Nos conseils pour gérer un immeuble locatif

En quelques années, l’immobilier connaît un tel engouement que de nombreux particuliers et encore plus de professionnels veulent investir en tout temps. Cependant, le marché immobilier est un secteur à constante variation.

C’est un facteur clé engageant les investisseurs à des risques notables. Mais outre ces problèmes, il y a aussi la gestion du bien. Cela est d’autant plus problématique lorsqu’il est question d’un immeuble locatif. Un immeuble est souvent occupé par plusieurs résidents dont tous des locataires et non des propriétaires.

La gestion devient alors au centre des préoccupations. Le propriétaire se retrouve souvent dans une situation délicate étant donné que la gestion d’un tel patrimoine n’est pas toujours évidente. Nous vous conseillons sur les points à considérer dans la gestion d’un immeuble locatif.

L’accord verbal

Dans certaines situations, nous louons un immeuble tout simplement à travers un accord verbal. C’est-à-dire que cet accord est effectué entre le propriétaire et le locataire seulement à travers des mots.

Techniquement, on peut appeler cet accord un contrat verbal. Or, dans le secteur immobilier, l’accord verbal est entièrement interdit. C’est le premier point principal à considérer pour une bonne gestion d’un immeuble locatif. Il est indispensable, de ce fait, de rédiger un contrat écrit.

Cela représente une preuve tangible pour que l’accord soit entièrement valide. De plus, un contrat écrit permet d’éviter tout malentendu entre les personnes concernées. Dans des situations extrêmes, les litiges peuvent causer de gros problèmes.

Lors d’un accord verbal, l’une des deux personnes peut prétendre n’avoir pas compris l’une des conditions mentionnées. Cette personne peut même prétendre n’avoir jamais entendu les clauses. Si l’affaire est présentée devant la Justice, le juge ne peut rien faire car aucune preuve n’existe.

Il ne peut alors trancher sur la véracité des faits car l’accord n’est que verbal. Et c’est pour éviter ce genre de problème qu’il faut à tout prix rédiger un contrat écrit. Le cas du contrat verbal est très courant quand le propriétaire va louer un logement dans l’immeuble à une de ses connaissances.

A prendre en compte cependant que peu importe à quel point la personne est proche de vous, un contrat verbal va toujours vous exposer à des difficultés notables. Pour éviter ces difficultés, il faut toujours rédiger un contrat.

Pour que la gestion ne rencontre aucun problème, le contrat de bail doit être aussi précis que possible.

On doit alors retrouver les éléments suivants :

– Détails sur la taille de l’appartement loué,

– Son état et sa configuration

– Montant du loyer fixé par les deux personnes

– L’échéance pour régler le loyer

– Les droits et devoirs de chaque personne durant toute la location

– Les sanctions appliquées si les clauses ne sont pas respectées.

Dans ce contrat , il est également conseillé de préciser s’il est question d’un logement meublé ou non. En même temps, les deux parties devront faire un constat de l’état des lieux pour éviter les litiges pouvant survenir à n’importe quel moment.

A préciser qu’un immeuble non meublé et celui meublé ne sont pas régis par les mêmes règles. Pour que la gestion ne soit problématique, veillez à ce que le contenu du contrat soit bien clair et qu’il ne présente pas la moindre ambiguïté.

Gestion et mauvais entretien de l’immeuble

Le problème principal de l’immeuble c’est qu’il présente de nombreux logements. L’entretien n’est pas alors évident pour certains propriétaires. Or, un bon entretien est fonctionnel avec un bon entretien.

Comme n’importe quel bien locatif, l’immeuble doit être bien entretenu pour que les locataires puissent habiter dans des logements suivant les normes. Une raison pour laquelle un entretien régulier est très conseillé.

Des réparations sont parfois obligatoires pour que les logements soient habitables. L’erreur principale que font les propriétaires c’est la négligence surtout s’il s’agit d’un immeuble neuf. Or, cet immeuble neuf va se détériorer avec le temps si on ne l’entretient pas.

Et avec les années, l’on obtient un immeuble entièrement délabré et presque inhabitable. Ce qui nuit à l’investissement. En effet, quel locataire voudrait d’un bien qui se trouve dans un mauvais état ? De plus, un immeuble délabré nécessite des réparations coûteuses pouvant valoir une fortune.

