L’immobilier et le prix du m2 à New York

Connu comme la capitale économique des États-Unis, New York est une métropole riche qui renferme des quartiers aux ambiances tout à fait distinctes et authentiques.

Seulement, avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier, il est primordial de sélectionner l’identité du futur quartier où vous souhaitez habiter.

Sachez que cette année 2020, le mètre carré en ville à New York revient à peu près 13 011,9 €.

Ce tarif est une moyenne, mais peut descendre jusqu’à 9711,43 € et augmenter jusqu’à 18 044,4 € en fonction du quartier que vous choisissez.

Suivez ce guide pour dénicher le meilleur logement avec un prix abordable.

L’intérêt d’investir dans l’immobilier à New York

Trouver un locataire pour un bien immobilier est une chose facile à New York sachant que le taux de logements vide est de seulement 2 %.

Certaines personnes investissent dans un appartement et le transforment en une deuxième résidence pour pouvoir accueillir leur famille ou pour usage personnel.

Les frais financiers sont tout à fait raisonnables. D’autres investisseurs louent un bien, car ils recherchent un simple investissement pour rentabiliser leurs bénéfices annuels.

D’autres encore achètent pour créer un projet grandiose comme les hôtels, immeubles commerciaux et accroître leur affaire.

Ici le timing est une chose importante qu’il faut respectée et qui est déterminant.

Le point de pourcentage rend l’investissement attractif ou non. D’ailleurs, il faut aussi prendre en compte le taux de change entre le devis du pays du client et le dollar.

Même quand il y a une crise économique à travers le monde, cela ne se ressent pas à New York.

En outre, le prix des loyers est en hausse perpétuelle tandis que le taux d’intérêt bas encourage les particuliers à acheter un bien immobilier sur place.

Bref, l’acquisition d’un logement à New York est une assurance d’un placement sûr, durable et d’une rentabilité certaine.

Les quartiers les moins chers à New York

Si vous êtes à la recherche d’un appartement à New York avec un budget restreint, voici les quartiers à privilégier.

Brooklyn

Ce quartier reste une valeur sûre pour les personnes qui veulent investir dans la pierre de qualité. Il offre une véritable vie de quartier, agréable et loin de l’agitation mondaine.

Vous avez un large choix concernant les différents types de maisons :

– Brownhouses : la demande est toujours en hausse et le prix ne cesse de grimper. Malheureusement, l’offre ne satisfait pas les besoins des acheteurs puisque personne ne construit ce genre d’établissement.

–Townhouses : autrefois, cette maison particulière abritait uniquement une seule famille. Actuellement, elle est divisée en plusieurs appartements privés dont chaque étage accueille différentes familles. Le propriétaire de l’immeuble habite dans l’un des étages et met les autres en location.

–Condos : diminutif du mot « condominium », c’est un immeuble basique dont les appartements sont détenus par des particuliers.

–Co-op : les coopératives, cependant, appartiennent à une société d’actionnaires propriétaires. Les règles sont fixées par le comité de direction.

Visez les quartiers comme Ocean Hill où le loyer moyen pour un logement d’une pièce est de 1 380 $.

Comptez environ 1 430 $ à Maspeth qui se trouve au-delà de Williamsburg puis 1 530 $ à Flatbush, une localité située au sud de Prospect Park.

Les loyers ont légèrement baissé à Bedford Stuyvesant, à Bushwi et à Greenpoint. Ces trois quartiers figurent dans la liste des plus abordables avec Crown Heights et Prospect Lefferts Garden.

Vous trouverez facilement un studio pour 1 529 $, un appartement à deux chambres pour 2 360 $ dans le quartier résidentiel de Crown Heights.

Même si les prix du m2 ont chuté jusqu’à -6,69 % à Bedford Stuyvesant, il faut rajouter une centaine de dollars aux prix que vous dépensez de Crown Heights pour obtenir un appartement confortable.

Ce sont les plus grands logements qui coûtent moins cher.

Manhattan

Les personnes qui veulent habiter à Manhattan avec un budget serré doivent s’orienter du côté d’Harlem et Washington Heights.

Ces deux quartiers très animés attirent presque toutes les catégories de personnes comme les étudiants, les familles dominicaines et portoricaines, jeunes professionnels, les artistes, les familles d’expats, etc. Le logement est de « bon marché ».

Les habitants fortunés peuvent s’offrir la belle vue sur Hudson River.

L’environnement dans Harlem est plutôt calme en général. Ce sont les familles d’expats qui se mélangent aux Afro-Américains qui cohabitent ensemble sur place. Ils animent les rues du quartier jusqu’au bout de la nuit.

De plus, la ville constitue un centre névralgique du jazz de la Grosse Pomme. Vous y trouverez les meilleurs barbecues et soul food sans oublier les petits bars paisibles et Levain Bakery.

