Quelle est l’imposition sur un loyer ?

Les revenus tirés d’un bien immobilier en location sont généralement imposés différemment. Qu’il s’agisse d’un bien meublé ou totalement vide, vous devez déclarer les loyers mensuels que vous touchez auprès des impôts.

En tant que propriétaire légitime, vous pouvez opter pour un régime simplifié, même si cette opération n’est pas du tout rentable. Ce régime d’imposition dépend du montant de la recette locative que vous gagnez.

Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir à propos de l’imposition du loyer.

Définition des revenus fonciers

Les revenus fonciers ou locatifs sont les recettes qu’un particulier retire de la mise en location de son bien immobilier. Le terme « revenu foncier » indique logiquement les loyers payés par un locataire à son bailleur.

Mais, la catégorie des revenus fonciers est plus complexe, car il peut s’agir d’une maison, d’un studio, d’un appartement, d’un entrepôt, d’un bureau ou encore d’un local professionnel.

Il peut s’agir d’un investissement locatif au sein d’une société foncière ou dans une voiture financière, du genre Société Civiles Immobilières (SCI) ou Fonds de Placements Immobiliers (FPI).

En outre, tous les monuments historiques, la loi Pinel et le dispositif Scellier entrent dans cette catégorie. Les revenus tirés de la location nue des propriétés non bâties ou bâties sont aussi imposables au titre d’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers.

Comme toutes les recettes perçues par un contribuable, les revenus fonciers sont des revenus perçus et imposables.

Ils figurent comme l’un des huit revenus catégoriels soumis à l’impôt sur le revenu :

– les traitements, pensions, rentes viagères et salaires

– les bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

– les bénéfices agricoles (BA)

– les bénéfices non commerciaux (BNC)

– les revenus mobiliers

– les rémunérations des dirigeants de société

– les revenus mobiliers

– les plus-values immobilières, sur valeurs mobilières, sur biens meubles et professionnelles.

Sur le territoire français, l’impôt sur le revenu repose sur un barème progressif. Il est constitué de tranches et de taux. Ce système s’applique à l’ensemble des contribuables à savoir les auto-entrepreneurs, retraités, salariés, bailleurs, etc.

Les revenus fonciers concernés

Tous les revenus tirés de loyers de propriétés immobilières, qu’elles soient bâties ou non, doivent obligatoirement être déclarés.

C’est le cas des :

– terrains,

– appartements,

– maisons

– locaux professionnels

– les loyers des toits pour installer les antennes-relais.

Au cas où le bien en question est en indivision, vous devez déclarer les loyers au prorata de votre part du bien. En revanche, s’il s’agit de revenus fonciers de logements meublés, les loyers ne sont pas du tout imposés au titre de l’impôt sur le revenu. Ils sont taxés comme bénéfices industriels et commerciaux.

Le mode de perception des revenus fonciers est également un point important.

Ils sont imposables si vous les percevez directement ou si vous les encaissez depuis :

– une Société Civiles Immobilière

– une Société Civile de Placement

– un Fonds de Placement Immobilier

S’ils sont intégrés aux bénéfices d’une entreprise ou d’une exploitation agricole, ils seront imposés et ne comptent pas comme revenus fonciers.

Par ailleurs, les charges locatives n’en font pas partie. Et n’oubliez pas d’inclure les éventuelles recettes exceptionnelles telles que la subvention de l’Agence Nationale de l’Habitat afin de rénover les locaux loués ou encore les indemnités d’assurance.

Les régimes fiscaux pour une location vide

Si vous décidez de louer votre appartement vide, vous avez le choix entre deux impositions sur les loyers perçus. Pour mieux comprendre, il existe deux sortes de loyers : déclarés et imposés.

Le premier est celui que vous percevez réellement tandis que le second est celui qui sera retenu par le fisc afin de calculer l’impôt. Plus les loyers imposés sont faibles, plus votre impôt sera également faible.

  • Le régime micro-foncier ou forfaitaire

C’est un dispositif simplifié de calcul du revenu foncier imposable. Il s’applique uniquement si le revenu en question est inférieur à 15 000 euros/an.

Une fois appliquée, l’administration fiscale pratique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos charges inhérentes au bien loué. Le reste sera ajouté aux autres revenus. Il n’y a aucune formalité et de documents à remplir. De plus, le résultat foncier reste excédentaire.

Dans certains cas, cet abattement de 30 % peut être faible et donc inopportun si les logements concernés n’occasionnent pas de frais importants.

Pour que ce régime soit avantageux, les charges ne doivent pas excéder les 30 % du revenu foncier. Dans le cas contraire, il faudra adopter un régime réel.

