Depuis quelques années, nous notons une modification des normes et de la législation sur les logements et les droits immobiliers.

Parmi ces nouvelles normes, la majorité, pour ne pas dire toute, ont été apporté par la loi Elan Logement.

Quel est ce texte ? Quelles sont les mesures qui ont été annoncées ? Quels sont les avantages de la mise en application de ce dernier et les inconvénients ?

Retour sur les bons à savoir sur la loi Elan Logement.

Quelques mots sur la loi Elan Logement

En amont, il importe de connaître ce qu’est véritablement la loi ELAN logement. Il s’agit d’une nouvelle loi mise en application depuis 2018 en France, mais encore ?

Définition de la loi ELAN Logement

Le sigle ELAN signifie littéralement Loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

Elle a été adoptée et mise en application le 23 novembre 2018 et annonce quelques changements dans les droits de bail et de construction ainsi que pour la rénovation des biens immobiliers.

Dans les archives de l’Etat, la loi ELAN logement porte la référence NOR : TERL 1805474L.

Il s’agit d’une loi organique qui vise une meilleure protection des droits des loueurs comme des locataires et un meilleur encadrement des transactions immobilières ainsi que la construction immobilière.

Elle répond également à quelques enjeux devenus primordiaux depuis quelques années en France en ce qui concerne les baux et les propriétés immobilières : les normes écologiques de construction, DPE et la numérisation de certaines démarches.

Dans cette optique, elle prévoit plusieurs dizaines de mesures.

Historique de la loi ELAN logement

La loi ELAN logement ou loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a été présentée en conseil des ministres en avril de la même année.

Elle a vu le jour sous le joug du ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard et le secrétaire d’État Julien Denormandie.

Elle a été adoptée par la 15e législature de la 5e république de France sous le gouvernement de Édouard Philippe.

Adopté par le Sénat le 16 octobre 2018 et promulgué par le Président de la République le 15 novembre de la même année, la loi ELAN logement n’est réellement entrée en application qu’au mois de novembre, en annonçant notamment quelques changements dans les contrats de bail, de rénovation et de construction immobilière.

Cette dernière s’adresse aussi bien aux simples particuliers qu’aux promoteurs et autres professionnels immobiliers.

Les enjeux de la loi ELAN logement

La loi ELAN logement s’inscrit dans un contexte politique et social assez houleux en France.

Les enjeux de ce nouveau texte de loi sont nombreux. D’ailleurs, elle propose énormément de changement et de mesures désormais applicables en France.

La loi ELAN logement a pour objectif premier de contrôler, limiter et lutter contre la crise du logement en France.

Elle prévoit quelques mesures afin de proposer une meilleure égalité des chances face aux logements et la construction ainsi qu’une facilité d’accès à certains types de logement.

Par ailleurs, elle vise une meilleure protection des droits de chaque prétendant au contrat, tant les locataires que les bailleurs ainsi que les promoteurs immobiliers pour une meilleure gestion et diversification du parc immobilier en France.

Quelles sont les différentes mesures annoncées ?

La loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique annonce notamment quelques mesures et changements dans le domaine immobilier et les investissements locatifs. Quelles sont-elles ? Le point.

• Sur le contrat de bail

Visant à un meilleur encadrement des investissements locatifs, la loi ELAN logement facilite la rédaction du contrat de bail qui pourra désormais se faire de manière numérique, mis à part quelques exceptions dont notamment la partie sur la caution.

De quoi faciliter la démarche. En outre, pour le bail, il est possible d’utiliser des contrats préétablis par les agences immobilières ou disponibles en ligne afin d’éviter toute erreur et accélérer les démarches.

Mais ce n’est pas le seul changement annoncé dans cette nouvelle norme.

En effet, la loi ELAN logement semble confirmer l’ancienne loi qui a créé le débat en France depuis quelques années : le plafonnement de loyer dans certaines régions de l’hexagone, et ce, avec des mesures beaucoup plus strictes en cas de non-respect des normes imposées.

Des amendes sont notamment prévues aussi bien pour les particuliers que pour les entreprises de location immobilière.

En plus, la loi ELAN logement prévoit aussi quelques changements afin de protéger les locataires des expulsions abusives des propriétaires.

Néanmoins, la loi protège aussi les squatteurs qui doivent désormais bénéficier d’une trêve en hiver, à savoir entre novembre et mars.

