Comment procéder pour acheter une île ?

Les investissements immobiliers battent encore leur plein cette année. Ils restent tendances, et ce, notamment grâce à un prêt à la consommation toujours en baisse en ce début du premier trimestre 2020.

Pour diversifier votre patrimoine, vous avez plusieurs alternatives à portée de main dans ce marché : l’accession simple à la propriété, les investissements locatifs, les nues-propriétés, etc …

Pour ceux qui ont justement un budget conséquent, acheter une île paraît être un projet intéressant.

Plusieurs offres d’appel de ce genre sont notamment proposées par l’État et par différents prestataires immobiliers partout dans le monde, et c’est le genre de placement qui semble intéresser les nouveaux riches.

Les avantages d’acheter une île

Du PDG de Facebook à l’ancien fondateur du Cirque du Soleil à la retraite, en passant par les stars hollywoodiennes et françaises et quelques nouveaux particuliers, ils se sont lancés récemment dans l’achat d’une île à l’autre bout du monde.

Aussi bien en Bretagne que sur l’archipel d’Hawaï et ailleurs, les appels d’offres de ce genre ne manquent pas et semblent vouloir en intéresser plus d’un.

Mais que peuvent être les avantages d’un tel investissement ? Le point.

  • Une large possibilité d’exploitation

Acheter une île privée vous ouvre les portes à une large possibilité d’exploitation. Ce peut être en proposant des parcelles de terrains à la location, en proposant des services d’hébergements et des prestations touristiques, en louant simplement l’île, etc.

En tant que nouveau propriétaire, vous avez une totale liberté pour ce qui est de l’utilisation du terrain afin d’en percevoir les fruits.

  • La chance de profiter d’une niche fiscale assez intéressante

Si vous achetez notamment à l’étranger, vous pourriez profiter d’une niche fiscale assez intéressante pour votre île privée. Grâce au principe de l’absence de la double imposition, vous n’aurez pas à déclarer deux fois votre bien.

  • Une destination de vacances pour la famille toute trouvée

C’est également pratique pour la famille et pour l’organisation des prochaines vacances. Une île privée peut être une bonne destination pour vous détendre.

Non seulement vous n’aurez plus à vous casser la tête pour trouver la meilleure destination, mais vous disposerez également sur place d’un hébergement. C’est une bonne idée de résidence secondaire.

  • Le prestige

Avoir une île privée est également une question de prestige. C’est encore aujourd’hui réservé à quelques élites, et notamment à ceux qui n’ont pas peur de se lancer dans des placements de grandes envergures.

  • Une garantie immobilière intéressante

Enfin, une île privée est la meilleure des garanties immobilières. Cela peut booster votre profil emprunteur à l’avenir et garantir une bonne stabilité financière à vos enfants.

Comment choisir votre île privée ?

La première étape pour l’achat d’une île touche justement le choix du meilleur investissement à faire. Acheter une île n’est pas compliqué et ne prend en moyenne que 12 mois.

Du fait du marché assez restreint, vous aurez moins de mal à trouver votre bonheur parmi les offres proposées.

  • Le marché des îles privées : un marché assez limité

Aussi bien en France que dans le reste du monde, le marché des îles privées est assez limité. Hawaï, la Bretagne et quelques archipels ont le monopole en la matière, en plus de la France.

Mais depuis quelques années, les îles privées sont de plus en plus nombreuses à être mises en vente par les États.

Certaines sont vierges et ne coûtent pas cher, pour cause les travaux que vous devez encore faire avant leur exploitation.

  • Acheter en France : les avantages

Acheter en France peut être une bonne idée. Au moins, vous ne serez pas dépaysé. Vous connaîtrez déjà les législations en vigueur et vous n’aurez pas à vous déplacer bien loin pour gérer la transaction immobilière.

Financièrement, ce sera aussi plus facile. Vous n’aurez pas à prendre en compte les questions de change, ni même à connaître les nouvelles législations concernant les participations sociales.

Et en tant que résident français, le marché vous sera automatiquement ouvert.

  • Acheter à l’étranger : les avantages

Acheter à l’étranger est également une alternative que vous ne devez pas minimiser. Notamment, c’est un moyen pour avoir une destination de vacance toute faite pour la famille.

Vous vous dépaysez un peu et en connaîtrez davantage sur les autres pays. Les législations, notamment en ce qui concerne les impôts, peuvent être plus intéressantes. Et les îles étrangères sont généralement plus attractives.

Avec l’accompagnement des courtiers immobiliers, acheter une île privée à l’étranger peut être plus facile qu’il n’y parait.

