Les conditions de location d’un appartement meublé

La location meublée a de plus en plus le vent en poupe de nos jours. C’est une nouvelle forme de transaction qui consiste à mettre à la disposition des locataires une résidence avec tous le mobilier et tous les équipements nécessaires à son confort moyennant bien évidemment un loyer plus élevé.

Pratique pour les locataires, rentable pour les propriétaires, la location meublée est la nouvelle tendance du moment. Mais attention, ce genre d’opération obéit à des conditions plus spécifiques que la location à vide. Quelles sont-elles ? Le point.

Qu’est-ce que la location d’un appartement meublée ?

Avant de parler des conditions et des avantages d’une location appartement meublée, il semble important de savoir ce qu’est dans les grandes lignes ce genre de transaction.

  • Définition pratique de la location meublée

La location meublée est un autre modèle de mise en location d’un appartement ou d’une résidence.

Ce peut être dans le cadre d’une résidence principale ou secondaire en fonction des envies et des besoins de chacun.

À l’instar d’un contrat de location classique, la location meublée doit être accompagnée d’un contrat de bail dûment signé par les deux parties : le bailleur et le locataire.

Il est soumis à des délais de locations précis, mais qui pourra être renouvelé tacitement.

Contrairement à une location à vide, la location appartement meublé met à disposition des locataires des meubles et des équipements qui visent à lui assurer simplement un certain confort.

Cet avantage profite également aux propriétaires qui pourront ainsi percevoir un loyer plus important.

  • La durée d’une location meublée

Au minimum, un bail de ce type dure 1 an renouvelable tacitement. C’est-à-dire que la partie qui souhaitera rompre le contrat devra faire une demande par écrit et par lettre recommandée et respecter les délais de préavis.

  • Un contrat de bail classique à quelques différences près

On peut confondre facilement le contrat de location appartement meublé avec un autre de bail classique. Les mentions obligatoires sont plus ou moins les mêmes.

Le contrat devra notamment contenir la signature et la désignation des deux parties. Il devra également contenir la date de signature et le délai de validité du bail ainsi que la désignation du bien.

Mais il y a tout de même quelques différences. Par exemple, le contrat de location appartement meublé devra aussi mentionner les différents équipements qui auront été loués au même titre que la résidence ainsi que leur état à l’entrée du locataire.

Il y a quelques clauses spécifiques à un contrat de location appartement meublé, surtout si vous souhaitez interdire la colocation et autre opération du même genre.

  • Les avantages d’une location appartement meublée

La location appartement meublé profite aussi bien aux locataires qu’aux propriétaires.

Si les premiers y trouvent une solution pratique pour se loger correctement sans avoir à déménager toutes leurs affaires à chaque fois, les seconds l’apprécient pour le loyer qui est un peu plus important.

En outre, la gestion d’une location d’un appartement meublé est aussi facile que celle de la location à vide. Il existe sur le marché des courtiers spécialisés en la matière.

Vous avez ici, en tant que propriétaire, une plus grande liberté quant à la gestion des délais de location de votre bien, quitte à accorder des congés à vos locataires.

Très tendance, la location appartement meublé est beaucoup plus facile et rapide. Les demandes en la matière sont de plus en plus nombreuses. Les risques de carences locatives sont moindres.

Et quand bien même il y en a, il est toujours possible de souscrire à une assurance qui couvre les retards de payement.

À cela s’ajoute le dépôt de garantie de 2 mois avant le début du contrat de bail qui vous permet de garantir tout de même une certaine stabilité financière.

Et comme vous pouvez proposer votre appartement comme résidence principale ou secondaire, vous pouvez vous adresser à un plus large panel de locataire.

Un grand choix qui vous permettra de minimiser les risques de tomber sur un mauvais payeur.

Enfin, en proposant la location d’un appartement meublé, le bailleur n’a pas à se déclarer comme un professionnel de la gestion de bien immobilier.

Ce qui peut impacter également sur les participations sociales qu’il doit verser.

Les loueurs non professionnels ne doivent que le IRPP ou Impôt sur les revenus des personnes physiques. De quoi optimiser le rendement de votre appartement.

