Idéal notamment pour les familles ou les groupes de personnes souhaitant gérer les investissements immobiliers plus simplement, la SCI prend de plus en plus d’ampleur actuellement en France.

De sa forme longue « Société Civile Immobilière », il s’agit d’un investissement plus ou moins conséquent qui peut présenter énormément d’avantages. Le point.

L’essentiel à savoir sur la SCI

Pour commencer, vous devez au moins savoir ce qu’est réellement une SCI. Les véritables rôles, la définition, et même la constitution, etc … Retour donc sur les essentiels à savoir sur la Société Civile immobilière.

• Définition d’une SCI

Une SCI ou de sa forme longue Société Civile Immobilière est un système de gestion de patrimoine immobilier. On est ici loin du modèle classique des sociétés.

Une SCI ne peut faire un acte commercial et n’est en aucun cas une entreprise dans un but commercial.

C’est une simple entreprise formée au par au moins 2 actionnaires et sans seuils de capital qui vise à réaliser et à gérer des investissements immobiliers.

Cette formule s’applique et présente surtout des avantages dans la gestion et l’achat de plusieurs titres en même temps.

Elle permet en effet de faciliter l’administration de tout le lot et de réduire les participations sociales.  

• Comment fonctionne réellement une SCI ?

Il faut au moins être 2 pour créer une SCI. Et vous pouvez être des centaines si le besoin s’en fait ressentir afin de réduire les charges d’un tel investissement.

La loi n’impose pas de plafond du nombre d’investisseur, ni même du capital disponible. Mais en tous les cas, vous devez avoir un gérant qui représentera la SCI au quotidien.

Il faudra également rédiger un statut pour faciliter la gestion de votre SCI. Ce dernier devra passer entre les mains d’un expert tel qu’un avocat ou un notaire pour assurer la légalité de l’acte et la bonne protection des droits de chaque associé.

Toutes décisions plus ou moins importantes concernant la SCI devront passer par les actionnaires. Une AG sera organisée tous les ans au minimum pour ce faire.

Il est également possible de demander une réunion d’urgence en cas de besoin. L’importance des votes de chaque associé varie en fonction des quotes-parts de chaque associé.

Selon les termes de votre statut, vous pouvez notamment accorder une procuration à un des associés pour voter à votre place en cas d’incapacité à participer à la réunion.

Mais si vous souhaitez vous lancer dans ce genre d’investissement, vous devez également savoir que vous participerez aux pertes et aux charges de la SCI en fonction de l’importance de votre quote-part.

• Les rôles principaux d’une SCI

La SCI n’a rien d’une nouveauté. Cependant, il est vrai que ce modèle d’investissement immobilier a un peu plus le vent en poupe actuellement.

Les simples particuliers se sont laissé séduire par les avantages fiscaux et les systèmes de gestion facile proposés par ce genre de placement.

Mais au-delà de ces avantages, la SCI a été créée pour des buts bien définis.

Il s’agit notamment de faciliter les donations de biens immobiliers à venir, entre membres de la famille entre autres et de protéger les concubins en cas de décès, car ces derniers ne peuvent généralement pas participer à un héritage classique.

Et par le biais de ce genre d’investissement, vous pouvez également faciliter l’ouverture d’un héritage et prévenir les éventuels conflits entre les héritiers.

De nos jours, la SCI s’est vue attribuée de nouveaux rôles comme la possibilité d’investir à plusieurs dans un même lot de bien ou encore de défiscaliser simplement certaines transactions immobilières.

Mais attention, il ne s’agit en aucun cas d’une entreprise commerciale. Ce qui explique d’ailleurs que les mineurs peuvent également participer à une SCI.

Ce genre de société ne peut établir d’acte ni de contrats commerciaux. Cela doit figurer notamment dans le statut de cette dernière.

• Comment constituer votre SCI ?

Mais comment faire alors pour constituer votre SCI. On aura beau dire que cette démarche est facile et à la portée de tout le monde, il y a tout de même quelques spécificités que vous ne devez pas minimiser.

Pour constituer votre SCI, vous devez en amont rédiger un statut. Ce ne doit pas être forcément une démarche légale. Elle peut se faire sous seing privé.

Néanmoins, pour assurer la légalité du document et garantir une meilleure protection de vos droits, on vous conseille tout de même d’engager un avocat. Après la rédaction des statuts, en tous les cas, vous devez les signer.

Déposez votre statut auprès du FISC pour déclarer la constitution de votre SCI. Puis, vous devez publier l’ouverture légale de votre société civile immobilière dans les journaux d’annonces légales.

