Chercher un avis utile sur Patrice Besse, c’est vite frustrant. Les notes sont tronquées, les fiches d’employeurs sont inaccessibles, les extraits négatifs flottent sans contexte.
En revanche, chercher un chiffre mène tout droit à un document bien réel : le barème d’honoraires de l’agence, publié sur patrice-besse.com et daté du 17 mai 2022.
Patrice Besse : une agence pas comme les autres
Avoir une agence qui refuse les mots « standing » et « rarissime » est déjà une rareté.
Patrice Besse s’est construit un créneau à part : châteaux, manoirs, demeures historiques, propriétés de caractère et bâtiments religieux.
Le fondateur le résume d’une phrase dans une interview à la fédération Patrimoine-Environnement : « On vend des biens de 1 € à 25 ou 30 millions. » Une fourchette vertigineuse, du château Renaissance à la grange de hameau.
Deuxième marqueur : le patrimoine religieux. Depuis plusieurs années, l’agence met ouvertement en vente églises désaffectées, anciens prieurés et abbayes, revendiqués pour leur intérêt architectural et non dans une démarche cultuelle.
Troisième marqueur : la reconnaissance du milieu. L’entreprise remet des prix en partenariat avec les Vieilles Maisons Françaises et la Demeure Historique, deux associations reconnues d’utilité publique, ainsi qu’avec Maisons Paysannes de France. La marque se présente par ailleurs comme active « depuis 1924 ».
Le barème décodé, palier par palier
Tous les montants ci-dessous proviennent de la page officielle de l’agence, le barème d’honoraires.
| Zone | Prix de vente | Honoraires |
|---|---|---|
| Villes de plus de 100 000 habitants | Au-delà de 600 000 € | 5 % TTC |
| Villes de plus de 100 000 habitants | De 400 000 à 600 000 € inclus | 6 % TTC |
| Villes de plus de 100 000 habitants | De 200 000 à 400 000 € inclus | 7 % TTC |
| Villes de plus de 100 000 habitants | Jusqu’à 200 000 € inclus | 9 % TTC |
| Reste de la France | Au-delà de 500 000 € | 6 % TTC |
| Reste de la France | Jusqu’à 500 000 € inclus | 30 000 € TTC (forfait) |
| Prestation | Honoraires | Base de calcul |
|---|---|---|
| Avis de valeur argumenté | à partir de 3 000 € TTC | Devis personnalisé |
| Expertise | à partir de 4 000 € TTC | Devis personnalisé |
| Taux horaire de référence | 120 € TTC | TVA à 20 % incluse |
Que signifient les honoraires pour votre prix net vendeur ?
Voici trois simulations, dans les deux zones, honoraires à la charge du vendeur.
| Prix de vente | Zone | Honoraires | Net vendeur | Taux effectif |
|---|---|---|---|---|
| 250 000 € | Ville de + de 100 000 hab. | 17 500 € (7 % TTC) | 232 500 € | 7,0 % |
| 250 000 € | Reste de la France | 30 000 € (forfait) | 220 000 € | 12,0 % |
| 550 000 € | Ville de + de 100 000 hab. | 33 000 € (6 % TTC) | 517 000 € | 6,0 % |
| 550 000 € | Reste de la France | 33 000 € (6 % TTC) | 517 000 € | 6,0 % |
| 1 200 000 € | Ville de + de 100 000 hab. | 60 000 € (5 % TTC) | 1 140 000 € | 5,0 % |
| 1 200 000 € | Reste de la France | 72 000 € (6 % TTC) | 1 128 000 € | 6,0 % |
Deux enseignements sautent aux yeux. D’abord, la zone rurale coûte cher au début de la grille : sur un bien à 250 000 €, vous laissez 30 000 € là où une grille proportionnelle vous en aurait pris 12 500 € à 5 %. Ensuite, l’écart entre les deux zones disparaît à 550 000 € : à partir de ce niveau, seul le prix compte.
