Le terme « vice caché » désigne un défaut qui affecte les biens immobiliers, notamment anciens, mais qui n’est découvert qu’après l’acquisition de la maison.

La réparation de cette déformation coûte parfois une bonne fortune. Toutefois, si l’acheteur avait remarqué ce défaut avant la transaction, il aurait le droit de demander une remise ou une annulation directe de la vente.

Découvrez dans cet article ce qu’il faut faire si cette situation se présente dans votre appartement.

Qu’est-ce qu’un vice caché dans l’immobilier ?

C’est une malfaçon qui apparaît sur un logement et qui rend impropre à son usage d’habitation.

Ce défaut doit tout de même répondre à plusieurs critères pour être considéré comme « vice caché » :

– il ne doit pas être apparent : le problème doit être invisible lors d’une inspection minutieuse d’un acquéreur non professionnel.

– selon l’article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». (Cass.3e civ, 29 juin 2017). Par conséquent, il doit être grave pour rendre la maison impropre à l’usage.

– le vice doit être remarqué après la vente proprement dite. Le propriétaire a l’obligation de prouver cette antériorité, car n’importe quel problème qui apparait après la date de la vente n’est plus référé sur le vendeur.

En outre, certaines complications majeures sont également considérées comme des vices cachés, à savoir :

– les problèmes de fondation

– la présence de termites, de punaises, de champignons ou autre insecte dévastateur qui a provoqué des dégâts antérieurs

– l’absence d’eau courante, l’humidité

– la fragilité de la structure de la maison

– la fissure d’une dalle de béton

– le défaut d’homogénéité des carreaux

– le caractère inondable du logement.

Bien évidemment, ces défauts sont décrits au préalable dans les diagnostics immobiliers. Ce document vous informe de l’état général de l’appartement que vous souhaitez acquérir.

C’est pour cette raison qu’il est vraiment important de vérifier minutieusement les diagnostics immobiliers avant d’acheter.

Si les problèmes sont bien mentionnés dans l’acte de vente, alors ils ne peuvent pas être définis comme un vice caché.

En revanche, voici la liste des faits qui ne sont pas considérés parmi les vices cachés :

– la pollution de puits au sein d’une demeure agricole

– l’absence de tout-à-l’égout pour un foyer du 18^e siècle situé à la campagne

– la pollution du sol de la maison cédée

– le trouble d’exploitation ayant affecté l’usage du bien immobilier

Comment détecter les vices cachés avant d’acheter l’appartement ou la maison ?

La majorité des biens immobiliers anciens n’ont aucune garantie lorsqu’ils sont mis en vente.

Quand vous effectuez une première visite des lieux, vous devez faire une inspection en menant vos propres investigations.

Ainsi, vous n’aurez pas de recours contre le vendeur si jamais il y a un mauvais fonctionnement des équipements tels que la menuiserie, le système de chauffage, l’électroménager, l’installation électrique, etc. En d’autres termes, vous achetez le logement tel qu’il est.

Pour détecter les vices cachés, il existe des diagnostics immobiliers que le vendeur doit fournir à l’acheteur. Ce bilan présente en détail l’âge du bâtiment et l’état des équipements qui se trouvent à l’intérieur.

Il met en évidence toutes les anomalies détectées lorsque le diagnostiqueur réalise son examen sur place.

Ce diagnostic permettra au vendeur de se libérer de toutes les responsabilités vis-à-vis du futur propriétaire.

Le délai nécessaire pour réagir face à la découverte de vice caché

Lorsque vous constatez que votre demeure présente pas mal de vice caché, vous disposez d’un délai de 2 ans à partir de la date de découverte pour intenter une action en justice.

Seulement, cette durée est autorisée uniquement sur un contrat de vente signé après le 19 février 2009. Il est à préciser que ce délai commence à partir de l’entrée dans les lieux ou du moment de la vente.

D’ailleurs, ce point de départ est constaté vis-à-vis de l’expertise commandée par l’acquéreur.

Mieux vaut agir au plus vite si vous constatez un problème quelconque après l’achat de votre maison en envoyant une lettre recommandée avec l’accusé de réception au vendeur.

Ensuite, ce sera au tour d’un avocat d’engager une procédure au sein du tribunal de grande instance (TGI). Ces hautes personnalités régleront le conflit entre les deux parties : le vendeur et l’acheteur.

Pour agir, l’acheteur dispose de 30 ans après l’acquisition du domaine. De ce fait, ce dernier est toujours protégé même si le défaut est découvert après son entrée dans les lieux.

Cependant, le rassemblement des preuves qui démontrent le vice caché risque de disparaître au fil des années.