  • Le régime réel

Cette deuxième alternative comme son nom l’indique est de déduire toutes les charges que vous devez payer sur votre bien sur les loyers que vous touchez. Ici, il faudra déclarer en même temps les loyers perçus et les charges payées. Vous devez aussi prendre en compte la liste des charges déductibles afin de ne pas les oublier.

Il s’agit de :

– les intérêts d’emprunts du prêt réalisé pour l’achat du bien

– l’assurance habitation propriétaire non occupant

– l’assurance emprunteur du prêt et les frais bancaires : frais de dossier, contribution au fonds mutuel de garantie, etc.

– la taxe foncière hors ordures ménagères

– les frais postaux pour la correspondance avec le locataire

– les travaux

– etc.

D’ailleurs, le régime réel est obligatoire si le montant des loyers annuels dépasse les 15 000 euros ou, quel que soit le montant pour un associé de société civile immobilière (SCI) ou de société civile de placement immobilier (SCPI) qui verse des loyers.

Il reprend le principe des frais réels pour les salariés. En adoptant cette option, vous n’aurez pas d’abattement forfaitaire. Vous déterminez votre revenu foncier net imposable.

Avant de choisir n’importe quel type de régime, il convient d’étudier la différence entre les deux options. Pour vous aider, l’arbitrage est simple : si vos charges déductibles excèdent les 30 % des loyers, adoptez le régime réel. Si ce n’est pas le cas, le micro foncier est plus intéressant.

Les charges déductibles des revenus fonciers

Pour conserver l’état de la maison, vous êtes souvent contraint à supporter certaines charges. Heureusement, ces dépenses pour l’entretien du bien sont déductibles de vos revenus fonciers. Si vous souhaitez connaître la liste complète des charges éligibles, elle est inscrite dans le Code Général des Impôts (articles 29 et 31). Globalement, il peut s’agir :

– frais de gestion, de procédure, de garde

– dépenses d’amélioration

– dépenses d’entretien et de réparation

– dépenses acquittées pour le compte des locataires qui restent à la charge des propriétaires

– primes d’assurance

– provisions aux charges de copropriété

– impôts et taxes

– intérêt d’emprunt

– indemnités d’éviction et frais de relogement.

Toutefois, les dépenses de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas concernées et déductibles des revenus fonciers. Il s’agit uniquement de dépenses liées à la rénovation, à l’amélioration et tout ce qui concerne les travaux.

Voici un exemple concret pour comprendre la situation. Si vous refaites la toiture pour améliorer la performance énergétique de votre maison, vous pouvez déduire les charges et les devis des professionnels avec vos revenus fonciers. Mais si vous souhaitez faire installer une terrasse ou une piscine dans votre jardin, cela sera à votre charge.

Le logement meublé imposé en BIC

Si vous décidez de mettre en location un bien meublé à titre de résidence principale ou secondaire, vous pourrez bénéficier d’un régime fiscal imposé dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux systèmes sont possibles :

  • Le régime BIC réel

Le régime BIC réel est obligatoire lorsque le montant des loyers équivaut ou dépasse les 70 000 euros par an contre 32 900 euros auparavant. Au cas contraire, vous pouvez demander à y être soumis. Cette option est alors irrévocable pendant deux années successives. 

Le principe est simple, le propriétaire déduit de ses loyers les charges réelles à savoir : les charges de copropriété, les charges de gestion, les travaux, les intérêts de l’emprunt sans oublier l’amortissement du bien sans creuser de déficit.

Cette dernière option est à hauteur de 2 % du prix d’achat. Ici, le revenu fiscal peut être nul, ce qui permet de ne pas payer les prélèvements sociaux et les impôts. Le résultat obtenu s’ajoute aux autres revenus imposables.

Dans le cas où un déficit est enregistré, celui-ci peut être imputé sur les revenus des dix années suivantes.

  • Le régime micro BIC

Pour profiter pleinement du régime d’imposition micro BIC, vous devez vous assurer que le logement est bien une location ou une sous-location meublée.

Sachez qu’une maison sans lit, réfrigérateur ou plaque de cuisson ne sera jamais considérée comme meublée. Par la suite, il faut que cette activité de location meublée se fasse à titre habituel et non occasionnel.

Ces deux critères sont irréversibles si vous comptez verser les loyers au titre d’une location imposée selon le régime micro BIC.

En outre, il faut éviter que le chiffre d’affaires hors taxes dépasse un plafond annuel de 70 000 euros. Si le bailleur propose diverses prestations facturées en supplément toujours avec la location meublée, ces autres allocations seront aussi imposées au régime micro BIC, mais pas en tant que revenus tirés de la location meublée.

