Mettre en location son bien immobilier peut s’avérer être compliqué pour certains. En effet, vous pouvez être tenté d’imposer vos règles de vie à ceux qui louent votre bien.

Est-ce possible pour autant ? Par exemple, si vous ne fumez pas et que vous n’appréciez pas la cigarette, est-ce que vous avez le pouvoir de l’interdire dans votre contrat de bail ?

Les droits du locataire après le bail

Après la signature du bail, le locataire est chez lui. En tant que tel, il possède des droits que doit respecter le propriétaire, quand bien même il serait le propriétaire des lieux. Ce serait considéré comme illégal de l’interdire de fumer chez lui.

• L’intérieur de son appartement est une partie privative

Par définition, l’intérieur de l’appartement d’un locataire, quand bien même il ne serait pas propriétaire, fait partie des parties privatives de l’établissement. Le propriétaire n’a pas le droit d’intervenir dans l’intimité de son locataire.

Lui interdire de fumer est donc complètement inapproprié. Après tout, dans l’intimité de sa maison, chacun a le droit de faire ce qu’il entend.

• Où pouvez-vous fumer dans votre appartement ?

Le locataire a donc le droit de fumer dans tout l’appartement. On considère notamment comme partie privative tout ce qu’il y a l’intérieur de celui-ci : les pièces, le balcon, les terrasses, le rez-de-jardin, etc. En somme, c’est tout ce que le locataire loue sans le partager avec les autres locataires de l’immeuble.

• Qu’en dit la loi ?

La loi est tout à fait d’accord avec le fait que ce soit illégal d’interdire à son locataire de fumer. La loi du 6 juillet 1989, concernant les clauses du contrat de bail, le confirme.

Il est donc possible pour les locataires de porter plainte contre les clauses abusives de ce genre. Du moins, c’est le cas si ces derniers ont été installés dans le contrat sans en avoir averti en amont les locataires.

Ce peut être dans le cas d’une modification du contrat de location ou au début de la relation entre le propriétaire et le locataire.

Pour autant, la tendance change en France. On assiste à la naissance de beaucoup plus d’immeubles non-fumeurs.

Il semble que les locataires ne sont pas si choqués et ne se sentent pas attaqués par les mesures prises par les propriétaires dans la personnalisation de leur bail, et ce, malgré la réglementation en vigueur.

Fumer : un droit du locataire sous quelques réserves

Pour autant, en France, ce genre de clauses d’interdiction de fumer est de plus en plus fréquent. Il y a donc quelques exceptions à la règle. En voici quelques-unes :

• Une notification de la clause avant la signature du bail

Il est par exemple possible d’éviter les conflits avec les locataires si la clause d’interdiction de fumer est mentionnée et précisée à ces derniers avant la signature du bail. Le tout est donc d’être honnête avec le locataire pour éviter toute méprise.

La principale cause de conflit reste l’absence de transparence de la part d’une partie ou de l’autre du contrat de bail.

Si le propriétaire précise qu’il s’agit d’un appartement non-fumeur d’emblée, le locataire peut prendre ses dispositions et se désister si cela ne lui convient pas.

• Un endroit spécifique pour fumer pour les fumeurs au sein de l’appartement

Généralement, dans ce genre d’appartement, afin de ne pas perdre toutes les offres, les propriétaires proposent un endroit spécifique pour permettre aux fumeurs de se détendre, et ce, au sein de l’immeuble ou de l’appartement. Ce peut être sous la véranda, sur le balcon, etc.

L’objectif est d’éviter tout conflit avec le voisinage. Bien souvent, ce sont les voisins qui se plaignent des odeurs et des conséquences de la cigarette dans les immeubles en copropriété où les circuits de climatisation sont liés.

• Que peut-il se passer si le locataire ne respecte pas ses engagements ?

Par contre, si le locataire a déjà été informé qu’il est interdit de fumer dans l’appartement et qu’il déroge à ce règlement en toute connaissance de cause, cela peut être un motif pour résilier le contrat, et ce, sans préavis. C’est en effet une mauvaise foi de sa part.

Ne vous y trompez pas ! Les propriétaires sont toujours au courant si vous fumez dans leur appartement alors qu’il a été convenu que vous ne deviez pas le faire.

Les voisins ne manqueront pas de se plaindre, notamment si tout l’immeuble est non fumeur.