  • Les locations appartements meublées classiques

De plus en plus réputée de nos jours, la location d’un appartement meublé est disponible partout en France. Il y a cependant des modèles plus classiques de biens soumis à ce genre de transaction. On peut citer par exemple :

  • Logement étudiant

Le logement étudiant est généralement une location appartement meublé pour faciliter l’aménagement de ce dernier. C’est l’un des rares contrats à avoir un délai de bail minimum de 9 mois.

  • Location saisonnière

Il y a également la location saisonnière. Mais dans ce cas, la durée du préavis sera fixée uniquement par les propriétaires et imposée aux locataires.

  • Logement de fonction

Puis, il y a le logement de fonction proposé aussi bien aux fonctionnaires qu’à certains cadres d’entreprises privées. Ici, le contrat de bail devra alors désigner l’entreprise qui emploie le résident et le propriétaire. Ce sera en effet à l’employeur de régler le loyer.

La location appartement meublée pour une résidence principale

En règle générale, la location d’un appartement meublé se fait pour une résidence principale. C’est un moyen pratique pour se loger dans le confort notamment pour les jeunes couples et les étudiants.

Mais pour ce genre de transaction, il y a quelques normes spécifiques à respecter. Le point.

  • Des conditions de superficie à respecter

La location appartement meublé est soumise à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Entre autres termes imposés par la loi est la superficie de l’appartement en question qui doit faire au minimum 9m2.

  • Une durée de bail bien précis

Pour la location d’un appartement meublé d’une résidence principale, il faudra un bail de 1 an minimum avec une possibilité de reconduction tacite.

  • Une durée de préavis revue à la baisse

Dans ce genre de transaction, la durée du préavis a également été revue à la baisse. Il sera de 1 mois au lieu de 3 mois si la demande de rupture du contrat vient des locataires.

En revanche, les normes pour rompre le contrat de bail ne changent pas. Il faudra en faire une demande par écrit et l’envoyer par lettre recommandée au bailleur.

  • Une possibilité de congé annuel

Dans le cadre d’une location d’un appartement meublé comme résidence principale, il est possible de donner un congé annuel au locataire.

C’est l’une des distinctions les plus flagrantes de ce genre de location. Mais attention, pour ce faire, il faut respecter un délai de prévenance de 3 mois minimum pour permettre aux locataires de se préparer.

La location appartement meublée pour une résidence secondaire

Il est également possible de faire une location appartement meublée pour une résidence secondaire. C’est bien plus simple aussi bien pour les locataires que pour les propriétaires.

Les conditions de souscription à ce genre de contrat sont bien plus libres. D’ailleurs, les deux parties sont libres de déterminer la durée du bail, le loyer et les autres termes du contrat.

En outre, la location d’un appartement meublé pour une résidence secondaire n’est pas soumise à des limites de superficies.

Il est possible notamment de confier la gestion et la rédaction du contrat de bail de ce genre à des courtiers et à des gestionnaires de patrimoine.

Encore faut-il que ces derniers respectent les conditions imposées par la loi pour exercer ce type de profession.

La différence entre la location d’un appartement meublé et la location à vide

C’est évident, la location d’un appartement meublé peut avoir certaines ressemblances avec une location à vide. Mais il y a tout de même quelques différences à ne pas négliger. Quelles sont-ils ?

  • La mise à disposition des équipements et du mobilier

La principale distinction entre la location d’un appartement meublé et la location à vide est bien évidemment les équipements qui sont livrés avec la résidence en location.

Il sera notamment de l’obligation du locataire de bien entretenir ces derniers au risque de ne plus voir revenir sa caution.

  • La caution

Comme pour n’importe quel autre contrat de location, celui d’un appartement meublé est sujet à une caution.

Néanmoins, celle-ci devant aussi assurer les équipements en plus de la résidence proprement dite, la garantie peut coûter un peu plus cher.

La caution sera restituée en cas de résiliation du contrat de location à condition que les équipements et la résidence aient été bien entretenus et qu’aucun dégât n’ait été constaté.

À la fin du contrat, un nouvel état des lieux sera organisé par des experts de préférence.