Pendant le reste de l’année, les occupants sans titre disposent dorénavant de 2 mois entre le commandement de vider les lieux et l’expulsion proprement dite.

• Sur les permis de construire

Les permis de construire seront désormais plus accessibles, et ce, grâce aux nouvelles normes imposées par la loi ELAN logement.

D’ici 2022 notamment, la mise en place d’une plateforme dédiée aux demandes de permis de construire sera mise en place.

Mais à cela s’ajouteront aussi des mesures sur la protection des droits des particuliers en cas de conflits concernant la construction d’un bien. Les recours restent possibles et permet notamment de stopper nette toute nouvelle construction.

En outre, afin de protéger les droits à la fois des particuliers et des constructions, la loi ELAN logement prévoit une accélération des procédures et des jugements en cas de plainte et réclamation à la suite d’une construction, mais aussi des mesures de protection contre les dénonciations abusives.

Les jugements se feront dans un délai de 10 mois maximum en cas de dénonciation abusive. Les peines dans ce genre de cas seront plus sévères.

• Le bail mobilité : kézako ?

Le bail mobilité est la réelle nouveauté annoncée par la loi ELAN logement.

Il s’agit d’un avantage accorder notamment aux professionnels affectés ou encore aux personnes victimes de mobilisations pour des formations ou autres raisons indépendantes de sa volonté.

Il s’agit d’un contrat bail bien spécifique qui s’applique uniquement pour les locations de moins de 10 mois maximum et concerne uniquement la mise en location meublée.

Il permet notamment de mettre un cadre légal pour ce genre de contrat et de permettre une meilleure protection des locataires.

Pour une location meublée de 10 mois maximum, le loueur ne peut :

• Demander une garantie
• Faire un renouvellement tacite du délai de bail
• Imposer une clause de solidarité face aux loyers s’il s’agit d’une colocation

Cependant, ce genre de contrat de location peut être assujettis à une demande de caution et peut être résilié à n’importe quel moment, par l’un ou l’autre des participants au contrat.

Le tout est de respecter les normes classiques de la rupture d’un contrat, délai de préavis compris.

Par ailleurs, pour un contrat de ce genre, les charges de réparation et d’entretien du logement peuvent être forfaitaires. Ce qui est un avantage pour les locataires.  

• Sur les HLM

Les HLM ou Habitation à Loyer Modéré sont particulièrement touchés par la loi ELAN logement.

Afin de lutter notamment contre la crise du logement, cette mesure se veut encourager la vente de ce genre d’immeuble, voire de proposer d’ici quelques mois la vente de 40 000 HLM.

La cession de HLM consiste à vendre plusieurs lots d établissements de ce genre en faveur des promoteurs ou investisseurs afin de permettre la création de nouveaux logements en France.

Actuellement, dans l’hexagone, on compte pourtant 8 000 transactions du même type.

En outre, la nouvelle loi ELAN logement permettra aussi aux locataires de changer de résidence en fonction de l’évolution de sa situation.

Cette dernière sera notamment étudiée par la commission d’attribution des logements. Les locataires pourront faire une demande tous les 3 ans.

Les locataires pourront entre autres changer d’adresse en cas de :

– D’augmentation du nombre de personnes qui vivent dans le même appartement au cours des 3 ans précédents

– Changement de situation en cas de handicap

– Changement des possibilités financières

– Sur la cohabitation intergénérationnelle solidaire

On parle de cohabitation intergénérationnelle solidaire quand il s’agit d’un contrat de location de bien immobilier entre un étudiant ou un jeune et une personne âgée.

Prisé tant pour son côté pratique que pour sa modicité, ce genre de transaction a de plus en plus le vent en poupe en France depuis quelques années.

Ce qui nécessite des règlements plus stricts afin de mieux protéger les droits de chaque participant au contrat. La loi ELAN logement apporte notamment ces nouvelles normes.

• Sur l’habitat inclusif

Le maintien à domicile des personnes âgées ainsi que ceux en perte d’autonomie et à mobilité réduite doit également obéir à quelques nouvelles normes. Le but étant d’assurer la sécurité et le bien-être des occupants.

Les nouvelles normes d’habitat inclusif sont inspirées du décret n° 2019-629 du 24 juin 2019.

Ce dernier touche à la fois au plan de financement disponible pour la construction et la remise aux normes des habitats inclusifs jusqu’aux profils de ceux éligibles pour profiter de ce genre de logements.

