Le droit de passage est l’une des servitudes qui pèsent sur une propriété : fonds servant à un profit d’une autre propriété enclavée : fonds dominant.

Selon l’article 682 du Code civil, le propriétaire du terrain enclavé a le droit de réclamer auprès de son voisin et d’invoquer le droit de passage pour pouvoir accéder à la voie publique.

De plus, cette servitude peut s’appliquer même si le terrain n’est pas constructible, Cour de cassation du 30 mai 1996.

Le possesseur du fonds servant ne peut pas s’opposer à cette demande. Il a une possibilité de percevoir une indemnité et échanger de la servitude.

Un sol enclavé, c’est quoi exactement ?

Par définition, c’est un terrain qui ne possède aucune issue ou une issue insuffisante pour profiter librement de votre exploitation. Il donne souvent accès à une voie publique.

Seuls les juges et les spécialistes ont le pouvoir de déterminer si oui ou non l’état des lieux est enclavé. Si le terrain en question dispose d’un chemin impraticable, trop petit ou raide et que son utilisation demande l’usage d’un véhicule, ce dernier est considéré comme étant enclavé.

Au contraire, si ce même terrain dispose d’un accès qui est uniquement incommode et ne présente aucun inconvénient mineur, il n’est pas considéré comme enclavé, selon Cour de cassation du 30 juin 1981.

En outre, vous ne pourrez jamais exiger un droit de passage, si vous êtes la source de l’enclavement de votre terrain en faisant des travaux d’aménagement ou de construction.

Ce droit de tout propriétaire s’applique non seulement aux hommes, mais aussi aux véhicules, aux animaux, aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité et de téléphone.

Lorsque vous décidez d’acheter une propriété, renseignez-vous d’abord sur toute la propriété, il se peut qu’une association de chasseurs ou de pêcheurs ait un droit de passage sur place.

Quand faut-il demander un droit de passage ?

La demande d’un droit de passage est envisageable lors d’un enclavement d’un terrain, d’un immeuble, d’une exploitation agricole, d’une maison, d’une villa, d’une ferme, d’un immeuble collectif ou encore d’une entreprise commerciale.

Sa constitution touche toutes les formes de bien immobilier qu’il soit en zone rurale ou urbaine et n’ayant pas d’accès ou une seule issue insuffisante sur la voie publique.

Tous les propriétaires peuvent recommander un droit de passage à son voisinage s’il n’a pas d’autre moyen de quitter et entrer dans sa demeure.

En tout cas, c’est au propriétaire du fonds enclavé de faire la demande et non au locataire ou au fermier. Leurs requêtes seraient inacceptables.

L’enclavement sollicite aussi un droit de passage lorsqu’un terrain construit ou non suit une route inaccessible depuis la propriété. C’est le cas d’un accès qui donne sur une voie express ou sur une route nationale.

Parfois, les décisions des tribunaux se penchent sur le bénéficiaire du droit de passage, sauf si le propriétaire qui réclame ce dernier s’est mis dans une situation d’enclavement.

Dans ce genre de situation, il réaménage définitivement la configuration de la résidence en réalisant des travaux qui ont tendance à fermer l’accès à la voie publique.

Auparavant, le droit de passage était étroit et permettait juste le passage d’une brouette. De nos jours, presque tous les propriétaires du bien enclavé prétendent un élargissement jusqu’à 4 ou 5 mètres pour faciliter l’accès de la voiture.

Les juges des tribunaux trouvent cette situation logique et ne sont pas hostiles. Cette demande est tout à fait légitime.

En revanche, les magistrats admettent aussi que le propriétaire qui subit le passage, peut mettre une barrière ou un portail de protection à l’entrée du chemin.

Seulement, il doit remettre au bénéficiaire une clef de la barrière ou une télécommande d’ouverture à distance pour les portails électroniques.

Quel tracé pour le droit de passage ?

Le propriétaire du terrain enclavé détient le pouvoir de demander un droit de passage sur le terrain du voisinage. Le locataire n’a pas du tout le droit de l’exiger.

Ce qu’il peut faire c’est de s’adresser directement au responsable pour que ce dernier engage les procédures nécessaires auprès des autres voisins concernés.

Votre voisin ne pourra jamais revendiquer la propriété même s’il détient un droit de passage sur votre terrain.

En ce qui concerne le choix du tracé, il doit évidemment être court traversant la propriété enclavée et la voie publique. Un tracé plus long est envisageable à condition qu’il soit moins dommageable pour la propriété traversée (article 683 du Code civil).

Si vous souhaitez modifier le tracé d’un droit de passage, mieux vaut faire une négociation à l’amiable avec votre voisin.