Le droit de fumer du locataire : quid de l’état des lieux ?

Outre les valeurs personnelles, interdire aux locataires de fumer peut être soutenu par différentes raisons. Tel est le cas par exemple des risques que cela peut avoir sur l’état des lieux. Qu’en est-il alors de ce point ?

• Le locataire responsable des dégâts qu’ils causent

Tout droit entraîne toutefois des responsabilités. Aussi, quand bien même le locataire serait autorisé à fumer par son propriétaire, il est tout de même tenu de réparer les dégâts que ses fumées ou résidus de cigarette peuvent causer.

Les risques sont plus importants dans les appartements dont le revêtement de sol est en moquette, en parquet ou autres matériaux inflammables.

Ce qui peut d’ailleurs, dans certains cas, rendre le propriétaire plus réticent à l’idée d’autoriser les locataires à fumer. 

• Aucun retour de caution n’est possible

La remise en état des lieux peut se passer de différentes manières. Si le locataire a notamment fait un dépôt de garantie, le retour de celui-ci peut être mis en péril.

À la fin du contrat, après un état des lieux, et en fonction de l’importance des dégâts constatés et du prix du devis des travaux, toute ou partie de la garantie peut être retenue par le propriétaire en réparation.

• Une obligation de remise en état avant son départ

Dans le cas où le locataire n’aurait pas déposé de caution, il a l’obligation de remettre en état les lieux avant son départ ou du moins indemniser le propriétaire à la hauteur du prix des travaux.

Il doit rendre un appartement aussi propre qu’il a eu au début du contrat.

Pour éviter notamment tout conflit à la fin du contrat de bail et lors de l’établissement de l’état des lieux, faire appel à un expert est de mise.

Les règles sont différentes dans les parties communes de l’immeuble

Par contre, si vous louez dans une copropriété, les règles peuvent être différentes, et  notamment dans les parties communes de l’immeuble.

• Les règlements de la copropriété l’emportent

Pour tout ce qui concerne la vie commune dans un immeuble de copropriété, ce sont les règlements de l’établissement qui l’emportent.

Cela touche notamment à tous les interdits et toutes les pratiques autorisées dans l’immeuble, voire même parfois dans les parties privatives.

Il n’est pas rare par exemple que dans un immeuble la pratique de certains métiers, l’accueil des animaux domestiques, l’installation de barbecue, et bien d’autres encore soient interdits. Il peut en être de même pour la cigarette.

Un conseil pour les locataires, avant de vous engager dans la signature d’un bail, qui ne précise pas la possibilité ou non de fumer, prenez le temps de vous informer en amont des règlements de copropriété.

• Une interdiction de fumer dans les parties communes de l’établissement

Généralement, dans ce genre d’établissement, l’interdiction de fumer concerne surtout les parties communes.

Ce sont entre autres les couloirs, le hall d’entrée, l’ascenseur, les escaliers, la cave ou le toit ainsi que les espaces extérieurs communs de l’immeuble.

Il peut arriver toutefois qu’il y ait des espaces réservés aux fumeurs dans ces parties communes.

Tout dépend de la configuration de l’établissement. Il est, en tous les cas, de la prérogative de votre propriétaire de mentionner ces différents points dès la première visite. C’est-à-dire, bien avant la signature du contrat de bail. 

Qu’en est-il d’une colocation ?

La colocation est le fait de louer un bien à plusieurs afin de minimiser les frais. C’est une tendance dans la capitale et dans les grandes villes universitaires de France.

Vous l’avez compris, ce sont surtout les étudiants qui privilégient cette solution à une location simple à cause du manque de budget.

Une question se pose : qu’en est-il de l’interdiction de fumer dans l’appartement quand on vit à plusieurs.

• Toujours illégal venant des propriétaires

Même dans une collocation, il peut toujours être considéré comme illégal de la part du propriétaire d’imposer aux locataires de respecter une interdiction de fumer.

Il peut informer les locataires des risques qu’ils prennent en fumant et mettre des clauses de responsabilité en cas de dégât dans le contrat de colocation.

Toutefois, comme susmentionnée, la loi interdit en France une telle immersion dans la vie privée des locataires.

• Le règlement de la colocation l’emporte

Par contre, les colocataires peuvent créer leurs propres règles de vie commune. C’est alors le règlement de la colocation qui l’emporte.

