Lorsque nous possédons un bien immobilier donné, nous ne sommes pas toujours en mesure de le garder éternellement.

Un jour ou l’autre, nous disparaîtrons et il faut léguer notre bien ou procéder à une donation. Mais la transmission de son bien peut se faire de son vivant.

Nous ne sommes pas obligés d’attendre la date du décès pour léguer les biens. D’ailleurs c’est conseillé pour réduire considérablement l’imposition sur la donation.

Car il faut noter que les conjoints ou les personnes profitant du legs bénéficient d’abattements sur les donations s renouvelables tous les 15 ans.

Mais outre la donation totale, il y a aussi la donation partielle. Nous allons tout vous expliquer sur cette notion dans cet article.

Explication de la notion « donation »

Lorsque nous parlons de donation, nous évoquons rapidement l’acte de donner de son plein gré une chose à une telle ou telle personne.

Dans le secteur immobilier, la donation est la voie royale par excellence permettant de léguer ou donner un bien à une personne donnée.

La donation est ainsi le fait de se séparer d’un ou plusieurs biens au bénéfice d’un donataire.

A travers cette démarche, la personne peut transmettre de « main à main » à la personne donnée mais on peut aussi l’effectuer auprès d’un notaire.

Ce dernier constituant une démarche plus officielle car l’acte est notifié dans son ensemble. D’ailleurs pour le cas d’un bien immobilier, passer par le notaire est obligatoire.

Les donations sont alors soumises à des frais. La personne qui effectue la donation doit faire une déclaration auprès de l’administration fiscale.

La donation « main à main » est valable aussi si la personne effectue un virement bancaire pour la personne destinée.

Par donation main à main on peut alors évoquer des objets portables ou récupérables directement comme des tableaux ou encore une voiture.

S’il est question de bien immobilier, passer par le notaire est obligatoire peu importe la donation et le nombre de biens concernés.

Comme n’importe quelle démarche, la donation constitue un contrat dans son ensemble.

La donation est donc un contrat unilatéral. A travers ce contrat, le donateur se dépouille irrévocablement dans son intention libérale, de son vivant, de ses biens en faveur d’une autre personne qui est le donataire. Il faut aussi que ce dernier consent entièrement à recevoir la donation.

Donation et legs

Il faut faire attention à ne jamais confondre donation et legs. La différence la plus notable c’est que la donation se fait de son vivant alors que le legs se fait après la mort.

La donation est effectuée sous accord et avec intention de faire savoir que l’on s’apprête à faire une donation. Le legs en revanche est une transmission à titre gratuit de ses biens.

La transmission se fait par testament lors de son vivant et ne prend effet qu’après la mort de la personne. Tous les biens mentionnés dans le testament peuvent être alors légués aux personnes mentionnées dans le testament.

La donation est effectuée par acte authentique devant le notaire. L’acte authentique est un document reçu par un officier public, doté de compétences, faisant foi de son contenu en raison des formalités légales qu’il respecte.

La donation peut être adressée à n’importe quelle personne. Le donateur choisit librement son donataire. Il n’est contraint de choisir un membre de sa famille.

Et pour que la donation soit effective, il faut que le donateur soit en mesure de donner et le donataire en mesure de recevoir. Et les deux doivent consentir à cette action.

A noter aussi que la donation est souvent associée à un acte de bienveillance.

Car à la différence de la succession la personne aide d’autres personnes de son vivant même si ce n’est pas un membre de la famille. Dans le cas de la succession, il est juste question d’héritage.

Et selon la loi, le patrimoine laissé par le défunt revient toujours à défaut de dispositions prises par ce dernier, à ses héritiers. Et les enfants sont les héritiers prioritaires.

Mais selon le testament rédigé par la personne avant sa mort, il peut mentionner d’autres héritiers tout en mentionnant les raisons de cette mention.

Au contraire la donation n’est pas contrainte à ce genre de conditions. L’idée est alors de faire une donation adaptée selon le but visé.

Mais il faut bien y réfléchir avant de signer car la donation est irrévocable sauf mention de clauses particulières causant sa révocabilité. 

Les différentes formes de donation

Nous trouvons différentes formes de donation :

• La donation entre époux

Ou encore la donation au dernier vivant. Il ne s’agit pas ici donation de biens présents. On parle surtout d’une forme testamentaire particulière adaptée spécialement pour les époux.

