Qu’est-ce que le PSLA (Prêt Social de Location-Accession) ?

Avec le nombre de la population en constante augmentation, le logement est vite devenu un problème important pour l’État. Outre ce croisement, l’on fait face à une inégalité des revenus.

Cette inégalité fait que certains ménages ne peuvent pas accéder à des logements. De ce fait, de nombreuses familles se retrouvent sans logements ou sont contraintes de passer à des œuvres de charité de temps à autres.

Pour résoudre ce problème, l’État a mis en place ce que l’on appelle le Prêt Social Location Accession ou PSLA. Un système mis en place permettant aux ménages sous plafonds d’accéder à la propriété.

Bien que ce dispositif représente une aubaine pour toutes les familles en difficulté, il n’est pas pour autant accessible par tout le monde.

Voici toutes les informations à connaître sur le PSLA.

Ce qu’est le PSLA

Le PSLA est ce que l’on appelle également le Prêt Social Location Accession qui concerne principalement l’accès à la propriété. Dans le contexte actuel, nombreux sont les ménages qui ne peuvent accéder à l’achat d’un logement.

La raison principale étant une situation financière problématique car la personne ne dispose pas assez d’argent pour acheter un logement neuf.

Pour que cela soit possible, le PSLA offre une opportunité aux concernés de contracter un prêt conventionné par l’État. Ce dispositif n’est accessible que si l’on achète des biens neufs à travers une opération de location-accession agrée par l’État.

Ce dispositif est d’une certaine manière, adressé aux opérateurs HLM. En effet, ils peuvent en bénéficier dans le but de construire de nouveaux logements pour loger les ménages qui ne dépassent pas un certain plafond de revenus.

Les personnes bénéficiant du logement peuvent accéder au logement en tant que locataires, mais ils peuvent devenir propriétaires avec une option d’achat qu’ils sont libres d’activer ou non.

Ce dispositif alors se divise en deux phases puisqu’il est question de location-accession. La première est la phase de la location. C’est durant cette période que la personne bénéficiant du dispositif devient locataire.

Durant cette période, la personne doit payer une redevance. Puis il y a la période de propriété et de remboursement des mensualités PSLA.

Mais cela ne s’effectue seulement qu’après la levée d’option. Le paiement de redevance effectué durant la phase locative couvre aussi bien le loyer demandé par l’HLM mais aussi une partie de l’acquisition.

Principe de la location-accession

Le PSLA a un but simple : permettre à des personnes à revenus fixés d’accéder à des logements neufs. Généralement c’est ce que l’on appelle le mécanisme de la location-accession.

Les ménages peuvent alors accéder à des logements neufs sans apport personnel en commençant pas porter le statut de locataire. Composée de deux phases, la location-accession permet alors une acquisition en douceur sur le plan financier.

Durant la phase classique dite locative, c’est le promoteur qui est en charge du financement du logement. Le locataire lui doit alors une redevance. C’est seulement à la fin de cette phase que le locataire devient propriétaire.

Mais pour que cette opération soit vue comme étant attractive pour les personnes à revenus modestes, il y a ce que l’on appelle le PSLA ou prêt social location-accession.

C’est un prêt qui est seulement dédié à ce type d’opération.

Qui peut accéder à ce prêt ?

Le PSLA est exclusivement adressé aux personnes aux revenus modestes et qui ne disposent pas de moyens de faire une nouvelle acquisition en passant par les prêts classiques.

Des plafonds de ressources sont fixés pour connaître qui peut bénéficier du prêt. Lors de la signature du contrat, les ressources sont vérifiées.

L’accédant est alors tenu de fournir un avis d’impôt sur les revenus de l’année n-2, faire une comparaison de son revenu fiscal.

En collaboration avec des professionnels

Le PSLA ne peut être souscrit par un particulier. Techniquement, ce dispositif entre dans un programme précis permettant à une certaine classe de personnes d’accéder à la propriété.

Il convient alors que de nouveaux logements soient construits. Il faut alors financer ces constructions d’où l’obligation de passer par des professionnels. On parle de ceux qui souhaitent financer la construction ou l’acquisition de logements neufs.

Généralement ce sont des promoteurs immobiliers, professionnels souhaitant mettre en place une solution de financement ou encore HLM.

Pour que le financement soit possible, les professionnels doivent obtenir un agrément préfectoral et faire signer un contrat de location aux occupants des logements concernés.

C’est par la suite que les professionnels disposent d’un PSLA. De ce fait, ils peuvent attribuer une location puis autoriser les locataires à devenir propriétaires.

L’idée est alors d’aider ces personnes à accéder au logement sans passer par un crédit immobilier classique. En effet, la souscription à un crédit immobilier peut rapidement devenir une lourde charge. Car dans tous les cas, l’emprunteur donne son apport personnel.

Dans un premier temps, le locataire s’acquittera d’un loyer complété par une redevance destinée à rembourser une partie du crédit. Une fois la phase locative terminée, le capital du PSLA qui reste à rembourser pourra être transféré au ménage.

Celui-ci sera alors dans l’obligation de s’acquitter des mensualités de l’emprunt.

La différence du PSLA par rapport à un emprunt classique

Un emprunt classique consiste à ce que la personne contracte un prêt donné. Elle fixe alors une somme qu’elle devra rembourser après. La spécificité de l’emprunt classique c’est l’obligation de payer aussi des taux.

A la différence d’un emprunt classique, le PSLA se présente en deux phases : la première la location et la seconde, celle de l’acquisition. Durant la phase locative, le locataire devra payer un loyer. Cela s’effectue donc comme n’importe quelle location.