  • Le loyer plus important

En outre, le loyer pour la location d’un appartement meublé sera plus important que celui d’une location classique. La loi n’impose pas de plafond aux propriétaires qui proposent ce genre de bail.

Néanmoins, si vous souhaitez réussir à louer rapidement votre bien, vous devez tout de même respecter les moyennes imposées sur le marché.

Il existe quelques techniques qui peuvent notamment vous aider à trouver le loyer idéal pour votre appartement meublé.

Par exemple, vous pouvez prendre la peine de visiter d’autres biens dans le même style et dans le même quartier ou faire estimer votre bien par des experts.

  • La location meublée : une alternative possible, mais pas pour tous les propriétaires

Malheureusement, la location d’un appartement meublé n’est pas une alternative qui s’offre à tous. Il faut en effet remplir certaines conditions pour devenir bailleur.

Notamment, vous devez respecter les normes imposées par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 et la liste des équipements nécessaires pour ce type de contrat.

De ce fait, le bailleur devra avoir un appartement d’une superficie minimum de 9m2 pour être éligible.

L’habitation en question devra respecter les normes sanitaires pour une habitation saine : aération, distribution d’eau, etc. 

Location d’un appartement meublé : quels sont les équipements obligatoires à fournir

Vous l’aurez compris, la base pour la location d’un appartement meublé est de proposer aux locataires des mobiliers et des équipements en plus de la résidence.

La loi impose notamment des seuils minimums aux objets que le bailleur doit proposer à ses locataires.

On peut qualifier le contrat de location appartement meublée quand le locataire peut disposer de :

  • La literie avec les linges de maison
  • Les rideaux et volets pour les fenêtres des chambres à coucher
  • Les plaques de cuisson
  • Les fours et les micro-ondes
  • Les réfrigérateurs et congélateurs avec un seuil de température minimale de -6 °C
  • La vaisselle et les ustensiles de cuisine
  • La table à manger et les chaises dans la salle à manger
  • Les meubles de rangement
  • Les systèmes d’éclairage de l’appartement
  • Les équipements d’entretiens comme le balai, les robots nettoyeurs, etc.

Résiliation de la location appartement meublée

Pour une raison ou une autre, vous pouvez être amené à résilier le contrat de location. Bien évidemment, il y a aussi des normes à respecter pour ce faire.

Voici notamment les bons à savoir :

  • Les droits de préavis

Les droits de préavis s’appliquent toujours pour le cas de résiliation d’une location d’un appartement meublé.

Néanmoins, on ne parle plus ici d’un délai de 3 mois comme ce fut le cas il y a quelques années. Le délai de préavis a été revu à la baisse pour 1 mois. Le but étant de protéger le droit de chaque partie au contrat.

Les démarches pour la résiliation du contrat ne changent pas. Le locataire doit faire une demande par lettre recommandée expliquant sa volonté de rompre le contrat 1 mois avant la date prévue de son déménagement.

  • La restitution de la caution

La restitution de la caution se fait uniquement après un nouvel état des lieux.

La caution peut être rendue à 100 %, en partie ou pas du tout selon les travaux de rénovation nécessaires dans l’appartement à cause du manque d’entretien des anciens locataires.

Ces termes doivent toutefois être indiqués dans le contrat de bail initial pour éviter tous malentendus.

  • Quand le propriétaire a le droit de résilier le bail

Le propriétaire peut aussi décider de rompre le bail. Mais dans ce cas, le délai de préavis de 1 mois ne s’applique pas.

Ce dernier devra respecter les anciennes conditions de résiliations de contrat de bail, à savoir proposer un préavis de 3 mois.

Le cas échéant, il devra fournir des raisons valables de vouloir rompre subitement le contrat de bail : utilisation personnelle du lieu, besoin de travaux de rénovation importante et urgente, etc.

L’augmentation du loyer dans une location appartement meublée

Et concernant le loyer ? Il a déjà été mentionné que la location d’un appartement meublé coûtait un peu plus cher que la location classique à vide.

Mais n’y a-t-il pas d’autres bons à savoir sur ce type de transaction et son coût.

  • Aucun plafond de loyer imposé

La question du plafond des loyers a fait débat depuis quelques années en France. Néanmoins, elle ne se pose pas dans le cadre d’une location appartement meublé.

