Un logement est un lieu où chacun doit pouvoir vivre dans le minimum de confort possible. Or, il est aujourd’hui de plus en plus fréquent de rencontrer des immeubles en très mauvais état de conservation.

Dans la plupart des cas, ces habitations sont insalubres. Focus sur ce terme et ses conséquences !

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Est considéré comme insalubre, un logement qui ne remplit pas plusieurs critères de confort. Cet état d’habitation représente un danger certain pour la santé ainsi que la sécurité de ses occupants.

Ce danger peut même s’étendre jusqu’au voisinage. La définition d’un logement insalubre est prévue par les articles L.1331-1 et suivants du code de la santé publique.

En général, l’état d’insalubrité est le résultat d’un cumul de soucis concernant le logement. Force est de mentionner que ce caractère insalubre doit être apprécié au cas par cas. Toutefois, il existe des critères de base qui doivent être pris en compte.

Il s’agit notamment :

– de l’état des équipements : canalisation, chauffage, installation électrique, équipements dans la salle de bain et dans la cuisine. Ces éléments respectent-il les normes en vigueur ?

– de l’organisation du logement : dimension des pièces, superficie habitable, isolation thermique et phonique, état des sols, des murs et du plafond.

– de l’entretien du logement : niveau de propreté, nombre d’occupants par mètre carré

– de la circulation de la lumière et de l’air : nombre de fenêtres et d’aérations

– des risques particuliers : état des gardes de corps, nature de la peinture, amiante

Compte tenu de cette définition, on peut déduire qu’une habitation salubre est un logement ayant des équipements en bon état de marche, ne représentant pas de danger pour la sécurité et la santé d’autrui.

L’habitation n’est pas sur-occupée et bien entretenue. La circulation de l’air et de la lumière y est bonne.

Caractéristiques logements insalubres

Comme indiqué plus haut, l’insalubrité est avérée lorsque le logement ou l’immeuble présente un stade avancé de dégradation. Le risque pour la santé et la sécurité est évalué au cas par cas, en se référant à une liste de critères bien définis.

Durant l’évaluation du logement, sont pris en considération :

– les structures de l’habitation

– le niveau d’éclairage naturel disponible

– le niveau d’humidité

– l’aération de chaque pièce

– l’entretien des lieux ainsi que leur utilisation

Si un logement est susceptible d’insalubrité, sont ajoutés à ces critères des facteurs d’évaluation spécifiques comme :

– l’installation de combustion

– les risques de chute des occupants

– la présence d’éventuels produits toxiques

Durant l’évaluation, tous les équipements et les installations sont passés au crible par les experts.

Humidité, principale cause de l’insalubrité

Un fort taux d’humidité est néfaste pour un logement. En effet, ce paramètre figure parmi les principales raisons pour lesquelles un logement est considéré comme insalubre.

La présence d’un fort taux d’humidité se distingue par une mauvaise circulation d’air dans le logement ou encore des risques d’infiltration d’eau.

Cet état favorise le développement des champignons, dont nombreux sont néfastes pour la santé des occupants. Force est de mentionner que la prolifération de champignons favorise également le développement de toutes sortes de maladies comme la bronchite, l’asthme ou encore la conjonctivite. Les plus jeunes sont les plus susceptibles à contracter ce type de maladie pulmonaire.

Ce problème d’humidité peut être causé par les occupants eux-mêmes. C’est en effet le cas d’un logement surpeuplé. Comme la notion d’occupation normale n’est pas respectée, il est tout à fait possible que le taux d’humidité augmente de manière exponentielle dans le logement.

Qui contacter en cas de logement susceptible d’insalubrité ?

L’état d’insalubrité peut être signalé par tout le monde. Occupant, locataire ou voisin, tant que la personne estime que l’état du logement peut représenter un risque pour la santé ou la sécurité.

S’agissant souvent d’un locataire, la personne peut se tourner vers plusieurs acteurs pour faire constater l’insalubrité.

En premier lieu, il est toujours conseillé de s’adresser au bailleur ou au propriétaire. Cette démarche, considérée comme arrangement à l’amiable, permet à la fois d’informer le bailleur et de lui laisser une occasion pour faire les réparations de lui-même.

Pour l’avertir, il est nécessaire de lui faire parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception. Sachez qu’il existe des modèles types pour ce genre de lettre.

Si le bailleur ne fait rien, le locataire peut s’adresser à la mairie. Il faut savoir que c’est le Préfet qui prend en charge les conflits concernant l’insalubrité.

