Depuis quelques temps, les transactions immobilières ont le vent en poupe. Vente, location ou encore héritage, les alternatives pour l’acquisition d’un bien immobilier se font de plus en plus nombreuses.

Focus sur une pratique courante pour préparer un bien en succession, le démembrement de propriété !

Qu’entend-on par démembrement de propriété ?

Le droit de propriété permet à un propriétaire immobilier de séparer ses droits sur un bien, par le biais du démembrement de propriété.

Concrètement, le propriétaire divise la pleine propriété en deux catégories bien distinctes, la nue-propriété et l’usufruit. Dans la pratique, ce montage patrimonial se présente comme une préparation du bien à la succession.

En effet, ce mécanisme est souvent rencontré dans le cadre familial dans le cas d’une succession proprement dite ou d’une donation. Par exemple, le senior, de son vivant, conserve la nue-propriété, tandis qu’il confie l’usufruit à ses héritiers.

Pour un propriétaire, cette alternative permet de continuer à tirer profit de son bien immobilier, tout en se préparant à transmettre son patrimoine à ses héritiers. Si cette pratique a le vent en poupe, c’est bien pour l’avantage fiscal non négligeable qu’elle véhicule.

La notion de droit de propriété

La définition du droit de propriété est indiquée par l’article 544 du Code civil. Selon cet article, il s’agit du droit de profiter et de disposer des choses de la « manière la plus absolue ».

La seule limite à cet absolu est l’usage interdit, énoncé par les règlements ou les textes sur le droit de propriété en vigueur.

Ce droit peut concerner :

– un bien immeuble, comme une habitation

– un bien meuble, comme une voiture

S’il s’agit d’un bien immeuble,le propriétaire détient la propriété du dessous et du dessus. C’est-à-dire qu’il peut y construire une infrastructure, y planter ou y fouiller le sous-sol.

En outre, il est propriétaire des fruits et des produits de son terrain. Si lors de fouilles de son terrain, le propriétaire trouve des pierres précieuses, elles lui appartiennent de droit. De même pour les fruits récoltés sur ses arbres fruitiers.

On entend par « fruits », tout ce qui naît périodiquement, sans pour autant s’épuiser. Il s’agit des fruits naturels, des fruits industriels ou encore des fruits civils qui sont les loyers d’un bien.

Quant aux produits, ils sont le résultat d’une récolte épuisable. Ainsi, ils réduisent la valeur vénale du terrain. On parle par exemple des pierres extraites d’une carrière.

Les caractères du droit de propriété

En principe, le droit de propriété est individuel, absolu et perpétuel.

Du fait de son caractère individuel, une propriété ne peut avoir qu’un seul propriétaire. Il existe toutefois des exceptions à cette règle. Il s’agit notamment d’une propriété collective ou une copropriété des parties communes, comme les cages d’escaliers ou les ascenseurs d’un immeuble.

Le caractère absolu du droit de propriété autorise le propriétaire à faire ce qu’il veut de son bien. Il peut le vendre, l’améliorer comme le détruire. Les limites à cette liberté sont celles prévues par les textes en vigueur.

Tant que le bien existe, le droit de propriété demeure. C’est le caractère perpétuel de ce droit. Par ailleurs, ce caractère est transmis aux héritiers au décès du propriétaire.

Toutefois, il existe les biens qui appartiennent au domaine public. Ce sont les biens sans maître, vacants ou appartenant jadis aux personnes qui n’ont pas d’héritiers ou abandonnés par les héritiers.

En droit de propriété, on distingue trois attributs :

– l’usus, ou le droit d’user de la chose,

– l’abusus, qui est le droit de disposer de la chose

– le fructus, qui se traduit par le droit d’en récolter les fruits

Les restrictions liées au droit de propriété

Le droit de propriété est absolu, sauf exception. Il s’agit des limites dans l’intérêt du voisinage ou dans l’intérêt de la collectivité. Ces restrictions conduisent vers la socialisation du droit de propriété.

La législation en vigueur indique les restrictions au droit de propriété, lorsque l’intérêt de tous semble entravé par celui d’un particulier.

Ces limites dans l’intérêt de la collectivité sont :

– les expropriations pour cause d’utilité publique, qui autorise l’administration à obliger un propriétaire de lui céder son bien

– les nationalisations et les expropriations de sociétés

Dans l’intérêt du voisinage, les limites sont prévues par la jurisprudence ou le Code civil. Il s’agit par exemple des servitudes légales qui sont des obligations imposées dans un immeuble.

