien.

Néanmoins, comme susmentionné, si votre demande de résiliation n’est pas justifiée, il y a des exceptions à cette règle.

• La rupture du contrat a aussi des incidences sur votre mandataire :

Il a la possibilité de retirer votre bien de son parc immobilier et d’annuler toutes les démarches de prospection qu’il a faites jusqu’à la résiliation du contrat.

Il n’a plus à vous rendre des comptes sur quoi que ce soit et n’a plus à gérer la vente de votre bien.

Attention toutefois, tous ces effets n’ont lieu que le jour effectif de la résiliation du contrat et non dès l’envoi ou la réception du courrier de demande de résiliation.

Il faut encore tenir compte des délais de préavis.Ce sont toutes les solutions dont vous disposez afin de résilier votre mandat exclusif de vente immobilier.

Bien évidemment, vous n’avez pas à en passer par là si vous choisissez bien votre courtier et/ou agence immobilière et que ce dernier respecte à la perfection ses engagements envers vous.

Dans le cas échéant, vous avez toutes les cartes en main afin de faire valoir vos droits. Choisissez la solution la plus facile et la plus rapide pour vous.