Si vous êtes novices dans une colocation, vous devez vous soumettre aux règles qui ont déjà été instaurées dans l’appartement en question.

Cela ne concerne pas uniquement l’interdiction de fumer à l’intérieur de la maison. Cela peut toucher aussi l’utilisation des espaces communs, l’organisation des courses, des travaux de ménages, etc.

À savoir que, même si le règlement de colocation est rarement écrit, il a une valeur probante et légale au sein de l’appartement. Chaque colocataire doit le respecter.

• Cependant, rien ne vous interdit de fumer dans votre chambre

Cependant, cela n’interdit pas aux locataires de fumer dans leur chambre qui reste leur espace privé.

Du moins, c’est le cas s’il ne s’agit pas officiellement d’un appartement 100% non-fumeur. Comme toujours, c’est à vos risques et périls. Vous êtes alors responsable des dégâts que votre mauvaise habitude peut entraîner.

Par contre, le loueur a le droit de refuser de louer à un fumeur

Par contre, en absence d’un contrat de bail dûment signé, le propriétaire conserve tous ses droits en ce qui concerne sa propriété. Il n’a aucun compte à rendre pour ce qui est du choix de ses locataires.

• Ne pas louer à un fumeur pour éviter tout problème

Un propriétaire, pour une raison ou une autre, peut décider de ne pas louer à un fumeur.

Cela lui permet d’éviter tout problème, et ce, aussi bien avec ce dernier qu’avec les voisins. Ce peut être le cas aussi bien dans un établissement non-fumeur ou non.

L’interdiction de fumer dans une maison ou un appartement en location peut être inspirée de plusieurs choses. Ce peut être pour des convictions personnelles. Ce peut être également dans le but de minimiser tout risque d’incendie ou de destruction du bien en question.

• Pas de justification obligatoire de la part du propriétaire

Un refus de louer de la part du propriétaire peut se faire sans justificatif. Il a totalement le droit de ne simplement pas donner de suite à une offre, même après une étude approfondie du profil dudit locataire.

Lors de la visite, les propriétaires peuvent en effet poser énormément de questions aux potentiels locataires : situation personnelle, financière, santé, un animal domestique ou non, âge, etc.

Chaque détail peut être une raison pour les inciter à refuser la demande. Ils peuvent simplement dire alors : « le privilège du premier venu, premier servi » pour éviter toute explication avec les profils qui ont été refusés. Cela signifie que le bail a été emporté par un autre.

• Que se passe-t-il si le locataire a menti pour obtenir le bail ?

Par contre, il ne faut pas pour autant mentir pour espérer avoir le contrat de bail.

Si un propriétaire demande si vous fumez, et que vous répondez non, et qu’après vous fumez tout de même dans son appartement, cela peut ouvrir la porte à des conflits.

Le propriétaire peut résilier le contrat de bail pour vice ou manque de transparence.

Tout sur le droit de ne pas respirer de fumée de cigarette chez soi pour les autres locataires ou propriétaire de l’immeuble

C’est connu ! La fumée de cigarette est non seulement dangereuse pour les fumeurs, mais également pour leur entourage. Le but étant d’éviter le tabagisme passif, les cancers qui s’en suivent et les différentes maladies.

Ce qui a introduit le principe du « droit de ne pas respirer de fumée de cigarette chez soi » pour les autres locataires et/ou propriétaires qui vivent dans l’immeuble.

• Une des raisons pour lesquelles les immeubles non-fumeurs sont tolérés en France

Pour cette raison justement, l’existence des immeubles non-fumeurs est tolérée en France, bien que la loi interdit l’inscription de la clause d’interdiction de fumer dans les contrats de bail. Le but étant de protéger chacun du tabagisme actif et passif.

• En complète cohérence avec le règlement d’interdiction de fumer dans les endroits publics

Si l’on se base aussi sur le nouveau règlement d’interdiction de fumer dans les endroits publics, l’interdiction de fumer dans les espaces communs d’un immeuble en copropriété est cohérente. C’est pour le respect de la liberté d’autrui comme l’exige d’ailleurs le principe de droit « ma liberté s’arrête là où celle d’autrui débute ».

• Un droit difficile à faire respecter

Pour autant, le droit de ne pas respirer de fumée de cigarette chez soi est assez compliqué à faire respecter en France. Dans le pays, on compte encore 11,4 millions de fumeurs, âgés de 18 à 75 ans.