Au cas où le vice caché est aussi inconnu par votre vendeur lorsqu’il a effectué l’achat du bien, il peut se retourner contre son vendeur. Il doit prouver que le problème existait déjà au moment des signatures des contrats de vente.

Que faire en cas de vice caché dans l’appartement ?

En cas de vice caché authentique, vous avez deux solutions au choix. Vous pouvez garder le bien en demandant une diminution du prix ou le restituer au vendeur.

Dans la seconde option, vous devez être remboursé en majorant les frais occasionnés par la vente.

Un agent professionnel recommandé par un agent immobilier sera automatiquement tenu de vous dédommager, mais si le vendeur est un particulier, il faudra chercher des preuves concrètes qu’il était au courant de ces vices cachés. C’est seulement à ce moment-là que vous aurez un dédommagement.

Les sortes de dédommagements que vous recevez

Essayez d’abord de trouver un accord à l’amiable avec votre vendeur pour régler le problème. Prenez contact avec lui, via courrier recommandé.

Si cela n’est pas possible, il faut passer à une étape plus sérieuse, c’est-à-dire présenter l’affaire auprès du tribunal de grande instance.

Par conséquent, vous obtenez deux options selon l’article 1644 et 1646 du Code civil :

– annulation directe de la vente (article 1644 du Code civil) : devant le tribunal de grande instance, le vendeur remet les prix de vente et les frais d’acquisition que vous avez effectués comme les frais de notaire, frais d’agence, etc …

En retour, le bien immobilier sera restitué au vendeur à condition qu’il soit dans le même état qu’à l’acquisition. C’est l’action rédhibitoire.

–le propriétaire actuel de la maison peut exiger une diminution du prix de vente à cause de la gravité du vice. Cet argent réduit aussi le prix d’achat et tient en compte la moins-value qu’engendre le problème.

Le calcul de cette réduction se fait en fonction du coût de réparation du vice caché par les experts. Il s’agit d’une action estimatoire.

–dédommagement financier : le vendeur vous verse une somme d’argent considérable qui permet de réaliser la réparation des dommages dans la maison.

Dans certains cas, le vendeur professionnel est condamné à verser des intérêts et dommages, car il connaît tous les vices du bien qu’il a vendu.

Les recours contre un vendeur malfaiteur

Si aucun accord à l’amiable n’est trouvé, le litige entre les deux personnes concernées devra se régler auprès du tribunal.

Mais avant d’arriver à cette étape, un expert en immobilier peut se rendre sur les lieux par injonction judiciaire. Il constate ainsi le vice caché.

En outre, l’acheteur peut faire une annulation de la transaction immobilière et obtenir une indemnité équivalente à la réduction du prix de vente.

Dans le cas d’un logement ancien, la garantie des vices cachés est assurée par le vendeur. Il doit mentionner dans le contrat de vente une clause de non-garantie des vices.

Ce règlement empêche l’acquéreur de profiter de la garantie des vices cachés. Néanmoins, cette clause n’est pas recommandée si l’acheteur démontre la mauvaise foi du vendeur.

Les clauses de non-garanties des vices cachés

Parfois, le compromis de vente contient une clause de non garantie des vices cachés. Cela permet d’avoir une épée de Damoclès au-dessus de leurs têtes.

Cet article est inséré par les notaires et a pour but d’exonérer le vendeur à l’égard de l’acheteur d’une quelconque garantie des vices lorsque la vente est conclue.

En d’autres termes, vous prenez entièrement la responsabilité de l’état actuel du bien et que vous renoncez à tout recours.

L’insertion de cette clause est tout à fait légale, mais elle n’est pas du tout possible si le vendeur en question est un professionnel alors que l’acheteur ne l’est pas.

Cette clause ne s’applique pas si le vendeur est de mauvaise foi c’est-à-dire qu’il connait parfaitement l’état de la maison au moment de la vente.

Pour éviter que ce genre de difficulté survienne, mieux vaut ne pas signer un contrat qui présente une telle clause.

Vous pouvez aussi demander les conseils d’un notaire qui défendra vos intérêts face à ceux du vendeur. Cela ne devrait pas être très couteux.

L’humidité excessive et la condensation sont-elles des vices cachés ?

L’humidité d’une maison n’est pas toujours visible à l’œil nu au moment de l’achat. Les anciens propriétaires peuvent facilement la dissimuler en repeignant les murs avant l’arrivée des acheteurs.

Seulement, la tâche réapparaît quelques semaines après la date d’acquisition, ce qui permet de la catégoriser dans la liste des vices cachés les plus courants qui affectent une maison.

