Auparavant, faire un prêt immobilier de 4,2 % semblait être une bonne affaire. Mais, de nos jours, les taux d’intérêt deviennent encore plus bas et atteignent les 3 % et 2 %.

Face à cette baisse historique, beaucoup de famille ou d’individu veulent renégocier leur crédit voire même changer d’établissement financier.

Avant de prendre cette importante décision, vous pouvez toujours tenter de renégocier votre crédit immobilier.

Ce même établissement pourrait vous offrir des conditions financières bien meilleures. Alors, comment convaincre votre banque de bien vouloir renégocier votre prêt ?

Les arguments convaincants pour renégocier

Généralement, la renégociation d’un prêt immobilier s’effectue au sein de l’organisme où vous avez fait votre contrat initial.

Il suffit de prendre un rendez-vous auprès de votre banquier et de négocier un nouveau taux pour votre crédit.

Pour le convaincre, il faut être diplomate en exposant les taux sur le marché de l’immobilier.

Vous pouvez également exposer le risque de surendettement. En effet, si vous avez fait plusieurs emprunts et que vos mensualités ne vous permettent pas de vivre correctement, vous avez le droit de demander à la banque de réduire le taux d’intérêt de votre prêt. Ainsi, vos paiements seront plus faciles à effectuer.

Cependant, n’oubliez pas de vous renseigner sur le rachat de crédit auprès des autres organismes concurrents.

Même si vous ne voulez pas changer d’établissement financiers, le fait de lui présenter des offres plus attrayantes pourrait jouer en votre faveur.

C’est une autre technique qui facilitera vos démarches et vous permettra d’obtenir un taux plus avantageux.

Enfin, le dernier argument que vous pouvez avancer est votre profil d’emprunteur. Au cas où votre situation financière a eu une évolution depuis le temps que vous avez contracté, cela pourrait être un grand avantage.

Si vous n’avez plus de difficulté financière, la banque prendra en compte votre profil et acceptera automatiquement votre demande.

Vous sortirez gagnant et aurez plus de chances de contracter un crédit immobilier avec un meilleur taux.

Étudier les conditions de financement sur le marché

Depuis 2012 jusqu’à maintenant, les taux d’intérêt pour faire un emprunt n’ont cessé de diminuer. Ils ont atteint un niveau historique en juillet 2015.

Si vous êtes parmi les personnes qui ont contracté un prêt immobilier durant ces années, les taux et les conditions sont moins avantageux.

Mais, la situation actuelle n’est plus la même, c’est pourquoi vous pouvez faire baisser le taux d’intérêt de l’argent que vous devez encore rembourser à votre banque.

La stratégie la plus simple pour obtenir une renégociation avec les meilleures conditions est de voir les propositions de rachat de crédit dans les autres organismes financiers.

Vous serez alors au courant des propositions qu’offrent les autres banques en matière d’assurance et de taux d’intérêt. De cette manière, vous aurez une idée précise des gains que vous pouvez faire.

En quelque sorte, vous montrerez à votre banquier votre motivation. D’ailleurs, c’est une possibilité qui vous poussera peut-être à changer d’établissement bancaire.

Pour éviter votre départ, l’établissement sera obligé de faire une renégociation automatique de votre prêt. Il analyse toutes les propositions que vous avez faites.

Pour avoir des propositions gratuites et sans faire d’engagement, vous pouvez effectuer une demande de simulation.

Comment faire une simulation avant les renégociations ?

Renégocier son crédit immobilier est une opération à la fois délicate et séduisante, mais vous vous demandez sûrement comment savoir si elle sera rentable ? Il suffit de faire une simulation disponible en ligne.

Ainsi, vous serez sûr et certain qu’une renégociation est optimale ou non. Même si les crédits affichent des taux très bas, la procédure de renégociation n’est pas toujours rentable sur le plan financier.

Sachez que ce genre d’opération requiert une somme d’argent considérable pour payer les frais comme les indemnités de remboursement anticipé et la nouvelle garantie. Cela peut largement dépasser le montant initial de votre budget.

Tous les outils de simulation se basent sur le montant initial de votre prêt, les taux, la date de mise en place, la durée sans oublier le département de l’emprunteur.

La première méthode consiste à faire une comparaison de l’ancien échéancier avec la nouvelle proposition toujours sur une durée de crédit identique.

Au cas où les mensualités sont inférieures ou que la durée est réduite, c’est vous qui sortez gagnant puisque vous obtenez de l’argent.

La deuxième technique est de fournir les échéanciers qui rappellent le montant global des intérêts qui est versé durant la durée restante du prêt. Il reste plus qu’à comparer la somme globale et le tour est joué.