  • Une question de goût

Au final, le choix de votre île privée sera avant tout une question de goût. Vous devez choisir une île sur laquelle vous vous sentez à l’aise. C’est une question de coup de cœur. Ce qui pourra impacter sur l’exploitation de cette dernière.

  • Une question de financement

Pour choisir votre île privée, vous devez en amont vous fixer un plafond de financement à ne pas dépasser. Le prix du m2 variera selon les différentes caractéristiques de l’île. Vous pouvez prendre le temps de comparer les diverses possibilités du marché.

  • Les questions pratiques à prendre en considération

Outre le facteur coup de cœur, vous devez aussi rester pragmatique. Il s’agit d’un investissement immobilier qui devra vous rapporter de l’argent et non un gouffre financier.

Aussi, il importe de s’intéresser sur quelques détails :

– L’emplacement et l’État auquel l’île est rattachée ainsi que les législations sur place

– La facilité d’accès de l’île

– S’agit-il d’une île privée vierge ou non

– Le niveau de crue de l’île

– La météo sur place

– L’ancrage de l’île

– Les différentes infrastructures que vous pouvez créer sur place

– Les réserves naturelles et parcs.

– Ces détails peuvent également impacter sur le prix de vente de l’île.

Acheter une île : les éléments à savoir

Acheter une île reste un investissement assez conséquent. Ce n’est pas une décision que vous pouvez prendre à la légère, surtout si vous comptez vivre à l’année sur place.

Voici notamment quelques éléments essentiels à savoir sur le sujet.

  • Acheter une île : qui peut se lancer ?

Sur le papier, tout le monde peut se lancer dans l’achat d’une île privée. Mais attention, les législations peuvent changer d’une île à une autre.

Dans certains pays par exemple, les étrangers n’ont pas droit à l’accession immobilière de quelques ordres que ce soient, et dans d’autres, l’achat d’une propriété est soumis à un délai de bail de quelques dizaines d’années. Il importe de vous informer en la matière auprès des autorités sur place.

Si les trentenaires se lancent rarement dans ce genre d’aventure, les seniors et notamment ceux à la retraite, y trouvent une sorte de nouveau départ.

Il est possible en effet de se lancer dans une nouvelle activité professionnelle en achetant une île privée.

Mais surtout, ceux qui peuvent se lancer dans ce genre d’aventure sont ceux qui disposent des fonds nécessaires pour régler les centaines de milliers d’euros nécessaires pour l’acquisition d’une île.

  • Comment trouver le financement pour s’acheter une île ?

 Vu l’importance de la somme nécessaire pour la réalisation de la transaction, le plan de financement idéal et celui le plus rapide reste le crédit à la consommation, et notamment, le prêt immobilier.

Ce crédit affecté est plus modique et s’applique parfaitement à ce genre de projet d’investissement.

Mais attention, pour séduire et rassurer les banques, vous devez proposer un dossier de crédit attractif : assurance emprunteur de qualité, auprès des banques ou d’autres entreprises d’assurance, garanties personnelles ou réelles, apports personnels, etc.

Pour rappel, le plan de financement à contracter, même pour l’achat d’une île privée à l’étranger, se fera en France et sera donc soumis à la législation française.

Vous aurez simplement besoin d’une promesse ou d’un compromis de vente pour vous lancer.

Prenez le temps de comparer les offres avec minutie pour être sûr de profiter du meilleur rapport qualité-prix.

  • S’informer sur les droits de propriété du pays

Si vous comptez acheter à l’étranger, vous devez également vous informer sur les droits de propriété du pays.

Il existe certaines restrictions dans certains cas que vous devez connaître pour éviter les malentendus et vous assurer une parfaite exploitation de votre propriété.

De nos jours, les législations de tous les pays du monde sont notamment disponibles en ligne.

Vous pouvez parfaire vos connaissances, dans quelques domaines que ce soient en quelques clics.

  • S’informer sur le mode de vie et la sécurité sur place

Bien évidemment, vous devez aussi vous informer sur les traditions, les modes de vie et la sécurité sur place. Ceci peut impacter sur l’exploitation de l’île, mais aussi sur votre confort et votre bien-être.

C’est notamment la raison pour laquelle il est conseillé de passer quelques semaines sur l’île ou à proximité, lors d’un séjour en famille ou en couple avant de décider d’acheter.

Si sur le papier, certains états ou pays du monde n’ont rien contre les étrangers, dans les faits, ce peut être autre chose.