Si vous souhaitez investir dans ce quartier, les prix sont modérés avec 1 516 $ pour un studio et 2 064 $ pour un appartement d’une chambre. Pour une famille nombreuse, l’idéal serait d’avoir un logement à trois chambres, dans ce cas, réservez 3 071 $ par mois.

Pour faire de bonne affaire, à l’East Harlem et Central Harlem, les loyers sont moins élevés tandis qu’au West Harlem, vous payez aussi la tranquillité du quartier. C’est ce qui explique le prix élevé des appartements.

Pour le sud de Manhattan, choisissez le Lower East Side où le prix de la location d’un appartement avec une chambre ne dépasse pas les 2 604 $.

Un studio vaut 2 295 $, un logement à deux chambres : 3 398 $ et pour un trois chambres : 4 250 $. Vous aurez l’embarras du choix pour les sorties nocturnes, goûter aux plats authentiques des restaurants du coin, voir un concert dans les salles de spectacle, les bars sont aussi à volonté.

En d’autres termes, l’atmosphère qui y règne est parfaitement détendue. Le quartier est lié directement à Williamsburg.

Et pour terminer, l’Upper East Side est devenu un bon plan de Manhattan.

Le prix du m2 compte parmi les plus bas de l’île. D’ailleurs, le loyer attire pas mal de famille, d’étudiant et même des artistes. Ces catégories de personnes peuplent surtout les hautes tours des 3 rd, 2nd et 1 st Avenues.

Des bars, centres de commerces et restaurants sont aussi visibles sur place. Vous pourriez dénicher une offre de 2 067 $ pour un mini studio, 2 586 $ pour un logement d’une chambre, 3 223 $ pour deux chambres et 5 325 $ pour trois chambres.

Si vous recherchez de grands appartements, rendez-vous sur Murray Hill ou encore East Village.

Queens

Le loyer moyen pour un appartement avec une chambre est de 2 809 $. Selon Queens Rental Market Report, le loyer moyen est de 2 204 $ pour un appartement d’une chambre et 2 484 $ pour deux chambres.

Le prix de Long Island City 2 394 $ est différent de celui d’Astoria 1 874 $.

Sunnyside dispose aussi de maison bon marché. Cette localité se situe à côté de Manhattan et attire particulièrement les jeunes professionnels et familles.

En termes de population, le quartier est calme, serein, sûr et hétéroclite. C’est sans aucun doute cette tranquillité hors pair qui incite les gens à venir y habiter.

Vous trouverez des bâtiments modestes avec des murs en brique, de seulement quelques étages qui datent des années 20 et 30, des écoles et des jardins communautaires.

Réservez à peu près 2 000 $ pour un logement de deux chambres et 1 700 $ pour une location avec une seule chambre.

Bronx

La partie sud de cette métropole présente des appartements avec une ou deux chambres entre 1 500 $ et 2 000 $.

Depuis quelques années, les rénovations et tours d’habitations se sont multipliées dans ce quartier considéré comme dangereux. Cependant, les prix commencent à s’élever petit à petit.

Pour vous divertir, profitez d’une balade au Zoo du Bronx, au New York Botanical Garden ou encore du Yankee Stadium.

Il existe également plusieurs parcs, de plages ou encore de quartier italien qui peuvent vous surprendre. Cependant, l’ouest du quartier est vivant et un métro dessert la ville.

Staten Island

C’est une ville cosmopolite qui accueille une communauté diverse. Si vous optez pour ce quartier, vous aurez des Sri Lankais, des Mexicains et des Italiens comme voisinage.

Ces derniers profitent de la présence des nombreux établissements scolaires sur place. Vous y trouverez tout ce dont vous avez besoin sur place à moins que vous travailliez à Manhattan. Dans ce cas, il faut prendre le ferry tous les matins.

Les prix du m2 sont tout à fait raisonnables et variables. La location d’une chambre vaut autour de 1 000 $ tandis qu’un foyer de deux chambres coûte entre 1 700 $ à 2 400 $ par mois.

Cependant, ces chiffres ne sont qu’à titre indicatif et des moyennes. Le loyer dépend de la qualité, de la taille et des éventuels services au sein de l’immeuble.

Greenpoint

Le quartier de Greenpoint vaut un détour particulier à cause du calme et de la tranquillité qui règne. Surnommé le « Little Poland », le marché immobilier sur place prend une longueur d’avance par rapport aux autres quartiers précédents.

Le prix au m2 est phénoménal. C’est pour cette raison que les investisseurs dans ce secteur achètent des grands lofts, des appartements, des brownstones ou encore des entrepôts désaffectés pour les revendre à court terme.

Si vous visitez cette métropole, vous remarquerez sûrement son aspect industriel, datant de la fin du 19e siècle, qui est toujours bien conservée.