La notion d’insalubrité une notion de droit public

Il faut savoir que même si la gestion d’un immeuble appartient au secteur privé, la notion d’insalubrité relève du droit public.

Cela signifie que les recours à engager et les sanctions sont prononcée par des autorités administratives. Cette étape est énoncée dans les articles L.1331-26 et suivants du Code de la santé publique.

En premier lieu, il est nécessaire de déposer plainte à la mairie. A défaut, toute personne peut également signaler l’état d’insalubrité d’un logement, par tous les moyens. Cette action déclenche l’ouverture de la procédure auprès de la mairie.

Lorsqu’une personne dépose plainte ou signale un logement insalubre, le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) ou l’Agence Régionale de Santé (ARS) vérifie sur place l’état du logement. Il dresse ensuite un rapport pour attester de l’état du logement adressé au Préfet.

Ce rapport sera également transmis au conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst). La commission devra alors se réunir sur la demande du Préfet afin d’émettre un avis sur le logement, après avoir examiné les rapports.

Une fois le rapport transmis au Préfet, celui-ci est tenu d’informer le propriétaire de la prochaine réunion avec le Coderst. Le bailleur doit être tenu informé moins d’un mois (30 jours) avant la date de la réunion.

Ce délai permet au propriétaire de préparer sa défense en rédigeant ses observations. Il peut également informer son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette démarche permet au locataire de rédiger également ses observations sur l’état de la maison.

La réunion avec le conseil déterminera le réel état du logement, les causes d’insalubrité et les solutions pour y remédier. A noter que cet avis peut être contesté par le bailleur ou qu’il informe qui en est réellement responsable.

Par suite de l’avis, le Préfet prononce un arrêté d’insalubrité qui peut être soit remédiable soit irrémédiable. La différence réside dans l’ampleur des travaux à faire sur le logement.

En effet, s’il prononce un arrêté d’insalubrité remédiable, c’est parce que le comité a estimé qu’il est encore possible de réaliser des travaux afin de rendre le logement salubre.

A contrario, s’il rend un arrêté d’insalubrité irrémédiable, c’est parce qu’il n’est plus possible de rendre salubre un logement. L’autre motif de cette décision est que les travaux reviennent plus chers que la reconstruction du logement.

Le modèle type d’une lettre pour dénoncer un logement insalubre

Dans une démarche de conciliation à l’amiable, le locataire doit adresser une lettre pour logement insalubre à son bailleur. Ceci afin de le tenir informé de la situation critique du logement, pour que chaque partie puisse prendre les dispositions nécessaires.

La lettre doit être recommandée avec accusé de réception, pour le côté formel de la procédure.

L’objet de la lettre doit porter sur la notification de logement insalubre.

Le locataire doit y mentionner :

– ses coordonnées

– les coordonnées du bailleur

– l’adresse du logement

– le motif : qui est l’alerte de l’état d’insalubrité du logement

– les éventuelles causes de l’insalubrité

– les principales conséquences de l’insalubrité

– les recours en cas d’ignorance intentionnelle de cette démarche

Les conséquences d’un état insalubrité pour le bailleur

Le propriétaire fautif est évidemment tenu par des conséquences financières de grande ampleur, via l’arrêté d’insalubrité. Deux cas se présentent à lui, le meilleur reste l’arrêté d’insalubrité remédiable.

Prononcé par le Préfet,l’arrêté d’insalubrité est jugé remédiable lorsque le propriétaire doit entreprendre des travaux pour rendre l’habitation habitable, selon les normes d’hygiène en vigueur.

L’arrêté impose par la même occasion un délai pour la réalisation de ces travaux. Durant cette période, le logement sera interdit de location.

Dans les pires des cas, le Préfet stipule par arrêté que l’insalubrité du logement est irrémédiable. Cette décision indique que même en investissant temps et argent dans les travaux de réparation, cela ne changerait en rien à l’état du bien.

C’est par exemple le cas des caves ou des combles. Il se peut également que le comité estime que les travaux de réparation coûtent plus chers qu’une reconstruction complète de l’immeuble.

Pour un propriétaire qui doit procéder à de lourds travaux de rénovation, il faut savoir qu’il peut demander des financements auprès des organismes d’État.

C’est entre autres le cas de l’Agence nationale de l’habitat, qui propose plusieurs aides qui visent principalement les travaux de rénovation. Ces aides peuvent amortir le coût important des travaux, bien qu’elles soient accordées sous condition.

Peut-il y avoir poursuites pénales ?

Le propriétaire d’un logement jugé insalubre peut encourir des poursuites pénales, ainsi que le paiement de lourdes amendes. Ces poursuites sont valables, que l’insalubrité soit remédiable ou non.