Parmi elles, on peut citer :

– la servitude de tour d’échelle : obligation de laisser entrer son voisin chez soi pour qu’il puisse réaliser des travaux nécessaires pour l’immeuble

– le droit de passage dans le cas où une propriété est enclavée

– obligation d’aménager sa plantation à une certaine distance de la propriété

Parmi les restrictions du voisinage, un propriétaire ne peut être l’origine d’abus de droit avec intention malveillante ou l’abus sans intention malveillante.

Cela est en effet la source de troubles anormaux de voisinage. On peut citer entre autres, un propriétaire qui décide de rehausser sa clôture pour limiter la vue au voisin ou encore un chien qui aboie toute la journée en l’absence de son maître.

Tout savoir sur les termes « usufruit » et « nue propriété »

On parle de démembrement de propriété, lorsque le propriétaire ne détient plus à lui seul les trois composants du droit de propriété qui sont l’usus, le fructus et l’abusus.

Ainsi, dès lors qu’il y a démembrement, il faut penser directement à la création des droits d’usufruit et de nue-propriété. Ce sont des droits réels, qui peuvent faire l’objet de transmission soit par cession (vente) ou par donation.

En tant qu’usufruitier, une personne ne détient que 2/3 des droits sur la propriété. Il s’agit de l’usus, qui est le droit d’usage de la chose, et le fructus, qui est le droit d’en récolter les fruits ou de retirer les revenus.

L’abusus, qui est le droit d’aliéner le bien est conservé par le propriétaire, qui devient nu-propriétaire.

De ce fait, l’usufruitier peut utiliser pour son usage personnel ou en tant qu’habitation. Par application de son droit « fructus », il peut le louer et en percevoir les loyers. Par expression de sa volonté, il peut céder ou vendre son droit d’usufruit.

Quant au nu-propriétaire, il conserve son droit d’abusus, sans pour autant entraver les droits de son usufruitier.

Les obligations des parties en usufruit

Les obligations liées à l’usufruit sont fixées par la loi. Son régime juridique est d’ailleurs défini par les articles 578 et suivants du Code civil.

• L’état du bien

Dès le commencement de l’usufruit, il est nécessaire de faire un état des biens immobiliers qui sont concernés. Cet état doit se faire en présence des deux parties, soit le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Cette étape est nécessaire car le droit de jouissance accordé à l’usufruitier concerne la chose et tous ses accessoires.

Toutefois, la règle oblige les deux parties à se répartir de manière équitable et égale les charges liées au logement.

Comme l’usufruitier a la charge du bien, il a certaines responsabilités comme :

– prendre soin du bien en « bon père de famille »

– entretenir le bien en effectuant toutes les réparations nécessaires

– régler les factures liées à l’entretien courant

– veiller à ce que le bien ne se détériore ni ne se dégrade

– payer la taxe d’habitation et les charges de copropriété

Force est de mentionner que l’usufruitier ne peut demander une indemnité s’il effectue des travaux d’amélioration sur le terrain.

Parallèlement, le nu-propriétaire doit remplir certaines obligations de son côté :

– assumer la charge financière des gros travaux qui ne résultent pas d’une négligence d’entretien de l’usufruitier. On note notamment le ravalement de façade ou la réfection de toiture.

– payer la taxe foncière

Dans le cas où l’usufruitier manque à ses obligations, c’est au nu-propriétaire d’assumer toutes les charges manquées, que ce soit les charges matérielles comme une réparation urgente ou les charges juridiques comme une action en justice.

La vente du bien immobilier

Les parties à l’usufruit ont des droits totalement indépendants les uns des autres. Toutefois, ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier ne peuvent décider seuls de la vente du bien en usufruit.

En effet, pour vendre le bien démembré, l’accord des deux parties est obligatoire, afin de céder les pleins pouvoirs sur le bien.

• La cession de l’usufruit

Il faut savoir que l’usufruit est une pratique limitée dans le temps. Ainsi, lorsqu’il touche à sa fin, les pleins droits reviennent au nu-propriétaire. On parle à ce moment de remembrement de la propriété.

L’usufruit peut prendre fin dans plusieurs circonstances.

• Abus de l’usufruitier

On évoque ce cas lorsque l’usufruitier manque à son droit d’entretien du bien ou entraîne intentionnellement ou par mégarde des dégradations conséquentes sur le bien.

• Achat de la nue-propriété

L’usufruit prend fin lorsque le propriétaire cède son droit d’abusus ou lorsque le bien est perdu.

• Non-usage de l’usufruit

Le cadre de l’usufruit est considérablement réglementé. En effet, s’il s’avère que le bien n’est pas utilisé pendant 30 ans, les pleins droits reviennent au propriétaire.