• Sur la copropriété

Si vous comptez investir dans une copropriété cette année, vous informer sur les nouvelles normes imposées par la loi ELAN logement est de mise.

Il est une partie qui touche notamment à la gestion et au fonctionnement de ce genre d’immeuble. Les droits et les obligations de chaque copropriétaire ainsi que l’administration du bien ont été quelque peu modifiés.

Cela concerne entre autres les participations aux AG possibles désormais par vidéo tchat, les votes par correspondance sur les décisions à prendre pour la gestion de l’immeuble, et bien évidemment l’introduction du numérique dans la rédaction des nouveaux règlements de copropriété.

L’enjeu est simple : faciliter la gestion des immeubles en copropriété. Mais la loi ELAN logement permet aussi de préserver les droits de chaque copropriétaire.

• Bail numérique : les bons à savoir

En avance sur son temps, du moins selon quelques professionnels, la loi ELAN logement prévoit d’ores et déjà des normes afin de permettre une numérisation du bail de location et des dossiers qui s’y accompagne.

Le but étant de permettre une plus grande facilité dans la rédaction des contrats et de gagner du temps dans les différentes transactions.

Mais le bail numérique ne s’applique pas pour toutes les étapes de la rédaction et la signature du contrat.

En effet, si vous devez percevoir une caution de 1 ou 2 mois maximum au début du bail, cette partie du contrat devra être rédigée et signée à la main.

En outre, il importe de souligner que la mise en place du bail numérique ne vous exhorte pas de la fourniture de quelques justificatifs quand vous proposez une location d’un logement.

Les diagnostics du logement et les rapports professionnels qui s’en suivent ainsi que les documents de copropriété si besoin, doivent être numérisés avec le contrat afin que le contrat ait une valeur légale réelle.

• Sur l’aménagement des biens pour les personnes à mobilités réduites

L’obligation pour tous les bâtiments de proposer des accès pour les personnes à mobilité réduite a été supprimée.

Désormais, en France, seuls 20 % des propriétés disponibles doivent respecter cette norme, dont la majorité est des nouvelles constructions.

Les anciennes normes de construction immobilière prévoient notamment l’installation des rampes d’accès, des mesures assez strictes sur la hauteur des entrées, etc …

Ces dernières restent applicables pour les 20 % de biens qui doivent assurer une facilité d’accès pour les personnes à mobilité réduite. Mais ce sont des travaux qui restent notamment éligibles pour les subventions diverses et variées.

• Sur la transformation des bureaux en logement

Afin de permettre un meilleur encadrement des immeubles locatifs et de permettre une meilleure égalité des chances devant les logements seins, la transformation des anciens bureaux en logement est possible.

Mais désormais, ce genre de démarche doit obéir à des normes bien strictes annoncées notamment par la loi ELAN logement.

Outre la demande de permis de construire venant de la Mairie, les constructeurs doivent respecter les normes légales sur l’habitation saine.

Cependant, la loi ELAN logement prévoit aussi quelques avantages à ceux qui souhaiteraient se lancer dans l’aventure.

On peut citer par exemple :

– Le bonus de 30 % de constructibilité

– L’annulation de l’obligation de mixité sociale dans les zones urbaines ou à urbaniser

• Les nouvelles normes sur la location meublée touristique

Les investissements dans le domaine de la location saisonnière et touristique sont également touchés par la loi ELAN logement.

Notamment, il y a un quota minimum à respecter de location par an pour pouvoir prétendre à devenir un loueur meublé de ce genre.

Selon cette nouvelle norme, vous devez proposer votre bien à la location aux maximum 120 nuits par an pour vous targuer être un loueur non professionnel ou professionnel saisonnier.

Vous ne pouvez en aucun cas dépasser les 120 nuits par an au risque de devoir payer des amendes dont le forfait peut varier en fonction de la situation.

Le but étant de protéger certaines régions du tourisme de masse et la transformation de quelques quartiers au détriment du PLU.

Sans compter qu’une forte augmentation des locations de ce type peut entrainer une recrudescence des fraudes.

Et bien évidemment, une vérification pourra être faite par les autorités de votre région chaque année, et ce, sans se faire annoncer.

• Sur la loi littorale

La loi littorale vient s’ajouter aux règles d’urbanisme pour gérer les nouvelles constructions et assurer une meilleure présentation des villes et des quartiers.