Et souvent, les rénovations et réparations peuvent revenir plus onéreuses que l’achat d’un nouveau logement. Notre conseil est alors de procéder à une maintenance périodique et en relevant régulièrement les petits problèmes.

C’est le cas par exemple pour une petite fissure pouvant avoir une conséquence néfaste pour le mur. Si des réparations sont indispensables, il faut les effectuer le plus vite possible. Car plus on attend, plus les travaux tardent. Et des travaux qui tardent souvent équivalent à d’autres dommages plus graves.

Noter également qu’un immeuble locatif mal entretenu perd de la valeur. Une valeur importante attirera plus les locataires sur le long terme. Si les locataires sont installés dans un immeuble confortable alors ils ne penseront pas quitter l’immeuble dans les plus brefs délais.

C’est donc une carte en or pour la fidélisation des clients. Il ne faut pas se montrer radin car au final on en sort souvent gagnant en fidélisant les clients.

Un bon choix des locataires

La plupart des gens pensent qu’une bonne gestion se réfère toujours à de bonnes démarches administratives. Or, cela va bien au-delà des paperasses.

Cela comprend également l’immeuble en question et ses occupants. Pour que la gestion se passe bien, il faut passer aussi par un bon choix des locataires. Il faut alors être très sélectif. Car il faut se rappeler que le choix des locataires déterminera la réussite de l’investissement et tout ce qui s’ensuit.

L’erreur souvent commise par les propriétaires c’est l’impatience. Dès qu’un locataire se présente, ils ont hâte de conclure sans souvent accorder de l’importance au profil de ce locataire. Or ce locataire peut avoir une répercussion sur la gestion de votre immeuble mais aussi de votre investissement.

Lors du choix de son locataire, il faut accorder de l’importance à son identité et à sa capacité à payer le loyer. N’hésitez pas alors à demander des documents susceptibles de corroborer ses déclarations.

Généralement les documents indispensables sont : une carte d’identité, une attestation de travail, ses dernières quittances de loyer, son avis d’imposition ainsi que ses bulletins de salaire. Tous ces documents permettent en quelque sorte à ce que vous puissiez couvrir vos arrières.

S’il est question de locataire étudiant alors veillez à ce qu’il soit accompagné d’un garant en cas de défaut de paiement. De plus cela servira aussi d’assurance pour le propriétaire.

Le cas des loyers trop élevés

Les propriétaires novices tombent toujours dans le piège. Avec un immeuble neuf à louer, les propriétaires affichent rapidement des loyers trop élevés.

Certes, le but est de rentabiliser le plus rapidement possible l’investissement mais il faut toujours se référer au marché. Outre le fait de connaître les besoins du client, vous devez aussi prendre en compte leur capacité à payer.

Si vos appartements affichent un loyer élevé alors il vous sera difficile de trouver des locataires dans les délais. Prenez toujours en compte le rapport qualité-prix. Si votre appartement affiche un confort optimal alors c’est normal si vous affichez un prix élevé.

L’idéal est de faire appel à un expert pour connaître ce qu’il faut faire. Cet expert vous permettra de fixer le loyer idéal c’est-à-dire ne pas ni sous évaluer et encore moins sur évaluer à l’extrême.

Sachez toujours qu’un prix raisonnable attirera toujours facilement les locataires. Sachez également que la gestion de votre immeuble locatif commence déjà par l’achat ou la construction de votre immeuble. Si votre bien vous est revenu onéreux alors vous aurez du mal à rentabiliser rapidement.

Connaissez vos locataires

Généralement un immeuble locatif comporte plusieurs appartements ou logements. Ce qui veut dire que vous aurez plusieurs locataires à la fois. C’est une situation assez contraignante car le propriétaire devra alors se concentrer sur le profil de chaque locataire.

Et c’est à ce moment qu’il faut savoir repérer les mauvais payeurs. Ce sont ceux qui sont les plus à craindre dans ce genre de situation. D’ailleurs un locataire qui ne respecte pas ses engagements est très mauvais pour les affaires mais aussi pour sa réputation.

Pour une raison ou une autre, un locataire peut présenter une excuse parce qu’il n’est pas en mesure de payer le loyer pour un ou deux mois par exemple. Si vous êtes flexible, il vous sera difficile de gérer les autres locataires.