De nos jours, le quartier tire son avantage de grands espaces modernisés. Ainsi, les promoteurs achètent, rénovent et vendent les grandes usines dotées d’un style moderne et prestigieux.

Le domaine de l’immobilier est très attractif et l’atmosphère bohème et la douceur de vivre conviennent absolument aux familles.

Un petit bonus, il existe de très bonnes écoles sur Greenpoint dont l’école franco-américaine : PS 110, The Monitor School.

Pour passer du bon temps en famille, dirigez-vous au Transmitter Park où vous distinguerez une belle jetée aménagée. Un panorama grandiose sur Midtown vous attend.

D’ailleurs, c’est le point de départ de l’East River Ferry. Ce train se dirige vers Manhattan. Sur le front de mer, il y a encore des pêcheurs qui y plongent leurs cannes à pêche.

Vous pouvez goûter des plats succulents dans les restaurants à la mode ou voir des spectacles dans les salles de concert. Les galeries d’artistes, les bars branchés, les boutiques tendances et les pâtisseries sont visibles dans chaque recoin.

Le shopping est également extra. Vous apercevrez les vêtements et accessoires des célèbres designers d’Europe et du monde entier. Pour une découverte gourmande, rendez-vous dans les boulangeries où les pauses snacks sont souvent polonaises.

Il en est de même pour les restaurants qui adoptent un nouveau concept : sans chichi.

Les avantages de l’acquisition d’une maison à New York

Le marché de l’immobilier est toujours intéressant puisque les prix fixés n’ont cessé de baisser entre 2015 et 2019. Les conditions d’achat sont souvent avantageuses si vous restez sur place plus de 3 ans et les taux d’emprunt restent bas.

Une fois que vous avez atteint l’âge de maturité c’est-à-dire 30 ans, vous pouvez faire un emprunt de 3,5 à 4 % d’intérêt auprès d’une banque. Seulement, les intérêts d’emprunt seront fiscalement déductibles du revenu imposable.

De ce fait, le coût « net » d’emprunt est de moins de 2 %, ce qui est vraiment une inflation aux États-Unis.

En revanche, si l’acheteur décide de vendre son bien immobilier après y avoir vécu plus de 2 années, il génère une plus-value. Il n’y a pas d’impôt sur le gain capital.

Vous aurez donc un effet de levier sur votre immobilier. Bien évidemment, vous n’êtes pas obligé d’avoir une nationalité américaine pour investir dans ce secteur.

Vous pouvez parfaitement acheter un appartement ou une maison aux États-Unis, notamment à New York. Il vous faut seulement connaître et apprendre les spécificités du marché new-yorkais, qu’il s’agisse du parc immobilier ou des procédures jusqu’à la signature.

Si vous décidez de quitter le pays, vous pouvez mettre votre appartement en location. Ce sera une très bonne affaire qui promet beaucoup de bénéfice.

De plus, le loyer couvrira largement toutes les charges et taxes foncières que vous devez payer. Sachez que les charges mensuelles moyennes d’un logement qui mesure 100 m2 sont de 3 000 $.

Or le loyer peut aller jusqu’à 5 000 ou 10 000 $. Cette variation de prix dépend de l’emplacement et du type d’appartement.

Pour un condominium de qualité, vous gagnez une rentabilité locative entre 2 à 4 % ainsi que le pourcentage d’appartement vide qui reste de moins de 1 % à New York.

La majorité des gens qui vivent sur place sont des jeunes travailleurs qui ont un revenu moyen annuel de plus de 100 000 $. Alors, vous sortirez toujours gagnant, peu importe le prix que vous fixez à votre bien immobilier.

Immobilier à New York : un investissement pour son patrimoine familial

Les investisseurs peuvent acheter un bien immobilier dans n’importe quelle ville en commençant par Manhattan, Willamsburg ou encore Brooklyn.

Le retour sur cet investissement est plus important. Cependant, si l’un de vos enfants veut étudier dans une université à New York, il vaut mieux opter pour un appartement à Manhattan.

Ce sera plus près de l’établissement scolaire. Dans ce cas, le retour sur l’investissement est faible, mais une plus-value potentielle est plus importante.

Avant que votre enfant vive dans l’appartement, en attendant, vous pouvez le louer.

Néanmoins, tous les facteurs doivent être préalablement étudiés, notamment : fonds propres, financement, coût d’entretien, les impôts associés et bien évidemment les bénéfices à long terme.

Prenez en compte du style d’achat du locataire et de l’emplacement de votre maison.

Le MLS, c’est quoi ?

Avant d’acheter un toit auprès d’un particulier, il faut savoir quelques mots spécifiques et comprendre la transaction immobilière.

Comme dans tous les pays, chaque agent immobilier présente des mandats de bien immobilier à la vente (Listings).