Pour ce faire, le propriétaire du terrain enclavé adresse une lettre de mise en demeure au voisinage.

Ainsi, les deux parties seront en mesure de déterminer ensemble la longueur idéale du passage.

Les formalités nécessaires pour mettre en place un droit de passage

Pour faire les choses à l’amiable, il faudrait formuler par écrit toutes les modalités d’exercice (entretien, indemnité, tracé, etc.) concernant cette servitude.

Mieux vaut concrétiser votre accord devant un spécialiste, comme un notaire par exemple. Sachez que les actes authentiques peuvent faire l’objet d’une publicité foncière à la conservation des hypothèques. Ainsi, ces derniers sont opposables aux tiers : les autres personnes qui n’ont pas signé la convention.

Cependant, vous pouvez aussi concrétiser votre accord par acte sous seing privé, sans l’intervention d’un notaire dans la rédaction.

C’est à vous de choisir ! À défaut d’accord, toutes les conditions d’existence de la servitude seront déterminées par un juge. Il définit le tracé du passage et le montant d’indemnité exact saisi par le propriétaire.

Les conditions d’utilisation nécessaires du droit de passage

Bien évidemment, il existe certaines conditions d’usage entre les deux parties concernées. Il faudra les respecter pour éviter les problèmes.

• Pour le propriétaire du fonds servant

Si vous décidez de clôturer votre parcelle, il faut toujours laisser un chemin libre. La largeur de ce passage doit correspondre aux besoins de votre entourage qui l’utilise. Veillez à ce qu’il soit suffisamment étendu pour laisser passer une voiture. En tant que propriétaire servant, vous ne pouvez pas diminuer l’usage ou le rendre incommode.

• Pour le propriétaire du fonds dominant

Ce dernier n’aura pas le droit de faire le va-et-vient sur le fonds servant. Il ne peut pas utiliser cet espace comme s’il lui appartient. Au cas où le terrain desserve sur une voie publique, le propriétaire ne peut pas exiger le droit de passage.

C’est exactement le cas s’il décide de créer lui-même un enclavement sur son terrain.

Le dédommagement et les frais d’entretien

Généralement, l’entretien du passage est la responsabilité de celui qui bénéficie de la servitude c’est-à-dire le fonds.

Or, si le propriétaire du fonds servant utilise régulièrement ce chemin, l’entretien de celui-ci doit être supporté par les deux propriétaires (Cour de cassation du 22 mars 1989).

En ce qui concerne l’indemnisation, vous devez payer une indemnité régulière au propriétaire du terrain que vous traversez tous les jours. Le montant reste très variable et dépend du dommage que lui cause cette servitude.

D’ailleurs, il y a plusieurs formes de dommages qui font l’objet d’une indemnisation :

– ceux qui résultent de la moins-value subie par le terrain du fait de la servitude de passage

– ceux qui découlent simplement de l’usage du passage : bruit, les allers et retours permanents, etc.

– ceux qui émanent de l’établissement même du tracé : arbres arrachés, construction de passage, etc.

En outre, les frais de construction et d’entretien d’un chemin ou d’une route qui mène à la voie publique sont à la charge du propriétaire désenclavés. Mais vous pouvez toujours mettre en place une convention.

La durée de la servitude du droit de passage

S’il s’agit d’un droit de passage sur un terrain enclavé, la servitude est légale et souvent automatique. Cependant, elle s’arrête lorsque le terrain n’est plus du tout enclavé par une route ou un chemin public.

Elle disparaît également quand le bien auquel elle est attachée n’existe plus. C’est ce qui arrive si les deux propriétés voisines veulent se réunir et former une seule et unique propriété.

Sans notion d’enclavement, il est recommandé de faire appel à un notaire pour enregistrer la convention entre les deux parties concernées. Ce contrat détermine toutes les obligations de chacun sur cette servitude.

Pour un usage constant et continu, le droit de passage est fixé pour 30 ans au maximum. Une fois que cette durée est écoulée, la servitude sera remise en cause par le propriétaire du fonds servant.

Ce dernier détermine alors si le passage n’est plus emprunté par l’autre propriétaire du fonds dominant.

Si c’est le cas, il faudra apporter des preuves bien solides du non-usage du droit de passage, quand le terrain n’est plus enclavé, le propriétaire du fonds servant annule l’extinction de la servitude.

La fin d’un droit de passage engendré d’un accord amiable peut être constatée par un juge à condition que la servitude ne soit plus utilisée depuis une trentaine d’années.

La différence entre la servitude et le droit de passage

La servitude et le droit de passage sont deux termes bien distincts, mais qui se recoupent sans être synonymes.

