Qu’est-ce que le mandat de gestion locative ?

La gestion locative est depuis peu très en vogue en France. C’est d’autant plus le cas maintenant que se lancer dans les investissements locatifs est facile et ne coûte pas cher avec la chute du marché des crédits à la consommation.

Cependant, aussi tendance que soit ce genre de placement, les particuliers n’ont guère le temps de gérer leur placement correctement. D’où notamment le mandat de gestion locative.

Le terme de « mandat de gestion locative » revient souvent sur le devant de la scène ces dernières années. Mais qu’est-ce que c’est exactement ? Comment ça marche ? Quels sont les avantages ? Pourquoi avoir recours à une agence immobilière ?

Avant de vous lancer, retour sur les bons à savoir sur le fait de confier votre bien à des professionnels.

Mandat de gestion locative : un contrat bipartite

Le mandat de gestion locative est un contrat bipartite entre le propriétaire et le gestionnaire d’un bien. C’est un document qui mandate les professionnels afin qu’il puisse gérer l’investissement locatif comme bon lui semble.

Quand signer un mandat de gestion locative

Pour que le contrat de gestion locative ait force probante, il doit contenir des signatures, et ce, notamment des deux parties prenantes au contrat.

Vous pouvez, en tant que propriétaire, signer ce genre d’engagement directement après la conclusion de votre achat d’un investissement locatif et la livraison des clefs. Mais la gestion locative peut également s’appliquer pour les anciens bâtis sur le marché depuis plusieurs années.

En tous les cas, sachez que le contrat de gestion locative s’applique pour une durée minimum de 1 an et pourra s’étendre sur 30 ans maximum, d’où l’importance de bien choisir son prestataire en la matière.

Définition légale du mandat de gestion locative

Dit simplement, légalement, le mandat de gestion locative est un contrat qui lie le propriétaire à une agence immobilière spécialisée dans l’administration et gestion de bien en tout genre.

Elle consiste pour les propriétaires à se décharger de toute obligation concernant l’administration physique, technique ou financière du bien, tout en continuant tout de même à figurer sur les actes de propriétés et à percevoir les rendements de la location.

Seuls quelques professionnels agréés peuvent profiter de ce genre de contrat. Nous allons voir plus bas comment choisir votre agence de gestion locative. Il s’agira en tous les cas d’un contrat à reconduction tacite qui se renouvelle tous les ans, à chaque date d’anniversaire.

À qui s’adresse ce genre de contrat ?

Le contrat de gestion locative se fera uniquement au bénéfice et sous l’initiative des propriétaires. Il s’agira de mandater une agence experte dans l’administration du type de bien que vous avez afin d’en assurer un maximum de rentabilité.

Les conséquences du mandat

Mandater un professionnel pour l’administration de votre bien n’impacte en aucun cas sur vos droits en tant que propriétaire et vos obligations fiscales concernant la propriété concernée. Il s’agit simplement d’un engagement qui tend à vous faciliter la rentabilisation du bien.

À savoir que dans le cadre d’un engagement de ce genre, vous vous déchargez complètement de la gestion locative de ladite propriété, et ce, depuis les démarches de prospection jusqu’au recouvrement des loyers.

La résiliation du contrat : comment ça marche ?

Comme pour n’importe quel contrat, la résiliation du mandat de gestion locative nécessite le respect de quelques normes et démarches. Notamment, après les 1 an pendant lesquels le mandat est valide, vous devez, en tant que propriétaire, faire une demande expresse de résiliation. Celle-ci doit être envoyée au mandaté par lettre recommandée.

À cela s’ajoute le respect des délais de préavis qui est de 3 mois avant la date d’anniversaire du contrat.

Les avantages du mandat de gestion locative

Si les investissements immobiliers, et notamment locatifs ont autant le vent en poupe ces dernières années, c’est bien grâce à ce genre de document.

En effet, le mandat de gestion locative peut avoir quelques avantages incontestables, et ce, aussi bien pour les propriétaires que pour les mandatés.

Pour les propriétaires

Les propriétaires sont les premiers à profiter de ce genre de contrat.

Une gestion plus simple des biens en location

Le mandat de gestion locative facilite l’administration du bien. Il vous évite les allers et retours ainsi que les complications liées aux différents besoins et demandes des locataires.

