Quelles sont les obligations d’un propriétaire envers son LOCATAIRE ?

Vous avez opté pour un investissement locatif, vous laissant notamment convaincre par les avantages fiscaux de toutes sortes et une gestion locative facile ? Grand bien vous fasse !

Mais au-delà de ces avantages, faire louer sa maison ou son appartement ouvre les portes à toute une pléthore d’obligations légales.

La loi définit en effet strictement les différentes obligations d’un propriétaire envers son locataire. Le but étant de protéger les signataires d’un contrat de bail des abus de certains bailleurs.

Ces droits et obligations s’appliquent pour toutes les formes de contrats de bail qui puissent exister en France : bail de 1 an renouvelable ou plus, bail avec caution ou non, location saisonnière ou durable, location d’appartements ou maison, etc …

Mais quelles sont exactement ces obligations ? Le point.

Un contrat écrit et en plusieurs exemplaires

En premier lieu, il incombe aux propriétaires de rédiger un contrat écrit aux locataires. Le bail doit être rédigé en plusieurs exemplaires dont un doit être confié au locataire.

Attention, la rédaction d’un contrat de location ne se fait pas aux petits bonheurs la chance.

En effet, il y a quelques mentions obligatoires que vous devez respecter au risque que le contrat en question soit frappé de nullité.

On peut citer entre autres :

  • Le type de location : meublé ou non
  • L’identité du locataire du bailleur
  • Les caractéristiques du logement : taille, volume habitable, emplacement, état des lieux, équipements mis à disposition s’il s’agit d’une location meublée
  • La date de commencement du bail et la durée
  • Le terme « reconduction tacite » si le bail est renouvelable tacitement ou les conditionne de renouvellement du bail
  • Les conditions du loyer : date de paiement, type de paiement, retard de paiement et pénalité, etc.
  • Les garanties : caution, garant, etc.
  • La signature des deux parties, après un état des lieux pour marquer le consentement mutuel
  • La date de signature du contrat ainsi que le lieu et le nom et les informations de l’huissier qui était présent

Pour éviter de se tromper dans la rédaction et dans le respect des mentions obligatoires des contrats de bail, la loi autorise actuellement l’utilisation des documents préétablis que vous devez simplement remplir avec vos informations.

C’est le genre de document que vous pouvez notamment trouver auprès des agences immobilières.

Le contrat de bail se fait sous seing privé. En tous les cas, il faut que ce dernier soit enregistré auprès d’un notaire pour avoir une valeur légale. Les frais d’enregistrement sont à la charge du propriétaire.

Une obligation de non-discrimination

Vous êtes libre, en tant que propriétaire, de choisir vos locataires comme bons vous semble.

Cependant, vous avez également une obligation de non-discrimination. Le cas échéant, vous pourriez faire l’objet de poursuite légale.

Pour choisir vos locataires, vous devez vous baser sur leur situation personnelle, professionnelle et financière. Il ne doit y avoir aucune condition de couleur de peau ou de sexe ou encore de nationalité.

Cela vaut aussi bien pour les sélections de dossiers que lors de la publication de l’annonce de mise en location. Dans vos propositions, vous ne devez pas mettre d’emblée des critères de sélection des locataires.

Vous ne pouvez pas non plus mettre des mentions sur les professions des personnes à qui la location sera ouverte, et ce, peu importe la raison. Il fait assurer une égalité des chances à tous les prétendants.

Tout sur le plafonnement des loyers

Les propriétaires, notamment à Lille et à Paris, et dans les grandes agglomérations de France, doivent également faire en fonction du plafonnement des loyers.

C’est une question qui crée encore le débat actuellement. Et si les propriétaires pensaient avoir gagné la bataille, la loi ELAN semble affirmer le contraire.

Le plafonnement des loyers est un dispositif qui vise à une plus grande facilité d’accès aux logements décents pour les certaines catégories de ménage.

Il s’agit d’une loi qui impose aux propriétaires de ne pas dépasser une certaine somme lors de la fixation de leur loyer. Ce plafond varie d’une région à une autre et en fonction de la catégorie du bien à louer.

Le plafond est notamment calculé par les autorités. Pour en prendre en compte, vous devez simplement adresser une demande auprès de la mairie de votre région.

Si le dispositif provoque la grogne chez certains propriétaires c’est qu’il ne présente pas que des avantages.