Les sanctions sont prévues par la loi Alur et la loi Elan. En effet, les objectifs de ces textes sont de mener une lutte contre les logements insalubres.

Dans le cas où le propriétaire refuse d’effectuer les travaux prescrits par l’arrêté, il s’expose à une peine d’emprisonnement d’une durée d’ 1 an ainsi que le paiement d’une amende de 50 000 euros.

Par ailleurs, s’il passe outre de son obligation de reloger son locataire, qu’il continue de percevoir un loyer malgré l’interdiction ou qu’il ait recours aux menaces ou intimidations à l’encontre de son locataire afin de le dissuader de ses droits, le bailleur encourt 3 ans de prison ainsi qu’une amende de 100 000 euros.

Si le propriétaire est lui-même occupant du logement insalubre, il est obligé à la fois de réaliser les travaux dans les délais tout en assurant son hébergement.

Effets de l’arrêté d’insalubrité irrémédiable sur la location

Délivrer un arrêté d’insalubrité irrémédiable revient à prononcer une interdiction définitive d’habiter dans le logement. Ainsi, pour une location, le paiement du loyer est interrompu à compter du premier jour du mois suivant la notification. Cette situation ne prend fin qu’au terme du bail ou du départ effectif des locataires.

Dans le cadre d’une situation d’insalubrité irrémédiable, le propriétaire est obligé de proposer des offres de relogement à ses locataires. A défaut, le Préfet prend en charge les locataires, aux frais du bailleur.

Le propriétaire fautif est également tenu de verser une indemnité d’une somme correspondant à 3 mois du nouveau loyer. Ce montant est destiné à couvrir les frais de réinstallation du locataire.

Effets de l’arrêté d’insalubrité remédiable sur la location

Un arrêté d’insalubrité remédiable indique une interdiction temporaire d’habiter dans le logement. Les loyers sont interrompus à partir du 1^er jour du mois qui suit l’arrêté jusqu’au dernier jour du mois qui suit la date limite des travaux.

Durant cette période, le propriétaire est tenu de trouver un relogement à ses locataires. A défaut, c’est au Préfet de trouver des offres décentes, aux frais du propriétaire. Par ailleurs, le bail est suspendu tant que l’arrêté n’est pas levé.

Les conséquences d’un logement insalubre

Force est de mentionner que les conséquences d’une insalubrité avérée sont différentes selon le degré de gravité de la situation.

S’il s’agit d’un état d’insalubrité remédiable, des précautions peuvent être prises. En outre, les occupants du logement pourront revenir une fois l’arrêté levé.

En effet, l’arrêté pour insalubrité remédiable n’est qu’une interdiction temporaire. Durant cette période, les locataires sont dispensés de loyer. Il arrive même que le bailleur soit encore condamné au paiement de dommages-intérêt au locataire, ayant subi l’insalubrité du logement.

Lorsque le Préfet prononce un arrêté d’insalubrité remédiable, toutes les parties en cause doivent en être informées. Ainsi, l’arrêté est notifié au propriétaire, avec une décision qui l’oblige à procéder à des travaux de rénovation avec un délai d’exécution.

S’il fait défaut à une de ses obligations, le propriétaire encourt la fameuse astreinte, qui est le paiement d’un certain montant par jour de retard d’exécution des travaux. Pour certains cas, cette somme peut facilement atteindre 1 000 euros.

Seule la fin des travaux pourra faire lever l’arrêté. Toutefois, il faut que les services d’hygiène constatent que le logement répond maintenant aux normes de salubrité. Cet avis entraîne un nouvel arrêté qui permet aux occupants de revenir habiter dans le logement.

Dans le cas où le propriétaire refuse de faire les travaux, il peut également faire l’objet d’une ultime mise en demeure. Ensuite, le Maire ou le Préfet procède à la réalisation des travaux, aux frais du propriétaire.

Si les travaux ne sont pas réalisés dans les délais indiqués par la mairie, le locataire peut aller chercher un autre logement, sans donner de préavis.

Les procédures à suivre pour le cas d’insalubrité irrémédiable diffèrent en quelques points de celles en insalubrité remédiable.

Comme le premier cas, le propriétaire est tenu informé par arrêté. Il est alors dans l’obligation de réaliser des travaux, avec également un délai d’exécution.

La seule différence est que l’arrêté indique une interdiction définitive de vivre dans le logement, avec une date précise. Si les travaux ne sont pas exécutés par le propriétaire, il sera mis en demeure. Le Maire ou le Préfet peut enclencher le commencement des travaux, aux frais du bailleur.