Dans la grille urbaine, franchir un palier vers le haut fait baisser le pourcentage, ce qui joue en votre faveur : un bien à 599 000 € vous laisse 563 060 € net, tandis qu’à 601 000 € il vous en laisse 570 950 €, soit près de 7 900 € de plus pour 2 000 € de prix en plus. En zone rurale, la bascule des 500 000 € est neutre par construction, mais tout ce qui se situe en dessous subit un forfait plus lourd que 6 %.
Tous les avis sur Patrice Besse
Voici ce que l’on trouve en ligne :
| Source | Ce qu’on y trouve | Volume constaté | Ce qu’on peut en conclure |
|---|---|---|---|
| gowork.fr | Page « avis Patrice Besse Paris » classée en position 7 | Inaccessible | Aucune note, aucun nombre d’avis : rien de citable |
| PagesJaunes | Fiche professionnelle avec un extrait d’avis négatif | Non vérifiable | Un extrait sorti de son contexte |
| Mappy | Fiche établissement, note globale 1/5 | 2 avis seulement | Échantillon statistiquement nul |
| Leboncoin | Boutique agence avec un extrait d’avis négatif | Non vérifiable | Même limite : l’extrait, pas la tendance |
| Page Patrice Besse Immobilier | environ 2 600 abonnés | Recommandations volontaires | |
| @patricebesse\_immobilier | environ 53 400 abonnés | Vitrine d’annonces, pas d’avis clients | |
| les recherches associant Patrice Besse à une arnaque | Aucun volume de recherche mesuré | \- | La suspicion n’est pas une demande réelle |
Patrice Besse face aux alternatives
Comparons les solutions disponibles quand on met un château à vendre ou qu’on cherche un immobilier de prestige discret.
| Acteur | Modèle | Positionnement |
|---|---|---|
| Patrice Besse | Agence spécialisée, barème public dégressif | Châteaux, manoirs, patrimoine religieux, 100 % patrimoine |
| bellesdemeures.com | Portail d’annonces premium | Diffusion très large d’annonces de prestige |
| seloger.com | Portail généraliste | Volume maximal, toutes typologies |
| bellespierres.com | Portail spécialisé pierres anciennes | Biens anciens et ruralité de caractère |
| chateauxpourtous.fr | Portail d’annonces de châteaux | Ciblage châteaux, particuliers et agences |
| Leggett Prestige | Réseau international de mandataires | Clientèle internationale, communication bilingue |
| Sotheby’s Realty France | Réseau international premium | Marque mondiale, biens d’exception |
| Barnes Propriétés & Châteaux | Réseau haut de gamme | Notoriété internationale, fort budget marketing |
| Agence locale traditionnelle | Mandat de proximité | Connaissance du terrain, réseau d’acheteurs local |
Alors, faut-il passer par Patrice Besse ?
Vous vendez un bien de caractère au-dessus de 600 000 €. Le barème vous donne 5 % TTC en ville, 6 % en zone rurale : c’est dans la fourchette haute du marché, mais cohérent avec un réseau d’acheteurs patrimoniaux que vous ne toucherez pas seul. Demandez deux mandataires concurrents, puis arbitrez sur le carnet d’adresses, pas sur 0,5 point de commission.
Vous vendez un bien à moins de 500 000 € en zone rurale. Ici, le forfait de 30 000 € TTC devient un point d’attention majeur : à 300 000 €, il représente 10 % du prix. Négociez, ou passez en convention contraire pour que l’acquéreur prenne les honoraires. Si l’agence refuse, comparez avec deux agences locales : le différentiel de net vendeur peut dépasser 15 000 €.
Vous vendez un bâtiment religieux. Peu d’acteurs savent vendre une église, un prieuré ou une abbaye désaffectée, et le sujet est sensible. C’est le vrai point fort du positionnement de l’agence : des repreneurs déjà identifiés, des projets culturels connus. Faites toutefois préciser le mandat : une église n’a pas de comparables, donc pas d’estimation facile.
Vous achetez. Le barème affiché concerne en principe le vendeur, pas vous. Mais si une annonce mentionne des honoraires à la charge de l’acquéreur, demandez le montant en euros avant la visite : sur un bien à 1,2 M€, 4 % représentent 48 000 €.