Vous n’avez qu’à percevoir les fruits de la mise en location, à l’instar des investissements en pierre papier, mais cette fois, vous gardez un droit de propriété pleine et entière.

Une meilleure rentabilisation des propriétés

En faisant appel à une agence experte dans la mise en location de propriété diverse et variée, vous augmentez la rentabilisation de votre investissement. Le mandaté se chargera en effet de la prospection de votre immeuble ainsi que des démarches en vue de faciliter et accélérer la relocation.

Les risques de carences et de vacances locatives sont minimes. Ce sera d’autant plus le cas dans la mesure où les gestionnaires immobiliers peuvent être tenus des manques et des pertes de loyers.

Aussi, ils mettent tout en œuvre afin de faciliter la relocation, quitte à se rendre disponibles pour les visites, se lancer dans des projets d’ameublement pour mettre davantage en valeur le bien, la publicité sur les devantures des agences immobilières et en ligne, etc.

Une possibilité de diversification du capital

Avec un mandat de gestion locative, vous aurez plus de possibilités de diversifier votre capital immobilier. De quoi optimiser vos gains et vos revenus. En effet, en confiant toute ou partie de votre patrimoine à des experts, vous aurez davantage de temps libre pour la gestion d’autres biens.

Les dispositifs de défiscalisation

Engager un prestataire en gestion locative ne vous empêchera pas de profiter des avantages des dispositifs de défiscalisation divers et variés. Cette année, certains d’entre eux ont encore été renouvelés, et ce, jusqu’en décembre 2020.

Mais attention, les conditions de souscription sont plus drastiques pour quelques lois d’abattement fiscal. Pour le dispositif Pinel entre autres, les zones éligibles sont descendues à 2 uniquement : A et B.

Les dispositifs de défiscalisation sont depuis toujours les principaux arguments qui incitent les particuliers à se lancer dans les investissements locatifs. Il s’agit tout de même d’un avantage de près de 30 000 euros sur 9 ans si vous respectez les conditions d’éligibilité.

Vous pouvez notamment compter sur les agences immobilières pour vous accompagner dans votre choix.

Pour les agences de gestion locative

Mais les agences de gestion locative ne sont pas en reste.

Une commission plus ou moins conséquente

Pour les agences de gestion locative, le principal avantage est la commission qu’elle touche en échange de leur service. Celle-ci varie en fonction des prestataires et sera fixée en pourcentage des loyers pour chaque bien géré. En moyenne, la commission du mandataire se négociera entre 4 à 10 % du prix du loyer.

La commission comprend les frais de prestations de l’agence de gestion locative, mais couvre également les dépenses pour les publicités ainsi que les différentes démarches pour la mise en location de la propriété.

Une mise en valeur de leur professionnalisme et de la qualité de leur travail

Bien évidemment, une bonne gestion locative impactera aussi sur la réputation et le professionnalisme de l’agence. Malgré le boum du Net et les différentes techniques de marketing, ce genre de prestataire se base encore sur le bouche à oreille pour faire son chiffre d’affaire annuel.

À qui confier votre mandat de gestion locative ?

En tant que propriétaire du bien, vous avez tout à fait le droit de juger de l’agence à qui vous allez accorder votre confiance. Vous avez une totale discrétion sur le professionnel que vous allez mandater pour l’administration de vos biens en location.

Voici toutefois quelques critères de sélection que pouvez utiliser pour faire le bon choix dans la mesure où plusieurs offres peuvent vous être proposées en ligne de nos jours.

Le mandat de gestion locative : un contrat de 30 ans

Comme susmentionnée, la gestion locative s’applique au minimum pour une durée de 12 mois et au maximum sur 30 ans. Autant donc, choisir avec soin le prestataire avec qui vous allez travailler.

Il en va de la bonne rentabilité de votre propriété, mais également de votre confort et de votre quiétude d’esprit. Mais quels sont les critères pour ce faire ? Le point.

Une agence réputée dans la gestion locative de préférence

On prônera en amont les agences avec des années d’expérience et une agence réputée pour son professionnalisme et la qualité de ses services. Avec quelques recherches en ligne, vous n’aurez aucun mal à trouver votre prestataire.