• Décès de l’usufruitier

L’usufruit ne se transmet pas en succession. Ainsi, en cas de décès de l’usufruitier, ses héritiers ne peuvent pas prétendre à l’usufruit. En effet, les droits d’usus et de fructus reviennent vers le propriétaire.

Cette règle est contraire à celle évoquée au décès du nu-propriétaire. En effet, les héritiers du nu-propriétaire récupèrent le droit d’abusus. La nue-propriété entre en effet dans la succession.

• Délai prévu de cession de l’usufruit

L’usufruit est un droit temporaire. Dans le contrat entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, il peut exister une clause temporelle, qui indique la fin de l’usufruit.

Arrivée à la date d’échéance, le nu-propriétaire récupère les pleins droits sur la propriété. L’avantage sur l’usufruit temporaire, c’est que le bien ne fait plus partie du patrimoine imposable du nu-propriétaire, pendant la durée de l’usufruit.

Principal avantage de démembrement : la fiscalité

Il est très fréquent d’observer le recours au démembrement de propriété dans le cadre d’une succession. En effet, ce procédé offre un avantage fiscal important pour les propriétaires.

Dans la pratique, la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété est indiquée par un barème de référence administratif. Il s’agit d’un tableau qui classe la valeur en pourcentage (de 10% à 90%) selon l’âge de l’usufruitier.

Si ce mécanisme est aussi intéressant, c’est parce que les droits de donation se voient réduits. Cela s’explique par le fait que ces frais ne se calculent pas en se basant sur la valeur totale du bien, mais uniquement sur la valeur de la nue-propriété.

Force est de mentionner que la valeur de la nue-propriété hausse parallèlement à la tranche d’âge du nu-propriétaire.

A titre d’exemple, un donateur de moins de 21 ans, la valeur de l’usufruit est de 90% tandis que la valeur de la nue-propriété est de 10%. Ces données sont inversées si le donateur a plus de 91 ans.

En effet, la valeur de l’usufruit est réduite à 10% tandis que celle de la nue-propriété augmente à 90%.

Exemple :

Un couple est propriétaire d’une maison. Au décès du mari lors de ses 69 ans, l’usufruit est attribué au conjoint vivant, tandis que la nue-propriété revient au fils.

La nue-propriété de la maison est estimée à 300 000 euros. Les droits de successions sont calculés sur 60% de la pleine propriété soit 180 000 euros.

Au décès de sa mère, cet héritier disposera du bien en pleine propriété, sans pour autant devoir payer d’importants frais successoraux.

L’usufruit viager

Étant une forme de donation, l’usufruit viager présente 2 avantages certains. Le premier est la réduction non négligeable des droits de donation.

En effet, ils ne sont pas calculés sur la base de la valeur totale du bien, mais uniquement sur la valeur seule de la nue-propriété. Le second avantage est que le nu-propriétaire récupère le bien en pleine propriété au décès de l’usufruitier.

Cette récupération se fait automatiquement et gratuitement. Toutefois, il faut marquer que l’usufruitier devra payer seul l’impôt de solidarité sur la fortune, calculé sur la valeur totale du bien.

• Donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit est une alternative à la réduction de la facture sur l’impôt de solidarité sur la fortune ou ISF. Ce procédé consiste à accorder pour une durée limitée et déterminée, les revenus issus d’un bien immobilier, tout en gardant la nue-propriété.

Il faut toutefois faire attention à ce que l’administration fiscale ne reproche au nu-propriétaire de vouloir se soustraire intentionnellement au paiement de l’ISF.

La seule pratique autorisée dans le cadre d’une donation temporaire d’usufruit s’observe lorsqu’un des enfants d’un propriétaire ne trouve pas de logement.

Celui-ci accepte alors à son héritier d’habiter dans un de ces logements, et d’en être usufruitier. Ce mécanisme peut se décliner sous la forme d’une vente ou d’une transmission à titre gratuit.

Dans le cadre d’une donation temporaire, la valeur fiscale en droit de mutation est de 23% de la valeur de la pleine propriété, par tranche de 10 ans.

Les principaux avantages de ce type de donation sont :

– la conservation du bien, car la nue-propriété est gardée

– les droits de mutation fixés à seulement 23% de la valeur du bien

– le bien n’apparaît pas dans le patrimoine durant la durée de la donation, ce qui pourra réduire considérablement l’ISF

Le seul inconvénient de ce mécanisme réside dans le fait qu’il ne prépare pas les parties à la succession.

En effet, une fois arrivée à échéance, l’usufruit s’éteint et le propriétaire retrouve tous ses droits sur le bien. Cela signifie que s’il meurt, ses héritiers seront soumis aux importants droits de succession.