Mais ce testament ne prend effet que sous conditions. La première c’est d’être marié au moment du décès (posséder le statut légal) et être décédé.

Pour ce type de donation, la personne est en mesure de donner selon la quotité disponible. C’est-à-dire qu’il peut faire une donation sur le maximum permis par la loi en vigueur.

Si aucun descendant (de toutes les natures) n’existe alors le conjoint vivant est en droit de recevoir tous les biens en pleine propriété.

Même la décision étant prise, une donation entre époux est entièrement révocable.

• La donation-partage

c’est une donation pouvant être effectuée par toute personne au profit de ses héritiers présomptifs.

Pour que cette donation ait effet, il faut qu’elle soit acceptée par les donataires concernés. Cette décision n’est pas obligatoirement prise à l’unanimité s’il y a présence de plusieurs descendants.

La donation ne concerne que les biens dont on est propriétaire au moment de la donation. Dans ce cas alors, il est impossible de faire une donation sur les biens futurs.

Ce type de donation est irrévocable, une fois effectuée on ne peut plus revenir sur la décision prise.

Comme la plupart des donations, il faut passer obligatoirement par un notaire quand on veut effectuer une donation-partage.

Les droits de succession sont déterminés en fonction de la valeur des biens transmis au jour de la donation.

• La donation partielle ou en usufruit

On appelle également une donation partielle une donation en usufruit. Cette donation suit les mêmes principes que les autres donations.

Seulement la donation partielle consiste à démembrer la propriété en question. De manière juridique, la division se fait en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.

Quand la donation est effectuée en nue-propriété, le donateur garde pour lui l’usufruit du bien. De ce fait, il peut librement garder les droits d’usage et peut en percevoir les revenus ou encore les fruits.

Le bénéficiaire de la donation devient détenteur de la nue-propriété. Pour faire plus simple, ce dernier peut user du bien comme bon lui semble et en disposer entièrement.

Toutefois aucun des deux ne peut effectuer de vente sans l’accord de l’autre. Ce sera seulement le bénéficiaire qui aura la pleine propriété. La donation peut aussi concerner l’usufruit du bien.

Dans ce cas, le donateur peut conserver la nue-propriété. Il ne peut pas alors profiter des tous les revenus ou fruits récoltés.

Ce sera le bénéficiaire qui sera le détenteur de l’usufruit du bien et peut entièrement percevoir tous les revenus.

Dans un autre cas, il y a aussi la donation temporaire d’usufruit. Cela consiste en une donation de l’usufruit d’un période pour une période déterminée.

Mais on peut seulement conserver entièrement la nue-propriété. On peut par la suite viager l’usufruit et il s’éteint automatiquement dès que la personne qui en profite décède.

La différence avec les autres donations c’est que la donation partielle est utile seulement sur le plan fiscal.

• Donation avec réserve d’usufruit

Dans ce genre de cas, la donation porte aussi sur l’usufruit du bien. Le donateur conserve la nue-propriété mais se garde de ne pas toucher ni l’usufruit et encore les revenus du bien.

C’est le bénéficiaire de la donation qui en profite pleinement sans pour autant être propriétaire.

Ce type de donation est avantageux pour le donataire car il ne paiera aucun droit de succession mais seulement des droits de donation.

Ces droits sont variables en fonction de la valeur de la nue-propriété et de l’âge du donataire. Plus ce dernier est jeune, plus la valeur est faible et moins il paiera de droits de donation.

• Donation temporaire d’usufruit

Le donateur se garde d’être le propriétaire du bien. Cependant il met en donation l’usufruit de la propriété mais seulement pour une durée déterminée.

A la différence des autres donations partielles, la donation d’usufruit peut se faire ici en viager.

C’est-à-dire que l’usufruitier en bénéficie jusqu’à sa mort. La donation s’éteint automatiquement alors lors du décès de ce dernier.

• Donation de l’usufruit temporaire

Ce type de donation peut ne pas être éternel. Il peut être de ce fait temporaire.

C’est-à-dire que le donateur peut récupérer à n’importe quel moment la pleine propriété selon le terme prévu et notifié dans l’acte de donation.

Cela peut présenter des avantages notables dont des revenus complémentaires pour le donataire.

Il peut toucher une somme donnée pouvant l’aider dans son quotidien. Pour le donateur, il ne sera plus soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.

Comment donner ?