Il doit partager cette liste avec d’autres agents à travers le système dénommé « MLS » ou Multiple Listing System. Cette centralisation des biens mis en vente est visible sur internet.

Tout le monde peut la consulter gratuitement. Cela représente un très grand avantage pour un acheteur individuel par rapport aux autres systèmes qui se trouvent en France.

En effet, sur le territoire français, il faut faire le tour des agences pour dénicher un appartement qui répond à vos besoins.

Il existe plusieurs manières d’accéder aux données du MLS, en allant sur les sites grand public.

Mais, vous devez prévoir pas mal de visite et faire une contre-visite pour voir réellement l’état de l’immeuble ou la maison.

Comment connaître la valeur du bien immobilier ?

Pour avoir une idée du prix sur le marché, vous devez consulter certains sites web. Sur cette plateforme, vous verrez également l’identité des anciens propriétaires, l’estimation des taxes et voir l’évolution du prix d’une maison à New York.

Quand vous avez repéré le bien qui répond à vos attentes, la seconde étape consiste à prendre contact avec un agent immobilier (le Broker). Il propose une offre écrite qui inclut le montant et les diverses conditions de l’offre.

Si votre offre est acceptée, l’avocat du vendeur envoie un contrat à l’avocat de l’acheteur sans oublier tous les documents afférant au bien. De son côté, l’avocat de l’acheteur établit sa due diligence légale.

Cette période d’attente dure une semaine environ avant que les deux parties signent un contrat définitif. Ainsi, l’appartement ou la maison en question est considéré comme « in contract ».

L’acheteur doit alors payer 10 % de la valeur du bien immobilier. Cette somme d’argent est déposée sur un compte séquestre (Escrow Account). Si le deal n’aboutit pas jusqu’à la fin, cet argent vous est intégralement remis.

Pour cela, il faut tout de même avoir une clause suspensive dans votre contrat de vente. Le futur propriétaire peut demander une inspection des lieux à sa charge.

Comment obtenir un logement avec un prêt immobilier à New York ?

Le futur propriétaire a le choix pour payer sa maison. Soit il paie par ses propres économies, soit en assurant le recours à un prêt. L’obtention d’un crédit varie entre 45 à 60 jours.

Durant cet intervalle de temps, l’établissement prêteur effectue une estimation du bien en question auprès d’un organisme indépendant et spécialisé.

Cette estimation écrite (appraisal) est une chose importante pour la banque pour savoir si le prix d’achat est pertinent. C’est aussi un moyen de vérifier la valeur marchande de l’appartement au cas où vous n’arrivez pas à payer convenablement votre crédit. L’établissement financier prend possession de votre bien.

Vous pouvez aussi agir autrement pour obtenir un prêt bancaire. Faites une enquête pour savoir si vous êtes éligible pour bénéficier d’un crédit d’une certaine somme.

Dans ce cas, vous deviendrez préqualifié (pre-qualified). Il suffit de faire une prospection du marché pour avoir une idée précise en rapport avec votre budget.

Deux options s’offrent à vous :

– le financement n’est pas obtenu : l’acheteur annuel le conterait et récupère son apport

– le financement est emporté : les deux parties clôturent la vente proprement dite.

Comment se passe le « Closing » ?

Traduit littéralement par : clôture de la vente, le closing est une étape qui se fait dans les jours suivants l’obtention du financement.

Durant cette période, un agent de clôture (Closing Agent ou Settlement Agent) intervient sur les lieux.

Concernant le coût, l’acheteur aura 1,5 % du prix d’achat, pour un achat comptant et 4 % du prix d’achat pour une acquisition financée.

La différence entre une coop et un condominium

Le condominium (condo) désigne un appartement en français. Ici, l’acheteur est le seul et unique propriétaire du bien mais, il y a une participation indivisée dans certains éléments comme la toiture, la piscine s’il y en a, les murs extérieurs ou encore les lieux de divertissement.

En revanche, dans une copropriété (Coop), le propriétaire dispose des parts dans la coopérative et gère le bâtiment.

Les acheteurs qui viennent d’un autre pays sont limités dans l’acquisition d’appartement ou de maison. Ils ont plus de droits que lorsqu’ils acquièrent un logement coopératif.

Sachez que les coops représentent environ 85 % des immeubles new-yorkais. D’ailleurs, lorsque vous décidez d’investir dans une co-op, vous devenez un co-actionnaire au sein d’une société immobilière.

Et il faut être approuvé par le board ou conseil d’administration de l’entreprise. De plus, le board de l’immeuble fixe ses propres règles.

Il décide, par exemple, de l’apport financier que le nouvel arrivant doit payer.

C’est lui aussi qui détermine les pénalités à appliquer si ce dernier veut louer l’appartement.

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