C’est une condition sine qua non de l’obtention d’un numéro d’immatriculation.

Comme pour tout autre modèle de société, vous devez vous enregistrer au RCS de votre région pour l’ouverture de votre SCI.

Quelques justificatifs vous seront demandés en conséquence : les pièces d’identité du gérant, le statut de l’entreprise, etc. Vous obtiendrez par la suite un K-bis.

Après quelques semaines de démarches administratives, dont la plupart peuvent désormais être faits en ligne sur quelques plateformes dédiées, vous devez désigner le gérant de votre SCI qui s’en occupera de manière effective : gestion de la comptabilité, entretien des biens, etc.

• Quand créer votre SCI

Il importe notamment de procéder à la constitution d’une SCI quand vous comptez investir dans plusieurs lots de bien et de titre.

Ce n’est pas une démarche utile si vous comptez uniquement accéder à la propriété. Le rapport bénéfice-coût n’en vaudra pas la peine.

Ce genre d’investissement vous sera utile afin d’optimiser les revenus de vos investissements immobiliers, surtout si vous comptez réaliser des placements conséquents.

Le but étant aussi de minimiser les risques en divisant le prix de l’investissement en quote-part pour chaque associé.

Et comme susmentionné, vous n’avez pas besoin d’attendre la majorité pour ce faire.

Néanmoins, comme les transactions immobilières sont interdites pour les mineurs, le seul moyen pour ces derniers de participer à un tel projet est par donation ou héritage.

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Depuis quelques années, ce genre d’investissement a le vent en poupe, et ce, non seulement en France, mais aussi dans certains pays du monde.

Devenu indissociable des différents investissements immobiliers, elle peut en effet présenter quelques intérêts pour les familles ou groupes d’investisseurs quel qu’ils soient. Le point.

• Les avantages fiscaux d’une SCI

La SCI est une manière de profiter de quelques avantages fiscaux, notamment en ce qui concerne la gestion et la donation immobilières.

Vous avez le choix notamment entre 2 régimes différents pour la gestion de votre SCI :

– Il y a en premier lieu le cas de l’imposition directe aux associés au nom de la personne. Ce qui sera plus simple à gérer.

– Il y a aussi en second lieu le cas de l’impôt sur la société ou IS qui permet de réduire les charges de votre SCI en imposant une participation sociale unique sur la base des patrimoines de la société civile immobilière qui sera ensuite divisée en fonction du nombre d’associés.

Cette seconde alternative est notamment celle la plus prisée. Elle est facile à mettre en place. Il suffit notamment de l’inscrire dans le statut de l’entreprise.

• La SCI pour la donation immobilière

L’essentiel d’une SCI est de faciliter la donation immobilière. Ce peut être dans le cadre d’un acte de don classique ou par l’ouverture d’un héritage.

L’accession à la propriété par le biais d’une donation oblige souvent les héritiers à régler d’importantes taxes et pénalités fiscales.

Ce qui ne sera pas le cas s’il s’agit d’une SCI. Dans ce cas, vous pourriez profiter d’un abattement plafonné notamment à 100 000 euros.

En outre, dans le cadre d’un don par SCI, les propriétaires qui cèdent leur patrimoine conservent certains droits, notamment sur le monde de gestion et d’exploitation du bien en question. Ce qui permettra de mieux sécuriser les investissements.

• La SCI en héritage

Ce n’est plus rare de nos jours de voir une SCI offerte en héritage. Et pour cause, les simples particuliers se sont laissé convaincre par les avantages fiscaux d’une telle démarche.

Mais en plus, ce genre d’investissement permet aussi de mieux organiser les héritages d’un défunt. Vous n’avez pas besoin que les membres de la famille à qui vous donnez vos quoteparts soient associés dans la SCI.

Il ou elle héritera seulement des parts dont vous disposez, et que vous pouvez d’ailleurs partager au grès de vos envies, et à hauteur de votre participation dans la Société Civile Immobilière.

L’héritier peut ensuite gérer sa quote-part ou les céder à d’autres associés.

• Pour une meilleure gestion de votre patrimoine locatif

Que vous optiez pour un investissement locatif ou une accession simple à la propriété, pour peu qu’il s’agisse d’un lot de bien immobilier, la SCI est une alliée à ne pas minimiser. Elle permet en effet de faciliter la gestion de votre patrimoine.