  • Les impôts et la déclaration de votre patrimoine

Par ailleurs, quitte à vous informer sur les législations sur place, on vous conseille également de vous tenir au courant des normes légales pour ce qui est des déclarations fiscales sur place et du niveau d’imposition.

Ceci peut entre autres impacter sur votre choix d’île privée à acheter. En tant que propriété immobilière, une île privée peut être soumise à une taxe sur l’habitation, taxe sur la propriété foncière, impôts sur le revenu, etc.

  • Acheter une île privée : une question de droit international

En outre, sachez qu’acheter une île privée peut aussi faire intervenir le droit international.

Ceci touche notamment le littoral de l’île. Vous pouvez vous targuer de proposer une plage privée, dans la mesure où la plage fait réellement partie de votre île et qu’aucune autre personne ne peut l’exploiter.

Cependant, en ce qui concerne les eaux, elles ne vous appartiennent pas. La mer appartient à l’État auquel votre île privée est rattachée, puis à 12 milles marins, à la zone internationale.

Attention, quand bien même la plage ferait partie de l’île, vous ne pouvez pas construire n’importe où. Selon la législation française notamment, les constructions en dur les plus proches doivent se faire à au moins 199 mètres du bord.

  • Les lois applicables sur votre île

En tous les cas, les lois applicables sur votre île privée varient en fonction du pays ou de l’État auquel elle est rattachée et de la législation sur place.

C’est notamment l’un des avantages d’acheter en France. Dans le cas contraire, vous devriez vous informer des différentes législations sur place.

Vos droits en tant que nouveau propriétaire de l’île

En tant que nouveau propriétaire de l’île, vous avec des droits et des libertés.

Certes, vous n’avez pas la possibilité d’en faire un État souverain et d’y appliquer vos propres règles, néanmoins, voici quelques bons à savoir si vous achetez une île.

  • Vous êtes libre de l’utiliser comme bon vous semble

Selon les principes du droit de propriété, qui restent tout de même universels : « tout propriétaire d’un terrain est propriétaire de ce qu’il y a en dessous et en dessus ».

Autrement dit, si vous achetez une île privée, vous êtes libre de l’utiliser comme bon vous semble. Ce peut être en tant que résidence principale, secondaire ou en proposant des services touristiques et des prestations d’hébergement. 

Le tout est de respecter les réglementations en vigueur sur place pour ce qui est des constructions à faire et à éviter en fonction de différentes caractéristiques de l’île.

  • Vous pouvez baptiser votre île

En tant que propriétaire, vous avez également une totale liberté afin de baptiser votre île. Vous lui donnerez le nom de votre choix et déclarerez ce changement aux registres fonciers de votre région. C’est valable aussi bien pour les îles vierges que pour ceux qui ont déjà été exploités.

Donner un nom à votre île privée le rendra un peu plus attractif et aidera à mieux l’identifier.

Mais attention, il est conseillé de procéder à ce changement de nom dès l’enregistrement du contrat de vente et de changement de propriétaire pour éviter d’autres frais supplémentaires.

  • Vous pouvez la revendre ou louer

Et bien évidemment, vous pouvez aussi revendre ou louer votre île privée

Dans un cas comme dans l’autre, on vous conseille de passer entre les mains expertes des agences immobilières pour accélérer les transactions et garantir votre sécurité.

Où trouver votre île privée ?

Il reste maintenant à trouver votre île privée idéale. Comment faire ? Voici quelques indications en la matière.

  • Les avantages des agences immobilières en France

Pour acheter une île, vous pouvez vous adresser directement à une agence immobilière française qui vous mettra directement en relation avec les courtiers à l’étranger en charge de la vente de l’île privée en question.

C’est plus pratique et plus facile. Vous aurez un conseiller français qui vous accompagnera à chaque étape de la démarche, et qui ne vous demandera qu’une petite commission.

  • Les annonces en ligne

Vous pouvez également entrer directement avec les propriétaires. Les îles privées peuvent en effet être vendues par des particuliers, quand bien même ce genre de situation serait rare.

Comme pour toute autre transaction immobilière, vous pouvez passer par des annonces en ligne.

Mais dans ce genre de cas et vue l’importance de la transaction, vous devez prendre le temps de visiter l’île pour vous assurer qu’il ne s’agisse pas d’une arnaque.

  • Prendre le temps de voyager et de faire appel à des courtiers sur place

Vous pouvez également trouver votre île privée le temps d’un voyage en famille ou en couple à l’autre bout du monde.