Il peut parfois y avoir un « manque à gagner ». Dans ce cas, vous devez tout de suite contacter votre banque pour lui exposer votre situation.

Toutefois, l’établissement financier n’accepte pas gratuitement ce genre d’opération, car il y a des risques financiers. Il faut être patient et vigilant pour éviter les litiges.

Les démarches à suivre avec les risques encourus

Tous les établissements bancaires sont au courant que les taux d’intérêt d’un prêt immobilier ont exceptionnellement baissé. C’est ce qui pousse la majorité des ménages à vouloir renégocier.

Cependant, le Crédit Agricole, Mutuel, Foncier, la Caisse d’Épargne et les autres restants sont réticents vis-à-vis de cette bonne nouvelle. Ils n’arrivent pas à substituer l’ancien prêt par un nouveau.

Dans ce cas, il ne vous reste plus qu’à quitter votre banque actuelle, mais vous risquez de nuire à votre profil de client fidèle.

De plus, il y a une multitude de démarches administratives à faire jusqu’à la mise en place d’un nouvel emprunt. Par ailleurs, des frais vous seront imposés, restez toujours sur vos gardes.

Les dossiers à fournir pour renégocier son prêt

Généralement, les demandes de renégociations de prêt s’effectuent par courrier électronique. Dans ce cas, vous envoyez une lettre recommandée avec AR à votre banquier.

Quand vous arrivez au siège, soyez un « bon élève » en emmenant tous les dossiers nécessaires et les arguments solides.

Comme le dossier initial, votre dossier de renégociation doit comporter :

– la photocopie de l’acte d’achat du bien financé avec votre prêt

– le tableau d’amortissement du prêt immobilier en cours et tous les autres crédits y afférents

– les pièces justificatives de vos revenus mensuels c’est-à-dire les trois derniers bulletins de salaire pour un salarié ou les trois dernières liasses fiscales annuelles pour un commerçant

– la photocopie du passeport ou carte d’identité

– la photocopie des relevés bancaires du dernier trimestre écoulé

– la photocopie des trois derniers avis d’impôt sur le revenu

Les conditions pour pouvoir renégocier un crédit immobilier

Votre principal objectif est de convaincre votre banquier de votre démarche et des intérêts financiers qu’elle représente pour l’établissement.

Pour arriver à vos fins, il faut réunir trois conditions :

– le différentiel de taux entre l’ancien et le nouvel emprunt, excepté s’il s’agit d’un prêt élevé de plus de 300 000 euros ou ayant une durée supérieure à 20 ans

– le capital qui reste doit être d’au moins 70 000 euros

– la renégociation doit se faire rapidement et le plus tôt possible dans le planning de remboursement.

Cette dernière condition est une chose primordiale étant donné que les banques sont tout à fait conscientes que dans le cadre d’une renégociation, le temps joue toujours en leur faveur.

En outre, sur les forums en ligne, vous risquez de tomber sur des histoires défavorables d’emprunteurs avec un dossier qui traine ou confrontés à des accords de réaménagements non contractuels.

Vous devez optimiser votre démarche en rassemblant tous les documents nécessaires sans oublier de vous renseigner sur la procédure à suivre.

L’assurance dans la renégociation d’un prêt immobilier

Même si l’assurance n’est pas du tout obligatoire, certains organismes émetteurs de crédit l’exigent.

L’assurance emprunteur est destinée à couvrir tous les incidents de la vie susceptibles de vous empêcher d’honorer votre dette.

Elle comprend les garanties comme le chômage, le décès, l’invalidité totale ou partielle qui conduit à l’incapacité permanente ou temporaire de travail.

Souvenez-vous que la procédure de calcul de votre prêt représente en moyenne 31 % du coût total. C’est un élément important que vous devez prendre en compte.

Lorsque vous souhaitez renégocier votre prêt immobilier, cela implique aussi le recalcul de vos assurances décès et chômage.

Ainsi, vous devez bien y réfléchir avant de prendre votre décision et d’entamer les négociations.

Les frais à payer en renégociant son emprunt

Seul le taux d’intérêt est modifié lors d’une renégociation. Votre banque exécutera deux options, soit elle éditera un nouveau contrat, soit elle rajoutera seulement un avenant à votre dossier en notifiant les modifications.

Aucun frais ne sera exigé durant cette opération. Vous n’avez pas à souscrire à une autre garantie puisque vous garderez la même.

À part les éventuels frais, vous devez également considérer les pénalités supplémentaires occasionnées par le réaménagement de l’emprunt.

