Si on a l’habitude de dire que le droit à la propriété est total sur un bien, ce n’est pas réellement le cas.

Il y a en effet quelques limites à ce droit dont notamment le respect de la liberté et le droit des autres propriétaires, mais également, et c’est ce qui nous intéresse ici, le droit de préemption de la Mairie et des collectivités publiques.

Le droit de préemption de la mairie fait notamment partie des procédures d’expropriation d’un terrain qui donne la priorité à l’utilité publique.

C’est un droit que possèdent les autorités et les services publics de racheter votre bien en priorité en cas de vente.

Dans certains cas, la cession de ladite propriété sera imposée en vue de la création d’une infrastructure nécessaire pour le bien-être et la sécurité commune.  

Le droit de préemption de la mairie : comment ça marche ?

Le droit de préemption est pour le moins complexe à comprendre. Applicable aussi bien lors d’une transaction de vente classique que lors d’une procédure d’expropriation légale, il s’agit d’un moyen de pression exercée par l’État pour acquérir un bien en priorité.

• Définition légale du droit de préemption

Le droit de préemption est un droit octroyé aux collectivités locales pour acheter un bien à la place d’un acquéreur déjà trouvé par le propriétaire en cas de vente.

Il s’agira simplement d’un droit qui offre la priorité à l’état d‘acquérir un bien à la place de particuliers, et ce, généralement dans un but d’utilité publique.

Ce droit peut notamment être applicable lors d’une procédure de vente classique ou après une expropriation. Tout dépend des conditions de la vente.

• Le droit de préemption : qu’en dit la loi ?

Le droit de préemption est régi notamment par l’article L210-1 du Code de l’Urbanisme. Il s’agit d’une opération légale en vue de la réalisation d’infrastructure à but d’utilité publique.

La loi est très précise quant aux conditions d’exercices de ce droit et propose même une liste des biens concernés et des zones touchées. Tel est le cas par exemple dans les articles L213-1 du Code de l’Urbanisme.

Les lois sont extrêmement précises quant à l’application de ce droit. La cession de fonds de commerce et de baux commerciaux par exemple est régie par l’article L214-1.

Et pour ce qui est de la cession d’espace naturel, il faudra vous référer à l’article 215-1 du même code. Cette précision se fait dans le but d’éviter tout abus et de protéger les droits de chaque partie au contrat de vente

En tous les cas, selon les articles L211-1 et L211-2 du même code de l’urbanisme, le droit de préemption appartient et sera exercé uniquement par la commune.

Dans des cas rares, les établissements publics de coopération intercommunale ou EPCI peuvent aussi y prétendre.

• Quand le droit de préemption s’applique-t-il ?

Mais le droit de préemption ne s’applique que dans certaines situations uniquement. Notamment, l’achat dudit bien devra être dans un but d’utilité publique.

On peut citer entre autres la création d’infrastructures sociale, d’équipements collectifs, de logements sociaux, de reconstruction de quartier ou simplement dans un but de détruire le bien afin d’assurer la sécurité des particuliers.

Il y a également des zones bien précises dans lesquelles le droit de préemption est applicable.

Ces dernières peuvent varier d’une commune à une autre et seront définies en conseil par un acte administratif. On parle couramment de DPU ou droit de préemption urbaine.

• Pourquoi le droit de préemption ?

Le droit de préemption est un moyen pour les communes d’acquérir simplement et en toute légalité des propriétés privées en vue de réaliser son PLU.

Les zones concernées et les infrastructures varient donc d’une région à une autre. Mais dans tous les cas, il s’agira d’une opération dont l’objectif sera de garantir le confort et la sécurité de toute la commune et de tous des habitants. Un intérêt général qui dépasse le droit de propriété classique.

• Que peut toucher le droit de préemption ?

Le droit de préemption peut toucher tous les types de biens : terrains nues, résidences principales ou secondaires, immeubles en copropriété, et même les fonds de commerce, etc …

Tout dépend de leur emplacement et de l’objectif de la Mairie dans l’achat dudit bien.

En outre, le droit de préemption s’applique pour tout ou du moins la majorité des transactions de vente de bien ou de cessions immobilières : échange, apports en sociétés, ventes aux enchères publiques, expropriation forcée, saisie, succession, donation, etc.

