Les lois sur la défiscalisation on le vent en poupe en France depuis quelques années. Elles ont notamment pour objectif de pousser les particuliers à investir dans l’immobilier locatif et ainsi de mieux contrôler, voire d’éradiquer la crise du logement dans certaines régions de l’hexagone.

Parmi les nouveaux dispositifs qui font parler d’eux, on peut citer entre autres la loi Denormandie. Qu’est-ce que c’est ? Quelles sont les conditions d’éligibilité ? Quels sont les avantages et les bons à savoir sur ce dispositif ?

Focus sur ce que vous ne savez peut-être pas encore sur le dispositif de défiscalisation de l’immobilier ancien.

Dispositif Denormandie : kézako ?

Contrairement aux idées reçues, le dispositif Denormandie n’a rien d’une nouveauté. Voilà au moins 2 ans qu’il est appliqué en France. Mais il est vrai que l’année 2020 annonce la prépondérance des placements immobiliers pour le moins original.

Ce qui booste la réputation de cette loi sur la défiscalisation. Alors, dispositif Denormandie qu’est-ce que c’est exactement ?

• Définition pratique et légale du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est simplement une loi sur la défiscalisation des investissements locatifs dans l’ancien. Il touche notamment les biens qui nécessitent des travaux de rénovation esthétique et confort, mais surtout des immeubles anciens qui nécessitent des travaux pour la remise aux normes de leur système afin de réduire leurs dépenses énergétiques.

Éligible cette année encore, et ce, jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Denormandie peut vous proposer des abattements fiscaux pour le moins conséquents en cas de mise en location de votre nouveau bien rénové.

• Petit historique du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie a été voté vers la fin des années 2018. Il vient notamment soutenir les lois sur la défiscalisation qui existent déjà en France, afin d’inciter les particuliers à se lancer dans des investissements locatifs.

La loi de finance de 2019 annonce la mise en application de ce dispositif qui est né de l’initiative de Julien Denormandie, le ministre chargé de la ville et du logement, d’où justement le nom du dispositif.

Mais si le dispositif Denormandie n’a pas eu très bonne presse au cours de sa première année, après le vote de son rééchelonnement jusqu’en 2022, ce dernier commence à se faire connaître au niveau de la société, attirant actuellement les fans des résidences anciennes.

Il faut dire qu’outre les abattements fiscaux, cette loi sur la défiscalisation peut proposer énormément d’avantages.

• Dispositif Denormandie : uniquement pour l’immobilier locatif

Il convient toutefois d’insister sur le fait que le dispositif Denormandie ne s’applique que dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier locatif.

En effet, pour profiter des 12 à 21 % d’abattements fiscaux proposés par la loi, vous devez remettre en location votre appartement, et ce, sans conditions de revenus.

Sur ce point notamment, le dispositif Denormandie ressemble à s’y méprendre à la loi Pinel qu’il vient d’ailleurs soutenir afin de pallier à la crise du logement en France.

• À qui s’adresse le dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie s’adresse uniquement aux nouveaux propriétaires qui souhaitent investir dans l’ancien et se lancer dans des travaux de rénovation avant de mettre en location leur bien.

Ce genre d’investissement a de nouveau le vent en poupe en France, et ce, à cause justement du prix du m2 dans ce genre de marché. Les rénovations en question touchent la performance énergétique de la maison, mais aussi quelques chantiers confort.

La liste des travaux éligibles est également apportée dans le dispositif pour un peu plus de précision.

Selon les bases du dispositif Denormandie, seuls les bailleurs qui proposent une location à vide et un contrat de 6, 9 ou 12 ans peuvent notamment prétendre aux avantages proposés par cette nouvelle loi sur la défiscalisation. 

• Une application jusqu’en décembre 2022

Le dispositif Denormandie a été mis en application pour la première fois en 2019, via la loi des finances votée en 2018. Cette année, via le nouveau vote de la loi des finances 2020, il reste éligible avec un délai de validité qui court jusqu’en décembre 2022. Vous avez donc encore le temps pour bien choisir votre futur investissement.

• Le dispositif Denormandie : que dit la loi ?

Le dispositif Denormandie a été mis en application par la loi de finances de 2018 pour une entrée en vigueur en 2019. Un nouveau vote de la nouvelle loi de finances 2020 a instauré la rééligibilité de ce dispositif pour l’année 2020, et ce, jusqu’en décembre 2022.