Contrairement à ce que l’on pense, on peut ne pas attendre le décès d’une personne pour procéder à une donation.

On peut le faire de son vivant et cela est même le plus courant surtout lors des donations partielles.

De son vivant, le donataire peut alors effectuer une donation simple ou une donation-partage.

La donation simple consiste à transmettre de façon immédiate et irrévocable un bien donné en faveur du donataire qui accepte de recevoir ce bien sans contrepartie.

La donation-partage est le partage de son bien, entièrement ou en partie, entre ses héritiers. Dans les deux cas, il faut que l’acte se fasse avec la présence d’un notaire.

Ce dernier notifiant le consentement des parties concernées. La donation peut se porter sur n’importe quel type de bien.

Pour la donation partielle d’un bien immobilier pouvant être l’usufruit ou la nue-propriété du bien.

Sur le plan fiscal

La donation en usufruit n’est profitable que sur le plan fiscal. Durant cette opération le bénéficiaire n’est soumis qu’aux droits de donation tout en bénéficiant des abattements correspondants.

Le bénéficiaire ne paiera donc pas de droits de succession lors du transfert de la pleine propriété. Cette démarche n’étant réalisée que lors de la mort du donateur.

Plus cette donation est effectuée en avance, plus on peut en tirer des avantages notables. Le montant des droits de donation ainsi que les abattements sont calculés en fonction de différents paramètres.

De ce fait il est essentiel de prendre en compte la valeur de la nue-propriété en question et aussi l’âge du donateur.

Pour tout le processus, la valeur de la nue-propriété et l’âge du donateur est à prendre en compte.

Plus la personne est jeune, plus la valeur de la nue-propriété sera moindre. Et il en va de même des droits de donation.

Pour que ce soit plus clair, il est plus facile de comprendre avec un exemple précis. Prenons alors le cas de Matt. Ce dernier est un donateur de moins de 41 ans.

La valeur de la nue-propriété correspond donc à 30% de la valeur de la totale du bien. Lorsque Matt sera plus âgé et aura le double de son âge, la valeur de la nue-propriété doublera ou sera à 70%.

La donation de l’usufruit d’un bien exclu le bien en question de l’assiette imposable à l’ISF et seul le bénéficiaire sera imposable.

Les autres avantages

Nous avons vu que la donation partielle présente des avantages notables sur le plan fiscal. Mais on peut mentionner aussi d’autres avantages importants.

En conservant la nue-propriété, il est alors possible d’en faire bénéficier une autre personne. Le donateur peut alors aider une autre personne avec les revenus complémentaires.

Ce qui n’est pas négligeable. La personne bénéficiaire peut ainsi financer d’autres projets comme ses études par exemple ou encore l’ameublement de son appartement.

L’usufruit conservé par le donateur permet à ce dernier de se réserver les droits sur son bien. Le donateur peut faire bénéficier les revenus de ses biens à ses héritiers.

Il peut en même temps profiter encore du bien jusqu’à son décès. Pour le cas d’un immobilier, la personne peut même mettre en location le bien en question.

Elle peut ainsi percevoir un loyer chaque mois tout en profitant du bien. S’il est question d’une donation temporaire alors les droits sont de 23% de la valeur du bien sur une période de dix ans.

La donation partielle par acte notarié

La donation par acte notarié est la plus conseillée car cette procédure est plus sécurisée.

Si certaines donations peuvent s’effectuer par une simple déclaration, c’est-à-dire en complétant un simple formulaire, dans certains cas il faut passer par un notaire.

D’ailleurs c’est une des procédures incontournables. En effet, la constatation sur écrit doit être authentique assurant ainsi une certaine sécurité.

C’est le notaire qui sera alors chargé du calcul et de la perception des droits.

Le notaire intervient donc dans les donations suivantes : donation de biens immobiliers, droits immobiliers, donation-partage et donation entre époux.

Peu le savent mais une donation est considérée comme un acte « grave » étant donné le fait que le donateur est dépouillé de son vivant.

Une raison pour laquelle le donateur doit toujours peser le pour et le contre de sa décision. Cela tout en s’assurant que le donataire à lequel il attribue le don est digne de cette donation.

D’où la présence très conseillée d’un notaire. En effet, la donation peut prévoir des clauses diverses dans le contrat et la présence d’un notaire peut sauver de certaines situations.