En effet, même le plafonnement des loyers permet de faciliter la mise en location des biens, et notamment aussi de profiter des différents dispositifs de défiscalisation, il limite aussi les bénéfices que vous pouvez tirer de votre bien à louer. Pourtant, dans certains cas, vous ne pouvez y échapper.

Les nouvelles conditions de sélection des locataires pour un dispositif de défiscalisation

On a encore assisté à un renouvellement des dispositifs de défiscalisation immobiliers cette année en France. Mais les conditions afin de profiter de ces abattements ont changé.

Pour ce qui est de la loi Pinel par exemple, les propriétaires ne peuvent plus placer les membres de leur famille comme auparavant. Le but étant d’assurer une égalité des chances devant l’accès au logement décent.

Pour rappel, les dispositifs de défiscalisation sont des lois qui vous permettent de profiter de 30 000 euros de réduction d’impôt en faisant louer vos biens à certaines conditions.

Parmi les nouvelles normes à respecter afin de profiter des avantages de ce genre de dispositif, on peut par exemple citer l’emplacement desdits appartements ou maisons qui doit se trouver de nos jours dans la zone A ou B uniquement.

En outre, ces abattements s’appliquent uniquement pour les investissements locatifs dont les baux durent minimum 6 ans.

Les avantages fiscaux que vous pouvez toucher varient en fonction de la valeur du bien et de votre assiette fiscale de base.

Un logement dans les normes

Tout propriétaire a l’obligation de proposer un logement décent, ou autrement dit, respectant les normes de construction en vigueur à ses locataires.

La loi définit notamment dans les moindres détails ce qu’est un « logement décent ». En ce qui concerne notamment la taille, une maison en location doit proposer au moins 9 m2 et 2,20 m de hauteur sous plafond minimales. Le volume habitable minimum devra être de 20m2.

Ce doit être également un bien sécurisé, et respectant les normes de mise en étanchéité hors eau et hors air des bâtiments.

En outre, désormais, avant la mise en location, les diagnostics immobiliers sont également devenus obligatoires et à la charge du propriétaire. Le but étant de vérifier une exposition à l’amiante au plomb, à l’humidité, etc.

Quand bien même vous auriez opté pour une location vide, il est de certains équipements que vous devez fournir indubitablement avec le logement.

On peut citer par exemple le chauffage, les toilettes et lieux d’aisance, l’électricité, l’isolation et la sécurisation des différentes installations comme les escaliers ou encore les terrasses, etc.

Si vous avez notamment opté pour une location meublée, vous devez bien évidemment fournir des équipements fonctionnels et tout ce dont vos locataires peuvent avoir besoin afin de bien vivre dans l’appartement.

On peut citer entre autres des équipements mobiliers, des ustensiles de cuisine, etc. Ces derniers sont couverts dans la caution que vous demandez au début du contrat de location.

Ces normes sont énumérées et beaucoup plus concises dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

La loi explique également les raisons de cette précision à l’extrême des obligations des propriétaires sur le respect des normes. Il s’agit d’un gage de la sécurité des locataires.

Des équipements en état de fonctionnement

Lors de la mise en location de votre bien immeuble, vous avez le choix entre une location vide ou meublée. Dans les deux cas, il est de certains équipements que vous devez fournir avec le contrat de location.

Faisant partie des normes de location d’une maison décente, il est de l’obligation du propriétaire de garantir le bon fonctionnement de ces derniers.

Dans le cas d’une location à vide, on parle notamment du tableau électrique, mais aussi des systèmes de chauffage et de climatisation de la maison.

Dans le cas d’une location meublée, cette norme peut aussi toucher les appareils électroménagers de toutes sortes, les télévisions et autres accessoires électriques ou non qui sera fournie avec le bien et qui devra assurer le confort et la sécurité des locataires.

Une rénovation du bien

La loi insiste également sur l’importance de la mise en conformité des biens en location.

Il s’agit en quelque sorte de réaliser les rénovations nécessaires afin que l’appartement ou la maison respecte les normes en vigueur.

Si la mise en conformité intervient notamment au milieu de la réalisation du contrat de bail, cela ne pourrait avoir des incidences sur celui-ci, aussi bien les loyers que les obligations des propriétaires restent valables.