Dans son article 115, en effet, la loi de finances française 2020 annonce sa possible application pour 2 années encore, mais avec quelques mesures différentes que celles appliquées lors de son entrée en vigueur.

Notamment, dans la nouvelle loi, le dispositif Denormandie n’insiste plus sur l’importance d’un emplacement du bien à rénover dans le centre-ville mais s’étend désormais vers les zones rurales.

Cependant, la loi reste très précise quant aux conditions d’éligibilités pour ce genre d’investissement. Notamment, l’arrêté du 26 mars 2029 apporte davantage d’éclaircissement sur les quartiers et zones éligibles pour le dispositif Denormandie.

Le décret du 26 mars 2019 propose plus d’explication sur les travaux éligibles, et ce, justement sur les performances énergétiques et les dépenses énergétiques des biens à rénover.

• Dispositif Denormandie et loi Pinel : faites donc la différence

Mais attention, quand bien même le dispositif Denormandie et la Loi Pinel auraient quelques points en commun, il y a quelques différences que vous ne devez pas manquer.

Notamment, si les deux lois sur la défiscalisation proposent des conditions de zonage et des plafonds de loyers, dans le dispositif Denormandie, il est possible de louer à des membres de la famille, ascendants ou descendants, pour peu qu’il n’y ait pas de conditions de revenus.

En outre, les zones d’éligibilités pour le dispositif Denormandie sont plus larges et plus précises. Une carte est notamment proposée en ligne pour vous donner une meilleure idée des différentes possibilités.

Par ailleurs, si la Loi Pinel peut s’appliquer pour les biens neufs et anciens sans rénovation, le dispositif Denormandie le sera uniquement pour les appartements à rénover. Ce qui peut ralentir la rentabilisation de votre investissement.

Les conditions d’éligibilité pour le dispositif Denormandie

Comme pour toute loi sur la défiscalisation, il existe des conditions d’éligibilités afin de profiter des avantages du dispositif Denormandie. Elles peuvent notamment se baser sur les caractéristiques du bien, mais aussi sur son emplacement, etc. Quels sont-ils ? Le point.

• Un investissement locatif uniquement

Comme susmentionné, le dispositif Denormandie s’applique uniquement pour les investissements locatifs, et ce, justement à l’instar de toutes les autres lois sur la défiscalisation disponible en France.

Le but ultime de ce dispositif, comme pour tous les autres, est de proposer un meilleur équilibre des chances face à l’accession de résidences saines.

• Durée de détention minimum : 1 an

Par contre, tous les jeunes propriétaires ne peuvent pas prétendre aux avantages de ce dispositif. En effet, il ne s’applique pas immédiatement après l’acquisition et la rénovation du bien comme pour la majorité des lois sur la défiscalisation. Vous devez être propriétaire du bien depuis au moins 1 an pour en profiter.

• Immobilier ancien à rénover

Il vous faudra aussi choisir un immeuble ancien qui nécessite des travaux de rénovation pour profiter des avantages fiscaux et pratiques du dispositif Denormandie.

Une liste des travaux éligibles est disponible en ligne pour vous permettre de vous faire une idée. Le coût des rénovations est pris en compte dans le calcul des avantages fiscaux dont vous pouvez profiter.

Notamment, ces derniers doivent représenter au minimum 25 % du prix total de votre investissement, prix de l’appartement et frais de notaire compris. 

• L’emplacement : un détail important

Comme susmentionnée, une des conditions d’éligibilité la plus importante du dispositif Denormandie est le zonage. Après quelques modifications, et contrairement à la loi Pinel, ce dernier peut s’appliquer aussi bien en zone urbaine que dans les zones rurales.

Au total, vous avez une liste bien précise de plus de 100 villes et régions de France où le dispositif Denormandie  est applicable :

• Zone À : Paris, Côte d’Azur, etc.
• Zone A Bis : Pars, Yvelines, Hauts-de-Seine, saine Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise
• Zone B1 : Paris, DOM TOM
• Zone B2 : Paris, les grandes agglomérations françaises

• Quels sont les types de travaux éligibles ?

Ce sont notamment les travaux en vue d’améliorer la performance énergétique de la maison qui sont les plus importants. Ils doivent compter 30 % des chantiers à faire dans l’appartement. À cela peuvent s’ajouter bien sûr les chantiers esthétiques et dans un but de confort.

Le dispositif Denormandie est très précis quant à la liste des travaux éligibles. Entre autres, on peut citer l’isolation des combles et des murs extérieurs de la maison, changement des fenêtres, remplacement du système de chauffage, etc.