La condensation est un phénomène qui se produit en période hivernale. C’est aussi un problème très fréquent dans les maisons. Elle entraîne la formation de buée au niveau des vitrages. Lorsque le taux d’humidité dépasse les 100 %, la vapeur d’eau commence à se condenser petit à petit.

Selon les experts en inspection, ces situations peuvent causer des vices cachés plus sérieux, comme celui de la structure tout entière si elles ne sont pas rapidement prises en main.

Elles se manifestent par l’apparition de moisissures sur les finitions intérieures. Le plafond présente des fuites et des tâches tandis que la peinture s’écaille.

Pour éliminer l’humidité de la douche et de la cuisson, utilisez les ventilateurs dans la salle de bain et une hotte dans la cuisine. Un bon raccordement avec une sortie extérieure permet de mieux évacuer l’humidité et favorise la sécheresse. Par ailleurs, l’inspection et la vidange de l’eau doivent être effectuées constamment.

Droit de l’acheteur face au vice caché de l’humidité

L’indication d’un vice caché d’humidité est une chose très courante qui survient après l’achat d’un bien immobilier.

Le vendeur reste le premier responsable du vice caché d’humidité s’il est au courant de la situation avant la signature du contrat.

De plus, sa responsabilité sera plus importante si vous arrivez à prouver que l’humidité ait été camouflée d’une manière volontaire par le vendeur.

Mais avant d’annuler le contrat d’achat, il faut l’avis d’un expert diagnostique d’humidité qui évalue la maison.

Les termites : un vice caché à prendre en compte

Le termite est un insecte microscopique nuisible très en vogue dans le sud-ouest de la France, mais aussi dans de nombreux pays.

Il est qualifié comme dévastateur, car il se nourrit uniquement du bois de construction en creusant plusieurs galeries dans la maison.

La colonie entière peut s’attaquer à l’ensemble de la construction et provoquer des dégâts irréparables. Cela expose les habitants à des risques d’effondrement.

Si vous achetez un bien immobilier dans une commune signalée comme étant soumise à des risques d’infestation potentielle aux termites, vous devez obligatoirement effectuer un État parasitaire relatif aux termites.

Cependant, ce diagnostic est uniquement pris en charge par un professionnel certifié. Sa validité est limitée à une période de 6 mois.

Pour ce faire, ce spécialiste certifié procède aux sondages de l’ensemble des matériaux en bois (charpente, poutres, planchers, etc.).

Le poinçon détecte la présence des galeries creusées par la colonie de ces insectes xylophages.

Ces concaves sont très dangereuses étant donné que les matériaux de base du bâtiment perdent leur solidité et stabilité.

Au cas où le nouveau propriétaire de la demeure constate la présence de termites dans la maison, l’État parasitaire associé à l’acte de vente sert à protéger le vendeur de tout recours contre eux pour ce vice caché.

Le défaut d’homogénéité du carrelage : un vice caché qui coûte cher

Le terme défaut d’homogénéité des carreaux désigne l’absence d’un aspect homogène. La surface carrelée n’est pas du tout uniforme et lisse.

Cette malformation peut toucher n’importe quelle forme de carrelage à savoir : les carreaux de couleur, de différentes tailles ou de motifs, des joints irréguliers.

Pour avoir une étanchéité et uniformité du carrelage, il faut installer des joints. Ils sont mis en place entre chaque carreau afin d’améliorer l’aspect esthétique.

Cependant, une fois terminé, ces joints peuvent comporter quelques défauts. L’une de ces difformités est la couleur peu ou pas uniforme. Ensuite, il y a la différence d’épaisseur au niveau d’une même surface carrelée.

Ces problèmes sont liés à une mauvaise réalisation des joints ou au manque de planéité sur la surface où le carreau est posé.

Il peut s’agir aussi d’un problème de planéité de la surface carrelée ou de désaffleurements. Dans la première situation, les carreaux sont posés avec des irrégularités. Ils ne sont pas situés à la même hauteur à cause d’une malfaçon au niveau de la chape.

Dans certains bâtiments, la chape n’a pas été correctement nivelée. Or, elle a pour but d’aplanir tout le support de la construction. Par conséquent, le carrelage posé par-dessus n’est pas lisse et bien plane.

D’ailleurs, ce genre d’erreur fondamentale constitue une malfaçon de la construction.

En outre, le carrelage peut être victime d’autres défauts tels que : la présence de trous, d’irrégularités ou encore de tâches inexpliquées, mais visibles en surface.

La présence de trous signifie que les carreaux que vous avez achetés sont de mauvaise qualité, autrement dit, bas de gamme et à prix cassé.