Dans la nouvelle loi ELAN logement, on annonce notamment une restriction des constructions à moins de 100 m qui sépare la chaussée du terrain de construction.

En outre, désormais, les propriétés sur la plage ne peuvent aussi être construites à moins de 100 m du rivage.

En revanche, les nouveaux propriétaires peuvent désormais profiter d’espaces creux entre deux habitations ou propriétés afin d’agrandir leur patrimoine.

Bien évidemment, pour les grandes constructions, vous aurez besoin d’un permis de construire. Les démarches pour ce faire, en attendant la mise en place de la plateforme numérique, ne changent pas.

• Sur l’habitat indigne

De plus, la loi ELAN logement prévoit aussi une nouvelle définition de l’habitat indigne et une accélération des traitements des dossiers de réclamation dans ce genre de cas.

De quoi protéger les locataires des abus de certains propriétaires.

La remise aux normes des habitats proposés en location est une prérogative des propriétaires bailleurs.

Toutefois, un certain relâchement en la matière a été récemment constaté par les analystes du marché. Ce qui a nécessité justement la mise en place d’un nouveau règlement.

• Sur le DPE immobilier

Si auparavant, dans les baux immobiliers, le DPE prenait une importance capitale, ce ne serait plus le cas de nos jours.

D’ici 2 ans, le diagnostic de performance énergétique ne sera plus qu’une simple information sur la qualité d’un bien.

• Sur les qualités environnementales des biens

Cependant, la loi ELAN logement insiste sur l’importance de soigner les qualités environnementales des propriétés immobilières. Pour ce faire, elle encourage l’utilisation des éco matériaux et des nouvelles technologies disponibles sur le marché.

Les avantages et les inconvénients de la loi ELAN logement

Bien évidemment, la mise en application de la loi ELAN logement est critiquée autant qu’apprécier sur le marché. Ce nouveau dispositif a en effet quelques inconvénients et quelques avantages. Le point.

• Les avantages de la loi ELAN logement

Parmi les avantages de la mise en application de la loi ELAN logement, on peut citer :

• Le bail mobilité : des avantages pour les locataires

Avec la création du bail mobilité, les autorités prennent en comptes les complications et les possibilités financières de certains locataires. C’est beaucoup plus facile et pratique pour les professionnels.

• Une plus grande facilité aux HLMs

Les HLM seront plus faciles d’accès. La loi ELAN logement joue très bien son rôle dans le contrôle et la lutte contre la crise de logement en France.

• Une bonne approche contre la crise de logements en France

Non seulement grâce aux nouvelles normes sur l’accès aux HLM, mais aussi aux conditions de remise aux normes des bureaux non occupés en logement, la loi ELAN logement semble être une bonne approche afin de garantir un logement décent à tous les Français. Les nouvelles normes sont pratiques et visent surtout à protéger les locataires.

• Les inconvénients de la loi ELAN logement

Mais attention, la loi ELAN logement ne présente pas que des avantages. Il y a quelques ombres au tableau :

• Sur la protection des immeubles à valeur historique

Elle prévoit notamment des nouvelles normes qui peuvent mettre en péril la protection des immeubles à valeur historique.

Les avis des experts et des associations qui agissent en ce sens sont devenus facultatifs et ne prennent plus le cas sur les droits de construction et de rénovation des biens.

• Un permis de louer, désormais payant

En outre, la loi ELAN logement prévoit des frais sur les demandes de permis de louer. Selon la FNAIM, les tarifs sont d’ores et déjà imposés par les autorités. Ce qui peut être un frein pour la mise en location de certains biens.

• Un plafond de loyer pour Lille et Paris ainsi que les zones tendues en France

Par ailleurs, la loi ELAN logement tend à confirmer l’importance du plafonnement de loyer dans certaines régions de France dont notamment Lille, Paris et les zones tendit à savoir les grandes agglomérations.

C’est pourtant ce qui a fait débat il y a quelques années et qui a provoqué la grogne chez certains propriétaires.

Cette mesure peut notamment être considérée comme contradictoire à l’objectif de cette nouvelle loi, car elle pourrait freiner les propriétaires.

• Une loi numérique sur le logement bien trop en avance

Enfin, certains peuvent considérer que la loi ELAN logement est bien trop en avance sur son temps.

Elle impose des normes numériques dans un domaine où ce genre de procédure se fait encore rare. Les anciennes lois sur le bail et la location peuvent encore faire l’affaire.