Pour minimiser les surcoûts, essayez de persuader votre banquier pour qu’il révise les conditions de votre prêt immobilier actuel. Ainsi, vous acquittez des pénalités de remboursement et des frais de dossier.

• Frais de dossier

Les frais de dossier négociables peuvent s’appliquer quand vous renégociez avec votre banque actuelle, surtout si vous entrez dans le dernier tiers de vie de votre emprunt.

Vous devrez alors payer les frais d’avenant, car vous avez modifié le contrat de prêt initial. En d’autres termes, des frais administratifs s’appliquent à votre nouveau prêt renégocié.

Deux formules vous seront proposées : un forfait de 150 euros en moyenne ou un pourcentage du montant du capital restant dû généralement de 1 %.

• Frais de garantie

Qui dit nouveau prêt signifie : nouvelle garantie. Or, celle-ci génère des frais qui varient de 0 % à 5 % du capital. Cela dépend également du type de garantie que vous avez choisi : la reprise d’hypothèque ou la caution.

La première option est plus onéreuse, car vous aurez à signer un acte de garantie hypothécaire ce qui demande l’intervention d’un notaire.

En revanche, une hypothèque de second rang permet d’éviter les frais de mainlevée sur la première hypothèque. Ces derniers sont terminés avec le prêt annulé.

L’autre alternative de fournir une garantie, consiste à mettre en place une caution d’une personne physique ou à assurer un placement comme garantie de l’emprunt.

Si vous voulez faire un prêt de moins de 30 000 euros, n’oubliez pas de négocier la suppression de la garantie. Ainsi, vous serez épargnés des coûts et formalités.

Dans les autres cas, impliquez les frais au total du nouveau crédit, sinon vous serez obligés de les financer de vos propres économies.

Le rachat de crédit est-il une bonne option ?

Si votre banque refuse catégoriquement de renégocier votre prêt immobilier, vous pouvez tenter une autre option auprès des concurrents : faire un rachat de crédit immobilier ou un regroupement de crédits.

Cette option représente 45 % du volume total des prêts en 2016, selon l’UFC-Que-Choisir.

Encadrée par la loi, cette pratique prévoit des pénalités de remboursement anticipé. Mais, cela ne freine pas les emprunteurs dans leurs décisions.

L’avantage de cette pratique est que vous pourrez profiter d’un nouveau prêt à taux réduit par rapport au précédent.

Le rachat de crédit est très intéressant à condition que la différence entre les deux taux d’emprunts soit suffisante pour couvrir certains points :

– les pénalités de remboursement anticipé avec 6 mois d’intérêt et 3 % du capital restant dû

– le montant du capital restant dû doit être significatif : au moins 50 000 euros

– les frais de mise en place d’une nouvelle garantie, c’est une option facultative

– le temps passé à mettre en place le nouvel emprunt et à assurer les démarches de transfert de compte.

Les pénalités de remboursement anticipé

Selon la loi Scrivener, les pénalités de remboursement anticipé correspondent à 3 % du capital restant dû, plafonnés à 6 mois d’intérêts.

Toutefois, cette pénalité est directement supprimée si le remboursement intervient à la suite des situations suivantes :

– changement de lieu de travail ou de celui de votre partenaire

– décès ou cessation non volontaire de l’activité professionnelle. Cette disposition s’applique sur les contrats signés après le 30 juin 1999.

Cette clause reste tout de même négociable si vous ne changez pas de banque.

D’ailleurs pour alléger les démarches, les établissements financiers traitent les réaménagements de contrat de prêt en interne. Ils procèdent à une substitution.

La différence entre rachat et renégociation de crédit immobilier

• Renégocier le crédit

C’est le fait de discuter avec son établissement prêteur pour restructurer les conditions du crédit.

L’emprunteur demande directement à sa banque de baisser le taux d’intérêt pour bénéficier d’un meilleur taux jusqu’à la fin du contrat de son emprunt.

Or, la banque n’est pas du tout obligée d’accepter cette demande. Mais, si la renégociation est acceptée, elle rajoute seulement un avenant au contrat du prêt immobilier.

• Faire un rachat de crédit

Quand la restructuration du crédit ne marche pas, l’emprunteur pourra alors regrouper ses crédits. Dans ce cas, il joue la concurrence entre les banques pour avoir le meilleur rachat de crédit sur le marché.

Il sera inscrit dans une nouvelle banque avec un nouveau taux bien plus intéressant. Il aura aussi un nouveau contrat de prêt et une nouvelle assurance emprunteur.