C’est le cas d’un petit-déjeuner offert en plus de la location, cette prestation sera imposée comme une activité de restauration. Pour ce faire, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire pour charges de 50 % aux revenus encaissés avec un minimum de 305 euros.

Comment calculer la base d’imposition des revenus fonciers en logement non meublé ?

Voici comment effectuer le calcul des revenus fonciers au sein d’un logement dépourvu de mobilier :

  • Au régime réel

Le propriétaire est automatiquement inscrit au régime réel une fois que les loyers perçus dépassent les 15 000 euros par an. Si l’argent qu’il touche est au-dessous de ce plafond, il peut demander d’être assujetti sous un autre régime plus simplifié et devra s’y tenir pendant 3 ans.

Pour faire le calcul, il faut procéder comme suit :

– additionne la totalité des loyers perçus durant une année. Les 500 euros de loyers bruts par mois correspondent à environ 6000 euros de revenus locatifs dans l’année

– adjoint la totalité des charges telle que : cotisation des assurances, impôts fonciers, charges de copropriété, montant des travaux, autres dépenses relatives à la gestion du logement concerné.

Faites tout de même attention sur un point : au cas où les travaux réalisés sont à plus de 500 euros, ils doivent être amortis sur plusieurs exercices. Par exemple, les travaux d’agencement s’amortissent sur 10 ans (maçonnerie, réparation des locaux) et les activités légères sur 5 ans (peinture, revêtement du sol, papier peint).

–pour déduire la part qui dépasse le montant des loyers, il faut additionner tous les montants des intérêts du prêt immobilier. Ensuite, le propriétaire confronte les recettes ainsi que les dépenses en suivant une formule bien distincte :

(Montant des loyers encaissés) — (montant des charges dépensées) = revenus fonciers imposables.

Le résultat obtenu s’ajoute au revenu du foyer fiscal.

  • Au régime micro foncier

Comme il a été mentionné précédemment, les revenus locatifs issus d’une location non meublée sont déclarés au régime micro foncier à condition qu’ils représentent une valeur de 15 000 euros par an. L’investisseur gagne un abattement de 30 %.

Il suffit de suivre la formule ci-dessous pour le calculer :

(Montant des loyers encaissés) * 0,7 = revenus fonciers imposables.

La somme obtenue va s’ajouter aux revenus du foyer fiscal.

Comment calculer la base d’imposition des revenus fonciers en logement meublé ?

Pour obtenir la base d’imposition des revenus fonciers en logement meublé, il faut procéder comme suit :

  • Au régime du bénéfice réel

Dès que les revenus locatifs dépassent les 70 000 euros par an, vous serez automatiquement assujettis au régime fiscal du bénéfice réel.

– pour commencer, le propriétaire doit déclarer son choix au centre des impôts avant le 1er février de l’année au cours il souhaite en bénéficier.

–il faut conserver ce régime pendant au moins 2 années successives sauf en cas de changement d’activité.

Le calcul proprement dit s’établit comme suit :

–l’investisseur additionne les loyers perçus. S’il confie l’exploitation du logement à un professionnel, il suffit d’additionner les virements perçus de la part de l’exploitant. En cas de remboursement de la TVA, il doit aussi prendre en compte les loyers hors taxes.

–le propriétaire additionne toutes les charges comme : les montants des travaux, les cotisations des assurances, les impôts fonciers, les charges de copropriété et l’amortissement des murs et des meubles.

–il additionne les intérêts du crédit immobilier en déduisant cette part de ses revenus s’ils sont supérieurs au montant des loyers perçus.

pour finir, il confronte les recettes ainsi que les dépenses en suivant la formule suivante :

(Montant des loyers perçus) – (montant des charges) = revenus fonciers imposables

Bien évidemment, le montant obtenu s’ajoute aux revenus du foyer fiscal

  • Au régime micro BIC

Dans ce cas, l’investisseur immobilier bénéficie d’un abattement de 50 % sur les loyers qu’il perçoit. Seulement, il faut que les revenus locatifs ne dépassent pas les 70 000 euros par an.

Le calcul se base sur la formule suivante :

(Montant des loyers encaissés) * 0,5 = revenus fonciers imposables

L’argent obtenu s’ajoute aux revenus du foyer fiscal.

Le contrat d’une location vide pour louer une maison

Le bail d’une location vide se fait pour une durée minimale de 3 ans. En cas de rupture, il faut associer un préavis de 6 mois avant échéance quand le bailleur en est à l’initiative. Et il faut 1 à 3 mois pour un locataire qui donne congé du logement.