• Le choix des prestataires

En outre, vous ne devez pas confier le chantier à n’importe qui. Un artisan RGE,  Reconnu Garant de l’Environnement, est obligatoire pour s’assurer que les travaux soient faits dans les normes écologiques en vigueur.

Vous pouvez toutefois opter pour une entreprise de rénovation ou des prestataires indépendants.

Tout dépend de vos goûts et des professionnels disponibles à proximité. Prenez le temps de comparer les devis proposés pour être sûr de profiter du meilleur rapport qualité-prix.

• Un plafond de loyer à respecter

Comme pour toute autre loi sur la défiscalisation, le dispositif Denormandie obéit aussi à un plafond de loyer qui variera d’une zone à une autre.

Le respect de ces plafonds est fondamental pour profiter des bénéfices fiscaux de ce dispositif.

Vous devez louer sans condition de revenus afin de permettre aux ménages modestes de se loger simplement, et ce, aussi bien dans les zones rurales qu’en plein centre-ville.

• Des conditions de revenus

Le dispositif Denormandie a pour but de protéger les ménages à faibles revenus face à la location immobilière. Aussi, quand bien même vous pourriez louer à des ascendants ou des descendants, ce doit être sans condition de revenus.

• Le choix des locataires et des conditions de location du bien

Le choix du locataire est également un point important. Comme susmentionné, vous ne devez pas prendre en compte les revenus de ce dernier. Mais bien évidemment, vous pouvez vérifier ses antécédents pour éviter les manquements aux loyers et/ou les retards en tout genre. En outre, les locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de revenus.

Pour le dispositif Denormandie, vous devez proposer un bail de 6 ans minimum et de 12 ans maximum. Après quoi, il est possible d’utiliser votre appartement autrement, voire même d’en profiter personnellement.

Pour ce qui est des normes spécifiques de mise en location, mensualité et délai ainsi que type de versements, vous pouvez agir en toute discrétion et avez une totale liberté pour fixer les modalités de mise en location du bien.

Attention toutefois, le dispositif Denormandie ne s’applique que dans la proposition d’un logement à vide.

Focus sur le plafond de loyer du dispositif Denormandie

Cette mesure est l’une de celles qui fait le plus parler d’elle en France. En effet, certains propriétaires n’acceptent pas que les autorités puissent intervenir dans les revenus de leur bien.

Et pourtant, afin de pallier à la crise du logement, l’État n’a de choix que de garantir une certaine égalité des chances devant les locations immobilières.

En outre, le plafonnement des loyers dans l’application des différents dispositifs de défiscalisation dans la mesure où ces derniers visent surtout une accession à une résidence saine pour les petits revenus.

Pour ce qui est du dispositif Denormandie, les plafonds varient selon l’emplacement du bien. Focus.

• Le plafond de loyer dans la zone A bis

Au m2, le plafond de loyer dans la zone A Bis sera de 16,96 euros.

• Le plafond du loyer dans la zone A

Au m2, le plafond de loyer dans la zone A sera de 12,59 euros.

• Le plafond du loyer dans la zone B1

Au m2, le plafond de loyer dans la zone B1 sera de 10,15 euros.

• Le plafond du loyer dans la zone B2

Au m2, le plafond de loyer dans la zone B2 sera de 8,82 euros.

• Les systèmes de calcul du plafond de loyer Denormandie

Le dispositif Denormandie propose une méthode de calcul bien précis pour ce qui est du calcul du plafond de loyer applicable d’un investissement à un autre.

Il suffira de prendre la surface disponible et de multiplier par le plafond applicable au m2. La formule est la suivante : la surface utile est égale à la surface habitable + (0,5* surface annexe).

Les experts peuvent également utiliser le coefficient multiplicateur pour trouver le loyer idéal pour votre appartement dispositif Denormandie. Le coefficient multiplicateur est égal à 0,7+ (19/surface utile).

Dit simplement, pour trouver le prix du loyer idéal pour votre bien, on vous conseille de faire appel à un diagnostiqueur immobilier professionnel. Ainsi, vous pourriez tirer le maximum possible de votre bien, et ce, simplement.

Les avantages du dispositif Denormandie

Le principal avantage du dispositif Denormandie est de proposer aux propriétaires un certain abattement fiscal. Bien évidemment, les réductions ne se valent pas d’un cas à un autre.

• ­Les abattements selon les zones d’emplacement du bien

Les abattements dont vous pouvez profiter avec le dispositif Denormandie varient d’une zone à une autre. Il va de 38 465 euros à 28 217 euros au minimum et de 120 463 euros à 72 528 euros minimum.