De plus, il n’y a pas de procédures légales précises pour permettre aux voisins victimes du tabagisme passif, si ce n’est de se plaindre auprès des propriétaires ou des syndics de copropriété dans le cas d’un immeuble de copropriété.

• Instaurer des règles de la vie commune

Pour éviter les conflits, et ne pas être en interdiction avec la loi, le mieux est donc d’instaurer des règles de vie commune. Tant que toutes les parties sont en accord, cela ne devrait pas poser de problème.

Par exemple, pour permettre aux locataires de fumer et de se détendre, sans pour autant toucher à la liberté et au confort du voisin, on peut mettre des restrictions sur la liberté de fumer dans les appartements et sur les balcons privés d’un appartement.

Pour la mise en place de ces règles de vie commune, il n’est pas nécessaire toutefois de toucher au contrat de bail. Le propriétaire peut même ne pas être concerné par les négociations. Tout se passe entre le locataire et les voisins.

Ce système peut être applicable autant pour la location d’un appartement ou d’une maison individuelle où les fumées de cigarette peuvent aussi poser des problèmes entre voisins.

Si ce n’est pas l’interdiction de fumer, que peut interdire un propriétaire légalement dans son contrat de bail ?

Il est possible de personnaliser autant que vous le souhaitez un contrat de bail. Pour peu que les deux parties soient consentantes et connaissent les termes de l’engagement, il n’y a aucun souci.

Il n’en demeure pas moins que légalement, un propriétaire n’a pas le droit d’inscrire une interdiction de fumer dans son contrat de bail. Si ce n’est cela, que peut-il alors interdire légalement lors de la location de son appartement ou de sa maison.

• Les animaux domestiques

Autant dans un appartement de copropriété que dans une maison individuelle, un contrat de bail peut interdire les animaux domestiques sauf ceux de catégorie 1 ou 2. Ce sont ceux qui sont considérés comme dangereux.

• L’installation et l’utilisation de certains barbecues

Pour des raisons de sécurité, et en respect des règles de PLU de la région, le contrat de bail peut également interdire l’installation et l’utilisation de certains barbecues, notamment ceux à charbon et/ou à gaz.

• La sous-location ou la location saisonnière

Il est également interdit aux locataires de sous-louer ou de louer de manière saisonnière la maison ou l’appartement de son propriétaire, et ce, sans son accord préalable. Ce peut être également un motif de résiliation pour faute du contrat de bail.

• Certaines pratiques et professions

Il peut également être possible pour les propriétaires d’interdire aux locataires de réaliser certaines pratiques et professions au sein de l’appartement ou de la maison en location.

Qu’entraîne le non-respect de la clause d’interdiction de fumer dans les contrats de bail ?

Qu’arrive-t-il donc si vous étiez au courant de la présence de la clause et que vous ne la respectiez pas quand même ?

• Signature vaut acceptation

Vous n’avez aucune excuse quant au non-respect de l’une des clauses d’un contrat de bail tant que vous y apposez votre signature. Aussi, avant de vous engager et de signer, prenez le temps de lire ledit contrat. Signature vaut acceptation.

• Une résiliation pure et simple du contrat

Si, en tant que locataire, vous ne respectez pas la clause d’interdiction de fumer, le propriétaire a le droit de résilier purement et simplement le contrat de bail, et ce, pour faute.

• Une remise en état des lieux en cas de dégât

Par ailleurs, avant de partir, vous aurez l’obligation de remettre en état les lieux si des dégâts ont été constatés, à cause ou non des résidus de fumées de cigarette.

Bref, l’interdiction de fumer peut être une grande question à se poser lors de la signature du contrat de bail.

En effet, en France, la légalité ou non de cette pratique peut poser problème.

Si la loi du 06 juillet 1989 précise qu’il est interdit aux propriétaires d’exiger à ses locataires de ne pas fumer, certains contrats de bail et règlements de copropriété vont à l’encontre de cette réglementation.

Pourtant, c’est toléré dans le pays. Et pour cause, c’est en respect aussi du droit du voisin à ne pas respirer les fumées de cigarette chez eux.

Au final, cette interdiction peut s’appliquer tant que les deux parties prenantes au contrat sont au courant de la clause et sont d’accord pour la faire appliquer.