D’un point de vue juridique, le droit de passage est une servitude et une contrainte permanente imposée à une propriété quelconque. Il est rattaché à un bien immobilier et non pas à un individu.

Un nouveau propriétaire d’un bien immobilier dispose également d’un droit de passage au cas où sa maison bénéficie d’un passage sans avoir à le solliciter.

D’ailleurs, ce genre de détail est mentionné sur le compromis de vente et sur les actes de vente notariés du bien. Il s’applique automatiquement sur les occupants de la résidence qu’il soit locataire ou propriétaire légitime.

Le droit de passage est l’une des nombreuses servitudes, mais toutes les servitudes ne sont pas forcément des droits de passage.

C’est le cas du droit de puisage : droit d’aller puiser de l’eau dans le puits du voisinage ou encore de la servitude dite « continue ». Un égout ne requiert aucune intervention humaine pour être exercé.

Le mot servitude désigne une contrainte imposée au propriétaire d’un bien en faveur d’un autre propriétaire.

Ce terme est défini dans l’article 637 du Code civil tandis que le droit de passage est inscrit à l’article 682 du même Code.

Comment en finir avec un droit de passage ?

Le droit de passage cesse immédiatement si le terrain n’est plus enclavé. Cette cessation peut se faire à l’amiable ou face à un juge au tribunal judiciaire ou de proximité.

En cas de mésentente, le juge peut trancher en fonction de la demande du client :

– l’emplacement du passage,

– l’existence du droit de passage,

– la fin d’un droit de passage,

– le mode d’exercice (accès en voiture ou à pied),

– le montant de l’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant.

Si jamais il y a un désaccord sur l’indemnité à verser, c’est au propriétaire du fonds servant de fournir toutes les preuves nécessaires du dommage causé.

Que faire si le terrain est difficile d’accès ?

L’accord du voisinage est primordial si votre propriété n’est pas du tout enclavée, mais juste difficile d’accès. Il vous donnera un droit de passage sur son terrain.

C’est la servitude conventionnelle. S’il y a un conflit sur l’exécution du droit de passage ou une absence d’accord amiable, le juge doit être mis au courant.

En outre, si vous souhaitez faire des travaux en passant par le voisinage, il faut faire une demande de tour d’échelle.

• Avec accord amiable

Pour faire le va-et-vient sur la propriété du terrain utilisé, le bénéfice doit avoir l’accord du propriétaire sur le droit de passage.

Les deux parties doivent établir un accord amiable par écrit en précisant :

– l’emplacement du droit de passage,

– le montant de l’indemnité versé par le propriétaire du fonds dominant au propriétaire du fonds servant,

– le mode d’exercice.

La valeur de l’indemnité doit correspondre et être proportionnelle au dommage causé comme bruit ou autre gêne. Elle est fixée librement par les deux propriétaires.

En cas de litige, l’intervention du tribunal est inévitable. Quand le droit de passage est reconnu par un accord amiable, il peut être modifié d’un commun accord.

En ce qui concerne la perte du droit de passage, le tribunal peut être saisi pour faire la constatation et la fin du droit de passage.

C’est exactement ce qui se passe lorsqu’un droit de passage est issu d’un accord amiable mais n’a pas été utilisé pendant une trentaine d’années.

Par conséquent, tous les moyens de preuve sont admis, à savoir :

– constat d’un huissier,

– témoignages,

– photos qui laissent apparaître l’abandon du terrain ou l’usage qui en est fait.

• Sans accord amiable

En l’absence d’un accord amiable, l’utilisation du terrain du voisin sans autorisation est totalement abusive. Le tribunal doit être immédiatement saisi.

Les nuisances liées aux végétaux entre les voisins

Au cas où votre clôture mitoyenne est une haie, cela veut dire que les fruits et la taille des branches sont partagés. Chaque commune a ses propres spécificités.

Certains maires peuvent être plus stricts que d’autres. Mais, pour éviter les conflits dans le voisinage et conserver vos plantations, il y a certaines règles à suivre dans l’agencement des végétaux.

Il est donc nécessaire de se renseigner à l’avance auprès de la chambre d’agriculture ou de la mairie de rattachement de votre future maison.

• Les distances et hauteurs des plantations

Toutes les plantes de plus de deux mètres de hauteur sont interdites d’usage selon l’article 671 du Code civil. Elles sont autorisées si elles sont implantées à moins de deux mètres de la ligne séparative.

Pour les végétaux dont la taille est inférieure à deux mètres, ils peuvent s’implanter à moins de cinquante centimètres.