Cependant, cette démarche implique une série de dépense incontournable pour l’emprunteur : les frais de dossier, les pénalités du remboursement anticipé, l’hypothèque pour la souscription au nouveau crédit.

Vous devez d’abord calculer l’ensemble des frais par rapport aux économies réalisées sur le coût du crédit.

Les conseils pratiques pour réussir une renégociation de prêt auprès de sa banque

• Demander l’aide d’un courtier

– un dossier est bon quand il y a un apport supérieur à 30 %, une situation professionnelle stable (CDI de plus d’une année), des revenus mensuels supérieurs à 5 000 euros pour un couple, un peu d’épargne.

Pour mettre les chances de votre côté, mettez en avant tous ces arguments frappants et recevables.

N’oubliez pas de mentionner votre état de santé, le fait d’être non-fumeur, si c’est le cas, les projets futurs, la carte de la fidélité à l’établissement.

–un dossier moyen c’est un couple qui vient avec 3 500 euros de revenus par mois et qui cherche à emprunter 150 000 euros avec un apport de 10 à 15 %.

Dans ce cas, il faut recourir au service d’un courtier. Ce dernier ne négocie pas directement votre dossier auprès des conseillers des banques. La négociation se fait uniquement pour les bons dossiers ou au contraire : limite.

L’intérêt du courtier consiste à une aide technique. Il vous aidera à identifier les prêts réglementés ainsi que les astuces favorables pour faire une baisse du coût global du dossier.

–un dossier est limite quand l’intervention d’un courtier est payante. Il passe une durée d’emprunt longue d’environ 30 ans et fait une restructuration de crédit.

l lisse les mensualités et resolvabilise le client. Ce rallongement permet de faire baisser les mensualités afin de dégager une nouvelle capacité d’emprunt.

Ne jamais faire un prêt sur une trop longue durée

C’est une opération plutôt dangereuse, mais qui est encore pratiquée par certains établissements de crédit.

Cette procédure consiste à effectuer une renégociation de crédit pour profiter de l’argent économisé comme capital.

En parallèle, ce même capital est utilisé pour contracter un prêt immobilier à très longue durée, plus de 25 ans.

La banque exige alors une hypothèque sur le bien contre le risque élevé de ce type de montage.

Bien évidemment, le coût de cette opération est important, c’est pour cette raison que l’établissement engrange un maximum d’intérêt lors des premières années.

Durant toute cette période, le client n’aura pas encore remboursé le capital. De plus, 25 à 30 ans de crédit c’est très long.

Il peut y avoir des choses imprévues, notamment un accident de l’emprunteur, mais la banque ne court aucun risque.

En dehors des risques y afférents, plus la durée du prêt est longue, plus le coût du crédit est élevé pour l’emprunteur.

Éviter de tricher sur le taux d’endettement

Si votre reste à vivre est en dessous de la moyenne, moins de 1 200 euros pour un couple alors que le taux d’endettement dépasse les 33 %, il est inutile de faire un montage (contracter un prêt sur le long terme).

Vous courrez un risque important d’aléa professionnel. D’ailleurs, l’ensemble de vos crédits (auto, immobilière, revolving, consommation) ne doivent pas dépasser les 33 % d’endettement.

Une autre proposition qu’il faut catégoriquement fuir, c’est quand l’établissement présente un taux d’appel qui permet de se retrouver sous la barre des 33 % d’endettement.

Malheureusement, cela augmente les années suivantes. De nos jours, plusieurs de ces organismes financiers ont mis en place des logiciels spécialisés capables de calculer le taux d’appel proposé. Tant pis si le taux explose l’année d’après !

Comparer les contrats d’assurance

Pour couvrir les risques d’accident subits, les banques exigent une souscription à une assurance.

Cette alternative n’est pas un simple accessoire, car elle représente 30 % du coût total du crédit, notamment pour un couple assuré à 100 % chacun.

Les banques proposent leur propre contrat de groupe puisqu’elles gagnent des commissions conséquentes des assureurs sur chaque contrat d’assurance. Elles bénéficient d’une prime de 40 % par emprunteur.

Grâce à Loi Lagarde, il est désormais possible de souscrire à une assurance externe à celle de votre banque actuelle. Que ce soit au début ou au milieu du crédit immobilier, cela vous permettra de faire quelques économies.

Lorsque vous faites une comparaison entre deux assurances-emprunteurs, regardez toutes les conditions proposées. Certaines assurances semblent compétitives, mais sont restrictives en termes de couverture.

Voici les critères à observer :

– couvrir les cas d’incapacité, de décès et d’invalidité

– l’indemnisation est forfaitaire ou indemnitaire

– être vigilant au paragraphe des exclusions.