Vous pouvez dans ce cas directement vous mettre en relation avec les courtiers immobiliers sur place qui se chargent de toutes les démarches pour vous mettre en relation avec les propriétaires ou les vendeurs.

  • Consulter les appels d’offres des États étrangers

Sachez que dans certains cas, les îles privées peuvent être mises en vente par l’État auquel elles sont rattachées directement. En consultant les appels d’offres en ligne et dans les journaux officiels, vous pouvez être les premiers sur le coup.

La transaction d’achat et de vente d’une île privée

Mais dans les faits, comment se passe réellement l’achat d’une île privée ? Quels sont les détails sur lesquels vous devez vous préparer dans la réalisation de ce genre de projet ? Le point.

  • La durée de la transaction

En moyenne, l’achat d’une île privée peut vous prendre environ 1 an. L’enregistrement de la transaction est ce qui prend le plus de temps. À cela s’ajoutent notamment les va-et-vient pour réellement apprécier la qualité et l’ancrage ainsi que l’infrastructure de l’île.

Ce type de transaction ne se conclut pas à la va-vite, à cause du coût d’un tel investissement, vous devez agir avec précaution et réaliser les diagnostics immobiliers nécessaires.

Outre l’aspect physique attrayant de l’île, vous devez également vous attarder sur l’ancrage, le niveau de crue, les architectures de l’île, les infrastructures possibles, voire la présence d’une réserve protégée ou non.

Tous ces détails pourraient impacter sur la durée et entraîner quelques restrictions quant à l’exploitation du terrain.

  • Combien ça coûte ?

Le coût d’une île privée varie au cas par cas. Plusieurs détails sont notamment pris en compte par les vendeurs pour fixer le prix du bien : la localisation, les politiques et les lois, la facilité d’exploitation ou non, l’accessibilité, la surface disponible, etc.

Une île privée peut vous coûter au minimum 800 000 euros et peut aller jusqu’à 5 millions d’euros.

  • Les documents nécessaires pour s’acheter une île

Si dans certains pays, vous devez être résident et donc disposer d’un certificat de résidence, pour acheter une île privée, ce n’est pas toujours le cas.

Les documents nécessaires sont entre autres :

– Des pièces d’identité

– Des papiers relatifs aux modes financements : crédit, apports personnels, etc.

– Dans certains cas, vous devez également présenter des justificatifs sur les éventuels travaux que vous souhaitez faire et qui pourraient impacter sur les réserves naturelles sur place.

  • Comment régler la facture ?

En règle générale, disposer de 800 000 euros d’un coup n’est pas à la portée des simples particuliers à moins de ne profiter d’un héritage soudain et de faire jouer des épargnes.

Pour régler la facture de l’achat d’une île privée, heureusement, vous avez d’autres possibilités. Les crédits immobiliers entre autres sont d’excellentes opportunités.

Avec la chute des taux, vos possibilités d’endettement ont augmenté et vous pouvez emprunter davantage à moindre risque et à moindre coût.

Néanmoins, pour une telle somme, les banques exigeront des garanties fiables et solides : une hypothèque, des assurances vies, une assurance crédit immobilière béton, etc …

Toutefois, l’achat d’une île privée est un investissement de qualité qui ne manquera pas de séduire les banques et les établissements de prêt. Vous n’aurez donc pas énormément de mal à convaincre.

Afin d’assurer la sécurité de la transaction, le règlement de votre facture se fera indubitablement par virement bancaire.

Ceci vous évitera de devoir vous déplacer avec des centaines de milliers d’euros sur vous et de devoir aussi prendre en compte le taux de change si tel est le cas. Les banques se chargent de modifier la devise.

  • La déclaration de votre île dans vos patrimoines pour les prélèvements sociaux

Bien évidemment, comme pour tout autre bien immobilier, une île privée fera partie de vos revenus imposables.

Si vous achetez en France, ou dans un autre pays qui applique le principe de double imposition, vous allez devoir effectivement déclarer votre bien aussi bien en France que dans le pays auquel il sera rattaché.

Afin de faire des économies en la matière, acheter dans les DOM TOM est conseillé. En effet, la niche fiscale sur place est assez intéressante. Et vous n’aurez pas à déclarer deux fois votre bien pour une double imposition.

Néanmoins, en tous les cas, les participations sociales pour l’achat d’une île dépendront non seulement de sa taille, mais aussi du type d’exploitation que vous y avez fait.

Vous devez en plus de la taxe sur la propriété immobilière, payer une participation sociale sur les revenus de l’île.

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