En effet, les propriétaires sont libres de fixer leur loyer comme bon leur semble en se basant bien évidemment sur la surface proposée.

  • Inscrite dans le contrat de bail

Comme pour n’importe quel contrat de location, le prix du loyer ainsi que les éventuelles augmentations et révisions du prix devra être inscrit dans le bail.

Ce sont des mentions obligatoires qui impactent sur la validité et la légalité du document.

Le loyer devra être convenu entre les deux parties au contrat. Ce sera le montant accepté par le bailleur et le locataire qui devra être inscrit dans le document.

  • Impossible à moins d’une résiliation du contrat en amont

En règle générale, l’augmentation du loyer en cours d’exécution du contrat est quasi impossible à moins d’une résiliation dudit contrat ou une mention sur les conditions et les dates d’augmentation du loyer dans le contrat de bail initial.

Comment se passe la signature d’un contrat de location appartement meublée ?

La loi impose aussi quelques règles pour ce qui est de la signature du contrat de location appartement meublée. Le but étant de protéger les locataires des éventuels abus des propriétaires.

  • Les normes selon la loi Alur

Il faudra également s’attarder sur les lois sur l’encadrement des loyers de la zone en question. Il faudra aussi relire le contrat et insister notamment sur les droits et obligations de chaque partie au contrat.

Selon la loi Alur, il y a quelques démarches incontournables lors de la signature d’un contrat de location d’un appartement meublé. Outre la demande venant du locataire, il faudra faire un état des lieux et verser la caution avant de signer le contrat de bail.

Il importe également de faire le tour des règlements de la propriété : la colocation, les règles de copropriété, etc. L’état des lieux doit être fait par des professionnels qui feront un diagnostic de l’appartement pour s’assurer de la qualité de chaque équipement proposé au sein de la location.

Sachez que des clauses spécifiques pour la protection des locataires d’un certain âge seront nécessaires dans le cadre d’une location appartement meublé.

  • La location meublée libre

La location meublée libre concerne uniquement la location des résidences secondaires.

On parle d’un contrat libre, car les deux parties sont soumises à des conditions de signatures et à des normes moins strictes quant aux mentions obligatoires du contrat de bail.

Même la durée du bail sera laissée à la responsabilité pleine et entière du locataire et du bailleur.

Modèle de contrat de location d’un appartement meublé

Un contrat de location d’un appartement meublé obéit à des règles strictes imposées notamment par la loi Alur.

Il y a des mentions obligatoires à respecter afin de garantir la validité du document.

Le présent contrat est conclu entre les soussignés :

  • Nom et prénom du bailleur avec contact
  • Nom et prénom du mandataire du bailleur
  • Et le nom du locataire, ci-après désigné comme locataire

Il a été convenu comme ce qui suit :

La mise en location du logement + caractéristique de l’appartement à louer : localisation, type d’habitat, régime juridique de l’immeuble, date de construction, surface habitable, nombre de pièces principales et pièces annexes, les éléments d’équipements mis à la disposition du locataire, etc.

Pour usage d’habitation, et ce, à compter de ce jour (date de prise d’effet du contrat) et pour une durée de (durée du bail).

Conditions exceptionnelles du contrat location d’un appartement meublé : renouvellement tacite du bail, augmentation du loyer, normes de résiliation du contrat, possibilité de colocation ou non, etc.

Les parties conviennent des conditions financières suivantes :

– Loyer : montant, date d’échéance, modalités particulières

Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation : [Oui/Non] ;

Le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral : [Oui/Non].

– montant du loyer de référence : […] €/m2/ Montant du loyer de référence majoré : […] €/m2 ;

– Le cas échéant, complément de loyer : si un complément de loyer est prévu, indiquer le montant du loyer de base, nécessairement égal au loyer de référence majoré, le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement justifiant le complément de loyer.

Modalité de révision du loyer :

– Date de révision

– Date ou trimestre de référence de l’IRL

– Charges récupérables et modalités de règlement

– Modalité de payement : échéance, retard de payement, lieux de paiement, etc.

– Les travaux et entretiens des lieux : les obligations de chaque partie

– Les clauses de solidarité

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