Il faut savoir que le Préfet peut enclencher des mesures d’exécution, sans attendre la décision du propriétaire. En effet, dans certains cas, l’urgence l’oblige à accélérer les travaux. Il peut prendre la décision de faire évacuer le logement dans l’immédiat ou de demander le début des travaux.

Pour ce qui est du relogement, le propriétaire ne doit pas loger ses locataires dans n’importe quelle habitation. En effet, il doit proposer un logement décent, et suivant les besoins de ses locataires.

Il doit ainsi prendre en compte la superficie habitable, la zone géographique ou encore le nombre de pièces. Le bailleur est tenu par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Celui-ci indique qu’il est obligé de replacer son locataire dans un logement décent. Cet endroit doit être dépourvu de risques manifestes, qui pourraient porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants.

Le logement doit également répondre aux critères de performance énergétique minimale.

Différences logement insalubre et logement indécent

Logement insalubre et logement indécent, deux termes souvent confondus, mais qui indiquent pourtant deux situations différentes. Il faut toutefois mentionner que, dans l’un comme dans l’autre, le bailleur encourt des sanctions pécuniaires principalement.

En outre, ces deux situations ouvrent des possibilités de recours aux locataires.

Afin de distinguer le logement insalubre du logement indécent, il faut garder en tête que le degré de gravité n’est pas pareil. Par définition, un logement insalubre est dit d’un logement qui présente un danger sur la santé et la sécurité des occupants.

En revanche, un logement indécent affiche un degré d’urgence plus faible. On parle ainsi des logements trop petits ou qui ne proposent pas un confort minimal. Il arrive qu’un logement insalubre soit également indécent.

Caractéristiques de logements indécents

Selon la loi, un propriétaire-bailleur est obligé de proposer un logement décent à ses locataires. On entend par décent, un logement qui affiche les caractéristiques d’un confort minimum.

C’est le décret nº2002-120 du 30 janvier 2002 qui catégorise ces caractéristiques en trois groupes bien distincts :

– le logement doit assurer la sécurité et la santé physique des occupants 

– les éléments d’équipement doivent suivre les normes en vigueur et doivent être en état de marche

– les critères liés à la surface et au volume du logement doivent être respectés

Voici ces caractéristiques :

– la surface habitable : elle doit être de 9 mètres carré minimum, avec un sous plafond d’une hauteur de 2.20 m, soit un volume global supérieur ou égal à 20 mètres cube. Il faut savoir que dans certains cas, cette surface minimale n’est pas suffisante.

– l’hygiène : le logement doit avoir accès à l’eau potable avec une pression suffisante

– l’installation électrique : le logement doit être pourvu d’une installation électrique et de gaz, suivant les normes. Tout le réseau doit être en état de fonctionnement

– l’éclairage naturel : toutes les pièces principales doivent jouir d’un éclairage naturel suffisant

– le chauffage : l’équipement de chauffage doit respecter les normes en vigueur et doit fonctionner

– la tuyauterie : la tuyauterie du logement doit être sans faille. Aucune remontée d’eau ou d’infiltration ne doit apparaître dans le logement

Attention, une sur-occupation peut entraîner l’indécence d’un logement.

Les recours en logement indécent

Tout comme dans le cadre d’un logement insalubre, un locataire peut signaler l’état de détérioration de son logement. S’il constate un manquement, il dispose de plusieurs recours.

La première étape reste la tentative de démarche à l’amiable avec le propriétaire. Pour commencer, il est possible de lui en parler verbalement, pour l’informer du désagrément. Par la suite, rien ne vaut une trace écrite d’une telle information.

Si le propriétaire fait exprès de ne pas considérer cette démarche, il est nécessaire de passer à la prochaine étape. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

Cet organisme va tenter une autre démarche à l’amiable, en se dressant un intermédiaire. Il s’agit de réunir les deux parties pour tenter de trouver un compromis ou une alternative favorable à chacun.

Enfin, en cas d’échec de toutes les procédures, le locataire peut saisir le juge d’instance. Cette autorité est compétente pour imposer le commencement des travaux avec délai d’exécution, avec une astreinte par jour de retard.

La sanction de retard peut être la réduction du loyer.Il arrive qu’un propriétaire refuse d’effectuer les travaux de réparation même après ordonnance du juge.

Il se peut également qu’il commence les travaux mais qu’il ne les exécute pas dans les délais impartis par le tribunal d’instance. Dans ce cas, le locataire a le droit de quitter le logement, sans préavis.