Les agences immobilières proposent généralement sur leur site des historiques et différentes informations les concernant. De quoi vous permettre de comparer rapidement les prestataires.

À savoir que les années de métier dans ce domaine peuvent aussi impacter sur la qualité des services et la rapidité à laquelle votre bien sera loué.

Les meilleures agences disposent en effet de quelques contacts qui peuvent accélérer et faciliter la mise en location de telle ou telle propriété.

La proximité avec le bien : un atout

Il est également conseillé de choisir une agence de proximité. Mais attention, pour faciliter l’administration physique et financière du bien, on parle ici de la proximité avec ladite propriété.

C’est ainsi que si vous avez choisi un investissement locatif dans les DOM TOM, une agence dans ces régions est plus utile qu’une en France. Le but reste tout de même d’avoir un représentant sur place qui pourra se charger de votre immeuble en votre absence.

Se baser sur le parc immobilier géré par l’agence

Les parcs immobiliers des agences peuvent varier d’un prestataire à un autre. Aussi, en comparant ces derniers vous pourriez avoir une meilleure visibilité sur les prestations proposées de tel ou tel prestataire.

Il est possible de confier la gestion d’un appartement, résidence privée ou de locaux professionnels et industriels à des agences de gestion locative.

Le tout est de trouver un prestataire qui possède le savoir-faire pour la relocation et l’administration de votre bien. Les prestations varient d’une agence à une autre. D’où la nécessité de connaître tous les services de l’agence avant de vous lancer. Il en va de la bonne gestion de votre bien.

Les assurances et garanties

Contrairement aux agents immobiliers classiques,les mandataires immobiliers doivent présenter quelques assurances et garanties. En plus de l’assurance en responsabilité civile, il y a également la garantie financière des professionnels immobiliers.

Ces dernières couvrent non seulement les vices de prestation, mais aussi les pertes et les incidents en tout genre qui peuvent mettre en péril le revenu des propriétaires.

En outre, de nos jours, les entreprises d’assurances proposent également une couverture contre les loyers impayés. Les meilleurs prestataires sont notamment ceux qui profitent de ce genre de prise en charge.

Et pour cause, ceci vous évitera les retards de paiement et facilitera aussi les démarches de recouvrement des loyers impayés. Le règlement de la prise en charge sera notamment à la charge du souscripteur du contrat.

Comparer les commissions

Les agences de gestion locative ne proposent pas leur service pour rien. En effet, elles acceptent de gérer les biens en échange d’une commission qui se négocie actuellement entre 4 à 10 % du prix du loyer.

La commission en question varie d’une agence à une autre. En comparant les offres, vous pourriez négocier de meilleurs prix avec un mandataire professionnel. Ce qui tendra à optimiser vos gains.

À savoir que la commission en question ne couvre pas uniquement les frais du gestionnaire. Il rembourse aussi toutes les dépenses liées aux démarches de mise en location du bien : annonce en ligne, impression des prospectus de présentation, diagnostics immobiliers, etc.

En tous les cas, quelques comparatifs en ligne peuvent vous aider dans le choix des meilleures agences de gestion locative d’une région à une autre.

Le rôle d’une agence de gestion locative

Mais avant de vous engager dans quelques contrats que ce soient, il importe de connaître les véritables rôles d’une agence de gestion locative.

Quels sont vos droits en tant que propriétaire ? Quelles sont les obligations de votre gestionnaire ? Le point.

Les missions d’une agence de gestion locative

Avant tout, retour sur les missions d’une agence de gestion locative. Cette dernière doit en effet proposer des services bien définis :

La mise en location du bien de A à Z

L’agence de gestion locative aura la charge de mettre en location le bien et se chargera de toutes les démarches de A à Z. Elle base d’ailleurs sa commission sur un pourcentage du loyer perçu.

Aussi, elle ne rechigne pas à la tâche, que ce soit pour l’aménagement de l’appartement ou de la maison en vue de faciliter la mise en location, que dans la réalisation des différentes publicités et démarches de prospection pour inciter d’éventuels locataires à visiter le bien. Son but est de louer rapidement et à bon prix.