Les associés sont libres de fixer les modalités de gestion et d’exploitation de leur SCI dans leur statut. Celui-ci sera rédigé en fonction des envies et des priorités pour chacun.

Mais en tous les cas, toutes les décisions concernant la SCI devront passer par chaque membre, et ce, malgré la présence d’un gérant qui devra aussi être nommée sur AG.

La SCI peut être conclu entre membres de la famille ou des groupes d’amis voire des étrangers qui souhaitent s’engager ensemble dans une gestion de patrimoine immobilier.

En tous les cas, c’est une manière comme une autre afin de mieux s’organiser pour l’administration des biens.

• Pour protéger votre concubin ou conjoint survivant

Si le mariage aide à protéger les conjoints survivants et à leur permettre de toucher des pensions, etc., ce n’est pas le cas pour le concubinage.

Pour protéger notamment le conjoint survivant, la SCI peut être une bonne idée. En effet, même sans un acte de mariage ou de PACS, ces derniers peuvent hériter des parts du défunt dans la SCI.

En revanche, la situation devient un peu plus complexe quand seuls 2 époux constituent la SCI. En effet, le FISC pourrait se poser des questions sur la légalité et les véritables buts de la SCI. À vous dans ce cas de prouver votre bonne foi.

En tous les cas, comme mentionnés, avec une SCI les droits de successions et de donation d’une SCI sont réduits. Ce qui permet aussi d’assurer la sécurité financière de votre conjoint survivant.

• La SCI ou comment optimiser vos bénéfices en cas de revente des propriétés immobilières

En cas de revente, la SCI peut présenter des avantages certains. En effet, ce genre de formule de gestion profite d’un certain abattement sur les revenus du patrimoine.

Les réductions varient en fonction notamment des années de détention dudit bien. Pour en profiter, vous devez au moins garder votre SCI pendant 6 ans.

Ce qui vous ouvrira les portes à un bénéfice fiscal de 2 % sur les revenus du bien. Ces avantages peuvent atteindre les 6 % au bout de la trentième année de détention.  

Attention, on basera le calcul de vos bénéfices fiscaux sur la date d’acquisition du lot. Les abattements ne seront effectifs qu’au-delà de l’année de détention.

Par exemple, si vous avez acheté un titre en l’an 2000, vous ne bénéficierez des 2 % de réduction qu’en 2007, la 6e année de détention étant révolue.

• La SCI : une mode de gestion immobilière à plusieurs

La SCI est le modèle idéal d’investissement si vous comptez acheter à plusieurs. Sur le marché, vous avez plusieurs versions disponibles de ce genre de société : SCI familiale, SCI classique, SCI professionnelle, etc.

Tout dépend aussi de la qualité des associés de votre entreprise de gestion.

En optant pour une SCI, vous pouvez acheter à plusieurs un même bien en répartissant les droits et les obligations de chaque associé en fonction des quoteparts apportés par chacun.

Après quoi, la propriété immobilière deviendra un compte titre, beaucoup plus facile à gérer.

Par ailleurs, cette technique vous permet de faciliter l’accès à certains biens qui sont plus compliqués à acheter en solitaire. Ce peut être à cause du prix ou du mode de gestion ou simplement de l’appel d’offres.

• Pour investir même quand vous êtes mineurs

La SCI est loin d’être une entreprise commerciale. Il s‘agit simplement d’une société de gestion immobilière. Aussi, elle s’ouvre également aux mineurs.

Grâce à cette approche, même les moins de 21 ans peuvent prétendre à des investissements immobiliers ou participer à la gestion de son héritage sans passer par un représentant légal. Ce qui peut s’avérer pratique.

Mais attention, cet avantage pour les héritiers cache un inconvénient pour les autres associés de la SCI.

En effet, dans ce genre de cas, il faudra passer par un tribunal de grande instance pour prendre toute décision concernant la SCI afin de protéger les droits du mineur.

• La SCI et l’indivision

La SCI sert aussi à protéger les biens indivis et l’indivision en elle-même. C’est une technique afin de mieux s’organiser dans la gestion, l’exploitation, la vente et même la transformation des biens en héritages.

Toutes démarches touchant aux biens contenus dans la SCI doivent passer par une AG et demandent l’accord de chaque associé de la Société immobilière. Ce doit être inscrit dans le statut.

Grâce à la SCI, chaque actionnaire possède les mêmes droits et obligations dans la gestion et l’usus du patrimoine immobilier.

Pour sortir de cette indivision, vous devez céder vos quotes-parts avec un droit de préférence pour les autres actionnaires de la SCI avant de proposer ces derniers à des acheteurs extérieurs.