Les irrégularités sur les carreaux relèvent d’un défaut de stockage de celui-ci. Ils sont entreposés à l’extérieur avec des conditions climatiques extrêmes, par exemple.

Les marques visibles sur la surface d’un sol carrelé peuvent aussi provenir d’un défaut de fabrication. De ce fait, il faut être très attentif lorsque vous visitez chaque pièce de la maison, surtout si le sol est carrelé.

Le caractère inondable du sous-sol de l’habitation : un vice caché avec une garantie légale

Logiquement, les risques d’inondations du sous-sol ou du rez-de-chaussée peuvent justifier l’annulation de la vente d’un bien immobilier.

Mais l’arrêt rendu le 24 mai 2018, la Cour de cassation précise que le critère déterminant est de savoir si l’acheteur était au courant de l’existence de ce risque avant de signer le contrat avec le vendeur.

D’autres critères sont également pris en compte, notamment la fréquence de l’évènement et l’impossibilité d’utiliser la maison.

Dans ce même arrêt du 24 mai 2018, la Cour de cassation a jugé que l’acquéreur de places de parking qui se trouvent en sous-sol, qui peut être systématiquement inondé à cause d’une forte pluie, peut invoquer la garantie légale des vices cachés.

Toutefois, la justice tranche au cas par cas si l’acheteur n’a pas été informé de l’existence de cette anomalie inondable lorsqu’il l’a acheté. Dans ce cas, l’ampleur, les conséquences dommageables ainsi que la fréquence sont prises en considération.

En janvier 2018, la Cour de cassation estime que l’acheteur d’un bien immobilier dont la cave avait été inondée de plus de 2 reprises à la suite de fortes pluies ne pouvant invoquer un vice caché.

Les juges pensent qu’un tel évènement n’empêchera pas le propriétaire de vivre dans la maison. D’ailleurs, ce genre de catastrophe est rare et ne permet pas non plus d’assurer que le propriétaire actuel n’aurait pas acquis le bien s’il était au courant de la situation.

En juin 2013, les juges de la Cour de cassation ont rappelé qu’un risque d’inondation figure dans un plan de prévention de catastrophes naturelles. Il ne rend pas systématiquement le logement inutilisable. Ainsi, le futur propriétaire ne peut s’en plaindre.

La garantie légale des vices cachés ne fonctionne que si le défaut existait au moment de l’achat proprement dit. Et si ce défaut rend l’habitation inhabitable ou en réduit l’usage.

Pour régler le problème, le propriétaire actuel de la maison dispose de 2 ans, à compter de la constatation du vice caché, pour intenter l’action de garantie.

Pour cela, il doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception auprès du vendeur. Ensuite, il devra aller au tribunal de grande instance dans laquelle est situé le bien pour pouvoir régler le conflit.

S’il gagne, le demandeur recevra l’annulation du contrat de vente ou une réduction du prix de vente conforme aux articles 1644 et 1646 du Code civil.

Un vice caché sérieux : un logement est dépourvu d’alimentation en eau potable

Vendre une maison qui n’a pas une alimentation en eau potable est une chose tout à fait légale. Cependant, le compromis de vente doit être clair et précis à propos de ce défaut majeur.

Le vendeur est dans l’obligation d’en informer l’acheteur lors de la visite avec l’agent immobilier. Il est aussi important de vérifier la couleur de l’eau et surtout son odeur.

À défaut de recevoir ce genre d’information, le futur propriétaire peut demander des dommages et intérêts pour la réparation du préjudice auprès du vendeur.

Il peut même annuler définitivement la vente sous réserve de l’appréciation des juges.

Sachez que la location d’un bien immobilier, à usage de résidence principale, non alimenté en eau potable est strictement interdite. Il serait donc utile d’informer l’acquéreur des futurs travaux à réaliser au sein du logement.

Aussi, la mise à vente d’un bien immobilier à usage d’habitation issu d’une division est interdite par la loi.

Ce genre d’établissement ne dispose aucune installation d’alimentation en eau potable, d’évacuation des eaux utilisées ou encore l’accès à la fourniture de courant électrique.

Que faire en cas de refus d’un permis de construire sur un terrain cédé avec un certificat d’urbanisme

Vous avez acheté un terrain pour y faire construire une petite maison. Dans certaines situations, le certificat d’urbanisme opérationnel positif transmis par le vendeur peut être périmé.

Automatiquement, votre permis de construire sera refusé. Pour s’assurer que le terrain est bel et bien constructible, faites votre propre enquête et démarche à la mairie. Ainsi, vous serez sûr et certain de la situation.