La signature des baux de location

En tant que mandaté, avec un contrat de mandat de gestion locative en bonne et due forme, l’agence pourra également signer les baux de location à la place du propriétaire. Le contrat de location aura tout de même la même valeur légale pour la protection des droits des locataires.

Le recouvrement des loyers

Le recouvrement des loyers, aussi bien via une procédure à l’amiable que judiciaire, sera également à la charge de l’agence de gestion locative. Elle pourra s’engager également dans une assurance contre les loyers impayés afin de se prémunir des locataires mauvais payeurs.

À la charge de trouver les locataires et de gérer le bien dans sa globalité, le propriétaire peut se retourner contre le gestionnaire locatif pour les loyers impayés. D’où l’importance justement de trouver les solutions afin d’éviter tout conflit avec les propriétaires.

L’état des lieux avec un huissier

Qui dit mise en location entend forcément état des lieux avec un huissier. Cette étape peut être faite en l’absence du propriétaire pour peu que son mandaté soit présent pendant l’inspection des lieux.

De nos jours, sachez que vous devez faire l’état des lieux avec des professionnels du diagnostic immobilier pour une meilleure protection des droits de toutes les parties au contrat.

Le syndic de propriété

Dans le cas d’un appartement dans une copropriété, il y a aussi les obligations liées au syndic. Aussi bien les lettres, les rapports et autres demandes liés au bien qui a été mandaté par le propriétaire, pourront être directement adressés à l’agence de gestion locative. Afin de garantir une meilleure administration du bien.

La gestion des contrats d’assurance habitation

L’agence de gestion locative aura en outre la charge des contrats d’assurance habitation : règlement des primes, démarches de demande de remboursement ou de prise en charge, etc.

La gestion physique du bien

Le prestataire aura également la charge d’une gestion physique du bien suivant une règlementation pour des travaux tels que : réparations en tout genre, entretien, travaux de rénovation de plus ou moins grandes envergures, etc. Elle aura aussi la charge de répondre aux besoins des locataires concernant le bien.

La gestion des conflits avec les locataires

Et bien évidemment, en tant que mandaté, l’agence devra régler les conflits avec les locataires, de quelques ordres que ce soient, sans impliquer le propriétaire.

En règle générale, il s’agira d’un problème de voisinage ou de confort. En tous les cas, elle devra s’assurer de l’entière satisfaction des locataires afin d’éviter les carences et les vacances locatives.

La gestion financière locative

Enfin, il y a la gestion financière locative du bien. C’est-à-dire que l’agence de gestion locative aura la charge des pertes de loyers en cas de vacance locative.

C’est valable aussi bien pour les appartements et résidences personnelles que pour les locaux professionnels et autres biens qui lui auront été confiés.

Les obligations du mandaté

Afin de garantir une parfaite gestion locative, l’agence mandatée doit respecter certaines obligations, dont notamment :

Rendre des comptes aux propriétaires

Dans l’exercice de ses fonctions, l’agence de gestion locative doit rendre souvent des comptes aux propriétaires afin de le tenir au courant des détails de la mise en location et de la parfaite exécution du contrat.

La fréquence des rapports ainsi que le style dans lequel ils doivent être faits : écrits, oraux, etc., devront être définis dans le mandat de gestion locative.

Une parfaite gestion locative

L’agence de gestion locative s’engage également à faire une gestion locative parfaite. Elle est responsable de la rentabilisation optimale du bien. Elle peut aussi d’ailleurs être tenue pour responsable de la carence locative et du retard de relocation dudit bien.

Une application des prix du marché

Bien évidemment, quand bien même les propriétaires pourraient accorder une certaine liberté aux mandatés, et ce, concernant aussi le prix du loyer, ces derniers doivent tout de même respecter la valeur de la bulle immobilière.

Il en va aussi de la facilité de relocation dudit bien. Le choix du loyer peut en effet aider à convaincre les locataires de signer les baux.

Les techniques de fixation du prix du loyer d’un bien s’appliquent toujours.

Notamment, les agences de gestion locative peuvent faire appel à des professionnels afin de faire une évaluation objective de la valeur du bien en tenant compte de son état, son emplacement, ses différentes caractéristiques, et le marché qui, soit dit en passant, est en pleine tension en France depuis quelques années.