Les seules exceptions à la règle sont celles qui touchent aux nouvelles constructions, à savoir celles qui ont été faites en moins de 10 ans avant la procédure de vente ainsi que les biens isolés dans un immeuble de copropriété.

• Comment savoir si vous êtes sujet à un droit de préemption ?

Il peut exister dans la commune des biens prédéfinis à l’exercice d’un droit de préemption. Il est possible notamment de vous informer sur le sujet en adressant directement une demande à la mairie.

La démarche est gratuite. Mais attention, ce genre de demande d’information peut ouvrir la procédure pour l’expropriation du terrain si vous avez déjà entamé une démarche de cession dudit bien.

Comment se passe la procédure de droit de préemption ?

Mais malgré tout, l’exercice du droit de préemption ne se fait pas aux petits bonheurs la chance. Il faut suivre en effet une procédure bien précise pour ce faire. Le but étant de protéger tout de même les droits des propriétaires. Le point.

• Une procédure de mise en vente classique

La mise en application du droit de préemption commence par une procédure classique de mise en vente du bien. C’est-à-dire qu’en tant que propriétaire, et généralement sans rien savoir, vous avez déjà lancé un appel d’offres et trouver un acquéreur à votre bien.

La mairie pourra ensuite se substituer à l’acheteur et exercer ainsi son droit de préemption sur ledit bien.

• Le délai d’exercice du droit de préemption

Il y a des délais à respecter pour l’exercice ou la renonciation du droit de préemption. Pour le second cas notamment, les autorités disposent de 2 mois pour informer le propriétaire de leur volonté à renoncer à leur droit de préemption. Le même délai est applicable dans le cas où la mairie souhaiterait utiliser leur droit de préemption pour quelques raisons que ce soient.

Dans l’exercice du droit de préemption, chaque partie dispose d’un délai de rétractation de 2 mois. Au-delà de quoi, la vente se fait par accord tacite.

• Fixation des conditions de vente

Si la commune souhaite acheter le bien, il peut se passer plusieurs choses :

– Elle peut accepter simplement les conditions de vente que le propriétaire a proposées. Dans ce cas, il n’y aura pas de conflit. Il suffit de signer l’acte de vente.

– Elle peut négocier le prix que le propriétaire pourra décider d’accepter ou de refuser après un délai de réflexion de 2 mois. Dans le premier cas, la vente se passe toujours sans encombre.

Mais dans le second, la mairie peut encore avoir une marge de manœuvre et entamer une procédure légale d’expropriation dans les 15 jours suivant le refus de la vente.

Dans ce dernier cas, le prix du bien sera fixé par un juge après une visite des lieux. La mairie pourra demander une négociation du prix de 15 % moins cher que la valeur réelle de ladite propriété sur le marché.  Après quoi, le juge pourra imposer aux deux parties de conclure la vente dans un délai de 60 jours après le procès.

Information des occupants des lieux

Dans le cas où la mairie souhaiterait exercer son droit de préemption, le propriétaire a l’obligation d’en informer les occupants des lieux de la cession prochaine du bien.

Cette information se fera bien évidemment après un délai de préavis de 3 mois avant même la mise en vente du bien et l’établissement du DIA.

L’information en question se fera généralement par lettre recommandée avec avis de réception avec le caché de La Poste qui fera foi.

Quand bien même les relations entre le bailleur et le locataire serait bonnes, dans une procédure légale il est toujours de mise de se protéger avec des documents écrits pour éviter tout conflit.  

• Une renonciation au droit de préemption est possible

Après une offre de vente ou une déclaration d’intention de vendre, la commune peut aussi renoncer à son droit de préemption. Dans ce cas, elle doit le faire de manière expresse.

Le propriétaire pourra alors vendre son bien à un acquéreur de son choix et suivant les modalités indiquées dans l’offre initiale.

• Le notaire dans l’exercice du droit de préemption

En tant que professionnelle de la loi et des procédures juridiques et judiciaires, la notaire peut intervenir dans la mise en application du droit de préemption.

Il peut agir pour le compte du propriétaire afin d’informer la mairie de la disponibilité de telle ou telle propriété à la vente. Il prendra la place du propriétaire pour l’établissement de la déclaration d’intérêt d’aliéner. Ce qui peut faciliter les choses.