Car vous prenez le risque d’avoir d’autres locataires qui suivront le mauvais exemple. Il vous sera par la suite difficile de vous défaire de ce genre de situation. En tant que propriétaire, il faut alors faire preuve de fermeté et de tact à la fois.

Il n’est pas question d’être sans cœur mais de connaître à quel moment il faut imposer telle ou telle décision. Si vous faites la connaissance d’un mauvais payeur, cherchez un accord à l’amiable et connaissez les raisons pour lesquelles il n’arrive pas à payer le loyer.

Avant de procéder à une expulsion, trouvez tout d’abord une solution.

La rentabilisation de votre immeuble

Le marché immobilier est un secteur en constante évolution ou régression. Cela dépend du contexte actuel. Si vous envisagez une rentabilité importante au bout d’un an par exemple, alors vous vous trompez.

Et ce n’est pas parce que c’est un immeuble que la rentabilité sera rapide. Il ne faut pas se baser sur le nombre d’appartements dans l’immeuble. La rentabilisation ne s’obtient qu’après plusieurs années.

Et seulement à condition que tous les appartements comportant l’immeuble soient tous occupés. Les gains qui entrent de façon régulière permettent d’obtenir un calcul de base pour connaître les éventuels plus qui entrent dans votre poche.

Et la situation est encore différente si vous avez souscrit à un crédit immobilier. C’est-à-dire qu’une banque vous a octroyé un prêt pour que vous réalisiez votre projet. Avec un crédit sur le côté, il faut attendre 10 ans au minimum pour voir les premières rentabilités.

Certains propriétaires investissent dans l’immobilier locatif tout simplement pour que leurs descendants puissent bénéficier des fruits récoltés de longues années plus tard.

Alors ceux qui pensent devenir riches en quelques mois, il faut chasser ces pensées dès maintenant. La gestion prend donc en compte tout votre financement, les sommes sortantes mais aussi celles entrantes. Prenez également en compte que les loyers perçus servent aussi au paiement du crédit.

Confier la gestion à une tierce personne

Gérer un immeuble locatif n’est jamais évident. Prenons l’exemple d’un immeuble à étages comprenant environ une dizaine d’appartements. Chaque appartement est occupé par un locataire.

Vous devez alors prendre en charge les loyers d’une dizaine d’appartements. Or il faut prendre en compte le cas de chaque appartement mais aussi le cas de chaque occupant. N’oublions pas de ce fait que le propriétaire a aussi ses occupations.

La gestion peut alors rapidement devenir très problématique. Car elle peut se révéler fastidieuse et complexe au fil des mois. Il est vrai qu’on n’est jamais mieux servi que par soi-même mais à un certain moment nous ne sommes pas en mesure de tout faire par soi-même.

Et cela l’est d’autant plus quand vous n’êtes pas expert en la matière. Confiez de ce fait la gestion à une tierce personne qui est une experte en la matière. Les inconvénients peuvent être toutefois notables : l’expert peut prendre des décisions à votre encontre et confier la tâche à une autre personne, ce qui ne vous permettra pas de comprendre comment se passe une bonne gestion locative.

N’oubliez jamais que la gestion locative est comparable à la gestion d’une entreprise, en prenant les mauvaises décisions vous courrez à votre perte. Veillez toutefois à ce que cette personne que vous engagez à vos intérêts à cœur.

La gestion locative et les impôts

La gestion ne concerne pas seulement la prise en compte des loyers et tout ce qui est de l’entretien de l’immeuble. Sachez que tous les gains obtenus via le loyer de votre immeuble sont imposables.

C’est-à-dire que vous devez payer des impôts. Tous les loyers que vous recevez doivent être déclarés. Une raison pour laquelle ils sont imposables.

A noter que les régimes varient en fonction du type de location que vous proposez : location meublée ou non. S’il s’agit du même type de location, l’impôt peut toujours varier en fonction de la somme perçue par le propriétaire.

Il est alors conseillé de bien se renseigner sur le système fiscal pour que vous ne soyez pas victime de pénalisation quelconque. Le propriétaire est dans l’obligation de se plier à toutes les exigences imposées au risque de payer de grosses pénalités qui peut le faire courir à sa perte assez rapidement.