Dans le cas d’une location vide, le propriétaire doit donner une raison valable pour justifier sa demande de départ du locataire. L’une des raisons les plus courantes est le fait d’habiter lui-même le logement et de le proposer à un membre de la famille ou de le mettre en vente.

Le bail d’une location meublée

Le bail s’étale sur une durée minimale de 1 an, mais elle peut être ramenée à 9 mois quand le locataire est un étudiant. Si vous désirez rompre le bail, il faut associer un préavis de 3 mois avant échéance. Quand l’initiative vient du locataire, la durée est de 1 mois.

La location en meublé est bien plus avantageuse puisqu’elle permet de générer davantage de démarches et d’incertitudes pour le propriétaire. En effet, le logement en question peut faire l’objet d’une période de vacance lors d’un départ rapide du locataire.

De plus, ce type de location demande principalement des démarches administratives par rapport à la location vide. L’investisseur remplit des formulaires qui servent à déclarer son activité commerciale. Après cela, il obtient un numéro SIRET. Certains propriétaires réalisent ce travail administratif en sollicitant l’aide d’une agence immobilière. Seulement, cela représente un coût additionnel.

  • Comment faire une déclaration des revenus locatifs en tant que particulier ?

Tout d’abord, vous devez remplir l’imprimé 2044 ou 2044-S pour souscrire sous le régime réel locatif. Depuis l’année dernière, la déclaration des revenus doit être déclarée par Internet. Sous le régime réel, l’engagement est de 3 ans après il sera annulé automatiquement.

Par contre, si vous êtes un professionnel, il faudra remplir la déclaration n° 2042 — C-PRO. Ce sera l’administration fiscale qui se charge de faire l’abattement de 50 % sur le montant que vous avez déclaré. Pour un gîte rural, des chambres d’hôtes ou encore un meublé à destination touristique, le revenu locatif annuel ne doit pas excéder les 170 000 euros. Au lieu de 50 %, l’abattement sera de 71 %.

  • Les avantages tirés d’une location meublée

Il peut avoir plusieurs raisons qui incitent un bailleur à mettre en location son bien immobilier :

Vous avez la possibilité de fixer un loyer plus élevé à cause des prestations supplémentaires et la manière dont le propriétaire aura mis son logement en valeur sans oublier la qualité des équipements fournis

C’est aussi une bonne alternative pour se démarquer de la concurrence, car les locations meublées sont encore minoritaires par rapport aux locations vides. Le bail de location meublée offre une souplesse, ce qui peut intéresser les propriétaires, et ce depuis les nouvelles contraintes imposées par la loi ALUR.

La maison peut être attribuée à l’un de vos proches pour leur permettre d’être logés d’une manière convenable et aisée. De plus, le loyer est attractif.

Un autre atout majeur est le moindre risque de loyers impayés. Effectivement, le bail est plus court et convient parfaitement aux étudiants ou jeunes actifs qui ne sont pas obligés de s’éterniser des années dans le logement loué. Même si le risque d’impayé est toujours envisageable, la durée sur laquelle le conflit perdurera sera plus courte.

Enfin, l’un des avantages principaux à ne pas sous-estimer est la fiscalité spécifique de ce genre de location. Les recettes locatives ne sont pas déclarées comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

  • Les inconvénients de la location meublée

La location meublée comporte également des inconvénients qu’il faut anticiper à l’avance :

La rotation de locataire peut s’étaler sur une durée plus courte et rarement plus d’une année. Ce changement fréquent de locataire signifie consacrer plus de temps pour entretenir les lieux d’entrée et de sortie et de rechercher de nouveau locataire. Il faudra tout le temps faire l’inventaire des mobiliers, ce qui peut être une perte de temps considérable.

Vous risquez aussi d’avoir plus de vacances locatives avec des temps de latence sans percevoir un loyer de plus de deux locataires. Au final, cela affectera votre rendement locatif.

Louer une maison meublée demande aussi un entretien régulier voire même un renouvellement des équipements et meubles. Ce sont des frais à prendre en compte et à ne pas oublier. En cas de panne sur tel ou tel appareil, vous devez toujours être présent.

Qui dit meublé, dit investissement de départ supplémentaire. Il faut rajouter quelques milliers d’euros au prix d’acquisition. Vous devez constamment vous assurer d’effectuer une demande de location au sein de la ville où se trouve votre résidence.

Toutefois, ces quelques points négatifs ne doivent en aucun cas vous dissuader de tester ce genre d’investissement à long terme et rentable. Les demandes sur le marché ne cessent d’augmenter.

D’ailleurs, il vous sera possible de revenir en location vide quelques mois ou quelques années au cas où le mode de location meublée ne vous convient pas.

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