Cependant, l’application de cette règle dépend entièrement du type de logement. Si les plantes envahissent la propriété voisine, ces réglementations sont impossibles à mettre en œuvre.

Par contre, elles ne s’appliqueront pas quand les végétaux sont implantés à l’intérieur de la copropriété à condition que les sols soient considérés comme une partie commune même s’ils font l’objet d’une utilisation à titre privatif. C’est ce qu’indique la 3^e chambre civile de la Cour de cassation du 19 juillet 1995.

• Les racines ou les branches

Qu’il s’agisse de branches ou de racines, les règles sont tout à fait distinctes.

Si les branches deviennent gênantes, une action en justice est envisageable pour qu’elles soient définitivement coupées dans un délai de prescription.

Quant aux racines, il n’y a aucune action en responsabilité possible contre l’individu qui les a coupées si elles se trouvent sur la propriété du voisin.

Pour décorer un mur mitoyen, les plantes en espalier accrochées de chaque côté du mur sont uniquement autorisées, selon l’article 670 du Code civil.

Vous devez utiliser des fils de fer ou des treillages pour les attacher sur la façade de votre mur. Il ne faut pas que les arbres, les arbrisseaux ou les arbustes dépassent le sommet.

Les précautions à prendre avant d’acheter un bien immobilier

Quelques articles du Code civil énoncent clairement le caractère absolu du droit de propriété. Cependant, ils sont sous réserve du droit des tiers.

Voici deux situations qui illustrent l’importance et le risque des servitudes lors d’une acquisition d’un bien immobilier ou ultérieurement :

– au moment de l’achat de votre nouvelle maison, vous devez avoir conscience du droit des tiers et de tout ce qu’ils peuvent vous imposer.

Et réciproquement, vous avez aussi des droits et des obligations à l’égard de votre voisinage.

– Même si l’agent immobilier vous informe des servitudes grevant ou profitant à l’immeuble vendu, il est de votre devoir en tant que futur acquéreur de vous renseigner avant d’entamer un projet de rénovation ou de construction.

Dans ce cas, l’intervention d’un architecte ou d’un notaire s’avère indispensable.

Le droit de passage des pêcheurs

Les propriétaires riverains sont aussi propriétaires des alluvions et des berges même si les cours d’eau appartiennent au public de l’État. Tout dépend du cours d’eau ou de l’étang, s’il est domanial ou non.

Ce qui est sûr et certain, c’est qu’ils doivent également supporter les servitudes de halage et de marchepied. 

Dans les cours d’eau domaniaux, le droit de passage revient à l’État. Il concède ce droit aux associations de pêcheurs. Ainsi, tous les membres d’une association, qui détiennent une carte, ont le droit de pêcher et d’utiliser les berges suivant la rivière.

Par conséquent, les propriétaires riverains ne peuvent en aucun cas s’opposer au stationnement ou au passage des pêcheurs.

De plus, les textes civils fixent à peu près 3,25 m de large du passage qui doit être laissé à l’usage de ces derniers.

Pour les terrains traversés d’un cours d’eau non domanial, ils appartiennent au propriétaire. Ainsi, vous pouvez interdire n’importe qui de venir y pêcher ou se promener.

En revanche, si vous avez concédé au droit de pêche à une association de pêche et de protection des milieux aquatiques, les membres ont le droit de venir prendre du bon temps près de votre étang ou cours d’eau.

Le droit de passage des chasseurs

Selon la loi, aucun individu n’a le droit de chasser sur une propriété d’autrui sans avoir le consentement du propriétaire (article L 422-1 du Code de l’environnement).

Par ailleurs, la loi Verdeille, du 10 juillet 1964, permet au chasseur de faire leurs activités sur le terrain des autres.

Ce règlement regroupe les territoires de chasse d’une commune au sein d’une association communale de chasse agréée (ACCA).

Toutefois, il existe certaines parcelles de terrains qui sont interdits à la chasse à savoir :

– les terrains situés dans un rayon de 150 mètres autour des habitations,

– les propriétés closes qui empêchent toute communication avec le voisinage et le passage des gibiers à poil.

Ces terrains sont exclus du territoire de l’Acca. Par conséquent, les chasseurs ne peuvent pas y pénétrer.

Les propriétaires des terrains d’une superficie supérieure à 20 hectares peuvent également demander que leur domaine soit exclu du territoire de l’Acca.

Dans ce cas, l’interdiction de chasse doit être signalée à l’aide des panneaux. Si le propriétaire change, le nouveau possesseur peut garder l’opposition.

Sinon, il doit agir dans un délai de 6 mois pour changer sa conviction avant que le terrain soit réintégré au territoire de l’Acca.