Consultez toujours un spécialiste en droit et en impôts pour connaître tous les rouages de ce type d’imposition. Notez qu’en esquivant les règles qui sont des pièges et susceptibles de ruiner votre investissement, la gestion locative d’un immeuble peut vite devenir très rentable.

Être averti par un expert permet de prendre des décisions efficaces en ce qui concerne votre gestion et vos revenus imposables. Et c’est seulement à travers de petites tactiques qu’un propriétaire est en mesure de prendre les meilleures décisions pour son immeuble locatif.

Lois à connaître pour une bonne gestion locative

La gestion locative d’immeuble va de pair aussi avec les lois. Elles sont à prendre en compte pour que le propriétaire connaisse ses droits mais aussi ceux des locataires.

Cela aide à éviter également les litiges pouvant survenir. Sachez que plusieurs locataires ne prennent pas en compte la force probante des lois.

En négligeant telle ou telle loi, on s’expose rapidement à des dangers notables. Rapidement, un propriétaire n’est plus en mesure d’effectuer une bonne gestion. Et une mauvaise gestion équivaut toujours à des pertes conséquentes.

Loi du 22 décembre 2010 N° 2010-1609 Art 4 qui modifie la procédure de reprise de reprise d’un bien abandonné par le locataire. Elle autorise l’huissier à dresser un constat d’abandon des lieux. Le juge constatant la résiliation du bail autorise, le cas échéant dans la même décision, la vente aux enchères des meubles laissés par le locataire.

Loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (loi Boutin).

Cette loi intervient dans le prolongement de plusieurs réformes récentes visant principalement à favoriser la production de logements ou à lutter contre l’exclusion. Elle indique entre autre :

« Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire”.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

– s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

– si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

La Loi Boutin prévoit dans son article 78 que le contrat de location précise la surface de la chose louée. Cette obligation s’applique depuis le 25 mars 2009 et ne concerne que les nouveaux contrats de locations vides en résidence principale.

Loi n° 2008-111 du 8 février 2008, dite loi sur le pouvoir d’achat, elle a été publiée le 9 février 2008. Elle modifie l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux locations vides et fait passer le montant du dépôt de garantie de deux mois à un mois.

Désormais, lors de la conclusion du bail, le bailleur ne peut plus demander un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer hors charges.

Par ailleurs, la nouvelle loi ne concerne que les baux signés à compter de la publication de la présente loi. Par conséquent, les locataires en place ne peuvent pas réclamer le remboursement d’un mois de dépôt de garantie.

L’article 9 introduit le nouvel indice de référence des loyers IRL qui réglemente les augmentations sur les logements d’habitation.

Loi DALO N° 2007-290 du 5 Mars 2007 : Le droit au logement est garanti par l’État, dans les conditions prévues par la loi, aux personnes qui ne peuvent accéder par leurs propres moyens à un logement décent et indépendant.

Pour celles dont les démarches ont été vaines, la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable a créé deux recours : un recours amiable devant une commission départementale de médiation, puis, en cas de décision favorable non suivie de l’attribution d’un logement ou d’un hébergement (3, 6 mois ou 6 semaines selon le cas), un recours contentieux devant le tribunal administratif, afin de garantir à chacun un droit au logement effectif.

Le recours devant la commission de médiation est possible depuis le 1er janvier 2008. Le recours devant le tribunal administratif est possible à partir du 1er décembre 2008 ou le sera à partir du 1er janvier 2012 selon le cas. Ce recours devant le tribunal administratif doit être formé dans les 4 mois suivants l’expiration du délai de relogement.

Sortie des nouveaux formulaires de recours DALO devant les commissions de médiation (arrêté du 12 novembre 2009 – JO du 18 novembre).

Loi sur les baux étudiants N° 2005-241 du 26 Juillet 2005.

La location du bail meublé étudiant peut être consentie pour une durée de neuf mois, non renouvelable selon les dispositions de l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation modifié par la loi N° 2005-241 du 26 juillet 2005.

Le bail prend fin sans avoir à délivrer un congé au locataire.

Pour une bonne gestion, les lois et décrets suivant sont également à prendre en compte :

– Décret 2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent.

– loi SRU : n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

– Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs

– Décret du 26 août 1987 N°712 sur les réparations locatives et N° 713 sur les charges récupérables.

– Loi ENL n° 2006-872 du 13 Juillet 2006 (engagement national pour le logement)

– Code de la construction et de l’habitat

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