• ­Transmettre vos parts facilement

Chacun est responsable de ses quotes-parts dans une SCI. Il sera plus simple pour vous de céder les vôtres à d’autres associés si vous optez pour ce modèle de gestion immobilière.

Vous vous évitez ainsi les démarches administratives longues et compliquées comme pour la cession simple d’un bien immobilier.

La transmission des parts d’une SCI à d’autres associés se fera par un simple acte de donation ou de vente. Vous vous évitez ainsi les éventuelles taxes ou impôts sur ce genre de transaction.

Il importe de savoir qu’en cas de vente ou de cessions des parts d’une SCI, pour quelques raisons que ce soient, les autres associés peuvent exercer leur droit de priorité.

• La facilité de création

La création d’une SCI est à la portée de tout le monde. De nos jours, il suffit notamment de quelques clics sur les sites dédiés pour constituer votre Société Civile Immobilière.

Il vous suffit comme susmentionné d’être 2 associés pour vous lancer. Et la loi n’impose pas de limite d’associés dans la création de ce genre d’entreprise, ni même de seuil de capital initial à fournir.

Les règles de la gestion de votre SCI et d’adhésion dans le groupe seront défini par ceux qui souhaitent la constituer. Ce qui s’avèrera pratique et facilitera les démarches.

Pour la rédaction notamment des statuts, vous pouvez vous adresser à un notaire ou à un avocat spécialisé en la matière pour accélérer les démarches.

Les inconvénients d’une SCI

Malgré tout, il faudrait tout de même prévoir quelques revers à la médaille. En effet, la création d’une telle structure peut aussi avoir son lot d’inconvénients.

• La création d’une SCI peut vous coûter cher

Le premier inconvénient d’une SCI est le coût de cette dernière. En effet, quand bien même sa constitution serait relativement facile, la démarche peut vous coûter assez cher.

Il faudra en effet créer les statuts en passant par un avocat ou un notaire, régler l’achat des patrimoines immobiliers qui viendront former la SCI, etc …

Au minimum, la constitution d’une SCI vous coûtera dans les 1 500 euros à 3 000 euros, voire le double en fonction de votre situation.

Même intégré une SCI déjà existante vous coûtera de l’argent qui variera en fonction de la quote-part que vous souhaitez posséder et des règlements imposés par la SCI en question.

• Il faudra se libérer du temps pour la gestion du patrimoine

L’un des principaux avantages d’une SCI est de permettre une gestion plus simple des patrimoines immobiliers et des lots d’investissements dans la pierre.

Toutefois, cela ne vous exhorte pas des contraintes classiques d’un propriétaire. En effet, vous allez tout de même dégager du temps pour pouvoir bien gérer vos avoirs immobiliers.

Notamment, vous devez assister à la réunion annuelle des associés de la Société Civile Immobilière.

En outre, la facilité de gestion de la SCI impose aussi une mise à jour en temps réel des comptabilités de la société afin de non seulement faciliter les vérifications légales annuelles, mais aussi de tenir au courant tous les associés des éventuelles dépenses et recettes de ladite SCI.

Cependant, contrairement aux entreprises classiques, le dépôt du livre comptable auprès du tribunal de commerce tous les ans n’est pas obligatoire.

• Une charge fiscale imposée aux associés de la SCI

Selon la loin la SCI n’a pas d’impôt ni de taxe à payer en tant que société. Néanmoins, les associés ont tout de même quelques obligations à respecter.

Fixer en fonction de votre quote-part dans la SCI, vous allez devoir régler des impôts sur le revenu de la SCI.

La non-déclaration de la SCI dans votre fiche annuelle constitue une infraction qui peut ouvrir la porte à différentes sanctions.

• Vous engagez votre responsabilité

En investissant dans une SCI, vous engagez votre responsabilité, tant sur les bénéfices que sur les éventuelles pertes et charges de la société.

Bien évidemment, cet engagement est limité en fonction de la quote-part dont vous disposez dans la société. Ce peut être à hauteur de 10 à 50 % selon vos fonds disponibles et le nombre d’associés engagez dans la même SCI.

La responsabilité court dès l’ouverture de l’année d’exercice jusqu’à la fin de celle-ci et se renouvelle chaque année à moins que vous ne vendiez votre quote-part de la Société Civile Immobilière.

Ceci implique que vous allez devoir payer les pertes ou déficits en tout genre de vos fonds propres.