Il est possible pour les locataires d’engager des recours légaux afin d’obliger le propriétaire à réaliser les travaux de rénovation de rigueur pour une remise aux normes des biens à louer.

Mais généralement, ce genre de travaux intervient entre chaque contrat de bail. Toutefois, on constate depuis peu un relâchement des propriétaires pour ce qui est de la réalisation des travaux en question.

Et pour cause, ils ne souhaitent pas engager des dépenses dans ce genre de projet.

Contrairement aux petites réparations dues à une mauvaise exploitation du bien par les locataires en effet, la mise en conformité est à la charge des propriétaires et ne pourra être soustraite des cautions.

La réalisation des grands travaux d’entretien du bien

La réalisation des grands travaux d’entretien du bien sera à la charge du propriétaire. Le locataire devra uniquement ouvrir l’accès à son logement pour ce faire à une date convenue entre les deux parties.

Les grands travaux d’entretien consistent à assurer le confort et la sécurité des locataires.

Ce sont, à proprement parlé, les rénovations annuelles obligatoires pour l’entretien du bien immobilier : rénovation électrique, chauffage, isolation, plomberie, couverture, etc.

Ces grands travaux peuvent être organisés du propre chef des propriétaires ou être réclamés par les locataires en fonction de l’état des lieux.

Le paiement de ce genre de travaux sera entièrement à la charge du propriétaire et ne peut être soustrait des cautions. C’est le même principe notamment que la mise en conformité des biens.

Ces grands travaux sont notamment précisés et cités dans la loi du 6 juillet 1989 dans la liste des « travaux d’Hercule ».

Ils touchent à la fois la réparation des équipements trop vétustes et le remplacement des systèmes de chauffage, en passant bien évidemment par le remplacement des ouvrants de la maison, etc.

Les petits travaux de réparation : qui les paye ?

Selon le droit de bail, les propriétaires doivent également se charger de répondre à tous les besoins des particuliers.

Les petits travaux de réparations sont également à leur charge : le remplacement des interrupteurs et prises, des accessoires de robinetterie, la réparation des fuites ou des canalisations bouchées, etc …

En d’autres termes, vous devez également payer les travaux pour le confort de vos locataires.

Ces petits travaux touchent à la fois l’immeuble en lui-même que les différents équipements qui auront été mis à disposition des locataires.

Ils se font uniquement à la demande des locataires et peuvent notamment être réglés par votre gestionnaire de bien locatif.  

Que dire de la caution ?

Lors de la signature du contrat de bail, vous pouvez exiger l’équivalant de 1 mois de loyer comme caution à vos locataires.

C’est pour prévenir notamment aux retards de loyer, voire le non-paiement de 1 mois de loyer, et les travaux de remise en état des lieux après le départ des locataires.

Mais l’obligation de fournir une caution doit être mentionnée dans le contrat.

En outre, la caution ne devra servir que pour la réparation des dégâts ans le bien ou les équipements qui ont été mis à la disposition des locataires dont ils n’ont pas pris soins. Le cas échéant, il faudra la restituer à la fin du contrat.

Pour toucher la caution, vous devez en amont faire un état des lieux par un professionnel et en présence d’un notaire.

De même, avant de penser à restituer toute ou partie de la caution à la fin du bail, vous devez estimer l’état de votre bien.

Vous ne pouvez garder que l’équivalent des devis de réparation proposés par les artisans.

Le droit à la location paisible du logement : kézako ?

Selon la loi du 6 juillet 1989, les propriétaires ont l’obligation de garantir une location et une jouissance paisible à tous leurs locataires.

Autrement dit, vous êtes le garant du confort et du bien-être de vos locataires.

En outre, vous ne pouvez intervenir dans leur manière de gérer le bien, pour peu qu’ils respectent les conditions de sous-location et de colocation ainsi que les règlements de la copropriété.

Le droit à la location paisible du logement signifie également qu’en cas de problème avec le voisinage, ce dernier peut se tourner vers vous afin de trouver des solutions pérennes et sûres à la situation.

De plus, ce droit implique également que les propriétaires doivent informer les futurs locataires des anciens déboires du bien en question : catastrophe naturelle, insécurité, etc.

Les locataires ne sont pas les seuls à devoir présenter des documents lors de la conclusion du contrat de bail

Il est bien entendu et connu que lors de leur offre de location, les locataires doivent fournir un certain nombre de documents aux propriétaires.