Notons que le cadre de la donation procure un abattement non négligeable tous les 15 ans, et ce depuis le 31 juillet 2012. En effet, il n’est pas nécessaire de s’acquitter des droits de donation pour donner par parent et par enfant une somme de 100 000 euros.

Ainsi, un couple avec un enfant pourra donner en franchise d’impôt la somme de 300 000 euros.

Les cas fréquents de démembrement

Depuis quelques temps, le démembrement de propriété a le vent en poupe. Plusieurs raisons peuvent expliquer cela :

• Le désir d’échapper à des droits de successions importants

Les droits de succession sont considérés comme trop élevés. Pour éviter que ses héritiers ne doivent passer par cette étape, les propriétaires préfèrent avoir recours au démembrement.

En effet, il faut savoir que les frais successoraux sont calculés sur la base de la valeur de la nue-propriété, dans le cadre d’un démembrement. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère tous les droits de propriété, à titre gratuit.

• La volonté de protéger temporairement un héritier

Il s’agit par exemple d’un donateur qui veut protéger son conjoint d’héritiers hostiles. De ce fait, il lui confie l’usufruit d’un bien. Les enfants pourront par la suite hériter de la nue-propriété.

• La volonté d’échapper partiellement à l’impôt de solidarité sur la fortune

Soumettre un bien immobilier en usufruit, que ce soit par la vente ou la donation, est une technique efficace pour voir son ISF réduit. En effet, le nu-propriétaire verra la valeur du bien imposé en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier.

• Avantages pour les enfants (usufruitiers) et les parents (nu-propriétaire)

Une donation temporaire d’usufruit permet aux enfants de percevoir des revenus complémentaires de manière régulière, tandis que les parents verront leur assiette imposable réduite.

• Avantage de la vente en viager

La vente en viager entre parmi les formes de démembrement de propriété. Un retraité met en vente la nue-propriété afin de recevoir tous les mois une rente, tout en conservant l’usufruit.

Cela lui permet d’habiter le logement jusqu’à ce qu’il décède. Seul cet évènement pourra permettre au nu-propriétaire de gagner la pleine propriété du bien.

• Démembrement, les pièges à éviter

De par son aspect intéressant, le démembrement de propriété attire nombreuses personnes qui ignorent souvent le principe du mécanisme. Ainsi, elles se lancent à l’aveugle, sans tenir compte de certains paramètres, qui s’afficheront comme des pièges.

En effet, il faut savoir qu’on ne peut plus faire marche arrière, une fois qu’on a confié l’usufruit à une tierce personne.

• Application de l’article 751 du code général des impôts

Cet article prévoit que la propriété d’un bien immobilier dans le cadre d’un démembrement fait partie fiscale de la succession de l’usufruitier à son décès.

Pour échapper à cette disposition, il est nécessaire que la nue-propriété ait fait l’objet d’une transmission régulière, via un acte notarié, de plus de 3 mois avant le décès de l’usufruitier. A défaut de voie régulière, le bien sera soumis au droit de succession, calculé sur la valeur totale du bien.

Il incombe au nu-propriétaire d’apporter la preuve selon laquelle les droits de mutation ont fait l’objet d’une donation. L’acte de transmission doit en contenir les constatations.

• Remise en cause de la donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit peut être remise en cause par l’administration fiscale. En effet, celle-ci peut décider de l’annulation du mécanisme si elle considère que l’usufruitier n’en tire pas réellement avantage.

C’est par exemple le cas lorsqu’un parent transmet un usufruit à titre temporaire à un de ses enfants, alors que celui-ci bénéficie déjà d’un revenu confortable.

Ces pratiques sont considérées comme frauduleuses par l’administration car elle estime que le nu-propriétaire veut juste échapper à l’ISF.

• Les limites de ses droits en démembrement de propriété

Lorsqu’une propriété est démembrée, l’usufruitier et le nu-propriétaire détiennent des droits indépendants. Il y va dans l’intérêt de tous de ne pas outrepasser ces droits.

A défaut, une action en justice peut être enclenchée contre la partie de mauvaise foi. A savoir que les droits octroyés à l’usufruitier sont indiqués dans le Code civil.

Un arrêt de la Cour de cassation donne un cas pratique à cette disposition. Il s’agit d’un nu-propriétaire qui a demandé l’expulsion du locataire d’un bail, qui a été consentie par les usufruitiers. Selon la Cour de cassation, l’ignorance du locataire ne prive pas le nu-propriétaire de son droit de contester la validité du bail.