• Les abattements selon la situation personnelle du propriétaire

La situation personnelle du propriétaire sera également prise en compte lors du calcul des avantages fiscaux dispositif Denormandie. Les personnes célibataires et sans enfants à charge sont justement celles qui profitent le plus de cette loi sur la défiscalisation. Elles touchent le maximum d’abattement.

Mais il peut y avoir plusieurs catégories de propriétaires sur le marché : personne célibataire ou en couple avec 1 enfant à charge, 2 enfants à charge, 3 enfants à charge, etc.

À savoir que le dispositif Denormandie prévoit une majoration de 13 421 euros à 8 089 euros pour chaque enfant à charge supplémentaire selon les zones d’emplacement du bien.

• Une réduction fiscale limitée selon quelques critères

Mais la réduction fiscale dont vous pouvez profiter peut aussi varier selon quelques critères.

Elle n’est en effet pas la même d’un propriétaire bailleur à un autre :

• En fonction de la durée du bail : 12 % de réduction sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.
• Les revenus du bien et du propriétaire
• Le coût total de l’investissement, travaux de rénovation compris.

Les abattements sont plafonnés en tous les cas à 63 000 euros par an pour un placement total maximal de 300 000 euros.

• Les charges déductibles sont :

• La taxe foncière
• Les frais d’entretien de l’appartement
• Les assurances
• Les commissions de gestion locative
• Les taux des crédits travaux ou crédits immobiliers

Les avantages pratiques du dispositif Denormandie

Outre l’abattement fiscal, le dispositif Denormandie peut avoir des avantages pratiques tant pour les autorités que pour les propriétaires.

• Une remise en état du parc immobilier de France sans que les autorités n’aient à dépenser un centime.
• Un contrôle de la crise du logement
• Investissement sans apport et de qualité au cœur de la ville ou dans les zones rurales. Les biens à rénover sont généralement mieux placés que les nouvelles constructions et peuvent coûter moins cher.
• Applicable pour tous les investissements locatifs
• Une possibilité de louer à des membres de sa famille

Les inconvénients du dispositif Denormandie

Mais bien évidemment, le dispositif Denormandie peut aussi avoir son lot d’inconvénients.

On peut citer par exemple :

• Les conditions strictes d’éligibilité

À l’instar de tout autre dispositif de défiscalisation, le dispositif Denormandie obéit à des conditions d’éligibilités assez strictes citées précédemment.

Le but étant de permettre un meilleur contrôle des investissements, mais aussi des abattements. Le manquement à une seule de ces conditions peut mettre en péril vos avantages fiscaux.

• Le plafond des loyers

Bien évidemment, il y a aussi le plafond des loyers. C’est une mesure qui aide certes à assurer l’accès à un logement sain à certains particuliers.

Néanmoins, c’est un des inconvénients de non seulement le dispositif Denormandie, mais aussi de tout autres dispositifs de défiscalisation. En effet, le plafond de loyer limite les revenus de votre propriété.

Il peut varier d’une zone à une autre. Mais en tous les cas, le plafond de loyer est le prix maximal que vous pouvez tirer au m2 de votre bien à relouer, et ce, peu importe la qualité des travaux qui ont été faits et la nouvelle catégorie de l’appartement à louer.

• Une lenteur de la rentabilisation des biens

Si dans les investissements dans le neuf, la mise en location d’un bien se fait en 2 mois maximum, dans la mesure où il s‘agit ici de mettre en location un ancien appartement à rénover, l’investissement peut prendre un peu plus de temps.

En effet, d’une région à une autre, il faut au minimum 4 mois pour toucher les bénéfices de la relocation de l’appartement. Une lenteur qui peut en décourager quelques-uns.

• Un plafond des abattements fiscaux

Autres inconvénients du dispositif Denormandie : les abattements fiscaux auxquels vous pouvez prétendre sont limités. Ils varient d’ailleurs selon votre assiette fiscale dans la mesure où l’État ne peut pas vous permettre de ne payer aucune charge. Les impôts restent les principaux revenus.

Les plafonds des réductions fiscales varient notamment en fonction des années de détention du bien. Ce peut être de 6 à 12 ans avec des bénéfices allant de 12 à 21 % du prix total du bien.

Il existe en ligne des simulateurs qui peuvent vous aider dans le calcul de vos avantages fiscaux en cas de besoin. La démarche est 100 % gratuite et sans engagement.