Le but étant de leur permettre de choisir leur locataire en toute connaissance de cause et d’éviter autant que possible les malentendus et les conflits.

Mais sachez qu’en tant que propriétaire, vous avez également quelques documents à présenter.

On peut citer par exemple :

  • Le rapport de DPE
  • Le constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles d’avant 1949
  • Le rapport d’état des risques de pollution
  • Le rapport de conformité des installations électriques pour les maisons vieilles de 15 ans
  • Le rapport de conformité des installations à gaz pour les propriétés de plus de 15 ans

Mauvais payeurs : vous avez tout de même des droits

La loi protège également les mauvais payeurs. Ce sont les locataires qui, pour une raison ou une autre, ne respectent pas les mensualités du contrat de bail.

Même dans ce genre de cas, le propriétaire ne peut pas expulser simplement et purement. Il doit passer par tout un panel de démarches juridiques et administratives.

Le recouvrement des loyers impayés est plus ou moins une procédure lente et complexe. Ce qui pousse d’ailleurs certains propriétaires à les laisser aux assureurs.

Ce qui est, pour votre information possible si vous avez souscrit à une assurance loyers impayés.

Tout commence par des lettres de mise en demeure du locataire, qui doit être faite par des huissiers et relancer 3 fois à quelques semaines d’intervalles.

Sans réponse de la part du locataire, le propriétaire pourra entamer des recours judiciaires afin d’exiger le règlement des loyers impayés, voire l’expulsion du locataire mauvais payeur.

Le juge tranchera et donnera un mandat à faire exécuter, toujours par voie d’huissier.

Abandon de logement : une démarche légale et complexe

Selon la loi, l’abandon de logement signifie que les locataires sont simplement partis sans avertir les propriétaires de la résiliation du contrat.

C’est ce que l’on appelle « le départ à la cloche de bois ». Malgré tout, ils conservent certains droits et obligent les propriétaires à respecter un certain nombre de démarches pour la constatation de la résiliation du contrat avant de disposer du logement en question.

Notamment, vous devez faire appel à un huissier de justice afin de confirmer le déménagement des locataires et réaliser une mise en demeure desdits locataires.

Le document de constatation établit par l’huissier devra être enregistré auprès de la mairie de votre commune, de la gendarmerie et signé en présence de témoins neutres.

Sans réponse à la mise en demeure, le propriétaire devra ensuite saisir le juge pour une requête de résiliation forcée du bail.

La demande en question devra contenir quelques informations sur le bailleur, mais également sur le locataire et le domicile objet du contrat de location à l’origine.

Cette dernière doit être accompagnée de la constatation de l’huissier afin que le juge puisse prononcer la résiliation effective du bail.

Enfin, vous, en tant que propriétaire, devrez informer lesdits locataires de la rupture légale et définitive du contrat avant de disposer de votre bien comme bon vous semble, et notamment le relouer.

Les conséquences du non-respect de ces obligations

Défini notamment par la loi, le non-respect de ces obligations peut entrainer certaines conséquences, plus ou moins désagréables pour les propriétaires bailleurs. Le point.

  • La nullité du document

Vous devez respecter notamment les mentions légales d’un contrat de bail. Et pour cause, le cas échéant, le document peut être frappé de nullité.

Tous les droits dont vous disposez dans ledit document ne seront pas valables. Les locataires peuvent trouver là un moyen d’échapper à leurs propres engagements.

  • Un procès pour la réparation des dommages ou la remise aux normes du logement

Les locataires vous demandent de réparer et d’entretenir le bien ? Vous êtes récalcitrant ? Sache que ces derniers ont différents recours pour vous obliger à respecter vos obligations.

Les procès de ce genre ne sont pas rares en France depuis quelques années. Les conflits entre locataires et propriétaires touchent généralement la non-conformité des biens.

Ce qui ouvrira droit à des DI pour les locataires et une obligation de réparer à leur charge pour les propriétaires.

  • Des pénalités en tout genre

Le non-respect des règles de non-conformité et d’expulsion, voire de bien d’autres encore peut entraîner des pénalités en tout genre.

Les locataires peuvent en effet entamer des poursuites auprès de la TPI pour vous obliger à respecter vos engagements.

Les juges ont un pouvoir discrétionnaire sur les peines que vous pouvez encourir.

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