Le notaire peut expliquer les conséquences irréversibles de cette action surtout sur l’irrévocabilité de cette donation. Le notaire constitue ainsi une garantie de protection.

D’ailleurs la loi précise qu’une donation (peu importe sa nature) doit en théorie être rédigée par un notaire. Faute de quoi son annulation est possible et effective durant 30 ans.

Passer par le notaire assure ainsi la famille du donateur, l’assurance d’être bien informé mais aussi dans le but d’éviter d’éventuels conflits.

D’ailleurs le notaire dispose d’un certain pouvoir car il impose son sceau sur le contrat. Toutefois il ne peut influencer les décisions des parties concernées.

Son rôle est de conseiller les parties et de veiller au contenu du contrat pour qu’il suive bien les règles. Il conseille aussi sur les clauses et leurs conséquences.  

L’irrévocabilité de la donation

En principe et selon la loi en vigueur, il est impossible de révoquer une donation. Quand le donateur a effectué une donation, il ne peut plus revenir sur cette décision.

Et cela est valable même si les rapports entre parties sont devenus venimeux. De ce fait, le donateur ne peut plus reprendre ce qu’il a donné peu importe l’objet en question. C’est un principe incontournable.

Toutefois une révocation est possible selon le cas qui se présente. Dans le contenu de son contrat, le donateur ne peut introduire des clauses pouvant lui permettre de revenir sur sa décision.

Notamment sur le fait qu’il veut se réapproprier la donation sous prétexte parce qu’il y a eu mésentente entre lui et le donataire.

Les donations révocables concernent celles faites avec condition suspensive. La condition suspensive n’est définitive que cette dite condition n’est réalisée.

On peut par exemple prendre le cas d’une donation partielle d’un parent à l’égard de leur enfant. La condition suspensive est l’obtention d’un diplôme.

Dans ce cas la donation ne peut être effectuée qu’une fois le diplôme obtenu. Dans le cas contraire, aucune donation n’est faite car c’est ce qui est prévu dans le contrat.

Ceci n’est pas une révocation mais prend sa forme d’une certaine manière. Si la condition n’est pas réalisée, c’est comme si la donation n’avait jamais eu lieu.

Le cas du retour est aussi une forme de révocabilité. Un bien donné peut revenir au donateur mais à une condition : le prédécès de son donataire.

Ainsi par exemple un père de famille peut faire une donation à son fils. Mais si ce dernier décède avant lui alors il a les droits de reprendre la donation. Même si son fils a des enfants. La donation ne revient donc pas à ces derniers.

Un autre cas courant aussi est la révocation pour inexécution des charges. La donation est un mode assez particulier car elle permet d’introduire certaines clauses.

Dans le cas d’exécution de charges, on peut prendre le cas d’une vieille dame qui met en donation partielle son bien à n’importe quelle personne qui peut lui être proche.

En contrepartie de cette donation, le donataire doit pourvoir aux besoins de cette dame jusqu’à son décès. Une fois le contrat signé, chacun est tenu d’exécuter son obligation.

Si l’une des deux parties n’est plus en mesure d’exécuter ses charges alors l’autre est en droit d’annuler la convention.

Une des raisons qui peut causer la révocation est aussi l’ingratitude de la part du donataire. Ce dernier doit être reconnaissant à l’égard de son donateur.

Dans le cas contraire, la donation peut être révoquée. Cela peut être un attentat à la vie du donateur.

Rien que le fait de vouloir tenter de tuer le donateur peut être une raison valable d’annuler immédiatement la convention.

On prend en compte également les injures, sévices et délits divers ainsi que le refus d’aliments.

Si le donateur se retrouve dans une situation difficile et qu’il ne peut pas acheter à manger alors le donataire est dans l’obligation de l’aider.

Les frais de donation

La donation ne s’effectue pas en toute simplicité. En effet, il faut s’acquitter de plusieurs frais pour que la donation soit réellement effective.

Pour la donation d’immeuble, il faut payer des taxes à taux variable. Le pourcentage est de 0,6% pour la taxe de publicité foncière, 2,37% prélevé de la taxe foncière pour le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement et 0,1% pour la contribution de sécurité immobilière.

Mais les frais concernent aussi les bénéficiaires. Ces derniers doivent s’acquitter des frais auprès de l’administration fiscale.

Si vous souhaitez aller plus loin, vous pouvez consulter le site spécialiste de l’immobilier.