Ensuite, il y a la phase d’acquisition. Durant cette phase, le locataire devient propriétaire mais en même temps il devra rembourser le reste de l’emprunt contracté.

Durant la phase locative, c’est le promoteur qui détient le prêt. Le locataire devra alors payer une redevance composée :

  • D’un loyer plafonné couvrant toute la jouissance du bien
  • De la fraction acquisitive. Il s’agit d’une somme qui permet de rembourser une première portion du PSLA.

C’est par la suite que le locataire entre dans la phase d’acquisition. Un contrat est signé entre le promoteur et le locataire qui fixe une date de fin pour la levée d’option.

C’est par le biais de ce contrat que le locataire peut devenir propriétaire. On parlera aussi du transfert de la location-accession. Selon la situation, cette levée d’option ne peut avoir lieu.

On prend en compte principalement les cas suivants :

  • L’opposition de la banque : il arrive que la banque refuse totalement le transfert. C’est seulement envisageable dans le cas où le ménage ne sera pas en mesure de rembourser l’emprunt à cause de ses revenus ou ressources financières.
  • Si le locataire trouve une option plus avantageuse pour sa situation, il est en droit de refuser la levée d’option.

Si la levée d’option est acceptée alors le transfert est effectué entre le promoteur ou le professionnel et le locataire. Le locataire sera alors en charge de rembourser le restant du capital dû.

Cela équivaut à la somme prêtée au promoteur lors de la construction du logement. Ne sont pas comptés les versements de la fraction acquisitive.

Cas de la revente du bien

Une fois devenu propriétaire, l’occupant peut revendre son bien à n’importe quel moment.

Selon la situation, il peut également rembourser son prêt avant le terme prévu, et cela sans risque de s’exposer à des pénalités liées au remboursement anticipé.

Le dispositif PSLA prévoit une garantie de rachat courant sur quinze ans et cela après la levée d’option, tant que l’emprunt n’est pas entièrement remboursé.

La garantie n’est activée que sur commande et à la suite des évènements suivants :

  • Décès subit de l’emprunteur ou un de ses descendants directs qui fait partie du ménage
  • Chômage qui dure plus d’un an
  • Divorce de PACS
  • Mutation professionnelle avec justification et entraînant un trajet de plus de 70 km entre le lieu de travail et le logement.
  • Invalidité

Qui peuvent bénéficier du PSLA ?

Dans un sens, on peut dire que les professionnels de l’immobilier sont les principaux bénéficiaires du PSLA.

Mais en des termes plus profonds, les bénéficiaires sont aussi les personnes se trouvant dans une situation financière particulière. Ce sont les futurs occupants du logement qui sont les plus concernés.

Les critères d’éligibilité suivants sont à respecter :

  • La personne locataire devra occuper le logement en tant que résidence principale. C’est-à-dire qu’il devra occuper le logement une grande partie de l’année.
  • Les locataires doivent afficher un niveau de ressources qui répond aux plafonds en vigueur pour le prêt à taux zéro.
  • Des plafonds de ressources sont à respecter : zone A, les plafonds sont entre 31 501 euros et 65 396 euros. Pour la zone B et C, ils sont fixés entre 23 878 euros et 44 782 euros pour un logement occupé par 5 personnes en moyenne.

Pour mieux comprendre le PSLA, il est nécessaire de connaître tous les points sur les deux phases qui composent ce dispositif. La première phase est celle dite locative. C’est-à-dire que l’occupant y est en tant que locataire.

Cette phase est invariable et ne peut être déterminée à l’avance. Mais généralement, elle ne dure pas plus de 4 ans avec un an d’occupation au minimum.

Pendant cette période, l’occupant est considéré comme le locataire officiel du logement. Durant cette période également, il y a ce que l’on appelle la redevance qui est divisée en deux fractions. La première fraction est nommée locative qui correspond au loyer.

C’est-à-dire que le locataire verse un loyer mensuellement. La seconde fraction est dite acquisitive. En se cumulant, elle constitue un apport personnel minimum.

Elle permet ainsi de vérifier si le locataire-accédant est en mesure d’honorer la suite des mensualités des prêts.

La seconde phase est celle dite acquisitive. Elle n’est envisageable que par la réalisation de la première phase. Après quelques temps à avoir été locataire, l’occupant peut passer par une levée d’option.

Il peut alors faire un choix entre devenir acquéreur ou mettre fin à la location. Les sommes versées en tant que loyer seront tenues par le promoteur.

Si le locataire décide de devenir acquéreur, les sommes cumulées durant la fraction acquisitive seront en déduction du prix du logement.

Si le locataire décide ne pas acheter le logement, la somme cumulée durant la fraction acquisitive lui est restituée.

Des déductions seront alors à prendre compte allant jusqu’à 2% au maximum. Le promoteur professionnel peut alors proposer au locataire de le faire reloger. Ce dernier est libre d’accepter ou de refuser.

Avantages fiscaux

Outre un emprunt facile et sans charges trop lourdes, le PSLA présente aussi des avantages fiscaux notables. Il faut noter que ce type de prêt peut se révéler très avantageux autant pour le professionnel investisseur que le locataire du logement qui peut devenir futur propriétaire.

Lors de l’acquisition ou la construction du logement, le professionnel profite d’une TVA réduite à 5,5%. De plus il profite d’une exonération complète de la taxe foncière pendant 15 ans.

Le locataire-accédant peut également profiter d’une exonération de la TVA si la levée d’option intervient dans un délai de cinq ans après que la construction soit achevée.

Si la levée affiche un délai d’intervention dans les 15 ans alors le locataire-accédant pourra profiter d’une exonération de la taxe foncière qui auparavant était au bénéfice du professionnel.

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