Bien évidemment, le rôle du notaire ne s’arrêtera pas là. Il peut également être en charge de la rédaction des actes authentiques de vente et de la signature ainsi que de l’enregistrement et des démarches légales pour les compromis et les promesses de vente.

Engagez un notaire faciliter et accélèrera les démarches dans la mesure où c’est un fin connaisseur des rouages administratif et des mentions obligatoires dans tous les actes juridiques.

 La déclaration d’intention d’aliéné ou DIA

Comme susmentionnée, la procédure d’exercice du droit de préemption commence généralement par une proposition de la part du propriétaire de céder son bien.

C’est ce que l’on appelle la DIA ou la déclaration d’Intention d’aliéner le bien. Cet acte ne se fait pas aux hasards. Il y a en effet quelques mentions obligatoires à connaitre afin qu’il soit légal.

• ­4 exemplaires en lettre recommandée

La déclaration d’intention d’aliéné ou DIA doit être fait en 4 exemplaires et envoyée en lettre recommandée avec avis de réception.

Il existe notamment des formulaires légaux à remplir pour ce faire que les propriétaires peuvent télécharger gratuitement en ligne.

Il s’agit du Cerfa n° 10072*02. Ce formulaire pourra aussi être envoyé par mail si la mairie est équipée en ce sens, voire être déposé à la main pour éviter tout malentendu.

 Cette démarche est uniquement de la prérogative du propriétaire. Elle est obligatoire pour la cession d’une propriété se trouvant dans une zone de préemption.

Une information que les propriétaires n’auront pas de difficulté à trouver en faisant une demande auprès de la mairie.

En outre, le DIA devra être accompagné de quelques pièces justificatives comme les photocopies des pièces d’identité, les actes et documents concernant la propriété à vendre, etc …

• L’état civil du propriétaire

Bien évidemment, il faudra mentionner le propriétaire qui souhaite vendre le bien : nom, adresse, situation personnelle, etc. La raison en est que ce document permettra aussi de parfaire les connaissances et les archives de la mairie sur la situation de chaque habitant.  

• Les caractéristiques du bien

Comme toute offre de cession immobilière, la déclaration en question se doit aussi de présenter le bien : emplacement, taille, année de construction, utilisation actuelle, etc …

Il s’agira d’une offre à part entière qui permettra à la Mairie de statuer sur son importance ou les risques que présente le bien dans la société et donc de l’exercice ou non du droit de préemption.

• Les conditions de la vente

Entre autres informations obligatoires dans le DIA sont les conditions de la vente du bien en question : prix, modalité de payement, etc. Ces conditions de vente resteront toujours applicables, du moins en majorité, même dans le cas de l’exercice du droit de préemption par la Mairie.

• Le nom de l’acheteur potentiel

Par contre, le nom de l’acheteur potentiel, déjà trouvé par le propriétaire n’est pas obligatoire dans cette déclaration. C’est tout de même une information qui pourra être utile. Aussi, c’est conseillé de mettre à la fois son nom et ses coordonnées dans le DIA.

Il importe de souligner que le défaut de DIA peut entrainer la nullité de la vente, et ce, même 5 ans après la signature de l’acte.

Pourquoi le droit de préemption ?

Mais quel est véritablement le rôle du droit de préemption ? Pourquoi est-ce si important ? Quelles sont les conséquences possibles de l’exercice de ce droit par les autorités ? Le point.

• Un but d’utilité publique

Comme susmentionné, le droit de préemption doit se faire en amont pour l’utilité publique.

Ce peut être pour la réalisation du plan d’urbanisme de la région ou encore pour la création de différentes infrastructures pour la société : logements sociaux, parcs, routes, etc …

Ce peut être des grands travaux ou de petits changements.

Le but d’utilité publique peut aussi concerner la destruction d’un bien jugé insalubre, impropre à l’habitation ou présentant des risques tant pour les propriétaires que pour les voisins.

La mairie peut exercer son droit de péremption pour racheter le bien et en disposer comme bon lui semble à condition bien évidemment d’en informer le propriétaire dans le DIA.

• Un suivi et une bonne gestion du droit de propriété dans la commune

Mais le droit de préemption n’est pas seulement un moyen pour assurer le confort et la sécurité des particuliers. Il s’agit également d’un moyen de suivi et de bonne gestion du droit de propriété de chacun dans la commune.

C’est un indicateur efficace de la situation de chaque habitant et de la disposition de chacun : population rurale et urbaine, propriétaire de leur résidence principale ou non, etc.

• Une bonne administration de la commune

En outre, le droit de préemption permet une bonne administration de la commune. Grâce au DIA, il est possible de connaitre avec précision le nom, l’adresse et les informations tant sur le propriétaire que sur les potentiels acheteurs.   

Ces informations pourront non seulement être utile à la mairie pour les archives, mais elles peuvent également permettre d’anticiper certains besoins en infrastructures et prestation, voire en modification du PLU de la région.

• Une meilleure anticipation du marché de l’immobilier dans la région

Enfin, le droit de préemption peut aider à anticiper la valeur du marché de l’immobilier d’une région à une autre. En effet, les offres doivent contenir des prix qui dépendent généralement de la bulle immobilière de la région.

Le prix du m2 est une bonne indication de l’état des biens et de la qualité du marché immobilier dans la commune.

À Paris notamment, la bulle est la plus chère en France avec un m2 qui se négocie dans les 8 000 à 10 000 euros en moyenne.

Les prix sont nettement plus intéressants dans les autres régions de l’hexagone avec un prix moyen de 5 000 à 8 000 euros le m2.

Le droit de préemption et le droit de rétrocession

Il peut arriver que l’utilité d’un bien victime d’un droit de préemption de la mairie soit de nouveau disponible à la vente. C’est le droit de rétrocession.

Qu’est-ce que c’est ? Que cela implique-t-il ? Comment ça marche ? Retour sur les bons à savoir sur cet autre droit.

• Définition du droit de rétrocession

Le droit de rétrocession est des conséquences du droit de préemption.  C’est la démarche par laquelle l’ancien propriétaire d’un bien sujet à un droit de préemption de retrouver en priorité la propriété de ce dernier avant tout autre acquéreur.

À l’instar du droit de préemption, le droit de rétrocession s’applique pour tous les biens dont la démarche d’exercice du droit de priorité par la mairie a été respectée. Ce peut être un terrain, une résidence, un fonds de commerce, etc.

• Comment s’applique le droit de rétrocession ?

Le droit de rétrocession peut s’appliquer dans le cas où l’usage du bien ait été entériné et que la mairie souhaite de nouveau se séparer du terrain ou de la propriété en question.

Mais aussi, le propriétaire peut retrouver la propriété de son bien si au final les autorités publiques ont changé d’avis sur l’utilisation du bien et ne respecte pas les termes du droit de préemption.

Pour ouvrir la porte à un droit de rétrocession, la mairie se doit de lancer une offre de rachat à l’ancien propriétaire. Et à l’instar du DIA obligatoire, cette offre doit porter quelques mentions obligatoires comme le prix de vente.

L’offre doit être adressée directement à l’ancien propriétaire en lettre recommandée avec avis de réception.

 L’ancien propriétaire dispose de 2 mois pour se décider. Il peut racheter ledit bien pour le prix qui lui est proposé, renoncer au rachat ou négocier le prix.

Dans tous les cas, il devra discuter avec la mairie. En cas de silence de ce dernier dans un délai de 3 mois, il est considéré comme avoir renoncé à son droit de rétrocession.

Alors, les autorités ont le droit de proposer le bien à d’autres acquéreurs dont notamment celui qui avait l’intention au début d’acheter la propriété et dont les coordonnés sont dans le DIA

• Les délais du droit de rétrocession

Comme le droit de préemption, le droit de rétrocession s’exerce sur un délai de 2 mois. Par exemple, l’ancien propriétaire a 2 mois pour statuer sur sa volonté d’acheter ou non ledit bien.

Le délai court à partir de la date de notification de ce dernier de la volonté de la mairie de céder de nouveau la propriété, le caché de La Poste faisant foi.

• Les sanctions applicables en cas de non-respect au droit de rétrocession

Le droit de rétrocession est obligatoire. Le propriétaire de ce dernier est l’ancien propriétaire du bien.

Le non-respect de ce droit peu entrainer des sanctions si l’ancien propriétaire décide porter l’affaire devant un tribunal. Alors, la mairie devra payer des dommages et intérêts qui seront fixés par le juge.

À savoir que l’action dans le but d’une réparation pour le non-respect d’un droit de rétrocession peut se faire dans les 5 ans après l’exercice du droit de préemption.